Sayın Mühendis ,
Bir süre tatil yaptım. O sebeple bazı sorular gözümden kaçmış.
Şimdi 13 Hazirandan itibaren sorularınızı yanıtlamaya çalışacağım.
Yalnız sadece sorduğunuz sorulara cevap veriyorum. Yapınızın toplu yapıya uygun olup olmadığını başka konu başlıkları altında incelemiştik.
Alıntı Yap
Ancak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de 4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?
Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun Tapu İdaresini ilgilendiren hükümleri mevcuttur.
T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIGI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073-
Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk. Genelge No: 1651 2008/1 -------------------TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜGÜNE yazılmış genelge şu hususları da içerir.
Bu genelgenin C- Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili ve D- Ortak yerlerin tescili bentlerinde ;
5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir.
1- Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;
634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.
Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan,
yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.
İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.
2- Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan yapıların cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi ve tescili;
Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi yapılarda ilgili blok’un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok’un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.
D- Ortak yerlerin tescili;
1- Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı kapsamında bulunan birden
çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya
bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde
tarif edilmiştir.
Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen
parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.
2- Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus
bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.denilmektedir.
Şimdi buna uyan "toplu yapı" özelliklerini taşıyan yapılarda
Bu genelgenin E- Yönetim planı bendinde ;
Kanunun (5711 Sayılı Kanun ile değişen 634 Sayılı Kanunun 70. maddesi kastediliyor. ) 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup, buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.
Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği; Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.
5711 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi ile “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır….” Hükmü nedeniyle bu kanunun yürürlük tarihi olan 28/11/2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanma zorunluluğu getirildiğinden, bu süre içerisinde yönetim planı değişikliği yapılarak mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun (Yarıdan bir fazlasının) imzası ile yapılan yönetim planının tapu siciline işletilmesi taleplerinde, Kat Mülkiyeti kurulması için yapılan cins değişikliği işlemi sırasında
düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren bir vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir. Şimdi gelelim sorularınıza ;
Alıntı YapAncak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de 4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?
Şimdi 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. maddesi toplu yapı tanımına uyan yerleşkeler için birden fazla ada , parselden oluşuyorsa "toplu yapı" adı altında birleşerek tek bir yönetim planı oluşturmasına imkan sağlıyor. Nedir bu süre ? Kanunun yayınlandığı tarihten itibaren 6 ay boyunca salt çoğunluk ( toplu yapıya esas alınacak tüm bağımsız bölümlerin kat maliklerinin salt çoğunluğu ile kabul edilebilecek bir yönetim planının tapuya tescili konusu ) ile kabul edilecek yeni yönetim planının tapuya tescili, 6 aydan sonra ise yine tüm kat maliklerinin 4/ 5 çoğunluğu ile kabul edilebilecek yeni yönetim planının tapuya tescili.
Daha önce tartışmasını yaptığımız 5711 Sayılı kanunun yayımından önce ( yani 28 Kasım 2007'den önce) birden fazla ada ve parselin tek bir yönetim planı altında tapuya tescili mümkün olmadığından , şekil olarak eksik veya tam ( bu şekil şartlarını yazmıştık diğer sorularınızda) kat malikleri tarafından 4/5 çoğunluk ile ( tüm maliklerin 4/5' ini kastediyorum) yeni hazırlanmış bir yönetim planının tapu dairesi tarafından tescili mümkün olmamakta dolayısı ile "yönetim planı" adı altında hazırlanan bu belgenin , "yönetim planı" olarak bir özelliği bulunmamakta hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak bu hazırlanmış belgenin her sayfası kimlerse onlar hangi kat malikleri tarafından imzalanmış ise onları bağlayan bir belge halini almaktadır. İmzalamayanlar ile sonradan bağımsız bölüm iktisap edenleri bağlamaz. Ayrıca tabiki birden fazla parselden oluşan tek bir yönetimin de o tarihte olması mümkün değildir. Dolayısı ile ilgili yönetim kurulu da yasal değildir. Sizin deyiminizle
"tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge" nin kabul edilmeme sebebi birden fazla parselde tek bir yönetim planı hazırlanmasının henüz o tarihte mümkün olmamasıdır. Tapu Müdürlüğü öncelikle bu sebepten kabul etmemiş ve tescile koymamıştır. Burada belge üzerindeki diğer eksik hususlar bulunabilir, imzalar tam olmayabilir, tescil anında tüm malikler tapuda olmayabilir vs. ama bunlardan önemlisi söylediğim konudur.
Şimdi, bu tarihten önce "site "olarak tabir ettiğiniz ve birden fazla parselden oluşan yerleşkenin blok sayısı kadar veya blokların bazıları tek bağımsız bölümden oluşyorsa bunların toplamı kadar bir yönetim planı vardır. Teknik olarak böyle . Veya iki adet parsel varsa herbirinin kendi içelerindeki blokları veya tek bağımsız bölümden oluşan yapıları kapsayan birer yönetim planı olabilir. Bu yönetim planları tapuda tescilli yönetim planlarıdır.
5711 Sayılı Kanunun Toplu Yapıları düzenleyen 9 . bölümü ve kanunun geçici 3. maddesi yönetim planlarının kanuna uyarlanması durumunu ortaya çıkardığından tek bir yönetim planı metninde eski yönetim planları toplanacak ve değişen 634 sayılı kanunun tüm maddelerine uyumlu hale getirilecektir. Bunun yapılması zorunlu olmamakla beraber bu tip yapılarda yönetim fonksiyonunun düzgün işlemesi için çok gereklidir. Bu yeni yönetim planı metni taiki daha önce tapuda kayıtlı olan yönetim planı metinlerini içerecek, kanuna aykırı olan maddeler değiştirilerek yeni kanunun öngörüğü hale getirilecek ve bazı metinler çıkarılıp bazı metinler eklenebilelecektir. Eklenen bu metinler her blok yapının yönetim planında veya tek bir parselin yönetim planında daha önce yazmayan örneğin ortak tesislerin tanımı, bir takım sorumluluk maddeleri vs. olarak kanunun her bir maddesinde yazılmış olan kanun metinlerinden ve kesinleşmiş yargı kararlarından oluşan derlemeler olabilir.
Bu yeni yönetim planı metni o tarihteki yönetimler (birden fazla parseldeki ) ve yöneticiler tarafından beraberce hazırlanacak ve kat maliklerine ilan edilecektir. Bu ilanda yeni yönetim planının hazırlanmasının gereği , dayanağı ve yararları da bir önyazı ile anlatılabilecektir. Bu yeni yönetim planını metninin ( şu an adı yeni yönetim planı taslağıdır) kat maliklerince tartışılıp oylanması için tek bir gündem maddesi olan bir Olağanüstü Genel Kurul Tertip edilecektir. Bu olağanüstü genel kurul her bir parselin yöneticisi veya yönetim kurulu tarafından ayrı ayrı tertip edilebileceği gibi her bir parselin kat maliklerinin aynı yer ve saatte diğer parsellerin kat maliklerinin de bulunduğu bir olağanüstü genel kurulda toplanmaları da mümkündür. ( Aynı söylemim adalar içinde geçerlidir.) Bu olağanüstü genel kurulda genel kurulun gündeminin hazırlanış biçimine göre yeni yönetim planı taslağının tüm parsellerin tüm kat maliklerinin 4/5 'inin kabul oyuyla kabul edilmesi mümkündür. Bu kabul oylaması yönetim planı taslağının her bir maddesi için ayrı ayrı yapılabilir veya tümü için toptan yapılabilir. Oylama öncesinde mevcut taslağın madde veya maddelerinin tartışmaya açılması da gündemin hazırlanış şekline göre mümkündür. Ancak önemli olan kabul oylarının tüm ada veya parsellerde yani toplu yapı tanımına uyan yerleşkenin tüm maliklerinin 4/5'inin kabulu ile yapılmasıdır. Bna ek olarak da sonradan sorun yaşanmaması için her ada veya her parselin kendi kat maliklerinin kabul oyununda ilgili ada veya parseldeki tüm maliklerinin 4/5'i tarafından kabul edilmesinin de doğru olacağını ifade ederim. Yani çoğunluk her parsel olarak ayrı ayrı aransın sonra tüm parsele vaya adalardaki tüm maliklerin çoğnluğu aransın. Yönetim planı değişiminin çoğunluğu kanunun 70 . maddesine göre 4/ 5 dir.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. Ancak 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. maddesine göre kanunun yayımından itibaren 6 ay boyunca ( 28 Kasım 2007 - 28 Mayıs 2008 ) tarihleri arasında bu olağanüstü genel kurulun oylama çoğunluğu 4/ 5 değil, salt çoğunluktur.
GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır. İşte 5711 Sayılı Kanunun yürülüğe girmesinden sonra bu tip metinler artık birden fazla parselden veya adadan oluşan yerleşkelerde yönetimler tarafından hazırlanabilir, kat malikleri tarafınadan belirttiğim çoğunluklarla kabul edilebilir ve tapuya tescil edilebilir.
İşte bu sebeplerden ;
En son verdiğim cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorum.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor , Oylanabiliyor, diyorum.
Hatta ve hatta düzeltiyorum 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında salt çoğunluk ile bu yapılmamışsa 28 Mayıs 2008 tarihinden sonra herhangi bir son tarih olmaksızın tüm kat maliklerinin yukarıda belirttiğim gibi 4/ 5 çoğunluğu ile yeni hazırlanacak yönetim planı taslakları kat maliklerinin olağanüstü kurullarında kabul edilerek tapuya tescil ettirilebilir.
Alıntı Yap2) “Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğine ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?” şeklindeki bir sorumda, ta başından itibaren yönetim planlarının 5711 Sayılı Kanun’a uyarlanmak için yapılması gereken olağanüstü toplantıdan bahsetmiş olmama rağmen, bu soruma yine 7 Haziran 2008 tarihli cevabınızda “Bu soruyu 28 Kasım 2007 'den önce yapılan bir toplantı için soruyorsanız hukuken geçerli olmayan bir toplantıyı konuşuyoruz demektir.” şeklinde bir cevap vermektesiniz.
Bu soruyu, hukuken geçerli olmadığı daha önceleri tarafınızdan ortaya konulmuş olan bir belgenin, yönetim planı imiş gibi 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla, 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında (18 Mayıs 2008 tarihinde) olağanüstü toplantı adı altında yapılan bir toplantı için sormuştum. Verdiğiniz cevaptan çıkarabildiğim sonuç, sanki böyle bir toplantı 28 Kasım 2007 tarihinden sonra yapılmış ıse, neyi amaçlarsa amaçlasın hukuken geçerli olacaktır gibi geliyor bana. Yanlış ise bunu düzeltmenizi istirham ediyorum.
18 mayıs 2008 tarihinde gerçekleşen olağanüstü genel kurulda eğer yönetim planı değişikliği veya uyarlanması maddesi varsa , diğer gündem maddeleri ancak bu yönetim planı değişikliğini destekleyen maddeler olabilir. Örneğin.
1. Açılış
2.Saygı Duruşu
3. Yeni Yöneim Planı Hazırlığının Nedenleri, Gerekçeleri, Faydaları , Kanunun İlgili MAddelerinin Yönetim Kurulu Başkanları veya Yöneticileri veya Bir Hukukçu Tarafından Açıklanması.
4. Yeni Yönetim Planı Taslağı Üzerinde Kat Maliklerinin Görüşlerinin Alınması,
5. Yeni Yönetim Planı Taslağının Tüm Maddelerinin Aynı Anda Oylanması ( veya Tek Tek Maddelerinin Oylanması)
6. Yeni Yönetim Planı Taslağının Kabulü Halinde bazı kişilere yönetim planı taslağının tapuya tescil edilmesi için noter vekaleti verilmesi hususlarının görüşülmesi ve oylanması
gibi yönetim planı değişikliğini ilgilendiren maddeler olabilir.
Bu toplantıda bütçe , tahmini işletme projesi kabulü, yönetici seçimi veya ibrası gibi olağan toplantıları ilgilendiren başkaca maddeler olamaz. Olağanüstü toplantı gündemi şartlarına ve yasaya aykırıdır. Bu tip toplantının sonuçları da yasal hüküm doğurmaz. Ne zaman yasal hükün doğurmaz. Mahkemece toplantının veya herhangi maddesinin iptaline yönelik karar verilmesine kadar doğurmaz. Herhangi bir kat maliki karar iptalini sulh mahkemesinden isteyebilir. Dolayısı ile yönetim planı değişikliği kararı da sakata uğrayabilir.
Alıntı Yap3) Buna ilişkin bir başka öğrenmek istediğim de, böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılıp yapılamayacağı, ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edip etmeyeceğidir.?
Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağansütü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadenizi burada dile getirmeyi uygun görüyorum.
Bakın bu sorunuza yukarıda cevap verdim. Böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılabilir. Ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edemez. Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağanüstü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadem geçerlidir. Değişmemiştir.
Alıntı Yap4) Bu ifadenizin yasal dayanağını nerede bulabileceğim hakında beni bilgilendirirseniz sevinirim.
Eğer burada işaret ettiğiniz ifade
“Olağanüstü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadesi ise;
Kat Mâlikleri Kurulu kararlarında gündeme bağlılık kuraldır. KMK. md: 29/2'ye göre, olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeblerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. (Y. 18. HD., 27.03.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006.)
Yani bu sebep yönetim planı değişikliği ise tabi ki bununla ilgili olmayan diğer gündem maddeleri toplantıya eklenemez.
Alıntı Yap5) Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 – “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir;” hükmünü ihtiva ediyor.
Buradaki “bir ay” ve “altı ay sözcükleri ile ne anlatılmak isteniyor? Yani bir başlangıç noktasından itibaren ya bir ay olur, ya da altı ay olur düşünüyorum.
Beni en kısa zamanda aydınlatacağınızı umuyor, saygılar sunuyorum.
V - Hakimin müdahalesi: Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. (md:17)Bu maddeyi açıklıyorum;
kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ,
veya kurul toplantısına katılsın veya katılmasın her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ,
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Burada söz konusu olan altı ay. Tüm maddelerde bir mantık aramayın. Ancak beklememekte fayda var. Çünkü alınan kararlar geriye dönüşü çok güçleştirecek sonuçlara sahip olabilirler. Örneğin yeni bir tesis yapımı, yönetim planının tapuya tescili. Kat malikleri mahkeme kararından sonra zarar görebilirler.
Alıntı Yap1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir. Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?
Yeni Yönetim planının tapuya tescili sırasında tescil memuru imzası olan kat maliklerinin kendisini ( yani tamamını ) görmek isteyecektir. Bu çoğu zaman mümkün değildir. Bu sebeple yönetim planının tapuya tescili sırasında bir veya birkaç kişiye yönetim planı taslağında olumlu oy kullanan kat maliklerininin herbiri tapu müdürlüğünde bulanamayacaklarsa noterden bir vekalet vermeleri gereklidir.
Kastedtiğim vekalet budur. Noterden olmalıdır. Tescil işlemine yönelik bir vekalettir.
Yasal dayanağı kolay . Tapu işlemlerini ya şahsın kendisi veya noter vekaleti verdiği kişi veya kişiler onun namına yapar. Gayrimenkul hukukuna yönelik bir işlemdir.
Eğer kat maliklerinin kendileri olağangenel kurulda bulunmayacaklarsa bizim kullandığımız sıradan bir vekalet evrağını 3. kişilere verebilirler. Ancak yönetim planı değişikliği belirttiğim çounluklar ile gerçekleşmiş ise yine bu noter vekaletini vermek zorundadırlar. (Kendileri tapuya gitmeyeceklerse eğer)
Alıntı Yap3) Hukuken yasal olmadığını düşündüğümüz bir site yönetimi, başka amaç için koydukları ek ödemeyi haklı olarak ödemedikleri için bazı site sakinlerinin elektriklerini kesmiştir. Elektrik TEDAŞA devredilmemiş bir trafodan sağlanmaktadır. Elektrik borcu olmadığı halde elektrikleri kesilen bu site sakinleri elektriklerinin sabahtan akşama açtırılabilmesi için nereye baş vurmalıdırlar. Bu duruma 3091 uygulanır mı?
Sabahtan akşama elektirik açılabilir mi bilmiyorum ancak bir ihtarname gönderin. Site yönetiminin yaptığı iş yasal değildir. Ayrıca suç duyurusunda bulanabilirsiniz. Gidin elektriğinizi kendiniz açın. Böyle bir uygulamaya hakları yoktur.
Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki Kanun bu duruma uygulanabilir.
Saygılarımla,
