Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Sayın Admin,
Tereddüt ettiğim bir iki husus var. Giderilebilirse sevinirim.
1) Toplu yapı kapsamına giren yerler sitelerde yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiği söyleniyor. Ben yeni yasal düzenlemede olağanüstü genel kurul ifadesine rastlamadım. Böyle bir terim nerede bulunmaktadır.
2)  İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet dubleks konut bulunmaktadır. Bu iki parselin her birinde bulunan konutlar için irtifak hakkı kurulurken 27.12.2001 tarihinde iki adet yönetim planı düzenlenmiş, her sayfası ayrı ayrı imzalanmış ve mahalli tapu sicil müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiştir.
Ancak, 28 Kasım 2007 den evvel, bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk bir site yönetimi oluşturulmuştur.
Bilindiği üzere, 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesine göre bu iki parsel üzerinde bulunan toplam 43 konut toplu yapı kapsamında değerlendirilecek ve bir tek yönetim planı düzenlenerek yönetilecektir.
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.
Soru: Bu mümkün müdür? Mümkünse dayanağı nedir?

Linkback: Toplu Yapı Kapsamında Yeni Yönetim Planı İle Birbirimize Bağlanacağız. Şartlar Nelerdir?

Sayın Admin Merhaba,
24 Mart 2008 tarihli mesajım konusunda beni aydınlatıp aydınlatamayacağınızı bildirirseniz çok mutlu olacağım. Sevgi ve saygılarla.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Sayın Admin,
Tereddüt ettiğim bir iki husus var. Giderilebilirse sevinirim.
1) Toplu yapı kapsamına giren yerler sitelerde yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiği söyleniyor. Ben yeni yasal düzenlemede olağanüstü genel kurul ifadesine rastlamadım. Böyle bir terim nerede bulunmaktadır.
2)  İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet dubleks konut bulunmaktadır. Bu iki parselin her birinde bulunan konutlar için irtifak hakkı kurulurken 27.12.2001 tarihinde iki adet yönetim planı düzenlenmiş, her sayfası ayrı ayrı imzalanmış ve mahalli tapu sicil müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiştir.
Ancak, 28 Kasım 2007 den evvel, bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk bir site yönetimi oluşturulmuştur.
Bilindiği üzere, 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesine göre bu iki parsel üzerinde bulunan toplam 43 konut toplu yapı kapsamında değerlendirilecek ve bir tek yönetim planı düzenlenerek yönetilecektir.
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.
Soru: Bu mümkün müdür? Mümkünse dayanağı nedir?

Alıntı Yap1) Toplu yapı kapsamına giren yerler sitelerde yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul yapılması gerektiği söyleniyor. Ben yeni yasal düzenlemede olağanüstü genel kurul ifadesine rastlamadım. Böyle bir terim nerede bulunmaktadır.

GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.

Yönetim planında yazılı olan zamanlarda yapılan kat malikleri kurulu "Olağan Kat Malikleri Genel Kurulu" olarak "gerektiğinde, lüzün hasıl olduğunda veya başka bir nedenle yapılan ve yönetim planında yazılı olmayan yani olağan olmayan kurullar ise "Olağanüstü Kat Malikleri Genel Kurulu" olarak tanımlanır.

Bu sebeple mevcut kat malikleri kurulu. "Olağanüstü Kat Malikleri Genel Kurulu" anlamını taşır.

Alıntı Yap2)  İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet dubleks konut bulunmaktadır. Bu iki parselin her birinde bulunan konutlar için irtifak hakkı kurulurken 27.12.2001 tarihinde iki adet yönetim planı düzenlenmiş, her sayfası ayrı ayrı imzalanmış ve mahalli tapu sicil müdürlüğüne verilerek tescil ettirilmiştir.
Ancak, 28 Kasım 2007 den evvel, bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk bir site yönetimi oluşturulmuştur.
Bilindiği üzere, 5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesine göre bu iki parsel üzerinde bulunan toplam 43 konut toplu yapı kapsamında değerlendirilecek ve bir tek yönetim planı düzenlenerek yönetilecektir.
Şimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.
Soru: Bu mümkün müdür? Mümkünse dayanağı nedir?

Kanunun değişiminden önce "yaygın site yönetimi" olarak oluşturan yönetim ile ilgili forumumuzda diğer sorularınıza cevap vermiştim. O konuya girmeyeceğim.

Kat Mülkiyeti Kanunun 9. bölümünde ve 66 ve 67 . maddelerinde Toplu Yapının Kapsam ve Ortak Yerleri tanımlanmıştır.


KMK MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır..."

Alıntı YapŞimdi ise bazı kat malikleri, bu 43 konutluk bitişik iki parsele, yukarıda ifade edildiği şekilde bitişik olmayan (.............., bu 43 konut bulunan iki parsel dışında, bu iki parsel ile aralarında yol, yeşil alan, şahıs arsaları ve şahıslara ait evler bulunan ve üzerinde 4 ve 3 konut olmak üzere toplam 7 konut bulunan toplam iki parselin de dahil olduğu 4 parsel üzrinde kurulu toplam 50 konutluk .............) ve bu parsellerden hem yeşil alan, yol ve hem de başkalarına ait arsa ve binalarla ayrılmakta olan ve üzerinde sırasıyla 3 ve 4 konutun, toplam 7 dubleks konutun bulunduğu diğer iki parselin de dahil ederek 50 konut için yeni bir yönetim planı düzenlenmesini ve 7 parselin de 43 konutla birlikte toplu yapı kapsamında değerlendirilmesini istemektedirler.

"İmar planında mevcut bir yol ile birbirinden ayrılmış olan bitişik iki parsel üzerinde sırasıyla 19 ve 24 adet dubleks konut bulunmaktadır. ". Bu 43 konut ve iki parsel toplu yapı tanımına uyar.

Şimdi sözünü ettiğiniz 4 parselde birbirlerine aynı anda bitişik olmalılar. Tüm bu 4 imar parselleri "bitişik veya komşu " olmalıdırlar. Bu parseller arasında  kamuya ayrılan yol, meydan, yeşil alan, park, otopark olabilir. Ancak parseller arasında özel mülkiyete tabi taşınmazlar ( arsa ve evler) olamaz. Bu 4 parselden hangisi veya hangileri bu tanımıma uymuyorsa onlar ile beraber toplu yapı ilişkisi düzenlenemez.

Bu üstteki cümlenin tamamının hukuki dayanağı KMK 66. maddedir. Şöyle bir vaziyet planında veya imar planında bakınız ortaya çıkacaktır. Yani üst cümleye göre siz karar veriniz.

İyi günler..

Sayın Admin Tekrar Merhaba,
İlginiz ve verdiğiniz cevaplarla beni aydınlattığınız için çok teşekkür ediyorum. Sağlıcakla kalın diyor işlerinizde başarılar diliyorum

Teşekkür ederiz.

Sayın Admin,
Aşağıdaki sorularıma acilen cevap verileceğini umuyor, saygılar sunuyorum.
Mühendis
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin  (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesi,
Ayrıca, Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020 "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." hükmü,
“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır. “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir." şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Dikkate alınmaksızın,
1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?
2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?
3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile,  bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

Sayın Admin,
5 Mayıs 2008 tarihli işağıdaki sorularımı kapsayan iletiye bu güne kadar cevap verilmemiştir.
Aşağıdaki sorularıma acilen cevap verileceğini umuyor, saygılar sunuyorum.
Mühendis
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin  (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesi,
Ayrıca, Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020 "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." hükmü,
“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır. “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir." şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Dikkate alınmaksızın,
1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?
2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?
3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile,  bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Sayın Admin,
5 Mayıs 2008 tarihli işağıdaki sorularımı kapsayan iletiye bu güne kadar cevap verilmemiştir.
Aşağıdaki sorularıma acilen cevap verileceğini umuyor, saygılar sunuyorum.
Mühendis
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24 olmak üzere iki ayrı parsel üzerinde toplam 43 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Konut inşaatları tamamlandıktan sonra 29.07.2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri toplantısı ile site yönetimi oluşturulmuş ve yeni bir yönetim planı ortaya konularak seçim yapılmıştır.
Bu duruma göre, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için;
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin  (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.” ifadesi,
Ayrıca, Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020 "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." hükmü,
“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır. “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir." şeklinde ifade edilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 sayılı kararı,
Dikkate alınmaksızın,
1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?
2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?
3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile,  bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

Sayın mühendis biz bu konuları cevapladık. Başka başlıklar altında yine sizin sorularınızın altında zaten tek tek inceledik. Tekrar aynı konuya dönmek büyük zaman kaybı oluyor.

Sorularınıza net kısa cevaplar vererek açıklama yapmıyorum. Hukuki gerekçe sorarsanız , lütfen sorularınız bu kadar uzun değil tek tek ve tek konu ile ilgili sorunuz. Bu tip hukuki mütalaa vermek haddimiz değildir.

Anlayışla karşılayacağınızı umuyor , bu forumun bir paylaşım forumu olduğunu hatırlatıyorum. Çok detaylı bilgiler için bir hukukçuya danışmanızda fayda var.

Alıntı Yap1) Bu Yargıtay Kararları 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler için yürürlükte olduğuna göre, 29 Temmuz 2007 tarihinde yapılan bir kat malikleri kurulu toplantısında, birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler site yönetim kurulu adı altında bir yönetim kurulu seçimi yapmışlardır.
Ayni toplantıda, Site Yönetim Planı adı altında bir belge ortaya konulmuş, sözkonusu belge bütün kat maliklerince imzalanmamış, imza atanlar da sadece son sayfasını imzalamışlardır. Anılan belge tapuya da tescil ettirilmemiştir.
29.07.2007 tarihinde yapılan bu toplantıda yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına rağmen, yapılan seçim ve seçilmiş böyle bir site yönetimi hukuken geçerli olur mu? Yasal dayanakları nelerdir?

a) Tüm maliklerin 4/ 5 çoğunluğunun imzası var mıdır ?
b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?
c) Yönetim Planı değişikliği tapuya tescil edilmiş midir.?

Yok ise yönetim planının hukuken bir geçerliliği yoktur. Sadece imzalayan kat maliklerini bağlar. "Yönetim Planı niteliğinde olmayan özel bir sözleşmedir." İmzalamayanları veya imzalamış olan kat maliki evini satmış ise yeni maliki bağlamaz.

Zaten iki parselden oluştuğu için o tarihte tapuda bu başvuru olsa bile kabul etmemiştir.

Seçilen site yönetimi de yasal değildir.

Alıntı Yap2) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde verilmiş bir karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, iki ayrı parselde bulunan kat maliklerinin 29 Temmuz 2007 tarihinde yaptıkları toplantıda ortaya koydukları eksik imzalı ve her sayfası imzalanmamış olan yönetim planı adı altındaki belge hukuken geçerli midir? Yasal dayanakları nedir?

Bir önceki sorunuzda cevap verdim. Geçerli değil. Zaten tapudaki tescil memuru kabul etmemiştir. Yönetim planı olan bir anayapıda yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin 4/ 5 'inin imzası yeterlidir.

Alıntı Yap3) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile,  bu iki ada/parsele bitişik olmayan, bu iki parsel ile aralarında yeşil alan, yol vb. arazi parçaları ile birlikte şahıs arazilerive evleri de bulunan ve üzerlerinde 4 ve 3 dubleks konut olan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır?

Oluşturulamaz. Aradaki bölgeler kamu arazi olmalı. Özel mülkiyet arazileri arada kalıp diğerlerinde kat mülkiyeti oluşturulamaz.
Net olarak Kanunun Toplu Yapı Tanımına İlişkin maddeleri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü - Kat Mülkiyeti Genelgesi-29-01-2008 açıkça belirtilmiştir.

Alıntı Yap4) Bazı Yargıtay kararlarında “Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunmaktadır.
5711 Sayılı Kanun’un 66’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde de “Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktadır.
Zaten bütün konutlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğuna göre, kat mülkiyeti kurulmuş olan konutlar açısından değerlendirildiğinde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?

“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.” ifadesi bulunan yargıtay kararları 5711 Sayılı Yasanın yürürlüğe girmesi ile hükümsüzdür. Bu ifadeyi artık kaale almayalım.

“Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” ifadesi  , toplu yapı birden fazla imar parselinden oluşmuş ise her bir parsel üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulamaz. Yani parseller biririnden bağımsız olarak yönetilemez demektedir.

Alıntı Yap5) Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğini ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?

Bu soruyu 28 Kasım 2007 'den önce yapılan bir toplantı için soruyorsanız hukuken geçerli olmayan bir toplantıyı konuşuyoruz demektir.

Alıntı YapKat Malikleri Kurulu toplantısı için düzenlenen gündem maddelerinden biri yönetim planı değişikliğidir. Bu madde görüşülürken, kat irtifakı kurulurken 2001 yılında her iki parsel için ayrı ayrı düzenlenen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planlarının görüşülmeyeceği, sadece bu günkü site yönetiminin seçildiği tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş eksik imzalı yönetim planı adı altındaki belgenin tartışılacağı belirtilmektedir. Hukuken bu geçerlimidir? Hukuki dayanakları nelerdir?

Tartışılmasında sorun yok. Eğer bu soruyu 28 Kasım 2007 - 28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantı için soruyorsanız sorun yok . Tartışılabilir. Hatta oylanabilir.

Gördüğümüz gibi her sorunun cevabı soruluş biçimine göre değişebiliyor. Yıllarca birden fazla parselden oluşan bir çok site "yaygın yönetim anlayışı" ile yönetilmiştir.

Ancak arada başka özel kişilere ait arsalar varsa orada bir site yaşamından söz edilemez.

Tapunun da tasdik etmemesi bu yüzden .

Ancak herkes bu durumu kabulleniyorsa sorun yok. Etmiyorsa kimse kabul etmesi için zorlayamaz.

İZNİNİZLE BU SİTE İLE İLGİLİ KONUYU ARTIK KAPATIYORUM. ÇÜNKÜ BU ÖZEL DURUMUNUZU UZUN BİR SÜREDİR ÇEŞİTLİ YÖNLERDEN İNCELİYORUZ. NETİCEDE SİZ DE ARTIK HUKUKİ DAYANAKLAR VERME DURUMUNA GELDİNİZ.

SİZİ HAKLI BULUYORUM. AÇACAGINIZ İPTAL DAVALARINI KAZANACAGINIZI DÜŞÜNÜYORUM. BİR HUKUKÇU İLE ÇALIŞMANIZI TAVSİYE EDİYORUM.

saygılarımla,

Sayın Admin Merhaba.
Bazı sorularım hakkında 7 Haziran 2008 tarihli cevabınız için çok teşekkür ediyorum. Bu gibi sorularım her ne kadar özel gibi görünse de, cevapları hiçbir yerde göze çarpmadığı için herkese yararlı olduğu görüşündeyim.
Bu vesileyle, en son 7 Haziran 2008 tarihinde verdiğiniz cevaplar için çok teşekkür ediyorum. Çok çok yararlandım.
Ancak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de  4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?
2) “Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğine ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?” şeklindeki bir sorumda, ta başından itibaren yönetim planlarının 5711 Sayılı Kanun’a uyarlanmak için yapılması gereken olağanüstü toplantıdan bahsetmiş olmama rağmen, bu soruma yine 7 Haziran 2008 tarihli cevabınızda “Bu soruyu 28 Kasım 2007 'den önce yapılan bir toplantı için soruyorsanız hukuken geçerli olmayan bir toplantıyı konuşuyoruz demektir.” şeklinde bir cevap vermektesiniz.
Bu soruyu,  hukuken geçerli olmadığı daha önceleri tarafınızdan ortaya konulmuş olan bir belgenin, yönetim planı imiş gibi 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla,  28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında (18 Mayıs 2008 tarihinde)  olağanüstü toplantı adı altında yapılan bir toplantı için sormuştum.  Verdiğiniz cevaptan çıkarabildiğim sonuç, sanki böyle bir toplantı 28 Kasım 2007 tarihinden sonra yapılmış ıse, neyi amaçlarsa amaçlasın hukuken geçerli olacaktır gibi geliyor bana. Yanlış ise bunu düzeltmenizi istirham ediyorum.
3) Buna ilişkin bir başka öğrenmek istediğim de, böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılıp yapılamayacağı, ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edip etmeyeceğidir.?
Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağansütü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadenizi burada dile getirmeyi uygun görüyorum.
4) Bu ifadenizin yasal dayanağını nerede bulabileceğim hakında beni bilgilendirirseniz sevinirim.
5) Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 – “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir;” hükmünü ihtiva ediyor. 
Buradaki “bir ay” ve “altı ay sözcükleri ile ne anlatılmak isteniyor? Yani bir başlangıç noktasından itibaren ya bir ay olur, ya da altı ay olur düşünüyorum.
Beni en kısa zamanda aydınlatacağınızı umuyor, saygılar sunuyorum.

Sayın Admin Merhaba,
Katkılarınız için tekrar teşekkür ediyorum.
Ancak yine bir tereddütümü gidermek .stiyorum. Ne olur beni affedin.
1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir. Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?
2) 13 Haziran tarihli mektubumda gönderdiğim sorulara olan cevap çabuklaştırılırsa çok çok makbule geçecektir.
Saygılarımla

Sayın Admin Tekrar merhaba.
13 Hazıran 2008 tarihli mektubuma cevap vermeyi düşünüyormusunuz bilemiyorum ama, şu iki konuda bilgilenmeme acilen çok ihtiyaç bulunmaktadır.
1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir. Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?
2) 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağansütü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” demiştiniz. Bu ifadenizin yasal dayanağını nerede bulabileceğim hakında beni bilgilendirirseniz sevinirim.
3) Hukuken yasal olmadığını düşündüğümüz bir site yönetimi, başka amaç için koydukları ek ödemeyi haklı olarak ödemedikleri için bazı site sakinlerinin elektriklerini kesmiştir. Elektrik TEDAŞA devredilmemiş bir trafodan sağlanmaktadır. Elektrik borcu olmadığı halde elektrikleri kesilen bu site sakinleri elektriklerinin sabahtan akşama açtırılabilmesi için nereye baş vurmalıdırlar. Bu duruma 3091 uygulanır mı?
Herkes için hayati olan bu sorularıma acilen cevap verilirse çok makbule geçecektir.
Saygılarımla.

Sayın Mühendis ,


Bir süre tatil yaptım. O sebeple bazı sorular gözümden kaçmış.

Şimdi 13 Hazirandan itibaren sorularınızı yanıtlamaya çalışacağım.

Yalnız sadece sorduğunuz sorulara cevap veriyorum. Yapınızın toplu yapıya uygun olup olmadığını başka konu başlıkları altında incelemiştik.

Alıntı Yap
Ancak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de  4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?

Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun Tapu İdaresini ilgilendiren hükümleri mevcuttur.

T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIGI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı  Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073- 
Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk.     Genelge No:  1651 2008/1 -------------------TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜGÜNE yazılmış genelge  şu hususları da içerir.

Bu genelgenin C- Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Tescili    ve         D- Ortak yerlerin tescili  bentlerinde ;

5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74 üncü maddeler ilave edilmiştir.       
1- Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;
634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti tesisine açıklık getirilmektedir.

Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan,
yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.
İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.
           2- Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan yapıların cins değişikliği,  kat mülkiyeti tesisi ve tescili;
Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi yapılarda ilgili blok’un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok’un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.
           


D- Ortak yerlerin tescili;
1- Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı kapsamında bulunan birden
      çok yapının ortak  sosyal ve alt  yapı tesisleri  bulundukları parsel  veya yapıya
       bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde
      tarif edilmiştir.
              Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen
parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.
2- Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus
bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.

denilmektedir.

Şimdi buna uyan "toplu yapı"  özelliklerini taşıyan yapılarda

Bu genelgenin E- Yönetim planı  bendinde ;


Kanunun (5711 Sayılı Kanun ile değişen 634 Sayılı Kanunun 70. maddesi kastediliyor. ) 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup, buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.
Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği; Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.
          5711 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi ile “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır….” Hükmü nedeniyle bu kanunun yürürlük tarihi olan 28/11/2007 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanma zorunluluğu getirildiğinden, bu süre içerisinde yönetim planı değişikliği yapılarak mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun (Yarıdan bir fazlasının) imzası ile yapılan yönetim planının tapu siciline işletilmesi taleplerinde, Kat Mülkiyeti kurulması için yapılan cins değişikliği  işlemi sırasında
düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren bir vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir.
 

Şimdi gelelim sorularınıza ;

Alıntı YapAncak, biliyorsunuz ki verdiğiniz bir çok cevapta, 2001 yılından bu yana tapu dairesinde tescilli yönetim planları olmasına rağmen bunu göz ardı ederek, 29 Temmuz 2007 de  4 ayrı parsel için ortaya konulan, tapuya da tescil edilmemiş bir tek yönetim planı adı altındaki bir belgenin, yönetim planı olarak hukuki hiçbir geçerliliğinin olmadığını yazmıştınız.
Ayrıca bunu ortaya koyan yönetimin de o zamanki Yargıtay kararlarına göre hukuken geçerli olmadığını belirtmiştiniz.
En son verdiğiniz cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorsunuz.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere nasıl oluyor da, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor? Oylanabiliyor? Diyorsunuz. Bunu anlamış değilim. Yasa yönetim planlarının uyarlanmasını hükme bağlamıyor mu?

Şimdi 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. maddesi toplu yapı tanımına uyan yerleşkeler için birden fazla ada , parselden oluşuyorsa "toplu yapı" adı altında birleşerek tek bir yönetim planı oluşturmasına imkan sağlıyor. Nedir bu süre ? Kanunun yayınlandığı tarihten itibaren 6 ay boyunca salt çoğunluk ( toplu yapıya esas alınacak tüm bağımsız bölümlerin kat maliklerinin salt çoğunluğu ile kabul edilebilecek bir yönetim planının tapuya tescili konusu ) ile kabul edilecek yeni yönetim planının tapuya tescili, 6 aydan sonra ise yine tüm kat maliklerinin 4/ 5 çoğunluğu ile kabul edilebilecek yeni yönetim planının tapuya tescili.

Daha önce tartışmasını yaptığımız 5711 Sayılı kanunun yayımından önce ( yani 28 Kasım 2007'den önce) birden fazla ada ve parselin tek bir yönetim planı altında tapuya tescili mümkün olmadığından , şekil olarak eksik veya tam ( bu şekil şartlarını yazmıştık diğer sorularınızda) kat malikleri tarafından 4/5 çoğunluk ile ( tüm maliklerin 4/5' ini kastediyorum) yeni hazırlanmış bir yönetim planının tapu dairesi tarafından tescili mümkün olmamakta dolayısı ile "yönetim planı" adı altında hazırlanan bu belgenin , "yönetim planı" olarak bir özelliği bulunmamakta hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak bu hazırlanmış belgenin her sayfası kimlerse onlar hangi kat malikleri tarafından imzalanmış ise onları bağlayan bir belge halini almaktadır. İmzalamayanlar ile sonradan bağımsız bölüm iktisap edenleri bağlamaz. Ayrıca tabiki birden fazla parselden oluşan tek bir yönetimin de o tarihte olması mümkün değildir. Dolayısı ile ilgili yönetim kurulu da yasal değildir. Sizin deyiminizle "tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge" nin kabul edilmeme sebebi birden fazla parselde tek bir yönetim planı hazırlanmasının henüz o tarihte mümkün olmamasıdır. Tapu Müdürlüğü öncelikle bu sebepten kabul etmemiş ve tescile koymamıştır. Burada belge üzerindeki diğer eksik hususlar bulunabilir, imzalar tam olmayabilir, tescil anında tüm malikler tapuda olmayabilir vs. ama bunlardan önemlisi söylediğim konudur.

Şimdi, bu tarihten önce "site "olarak tabir ettiğiniz ve birden fazla parselden oluşan yerleşkenin blok sayısı kadar veya blokların bazıları tek bağımsız bölümden oluşyorsa bunların toplamı kadar bir yönetim planı vardır. Teknik olarak böyle . Veya iki adet parsel varsa herbirinin kendi içelerindeki blokları veya tek bağımsız bölümden oluşan yapıları kapsayan birer yönetim planı olabilir. Bu yönetim planları tapuda tescilli yönetim planlarıdır.

5711 Sayılı Kanunun Toplu Yapıları düzenleyen 9 . bölümü ve kanunun geçici 3. maddesi yönetim planlarının kanuna uyarlanması durumunu ortaya çıkardığından tek bir yönetim planı metninde eski yönetim planları toplanacak ve değişen 634 sayılı kanunun tüm maddelerine uyumlu hale getirilecektir. Bunun yapılması zorunlu olmamakla beraber bu tip yapılarda yönetim fonksiyonunun düzgün işlemesi için çok gereklidir. Bu yeni yönetim planı metni taiki daha önce tapuda kayıtlı olan yönetim planı metinlerini içerecek, kanuna aykırı olan maddeler değiştirilerek yeni kanunun öngörüğü hale getirilecek ve bazı metinler çıkarılıp bazı metinler eklenebilelecektir. Eklenen bu metinler her blok yapının yönetim planında veya tek bir parselin yönetim planında daha önce yazmayan örneğin ortak tesislerin tanımı, bir takım sorumluluk maddeleri vs. olarak kanunun her bir maddesinde yazılmış olan kanun metinlerinden ve kesinleşmiş yargı kararlarından oluşan derlemeler olabilir.

Bu yeni yönetim planı metni o tarihteki yönetimler (birden fazla parseldeki ) ve yöneticiler tarafından beraberce hazırlanacak ve kat maliklerine ilan edilecektir. Bu ilanda yeni yönetim planının hazırlanmasının gereği , dayanağı ve  yararları da bir önyazı ile anlatılabilecektir. Bu yeni yönetim planını metninin ( şu an adı yeni yönetim planı taslağıdır) kat maliklerince tartışılıp oylanması için tek bir gündem maddesi olan bir Olağanüstü Genel Kurul Tertip edilecektir. Bu olağanüstü genel kurul her bir parselin yöneticisi veya yönetim kurulu tarafından ayrı ayrı tertip edilebileceği gibi her bir parselin kat maliklerinin aynı yer ve saatte diğer parsellerin kat maliklerinin de bulunduğu bir olağanüstü genel kurulda toplanmaları da mümkündür. ( Aynı söylemim adalar içinde geçerlidir.) Bu olağanüstü genel kurulda genel kurulun gündeminin hazırlanış biçimine göre yeni yönetim planı taslağının tüm parsellerin tüm kat maliklerinin 4/5 'inin kabul oyuyla kabul edilmesi mümkündür. Bu kabul oylaması yönetim planı taslağının her bir maddesi için ayrı ayrı yapılabilir veya tümü için toptan yapılabilir. Oylama öncesinde mevcut taslağın madde veya maddelerinin tartışmaya açılması da gündemin hazırlanış şekline göre mümkündür. Ancak önemli olan kabul oylarının tüm ada veya parsellerde yani toplu yapı tanımına uyan yerleşkenin tüm maliklerinin 4/5'inin kabulu ile yapılmasıdır. Bna ek olarak da sonradan sorun yaşanmaması için her ada veya her parselin kendi kat maliklerinin kabul oyununda ilgili ada veya parseldeki tüm maliklerinin 4/5'i tarafından kabul edilmesinin de doğru olacağını ifade ederim. Yani çoğunluk her parsel olarak ayrı ayrı aransın sonra tüm parsele vaya adalardaki tüm maliklerin çoğnluğu aransın. Yönetim planı değişiminin çoğunluğu kanunun 70 . maddesine göre 4/ 5 dir.

Yönetim plânı ve değiştirilmesi MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.    

Ancak 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. maddesine göre kanunun yayımından itibaren 6 ay boyunca ( 28 Kasım 2007 - 28 Mayıs 2008 ) tarihleri arasında bu olağanüstü genel kurulun oylama çoğunluğu 4/ 5 değil, salt çoğunluktur.

GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.


İşte 5711 Sayılı Kanunun yürülüğe girmesinden sonra bu tip metinler artık birden fazla parselden veya adadan oluşan yerleşkelerde yönetimler tarafından hazırlanabilir, kat malikleri tarafınadan belirttiğim çoğunluklarla kabul edilebilir ve tapuya tescil edilebilir.

İşte bu sebeplerden ;

En son verdiğim cevapta ise, böyle bir belgenin 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında yapılan bir toplantıda tartışılmasında, hatta oylanmasında hiçbir sorun olmadığını belirtiyorum.
1) 5711 Sayılı Kanunla, mevcut yönetim planlarının kanuna uyarlanması sözkonusu olduğuna göre, tapuya tescil ettirilememiş, daha doğrusu tapu sicil müdürlüğünün bu belge kendi iç işinizi ilgilendirir diyerek kabul etmediği bu belge hukuken geçerli bir yönetim planı niteliğinde olmamasına rağmen, yasanın hükmünü yerine getirmek üzere, bir yönetim planı imiş gibi tartışmaya konu olabiliyor , Oylanabiliyor,  diyorum.

Hatta ve hatta düzeltiyorum 28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında salt çoğunluk ile bu yapılmamışsa 28 Mayıs 2008 tarihinden sonra herhangi bir son tarih olmaksızın tüm kat maliklerinin yukarıda belirttiğim gibi 4/ 5 çoğunluğu ile yeni hazırlanacak yönetim planı taslakları kat maliklerinin olağanüstü kurullarında kabul edilerek tapuya tescil ettirilebilir.

Alıntı Yap2) “Mevcut site yönetimince, yönetim planı değişikliğine ve yeni yönetim seçimine ayni gündem maddeleri içersinde yer verilen ve 19 gündem maddesi ihtiva eden, yönetimce olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı başlığı konulan bir toplantı hukuken geçerli olur mu? Hukuki dayanakları nedir?” şeklindeki bir sorumda, ta başından itibaren yönetim planlarının 5711 Sayılı Kanun’a uyarlanmak için yapılması gereken olağanüstü toplantıdan bahsetmiş olmama rağmen, bu soruma yine 7 Haziran 2008 tarihli cevabınızda “Bu soruyu 28 Kasım 2007 'den önce yapılan bir toplantı için soruyorsanız hukuken geçerli olmayan bir toplantıyı konuşuyoruz demektir.” şeklinde bir cevap vermektesiniz.
Bu soruyu,  hukuken geçerli olmadığı daha önceleri tarafınızdan ortaya konulmuş olan bir belgenin, yönetim planı imiş gibi 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla,  28 Kasım 2007-28 Mayıs 2008 tarihleri arasında (18 Mayıs 2008 tarihinde)  olağanüstü toplantı adı altında yapılan bir toplantı için sormuştum.  Verdiğiniz cevaptan çıkarabildiğim sonuç, sanki böyle bir toplantı 28 Kasım 2007 tarihinden sonra yapılmış ıse, neyi amaçlarsa amaçlasın hukuken geçerli olacaktır gibi geliyor bana. Yanlış ise bunu düzeltmenizi istirham ediyorum.

18 mayıs  2008 tarihinde gerçekleşen olağanüstü genel kurulda eğer yönetim planı değişikliği veya uyarlanması maddesi varsa , diğer gündem maddeleri ancak bu yönetim planı değişikliğini destekleyen maddeler olabilir. Örneğin.
1. Açılış
2.Saygı Duruşu
3. Yeni Yöneim Planı Hazırlığının Nedenleri, Gerekçeleri, Faydaları , Kanunun İlgili MAddelerinin Yönetim Kurulu Başkanları veya Yöneticileri veya Bir Hukukçu Tarafından Açıklanması.
4. Yeni Yönetim Planı Taslağı Üzerinde Kat Maliklerinin Görüşlerinin Alınması,
5. Yeni Yönetim Planı Taslağının Tüm Maddelerinin Aynı Anda Oylanması ( veya Tek Tek Maddelerinin Oylanması)
6. Yeni Yönetim Planı Taslağının Kabulü Halinde bazı kişilere yönetim planı taslağının tapuya tescil edilmesi için noter vekaleti verilmesi hususlarının görüşülmesi ve oylanması

gibi yönetim planı değişikliğini ilgilendiren maddeler olabilir.

Bu toplantıda bütçe , tahmini işletme projesi kabulü, yönetici seçimi veya ibrası gibi olağan toplantıları ilgilendiren başkaca maddeler olamaz. Olağanüstü toplantı gündemi şartlarına ve yasaya aykırıdır. Bu tip toplantının sonuçları da yasal hüküm doğurmaz. Ne zaman yasal hükün doğurmaz. Mahkemece toplantının veya herhangi maddesinin iptaline yönelik karar verilmesine kadar doğurmaz. Herhangi bir kat maliki karar iptalini sulh mahkemesinden isteyebilir. Dolayısı ile yönetim planı değişikliği kararı da sakata uğrayabilir.

Alıntı Yap3) Buna ilişkin bir başka öğrenmek istediğim de, böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılıp yapılamayacağı, ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edip etmeyeceğidir.?
Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağansütü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadenizi burada dile getirmeyi uygun görüyorum.

Bakın bu sorunuza yukarıda cevap verdim. Böyle bir olağanüstü toplantının; a) esas tapuya tescilli yönetim planını 5711 Sayılı Kanuna uyarlamak değil de, tapuya tescil edilmemiş olan ve yönetim planı niteliğinde olmayan bir belgenin 5711 Sayılı Kanuna uyarlanması amacıyla yapılabilir. Ayrıca, b) Yeni yönetim kurulunun da seçilmesini ihtiva eden 19 adet gündem maddesini ihtiva edemez. Oysa 5 Şubat 2008 tarihinde Yengeç rumuzlu üyeye verdiğiniz cevapta “Olağanüstü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadem geçerlidir. Değişmemiştir.

Alıntı Yap4) Bu ifadenizin yasal dayanağını nerede bulabileceğim hakında beni bilgilendirirseniz sevinirim.

Eğer burada işaret ettiğiniz ifade “Olağanüstü Genel Kurul'un Tek Gündem Maddesi Yönetim Planı Değişikliği Olmalı.” ifadesi ise; 

Kat Mâlikleri Kurulu kararlarında gündeme bağlılık kuraldır. KMK. md: 29/2'ye göre, olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeblerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. (Y. 18. HD., 27.03.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006.)

Yani bu sebep yönetim planı değişikliği ise tabi ki bununla ilgili olmayan diğer gündem maddeleri toplantıya eklenemez.

Alıntı Yap5) Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 – “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir;” hükmünü ihtiva ediyor. 
Buradaki “bir ay” ve “altı ay sözcükleri ile ne anlatılmak isteniyor? Yani bir başlangıç noktasından itibaren ya bir ay olur, ya da altı ay olur düşünüyorum.
Beni en kısa zamanda aydınlatacağınızı umuyor, saygılar sunuyorum.

V - Hakimin müdahalesi:  Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. (md:17)

Bu maddeyi açıklıyorum;

kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ,
veya kurul toplantısına katılsın veya katılmasın her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ,

anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Burada söz konusu olan altı ay. Tüm maddelerde bir mantık aramayın. Ancak beklememekte fayda var. Çünkü alınan kararlar geriye dönüşü çok güçleştirecek sonuçlara sahip olabilirler. Örneğin yeni bir tesis yapımı, yönetim planının tapuya tescili. Kat malikleri mahkeme kararından sonra zarar görebilirler.

Alıntı Yap1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir. Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?

Yeni Yönetim planının tapuya tescili sırasında tescil memuru imzası olan kat maliklerinin kendisini ( yani tamamını ) görmek isteyecektir. Bu çoğu zaman mümkün değildir. Bu sebeple yönetim planının tapuya tescili sırasında bir veya birkaç kişiye yönetim planı taslağında olumlu oy kullanan kat maliklerininin herbiri tapu müdürlüğünde bulanamayacaklarsa noterden bir vekalet vermeleri gereklidir.
Kastedtiğim vekalet budur. Noterden olmalıdır. Tescil işlemine yönelik bir vekalettir.
Yasal dayanağı kolay . Tapu işlemlerini ya şahsın kendisi veya noter vekaleti verdiği kişi veya kişiler onun namına yapar. Gayrimenkul hukukuna yönelik bir işlemdir.

Eğer kat maliklerinin kendileri olağangenel kurulda bulunmayacaklarsa bizim kullandığımız sıradan bir vekalet evrağını 3. kişilere verebilirler. Ancak yönetim planı değişikliği belirttiğim çounluklar ile gerçekleşmiş ise yine bu noter vekaletini vermek zorundadırlar. (Kendileri tapuya gitmeyeceklerse eğer)

Alıntı Yap3) Hukuken yasal olmadığını düşündüğümüz bir site yönetimi, başka amaç için koydukları ek ödemeyi haklı olarak ödemedikleri için bazı site sakinlerinin elektriklerini kesmiştir. Elektrik TEDAŞA devredilmemiş bir trafodan sağlanmaktadır. Elektrik borcu olmadığı halde elektrikleri kesilen bu site sakinleri elektriklerinin sabahtan akşama açtırılabilmesi için nereye baş vurmalıdırlar. Bu duruma 3091 uygulanır mı?

Sabahtan akşama elektirik açılabilir mi bilmiyorum ancak bir ihtarname gönderin. Site yönetiminin yaptığı iş yasal değildir. Ayrıca suç duyurusunda bulanabilirsiniz. Gidin elektriğinizi kendiniz açın. Böyle bir uygulamaya hakları yoktur.

Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki Kanun bu duruma uygulanabilir.

Saygılarımla,

Sayın Admin Merhaba.
13 Haziran 2008 tarihli iletime verdiğiniz cevaplar için çok çok teşekkür ediyorum.Böyle bir siteyi ortaya koymakla büyük bir kamu hizmeti gerçekleştirdiğinizin farkında mısınız bilemiyorum. Ancak gönderdiğiniz bütün cevapları arşivliyorum ve çok büyük yararlar sağlıyorum. Anca yine bir katkınızı istersem beni bağışlayacağınızı umuyorum.
1) 18 ve 25 Haziran tarihli mektuplarıma da acilen yanıt verirseniz çok çok mutlu olacağım.
2) Bu konularda Yargıtay karalarını da ihtiva eden, en son gelişmeleri de içeren bir kat mülkiyeti hukuku ve mevzuatı kitabı var mı. Önerebilirmisisniz.
Tekrar teşekkürlerimi arz ediyorum efendim.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Sayın Admin Merhaba.
13 Haziran 2008 tarihli iletime verdiğiniz cevaplar için çok çok teşekkür ediyorum.Böyle bir siteyi ortaya koymakla büyük bir kamu hizmeti gerçekleştirdiğinizin farkında mısınız bilemiyorum. Ancak gönderdiğiniz bütün cevapları arşivliyorum ve çok büyük yararlar sağlıyorum. Anca yine bir katkınızı istersem beni bağışlayacağınızı umuyorum.
1) 18 ve 25 Haziran tarihli mektuplarıma da acilen yanıt verirseniz çok çok mutlu olacağım.
2) Bu konularda Yargıtay karalarını da ihtiva eden, en son gelişmeleri de içeren bir kat mülkiyeti hukuku ve mevzuatı kitabı var mı. Önerebilirmisisniz.
Tekrar teşekkürlerimi arz ediyorum efendim.

Sayın Mühendis 18 ve 25 Haziran'daki sorularınızı da yukarıda aynı cevap içinde yer vermişim.

Birkez daha veriyorum.

Alıntı Yap1) Bazı sorularıma verdiğiniz 3 Haziran 2008 tarihli cevapta " b) Her sayfada tüm maliklerin veya maliklerin noter vekaleti verdiği kişi veya kişilerin imzası var mıdır?" ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, yönetim planı değişikliği için gerekli olan şartlardan biri olarak belirtilmiştir. Buradaki vekalet mutlaka noter vekaleti mi olmalıdır. Eğer öyleyse yasal dayanağı nedir?

Yeni Yönetim planının tapuya tescili sırasında tescil memuru imzası olan kat maliklerinin kendisini ( yani tamamını ) görmek isteyecektir. Bu çoğu zaman mümkün değildir. Bu sebeple yönetim planının tapuya tescili sırasında bir veya birkaç kişiye yönetim planı taslağında olumlu oy kullanan kat maliklerininin herbiri tapu müdürlüğünde bulanamayacaklarsa noterden bir vekalet vermeleri gereklidir.
Kastedtiğim vekalet budur. Noterden olmalıdır. Tescil işlemine yönelik bir vekalettir.
Yasal dayanağı kolay . Tapu işlemlerini ya şahsın kendisi veya noter vekaleti verdiği kişi veya kişiler onun namına yapar. Gayrimenkul hukukuna yönelik bir işlemdir.

Eğer kat maliklerinin kendileri olağangenel kurulda bulunmayacaklarsa bizim kullandığımız sıradan bir vekalet evrağını 3. kişilere verebilirler. Ancak yönetim planı değişikliği belirttiğim çounluklar ile gerçekleşmiş ise yine bu noter vekaletini vermek zorundadırlar. (Kendileri tapuya gitmeyeceklerse eğer)

Alıntı Yap3) Hukuken yasal olmadığını düşündüğümüz bir site yönetimi, başka amaç için koydukları ek ödemeyi haklı olarak ödemedikleri için bazı site sakinlerinin elektriklerini kesmiştir. Elektrik TEDAŞA devredilmemiş bir trafodan sağlanmaktadır. Elektrik borcu olmadığı halde elektrikleri kesilen bu site sakinleri elektriklerinin sabahtan akşama açtırılabilmesi için nereye baş vurmalıdırlar. Bu duruma 3091 uygulanır mı?

Sabahtan akşama elektirik açılabilir mi bilmiyorum ancak bir ihtarname gönderin. Site yönetiminin yaptığı iş yasal değildir. Ayrıca suç duyurusunda bulanabilirsiniz. Gidin elektriğinizi kendiniz açın. Böyle bir uygulamaya hakları yoktur.

Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki Kanun bu duruma uygulanabilir.

Saygılarımla,