Katmülkiyeti.Com

Mart 2017'de yapılan ilk genel kurul toplantısında site yöneticisi olarak seçildim. Yönetim kuruluna seçilen diğer iki üye ile en başından itibaren uzlaşamadık. Bu nedenle bu iki üye benim onayım haricinde bir ay sonra yapılmak üzere yeni bir toplantı çağrı yazısını kat maliklerine iadeli taahhütlü posta ile gönderdiler. Çağrı yazısında "olağan" toplantı deniyor. Toplantı sebebi "Mart toplantısında alınan kararların görüşülmesi ve yönetim kurulunun yeniden seçimi" olarak belirlenmiş ancak ayrıca gündem olarak yaklaşık 20 madde sıralanmış. İsim olarak "Yönetim Kurulu" başlığı altında üçümüzün ismine yer verilmiş. Bir üye imzalamış. (Öbür üye yurtdışında yaşıyor) Yanına da sadece 2/3 denilmiş. Bu cağrı hukuka uygun mudur? Bu toplantıda belirledikleri her madde görüşülebilir mi? Bu gündeme göre iki kişilik denetim kurulundan bir üye yönetici seçilebilir mi? Acil yardıma ihtiyacım var.
Linkback: Yönetici ve yönetim kurulu üyelerinin anlaşmazlığı

Sayın Önen SAVRAN,

(ilk) Acil yardıma ihtiyacım var.
Acil yardım talebiniz, Tüm Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap üyelerine örnek olması açısından da faydalı olacağı umularak yerine getirilmiştir. Mücadelenizde başarılar diler, iyi haberlerinizi bekleriz.


SİZ OLAGANÜSTÜ TOPLANTIDA SEÇİLMEYİP OLAGAN TOPLANTIDA SEÇİLDİ İSENİZ VEYA TOPLANTI TARİHİNİ İÇEREN AY YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN OLAGAN TOPLANTININ YAPILACAGI AY DEGİLSE, BU TOPLANTI ÇAGRISININ OLAGAN TOPLANTI OLMA İHTİMALİ YOK.

Sorgulama;

(Mevcut Yönetici OLAGAN TOPLANTIDA seçildi)=EVET
    VEYA
(Şu anda yapılacak KMK Toplantısı TARİHİ, Yönetim Planında Olağan Toplantının yapılacağı AY ile EŞLEŞİYOR)=HAYIR

Sonuç="Bu Toplantı Olağan Kat Malikleri Toplantısı OLAMAZ"
[/b]
OLAGAN TOPLANTI

(1) GÖREV SÜRESİ BİTEN YÖNETİM KURULU SEÇİMİNİN YENİLENMESİ VE YENİ KARARLAR ALINMASI İÇİN (HER ÜYENİN VE HER KAT MALİKİNCE, 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE OCAK AYINDA, YÖNETİM PLANINDA BU TARİH FARKLI BELİRTİLMİŞ İSE YÖNETİM PLANINDAKİ TARİHTE YAPILDIGI) BİLİNEN TARİHTE YAPILIR. BELLİ OLAN BU AYIN DIŞINDAKİ VE BELLİ OLAN BU AYIN İÇİNDE YAPILAN 2. VE SONRASI TOPLANTILAR OLAGANÜSTÜ TOPLANTIDIR.

OLAGAN İLE OLAGANÜSTÜ TOPLANTILARIN ÇAGRILARINDA FARKLILIKLAR VARDIR.

KAT MALİKİ YA DA ONUN TEMSİLCİSİ, YAPILACAK OLAGAN TOPLANTININ; TAHMİN ETMEK ZORUNDA OLDUGU AYDAN FARKLI BİR TARİHTE YAPILACAGINI YA DA DOGRU AY İÇERİSİNDE YAPILAN BİR OLAGAN TOPLANTI SÖZ KONUSU İKEN 2. VE SONRASININ YAPILACAGINI TAHMİN VE TAKİP EDEMEZ.

YANİ KAT MALİKİ YA DA ONUN TEMSİLCİSİ İÇİN OLAGAN TOPLANTI, KMK (KAT MÜLKİYETİ KANUNU)NDA BELİRTİLEN AYDA, VARSA YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN AYDA YAPILAN 1. TOPLANTIYI OLAGAN TOPLANTI OLARAK KABUL EDER.

OLAGANÜSTÜ TOPLANTI ÇAGRISI İMZA KARŞILIGINDA VEYA TAAHHÜTLÜ MEKTUPLA YAPILIR. BU ÇAGRI KAT MALİKİNİN EN AZ 15 GÜN ÖNCE ELİNE GEÇECEK ŞEKİLDE YAPILIR.

AKSİ ÇAGRININ USULSÜZ OLMASINA YAPILAN TOPLANTININ "ALINAN KARARLARIN İPTALİ" DAVASI İLE YOK HÜKMÜNDE SAYILMASINA SEBEP OLUR.

BU DAVAYI, ÇAGRIYI USULSÜZ ALAN KAT MALİKİ YA DA (SİZİN GİBİ) ONUN TEMSİLCİSİ  AÇABİLİR.

OLAGANÜSTÜ TOPLANTILARA GÜNDEM EKLENEMEZ. EKLENEBİLMESİ İÇİN TÜM ÜYELERİN HAZİRUN CETVELİNDE HAZIR BULUNDUGU VE TÜM ÜYELERİN EKLENECEK GÜNDEM MADDESİNE ONAY VERMESİ GEREKİR. OLAGAN TOPLANTIDA BÖYLE BİR ŞART YOKTUR.

DEDİGİM GİBİ OLAGAN TOPLANTI VE AMACI TÜM KAT MALİKLERİNİN MALUMUDUR VE KATILMASI SORUMLULUGU GEREGİNDEDİR.

AMA OLAGANÜSTÜ TOPLANTI KAT MALİKİNİN TARİHİ VE İÇERİGİ BAKIMINDAN MALUMUNDE DEGİLDİR.

BURADA AMAÇ; TÜM KAT MALİKLERİNİN HABERİ OLACAK ŞEKİLDE TOPLANTI YAPMAKTIR.

DEVAM EDELİM.

Yazınızdaki konu başlıklarına göre cevap vereceğim:

(1)  Mart 2017'de yapılan ilk genel kurul toplantısında site yöneticisi olarak seçildim.
Yönetici seçildiğiniz andan itibaren aksi belirtilmedikçe en az 1 yıl en çok 2 yıl görevlisiniz.
  KMK Madde - 29'a göre sizi görevden almak için 2 yol var:
  (a) Görevlerinizi yapmıyor olmanız.
  (b) Görevlerinizi yapıyor olsanız bile, Kat Malikleri Kurulunun bir başkasının daha verimli olacağını düşünerek yeni bir yönetici seçimini istemesi. (Bu durum hakkında eleştirileri değerlendirmek isterim) Sonuç olarak, sadece Huzur hakkı alıyorsanız görevi devredene kadar bu huzur hakkını almaya devam edersiniz. Alamazsanız ALACAKLI hale gelirsiniz.

Yoksa Kat Malikleri Kurulu Yönetici Seçimi kontrat değildir. (Haklı bir sebep olduğu takdirde) İstediği zaman değiştirebilir. Sizin bir itirazınız varsa bu haklı sebebin ne olduğunu mahkeme aracılığı ile sorgulanmasını talep edebilirsiniz.

(2)  Yönetim kuruluna seçilen diğer iki üye ile en başından itibaren uzlaşamadık.
Kurul üyelerinin her zaman uzlaşması beklenmez. Bu yüzden eşitliği bozacak şekilde tek sayıdan oluşmaktadır.

(3) Bu nedenle bu iki üye benim onayım haricinde bir ay sonra yapılmak üzere yeni bir toplantı çağrı yazısını kat maliklerine iadeli taahhütlü posta ile gönderdiler.

KMK Madde-29'a göre haklı bir sebep oluşmuşsa bu yüzden diğer iki üye sizin onayınız olmadan Toplantı Çağrısı yapabilir. Siz Yönetim Kurulu Başkanı olarak; kendi başınıza karar alabilecek bir makam değil, Yönetim Kurulunca oylanarak alınan kararları İCRA eden makamsınız. Yani siz alınan kararların üzerine "ONAY"dan bahsedebilirsiniz. Henüz alınmamış bir karar çıkartılması için sizin onayınıza ihtiyaç yoktur. Hatta Yönetim Kurulu gerekli gördüğünde (Haklı Bir Sebep Varsa) sizi kendi içinde bile Karar Alarak düşürebilir. Çünkü sizi aynı kurul seçti.

(3) İsim olarak "Yönetim Kurulu" başlığı altında üçümüzün ismine yer verilmiş. Bir üye imzalamış. (Öbür üye yurtdışında yaşıyor)
Yönetim Kurulunun toplantı çağrısı yapabilmesi için, Yönetim Kurulu Karar Defterine 3 üyeden en az 2'inin EVET oyu ile alınmış bir kararı alması gerekir. Karar alınmadan ancak OLAGAN TOPLANTI çağrısı yapılabilir. (Bu Toplantının Olağan Toplantı Olamayacağını Yukarıda Büyük Harflerle Açıkladım)

(4) Yanına da sadece 2/3 denilmiş.
Kat Malikleri Kurulu, önceden alınan kararın iptali için Tüm Kat Maliklerinin 2/3 oyla gündeme ekler. (Olağanüstü Toplantıda bu maddenin gündeme alınabilmesi için tüm kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması (vekalet olmaz) ve gündeme alınacak maddenin GÜNDEME ALINMASINI onaylaması gerekir)

Gündeme alınabilen ek Gündem Maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunun Yeter Sayı ile belirtilmiş oy oranında kabulü ile karara bağlanır.

(5) Bu cağrı hukuka uygun mudur?
Bu çağrı,
     (a) Yasada ve/veya Yönetim Planında OLAGAN TOPLANTI için belirtilen ay dışında yapılıyor olup da OLAGAN TOPLANTI çağrısı yapıldı ise,
     (b) Olağanüstü toplantı halinde, Yönetim Kurulu Karar Defterinde bununla ilgili tarih, saat, toplantı yeri ve/veya Toplantı Gündem Maddeleri yazılarak eşitli bozacak oy miktarı ile karara bağlanmadan Toplantı Çağrısı Yapılmışsa (ki bu çağrının da Olağanüstü başlığı ile yapılması gerekir.)
    Usulsüzdür. Mutlak Butlandır. Alınan Kararlar yok hükmünde sayılacak şekilde "Alınan Karaların İptali" davası ile iptal edilebilir. Hak Düşürücü Süre bakımından zaman aşımı yoktur.

Toplantı, Olağan Toplantı başlığı ile yapılsa da, Olağanüstü statüsünde olup, Gündem eklenebilmesi Yukarıda açıklanmıştır. 

(5) Bu toplantıda belirledikleri her madde görüşülebilir mi? Bu gündeme göre iki kişilik denetim kurulundan bir üye yönetici seçilebilir mi?
Toplantıda belirledikleri her madde görüşülebilir. Önemli olan alınan kararların usulüne uygun alınıp, alınmadığıdır. Geçerli olacak diye bir şart yoktur.

Bu gündeme göre iki Kişilik Denetim Kurulundan Yönetici SEÇEMEZLER.

Ancak (Genel Kurul Toplantısı gerektirmeden) şartlar uygun ise Yönetim Kurulunun Yedek Üyesini Yönetim Kurulu Asil Üyeliğine davet ederler. Yönetim Kurulu kendi içinde yeniden Yönetim Kurulu Başkanı seçer. Bunun için de Yönetim Kurulu mevcudunun doğal yollarla azalması gerekir. (Sizin istifa etmeniz, mahkemece kesinleşmiş yüz kızartıcı suç işlemiş olmanız, görev yapamayacak kadar kronik hasta olmanız, vefat etmeniz vb.)

Yönetim Kurulu Başkanını sadece Yönetim Kurulu kendi arasında seçer.

Öncelikle sorumu bu kadar detaylı yanıtlayarak verdiğiniz bu çok değerli emek için gerçekten minnettarım. Sonsuz teşekkürlerimi sunuyorum. Çünkü bu olanlar beni çok üzüyor ve çaresiz hissettiriyordu. Neyse, bir önceki mesajımda atladığım bir husus var. Mart 2017 tarihli toplantıda beni yönetici olarak Genel Kurul seçti. Diğer iki üyeyi de ayrıca yönetim kuruluna onlar getirdi. Alınan diğer kararlar uyarınca aidat eşit, yeni yapılacak projelerin bedeli (site giriş kapısı, çit, trafo, kamera vb.) m2 usulüne göre paylaştırılacaktı. Ancak bu konuda başta yönetim kurulu üyeleri olmak üzere toplantıya katılanlar da dahil bazı site sakinleri kararın yeterince tartışılmadiğını, aceleye getirildiğini, aidatların m2, yeni projelerin eşit ödenmesi gerektiğini ısrarla savundular.  Uzlaşmazlık sadece buradan çıktı. Hazırladığım işletme planı görüşülemedi bile. Sonrasında olaylar daha da çirkinleşti. Derken bu toplantı çağrı yazısinı üyelerin enaz 15 gün önce ellerinde olacak şekilde postaladılar. Ben huzur hakkı istememiştim ve istemeyi de düşünmüyorum. Yazdıklarınızdan anladığım odur ki bu toplantıda istersem istifa edebilirim, istersem istifaya gerek duymadan denetim kurulu üyesi hariç başka birinin yönetici olmasında oy kullanabilirim, istersem de dava açabilirim. Yaklaşık 20 maddelik (usulsüz maddelerinin de olduğunu düşündüğüm) gündemleri de mutlaka toplantıya katılan üyelerce (vekalet hariç) oylanmak ve 2/3 oy oranı ile kabul edilmek zorundadır. Doğru mu anlamışım? Saygılar sunuyorum.

Bu arada sözkonusu Site Bodrum'da kat irtifak tapulu, merkezi ısıtması, doğalgazı, henüz çalışanı
bile olmayan, yeni kurulan bir sitedir. Bazı bağımsız bölümler 104, bazıları 44 m2'dir. Bir de 24 m2'lk kullanımda olmayan ticari bir mahalli vardır.

Sayın SAVRAN,

Öncelikle, sorunuzu takip ettiğiniz ve çözümü için çaba sarf ettiğiniz için ben de sizi takdir ettiğimi belirtmek isterim. Tecrübelerimi aktarma isteği başta site yöneticisi Sayın Ozan ÖZEN beyin, zamanında bizlere gösterdiği "ÖZEN" sayesinde örnek olmuştur. Ayrıca naçizane yardımlarımıza gösterdiğiniz iltifatlar da motivasyonumuzu ve doğru bir iş yapmaya gayret ettiğimizi de doğrulamaktadır.

Son Cümleniz Olan : Yaklaşık 20 maddelik (usulsüz maddelerinin de olduğunu düşündüğüm) gündemleri de mutlaka toplantıya katılan üyelerce (vekalet hariç) oylanmak ve 2/3 oy oranı ile kabul edilmek zorundadır.

ifadesini maalesef yanlış anlamışsınız.

Yaklaşık 20 maddeyi, toplantının çağrı usulü doğru ise oylamaya tek tek sunacak ve yasada belirtilen Karar Yeter sayısını elde ettiği sürece karara tek tek bağlayacak. Her madde kabul edilecek diye bir kural yok.

2/3 meselesi, bu çağrıdan önce yapılan toplantı(lar)da alınan karar(lar)ın iptali istemi ile ilgilidir. İptali istenen (eski) karar, Kat Malikleri ya da Temsilciler Kurulunun 2/3'ünün istemi ile GÜNDEME alınır. 2/3 ile kararı alınır demek istemiyorum. Yani eski alınan kararın iptali için Nitelikli çoğunluk gerekir.
Gündeme alındıktan sonra, kararın yeniden görüşülmesi ve karara bağlanması, kararın içeriğine göre Karar Yeter sayısı ile gerçekleşebilir.

Örneğin iptali istenen karar, Ortak Alanların Kiraya verilmesi ise; bu (eski) karar Kurul Mevcudunun (toplantıya katılanlların değil) 2/3'ü ile iptali istenir, Ortak Alanların Kiraya Verilmesi İçeriğinin değiştirilerek Yeniden Görüşülmesi ve Karara Bağlanması Yasada belirtilen OY BİRLİGİ şartını gerektirir. 

Örneğin iptali istenen karar, Yönetim Kurulu Üyesinin seçimi iptali ise; bu karar Kurul Mevcudunun 2/3'ü ile iptali istenir, Yeni bir Yönetim Kurulu üyesi seçilmesi için yasada belirtilen Karar Yeter Sayısı olan oy ile seçilir. (Eğer bu seçim binada yapılıyor olsaydı Yönetici ve Denetçi Kat Malikleri Kurulunun yarısından bir fazla olan SALT ÇOGUNLUK ile yapılırdı, Toplu Yapı Yönetimi Yönetim Kurulu Üyelerinin Seçimi, Yönetim Planında belirtilen şartlara ve şekle göre seçilir)

Ayrıca, KMK - 20. maddede belirtilen arsa payına göre ödeme gereğinde bahsedilen, arsa payı METRE KARE değildir. ARSA PAYI, bağımsız bölümün TAPUDA yazan kesirli sayıdır. Bu da bağımsız bölümün Rayiç Değeri ile alakalıdır. Bodrum kattaki bağımsız bölümün arsa payı ile, Orta Kattaki bağımsız bölümün arsa payı (METRE KARE DEGERLERİ AYNI OLSA BİLE) aynı değildir.

Sayın ck0902,

Verdiğiniz çok kıymetli ve detaylı her bilginin burada belirtilmesine gerek olmayan  bir çok nedenle ben ve benim gibi düşünen kat malikleriyle çıkmaz sokaklara sürüklendiğimiz bir anda bize ışık tutarak yol gösterdiğini, yeniden güç ve mücadele azmi verdiğini bir kez daha belirterek tekrar teşekkürlerimi sunmak istiyorum.

Mesajlarınızı defalarca okuduğumuzda kafamıza takılan tek bir sorun kaldı. Diyelim ki, “olağanüstü” olması gerekirken “olağan” şeklinde gönderilen toplantı çağrı yazısı ile toplantı yapıldı. Bu toplantıya “bir önceki toplantıya “aslen” veya “aslen+vekaletiyle”” gelen ve bu toplantıda da aynı kişilerden vekalet alan her malik geldi. Çağrı mektubundaki yanlışlık her malike aktarıldı ve hiç kimse de toplantının yapılmasına itiraz etmedi. Bu husus tutanağa geçirildi. Bu durumda da  “Bir önceki toplantıda alınan herhangi bir kararın iptalini ve/veya yeni bir maddeyi gündeme alabilmek için Tüm Kat Maliklerinin toplantıda hazır bulunması (vekalet olmaz) ve gündeme eklenebilmesi için 2/3 oy şartı” var mıdır? Yani toplantının bu katılım içeriği ve oranıyla yapılması mümkün değil midir? Verdiğiniz bilgiler incelendiğinde mantıken de olması gereken şeklin bu olduğu açıkça görülmekte ise de bu hususu akıl-mantık dinlemeyen Yönetim Kurulu üyelerine aktarırken dayanak gösterebileceğiniz net bir karar/mevzuat vb. var mıdır?

İyi Günler Tülay Hocam,

AlıntıDiyelim ki, "olağanüstü" olması gerekirken "olağan" şeklinde gönderilen toplantı çağrı yazısı ile toplantı yapıldı. Bu toplantıya "bir önceki toplantıya "aslen" veya "aslen+vekaletiyle"" gelen ve bu toplantıda da aynı kişilerden vekalet alan her malik geldi. Çağrı mektubundaki yanlışlık her malike aktarıldı ve hiç kimse de toplantının yapılmasına itiraz etmedi. Bu husus tutanağa geçirildi.

(1) Çağrının üzerine OLAGAN yazılsa da eğer tarih Ocak ayında veya Yönetim Planında farklı bir ay belirtilmişse Yönetim Planında yazan ay dışında yapılıyor / yapıldı ise Toplantı, OLAGANÜSTÜ toplantıdır. İddia sahibi günlerce OLAGAN diye ısrar etse hukuki bir karşılığı yoktur.

Toplantı çağrısı usulsüz yapılmış olsa da toplantıya katılan üye, çağrının usulsüz yapıldığından bahisle alınan kararların iptalini isteyemez. Toplantıya katılmayan üye hak düşürücü süre içinde mahkemeden bu talepte bulunabilir.

Alıntı"Bir önceki toplantıda alınan herhangi bir kararın iptalini ve/veya yeni bir maddeyi gündeme alabilmek için Tüm Kat Maliklerinin toplantıda hazır bulunması (vekalet olmaz) ve gündeme eklenebilmesi için 2/3 oy şartı" var mıdır?

(2) Yukarıdaki alıntıda "ve/veya" bağlacı kullanılmış. Ancak bağlacın solundaki ve sağındaki konular birbirinden farklı konulardır. Aynı seçenek içinde incelenemez.

      (a) OLAGAN ÜSTÜ TOPLANTIYA GÜNDEM EKLEMEK İÇİN; Tüm kat maliklerinin veye Toplu Yapı toplantısı ise Temsilciler Kurulu üyelerinin tamamının (vekalet olmaz) toplantıda hazır bulunmaları ve eklenmek istenen gündem maddesini OYBİRLİGİ ile kabul etmesini gerektirir.

. Burada yasanın amir hükmü, toplantı statüsü Olağanüstü olduğu için her üyenin toplantının tarihi, saati, yeri, gündem maddeleri hakkında TAM BİLGİYE önceden sahip olması gereğidir.
. Gündemi belli olan OLAGANÜSTÜ TOPLANTIYA vekil gönderebilir. Çünkü gündemi biliyor.
. Gündem değişecekse bizzat üyenin haberi ve rızası olması gerekir. O yüzden vekalet olmaz.

      (b) Eklenen gündem maddesi, maddenin niteliğine göre yasada belirtilen oy oranı ile kabul edilebilir. Aksi usulsüz olur.

Önceden alınan "kararın iptali gündemi" çağrı metnindeki Gündem maddelerinde yer alıyorsa, Gündeme eklenmeye ihtiyaç yoktur. Toplam üye sayısının 2/3'ü ile iptal istemi yapılabilir.

İptal istemi maddesi çağrı gündeminde YOKSA bu istem EK GÜNDEM MADDESİ ile toplantı gündemine alınmak isteniyorsa, VEKALET ile OYLANAMAZ. (Gündeme Alınamaz)

AlıntıYani toplantının bu katılım içeriği ve oranıyla yapılması mümkün değil midir?

(3) Bu toplantının vekaletle başlatılmış olması Ek Gündem Maddesinin oylanması "Vekalet" kullanıldığı için geçerli değildir. Bundan sonraki oy oranın önemi yoktur. Çünkü tüm üyelerin bizzat kendisinin bilgisi ve rızası gereklidir.

Ancak bu durumda olan (yani vekalet veren) üyeler, eklenen gündem maddesinin kendisine önceden tebliği mümkün olmadığı için vekalet kullanmayabileceğini ileri sürerek alınan kararın iptalini isteyebilir.

Hak düşürücü süre içinde itiraz etmeyen (ek gündem maddesi önceden tebliğ alamayan) üye kararı kabul etmiş sayılır. Toplantı çağrısı usulsüz de olsa toplantıda alınan kararlar usulüne uygun alınmışsa ve Ek Gündem maddesi vekaletle alınmış olsa dahi, toplantıya asil üye olarak katılan ve karar şerh düşmeden imza atan üye, sonradan bir başkasının vekil ile katıldığından bahisle alınan kararın iptalini isteyemez.

Yani, itiraz edecek üyenin kendisinin haksızlığa/usulsüzlüğe uğramış olması, bu durumu karar defterine şerh olarak yazması ve hak düşürücü süre içinde iptal davası açması gerekir. Üye toplantı kararlarına itiraz şerhi koyarak, usulsüzlüğü belirtmesi gerekir.

Buraya kadar karışık bir durum var mı?

Dikkat yazmaya devam ediyorum.

Bu saate kadar uyumayıp defalarca sitenize giriş yaptım. Cevabınıza yine çok sevindim. Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Diğer yönetim kurulu üyelerinin her malike iadeli taahhütlü mektupla kanunda belirlenen süreye uygun gönderilen çağrı mektubunda toplantı sebebi olarak "Yönetim kurulu üyelerinin yeniden seçilmesi ve Mart 2017 tarihli toplantıda alınan kararların gözden geçirilerek yeniden karar alınması" denilmiş. Arkasından TOPLANTI GÜNDEMİ Başlığı altında 20 madde sıralanmış.  Bu maddelerin bir bölümü bir önceki toplantıda alınan "aidatın eşit, yeni yatırım bedellerinin m2 bazında" toplanması kararlarının yeniden görüşülmesine yönelik. Eğer para ile ilgili bu karar toplam üye sayısının 2/3'ü ile değişmeli ise bizim sitede (ben de kat malikiyim) bazı evler bankalara, bazıları da şirketlere ait olduğu için bu oy oranına ulaşabilmemiz mümkün değil. Bunu kat maliklerine aktarırken neye dayanmalıyım?

AlıntıMart 2017 tarihli toplantıda alınan kararların gözden geçirilerek yeniden karar alınması"

ifadesinin Lokantada "Ne vereyim abime" esnaf ağızından farkı yok. (Bu teşbih muhatap tanınmadan yapılmaktadır)
Böyle şey olmaz, bu haddini ve yetkiyi aşmaktır. Bu art niyetin açık ifadesidir.

Tülay hocam, farları açmadan gece yarısı bilinmeyen bir yola süratle gidilebilir mi?
Bir alış veriş yaptığınızda ürün hakkında detaylar yazılıdır. Garanti kapsamı yazılıdır ve ödeme yapılmadığı takdirde hukuki sonuç alıcı tarafından bilinmektedir. Buna rağmen alıcı yükümlülüklerini yerine getirmez ise bir yaptırımla karşılaşabilir. Bu durumda  bile satıcı/alacaklı ile anlaşma yoluna gidebilir.

Kısaca alacaklı, neden alacaklı olduğunu açıkça belirtecek, iş bittiğinde / dönem sonunda da hesap verecek. Delikanlıysa aliminyum kapı yaptıracağım deyip de kapıyı tahdadan yaptırsın.

Ama SİZ, bilgi sahibi olmazsanız, duyarlılık ve sorumluluk göstermezseniz meydan boş kalır... Bu saatte böyle yorum. Kusura bakmayın artık.

OY ÇOKLUGU VAR DİYE İSTEDİGİ KARARLARI İSTEDİGİ GİBİ ALAMAZLAR. TEK BAŞINIZA BİLE (EGER USULSÜZ İSE) İPTAL ETTİREBİLİRSİNİZ. ÜSTELİK BUNU YAPANLARA DA HESAP SORABİLİRSİNİZ.

(1) Bu şekilde bir gündem maddesi olamaz. Tek tek belirtecek.
Örneğin: "Binamızın sorunları görüşülerek karara bağlanması" diye gündem olmaz. Tek tek açıklanacak, karar defterinde tek tek oylanacak.

Şimdi, söz konusu toplantı Olağanüstü olduğu için bu açıklamanın vekaletle ek gündem maddesine dönüştürülmesi imkansız.

Ama bunlara rağmen, siz "olur tabi" diyerek karar defterine hiç şerh düşmeden, kararlara imza attıysanız geçmiş olsun.

Sayın ck0902,
Toplantı bu cumartesi günü yapılacak. Ben bu toplantıya katılıp karara tüm şerhlerimi düşersem sonradan toplantı çağrısının usulsüz olduğu yönünde dava açabilir miyim? Halen karar veremiyorum. Bir avukata da danıştım ama ondan da net bir geri dönüş olmadı. 20 maddelik gündemi zaten mektubun ekinde  ve kanuni süreye uygun olarak tüm maliklere göndermişler. Sadece bu maddeler (ek gündem değil) bu durumda da mı vekaletle oylanamaz? 2/3 oranını dayandırabileceğim bir doküman var mıdır? Saygılar.

(1) Toplantı bu cumartesi günü yapılacak. Ben bu toplantıya katılıp karara tüm şerhlerimi düşersem sonradan toplantı çağrısının usulsüz olduğu yönünde dava açabilir miyim?

HAYIR

AlıntıMesajlarınızı defalarca okuduğumuzda kafamıza takılan tek bir sorun kaldı. Diyelim ki, "olağanüstü" olması gerekirken "olağan" şeklinde gönderilen toplantı çağrı yazısı ile toplantı yapıldı.

Siz şu anda toplantının Cumartesi yapılacağını söylüyorsunuz. Demek yukarıdaki Alıntı henüz gerçekleşmedi.
Bu durumda daha önce Olağan statüsü ile yapılan çağrı olağanüstü statüsündedir. Eğer çağrı tüm üyelere yapıldı ise çağrı yapılmış sayılır. Ancak Olağanüstü toplantı kuralları uygulanır. Örneğin ek gündem maddesi eklemek için tüm üyelerin hazır bulunması ve ek gündem maddesini duyduğu/öğrendiği hakkında imza vermesi gerekir.

Çağrı tüm üyelere yapılmamış ise çağrı yapılmayan üye, toplantının Olağanüstü olduğunu iddia ederek, Alınan Kararların İptali davası açabilir.

(2) Toplantı Çağrısında Yönetim Kurulu Üyelerinin yeniden seçilmesi denmiş.

Bunun siz istifa etmeden keyfe keder yapılabilmesi için,
(a) daha önce karar alınarak seçilmiş olan Yönetim Kurulu Üyeleri (sizler) kararının, Temsilciler Kurulunun 2/3'ü ile iptali istenecek.
(b) Tekrar Temsilciler Kurulunun 1/2'sinden 1 fazlası ile Yönetim Kurulu yeni üyeleri seçilecek

aksi suç olur. (tabi sizin yine itiraz davası açmanız gerekir)

(3) Gündemde yazan maddeler yasada belirtilen oy oranıyla oylanır. Herhangi bir engel yok.


Tülay Hanım, amir hükümlere odaklanmanız çok önemli,
Toplantı Çağrısı Olağanüstü başlığı ile yapılması gerekirken Olağan başlığı ile yapılsa da TÜM ÜYELERE yapılmış ise Olağanüstü çağrı gereği yapılmış olur Başlığın artık önemi kalmaz.

Olağanüstü Toplantının usulsüz çağrı ile yapıldığını; ANCAK çağrıyı almayan veya yasadaki şekliyle en az 15 gün önce elinde olacak şekilde almayıp 15 günden daha kısa bir zaman kalan alan VE TOPLANTIYA KATILMAYAN üye iddia edebilir.

Ama çağrı usulsüz de olsa 15 gün önce üyenin eline geçti ise toplantı çağrısı yapılmış sayılır. Örneğin üye ev adresinde değilde Çankaya'da yemek yerken rastlandı ve orada  teslim edildi. Çağrı geçerlidir.

veya

Çağrı usülsüz de yapılsa ya da hiç yapılmayıp (çağrıyı teslim alamayan) üye toplantıya katılmış ise çağrı yapılmış sayılır.

Size çağrı yapılmışsa,

(a) Alınan kararlara toplantıya katılıp karar defterine itiraz şerhi düşerek 30 gün içinde
(b) Alınan kararlara toplantıya katılmaz iseniz kararların size tebliği edildiğinden itibaren 30 gün içinde, kararlar size tebliğ edilmediyse en geç karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmanız gerekir.

Sayın ck0902,
"Daha önce karar alınarak seçilmiş olan Yönetim Kurulu Üyeleri kararının, Temsilciler Kurulunun (sanırım Genel kurul oluyor) 2/3'ü ile iptali istenecek." demişsiniz. Bu konuda hangi mevzuata dayandığınızı öğrenebilirsem bana  çok destek olacak.

Bir de Genel Kurul beni doğrudan yönetici seçti. Ayrıca sözkonusu 2 kişiyi yönetim kuruluna seçti. Bunun bu konuyla ilgili bir önemi var mıdır?

Sonuçta çağrının tek bir imzadan olması ile başlayan usulsüzler neticesinde "Sadece Temsilciler Kurulu Üyeleri" arasında daha ekonomik ve yine usulsüz de olsa bir karar alma gayreti var. Bunu yapan da muhtemelen tek imza ile çağrı yapan üye. Yoksa deliller toplanıp dava açılsaydı siz zaten usulsüz seçilmişsiniz. Ama sadece sizin Yönetici seçilme kararınız mahkeme tarafından iptal edilebilirdi. Oysa şimdi Yönetim Kurulu yeniden seçilsin, 20 tane madde hepinize hayırlı olsun gayreti var.

Bu nedenle alınan kararları (Özel isim, kurum ve kuruluş belirtmeden A Toplu Yapı Yönetimi, B isimli Temsilciler Kurulu üyesi gibi) yine klavyeden yazarak paylaşırsanız, gerçek bir kararı yorumlayabilirim. 

Bence, sizi doğrudan Genel Kurulun seçmesi zaten usulsüz. Sizi Yönetim Kurulu üyeleri seçmeliydi. Ancak usulsüz de olsa seçildiğiniz ve bir yönetim zorunluluğu olduğundan nisbi butlan / hak düşürücü süre içinde dava açıldığı takdirde mahkemece iptal edilebilir bir durumdur.

Bu yüzden de kararın iptalinin istemi, makul bir istemdir. Yani sizin Yönetici seçildiğiniz karar iptal edilmelidir. Sizin de üyesi olduğunuz Yönetim Kurulu eğer istiyorsa sizi yeniden yönetici/Başkan olarak seçebilir.

Sayın Ozan ÖZEN'in Olağan ve Olağanüstü toplantı hazırlığı ve sonuçları hakkında geniş bir makalesi var:
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

2/3 konusu Kat Malikleri Kurulunun önceden alınan kararın usulsüz olup/olmadığına bakılmaksızın kendi aralarında da değiştirilebilmesi yolunun açılması için YÖNETİM PLANINDA yazdıkları kural nedeniyle kullanılır. Yönetim Planınızın Toplantı ve Karar Yeter Sayısı bölümünü incelemelisiniz.

AlıntıToplantı ve Karar Yeter Sayısı
Madde 25. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, üye tam sayısının salt çoğunluğu ile toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verir. Alınan kararın yeniden görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması, "görüşmenin yenilenmesi" önerisinin toplantıya katılanların 2/3 oy çoğunluğuyla kabul edilmesine bağlıdır. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, duyurulmuş ikinci toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve bu Yönetim Planında özel haller için öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Bu örnekte "toplantıya katılanların 2/3'ü" denmiş. Bu önemli kararların nitelikli çoğunlukla alınması gerekir prensibine aykırıdır. Bence kötü niyete açık bir karardır. Örneğin toplantının 1. oturumunda toplantı yeter sayısı oluşmadığında 2. oturum yapılır. Burada da katılanların çoğunluğu ile kararlar alınır. Ancak burada söz edilen katılanların çoğunluğu sadece herkes tarafından bilinen genel ve devlete/3. Şahıslara karşı sorumlulukların zaman kaybetmeden yerine getirilebilmesi için alınan kararlardan bahsetmektedir.

Nitekim Kanunda Karar Yeter Sayısı ile ilgili maddenin son paragrafında özel oy oranları saklıdır anlamında fıkra/paragraf vardır. Olası olarak özel oy oranlarından düşük oranda alınan kararların Hak Düşürücü Süre içinde dava yoluyla iptali söz konusudur.

Tülay Hanım,  Henüz (bizler dahil)  tecrübemizin az olmasını da hesaba katarak, her sorun için ayrı ayrı kanun(lar)ı yeniden incelemek yerine Amir (yorumlanamaz) hükümden Özel (kat malikinin kabulüne bağlı) hüküme doğru hukuk enflasyonu yani "sonuçta kime ne faydası olacak" sorusunu sorgulayarak bilgi sahibi olmanızda fayda var.

Sorularınızda, eskiden açıklamama rağmen yeniden sorulduğunu takip ediyorum. Bu durum sizin hukuk enflasyonu sonuç analizini tespit etme yeteneğiniz açısından olumlu bir gelişme sayılmaz. Daha çok, hukukun genelden özele doğru hiyerarşik düzeni (hukuki nosyonu) tecrübe etmenizde fayda var. Bu yetenek ne kadar gelişirse o kadar başarılı ve hızlı sonuca ulaşırsınız.

Ben ilk önce Yönetim planına bakmıştım zaten. Yönetim planımız kanun maddelerinin kopyala/yapıştır şeklinde düzenlendiği baştan savma bir metin. Sizin alıntı yaptığıniz bölümler de yer almıyor. Ben hayatımda ilk kez hukukla ilgilenmek zorunda bırakıldığım için henüz yolun çok başındayım herhalde. Bu sıkıntılı dönemimin her anında hiç karşılık beklemeden yanıbaşımda olmanız gerçekten çok özel ve paha biçilemez bir deneyim oldu benim için. Umarım yolunuz hep açık olur. Saygılarımla.