YENİ KAT MÜLKİYETİ KANUNU
KANUNLAŞMIŞ HALİ VE ESKİ 634
SAYILI KANUN İLE BİRLEŞTİRİLMİŞ TAM METNİ AŞAĞIDADIR.
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN
Kanun Numarası: 5711
Kabul Tarihi: 14/11/2007
Yayımladığı Resmi Gazete Tarihi: ??/??/??
Yayımladığı Resmi Gazete Sayısı: ??????
(Eski) KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kanun
Numarası: 634
Kabul
Tarihi: 23/06/1965
Yayımladığı Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965
Yayımladığı Resmi Gazete Sayısı: 12038
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dikkat!!!
5711 Sayılı Kanun, 634 Sayılı
Kanunda Yapılan Değişiklikleri
Gösterir. Bu Sebeple Aşağıdaki
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Tam Metnini Okurken Siyah Metin
Olarak Gözüken Alanlar 634 Sayılı Kanun’un Tam Metnini,
Kırmızı Olarak Gözüken Alanlar
5711 Sayılı Kanun İçeriğinde Bulunan
ve 634 Sayılı Kanun’da Değiştirilen
Alanları Gösterir.
İÇİNDEKİLER
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I - Genel kural:
II - Tarifler:
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
IV - Ortak yerler:
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler
arasındaki bağlantı:
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf’a)
hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
II- Öncelikle satınalma hakkı:
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
A) Genel kural:
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
II - Sözleşme ve tescil:
D) Kat irtifakının kurulması:
A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
II - Ortak yerler üzerinde :
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
IV - Sigorta anlaşması:
V - Ortak giderlerin teminatı:
VI - Müsaade mecburiyeti:
VII - Yasak işler:
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
A) Genel kurul:
B) Yönetim planı:
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
II - Yeter sayı:
III - Oya katılma:
IV - Kararlar:
V - Hakimin müdahalesi:
D) Yönetici:
I - Atanması:
II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
3. İşletme projesinin yapılması:
III- Sorumluluğu:
IV - Hakları:
E) Yönetimin denetlenmesi:
F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
III- Bağımsız bölüm ilavesi:
G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya
kamulaştırılması ile:
II - Anayapının harap olması:
III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:
B) Kat irtifakının sona ermesi:
A) Yasaklar:
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan
irtifaklarda:
II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :
III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:
C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat
mülkiyetinin durumu:
D) Harç ve vergiler:
E) Belediyesi olmayan yerlerdeki durum:
Görevli mahkeme:
Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Kat irtifakına geçiş:
Yürürlük tarihi:
Yürütme makamı:
Kanuna İşlenemeyen Geçici Maddeler:
GEÇİCİ MADDE 1-
GEÇİCİ MADDE 1-
GEÇİCİ MADDE 2-
GEÇİCİ MADDE 3-
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
BİRİNCİ BÖLÜM: Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I - Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,
mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya
ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız
mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada
yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra
geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın
ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları
kurulabilir.
II - Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul);
yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı
başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız
mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere
(Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat
mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve
ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler);
kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler
üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik bent: 13/04/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride
kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir
veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya
ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak
hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifak
sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis
edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede
(Sözleşme);
denir.
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak
yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün
bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle
kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak
tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi,
arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa
payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya
azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (md:1)
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak
çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın
malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan
birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen
şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir. (md:1)
IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda
yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer
sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı
sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin
parçası diğer elemanlar (md:2), bağımsız bölümleri ayıran ortak
duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler,
merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel
tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve
çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik,
su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm
dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu
ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve
çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri,
telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve
soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın
emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma,
korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de
(Ortak yer) konusuna girer.
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi
halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat
mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği
gibi, miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı
kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da
kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması
mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun
kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat
mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden
kayıtlar.
II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki
bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme
tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı
veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız
bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin
de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve
bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro
planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin
haklariyle bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması
halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,
kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi
ve öncelikle satınalma (Şüf’a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde
ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu
olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- Öncelikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik fıkra:13/04/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti
kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat
irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat
maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma
hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına
satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını
kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma
alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya
kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu
kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan
anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre
karara bağlanır.
İKİNCİ BÖLÜM: Kat
Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu
siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti
kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine
bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir
yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma
bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat
mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle
bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve
yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması
gereklidir.(md:3)
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet
uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile
yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki
ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak
maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız
bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o
gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek
suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar
verebilir.
Gelirinin ortak giderlere harcanması için
veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız
bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin
numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.
Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir. (md:3)
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı,
Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil
olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel
hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat
mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre,
ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.(md:4)
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - Kat mülkiyetinin kurulması için,
anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte
tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış
cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin
ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin
yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi
mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca
onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren
vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına,
birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28
inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran
malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat,
daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile
giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli
liste. (md:5)
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru
kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi
verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat
getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair
resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi
sayılır.
Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat
mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti
kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması
halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün
leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere
kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat
mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel,
defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları
işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. (md:6)
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut
olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra,
anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da
anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti
kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. (md:6)
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir
gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli
planındaki numarayı alır.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine,
anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12
nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne
ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 - Henüz yapı yapılmamış veya yapısı
tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu
siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine
uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı
ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat
mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. (md:7)
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her
kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa
payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek
suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından
sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu
bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine
çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil,
kat irtifakının tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı
belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş
olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.
Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı
anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten
itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.
Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya
varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması
için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı
belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri
imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine,
kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları
içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir
tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir. (md:7)
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: Kat
Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde,
bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa
payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın
genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları
gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine
ait arsa payı ile oranlıdır.
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak
yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için
kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak
isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının
tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç
kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin
görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında
da uygulanır.
(Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş
gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte
ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa
dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ
BÖLÜM: Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek
eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak,
özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek
ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız
bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu
bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da
uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte,
müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
(md:24)
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu
ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat
maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün
ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana
veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun
anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve
acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin
zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım
ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması
konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız
bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı
bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm
maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis
ve değişiklik yapılabilir. (md:8)
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile
verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden
her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için
toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,
koruma, güçlendirme (md:9) ve onarım
giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin
işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından
vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu
gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını
ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya
yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere
göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının
tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık
yüzde beş (md:9) hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun
bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu
bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler
için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek
değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca
kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa
payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli,
aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında,
paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak
yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara
uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan
zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi
ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta
bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı
kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20
nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde
faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak,
kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile
sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen
borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa
yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç
tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil
edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893
üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.(md:10)
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider
borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları
önceliklidir.
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu
bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı
veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması
ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması
gerekli görülen teknik incelemeler (md:11) için diğer bir
bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde
başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli
işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan
bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız
bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız
bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o
bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade
etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya
orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade
verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII - Yasak işler:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri
olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik,
poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat
maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik,
poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir
bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans
salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta,
pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane,
boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat
malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine
bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh
verilir.
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen
borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat
maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede
ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki
mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız
bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine
ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında
devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça,
diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine
bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak
istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden
önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer
aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara
resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi
içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü
halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış
olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir
bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
(md:12)
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde
mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için
hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi
yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü
madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve
yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını
ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer
olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat
maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden
başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak
beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
(md:12)
B) Kat irtifakı sahiplerinin
borçları:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa
üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının
sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları
vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen
borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar
tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin
yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının
hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa
payları oranında devrine karar verir. (md:13)
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni
süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf
diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
BEŞİNCİ BÖLÜM:
Anagayrimenkulün Yönetimi
A) Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve
yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu
kurul tarafından kararlaştırılır.
B) Yönetim planı:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini
yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer
hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir
sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün
yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre
karara bağlanır.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının
değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları
saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle
onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat
mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu
değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş
belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun
toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere
yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman
gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak
üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman
gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.(md:14)
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya
kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için
istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine
imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi
de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması
halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da
belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı
arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. (md:14)
II - Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar
verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk
toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün
sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt
çoğunluğudur. (md:15)
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy
hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her
bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun
malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı
oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı
yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.
Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil
eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki
görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil
eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını
kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki
kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye
vekâlet edebilir. (md:16)
