Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Esas No :    1989 / 23877      Karar No :    1990 / 12563   
Merci :    Yargıtay 5. Hukuk Dairesi       Tarih :    16/04/1990   
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Kaloriferci, Bahçıvan Ve Bekçi Giderlerine Eşit Olarak,
Diğer Giderlere İse Arsa Payları Oranında Katılmakla Yükümlüdürler.
Esas No :    2006 / 1820      Karar No :    2006 / 2566   
Merci :    Yargıtay 18. Hukuk Dairesi       Tarih :    30/03/2006   
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.


Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir.
Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.
Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.Oysa iptali istenen kurul kararı oybirliği ile alınmamıştır.Bu nedenle kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin mahkemece iptaline hükmolunmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Davalının temyiz itirazları yerindedir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)



Linkback: isletme giderleri paylasimi arsa payina göre olmalidir.

Kat malikleri -aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça-
personel giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdürler.
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinde kat maliklerinin her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça katılmakla yükümlü olduğu giderler iki gruba ayrılmış, maddenin
(a) bendinde kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden eşit olarak; (personel giderleri)
(b)ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili sair tüm giderlerden de arsa payı oranında sorumluluk esası getirilmiştir.
Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında yönetim planında açıkça aksine bir hüküm bulunmayan hallerde kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerinden yasanın yukarıda belirtilen ilkelerine göre sorumlu tutulmaları gerektiği kabul edilmektedir.
Davaya konu edilen işletme projesinde personel giderleri için yasada öngörülenden farklı bir sorumluluk ilkesi getirilmemiş, ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili genel giderlere de kat maliklerinin, yasada olduğu gibi arsa payı oranında katılacakları öngörülmüştür.
Bu durunda personel giderleri bakımından sözleşme niteliğindeki yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadığından bu giderlere kat malikleri yasa gereği eşit olarak katılmalıdır.
(Y.18.HD., 13.11.2003 T., 2003/8359 E., 2003/8906 K.)

KMK 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ana yapının personel giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payı oranında katılırlar"
"Aralarındaki başka bir anlaşma" ise şöyle tanımlanabilir. Yönetim planı içeriğinde tüm giderlere veya bazı giderlere başka bir şekilde katılacağı yazıyorsa ya da kat maliklerinin tümü aralarında giderler konusunda başka bir sözleşmeye (yönetim planından farklı özel bir sözleşmeye) imza atmış iseler (-ki atmış iseler dahi sonradan bağımsız bölümü alanları bağlamaz-) veya kat malikleri kurulunda ortak giderlerin paylaşımı konusunda tüm kat maliklerinin tümünün (sadece toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin tümünü kastediyoruz) bir karar almış iseler bu tip paylaşım şekilleri de geçerlidir.
KMK 20. maddede; genel giderlere katılmak ve nelerin genel gider olduğu konusu düzenlemiştir. Maddeye göre; kat malikleri;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak, (bunu personel giderleri olarak özetliyoruz)
b) Bunlar dışında kalan bütün ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payları oranında katılacaklardır.(bunu personel giderleri dışındaki tüm giderler olarak özetliyoruz)
Aslında kural; kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır. Yani yukarıdaki saydığımız hali ile kat malikleri her iki çeşit giderler için farklı katılma oranları belirleyebilirler. Bunun için Yönetim Planı'nda bir hüküm olabileceği gibi, Kat Malikleri Kurulu'nun, bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da belirleyebilirler.
Kat Malikleri Kurulu karan alınamazsa, kat maliklerinin hepsinin katıldığı bir "Özel Sözleşme" ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o
sözleşmede imzası olan kat maliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin yeni malikleri bağlamaz. O halde, Yönetim Plânı ve Kat Malikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve genel giderlere katılma oranı kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni malikler uymak zorunda değildirler.

Merhaba İbrahim bey,
Yargıtay'ın bu kararı ile ilgili bir sorum var.
Ben yaklaşık 1000 üyeli bir devremülk sitesinde mülk villa aldım.İnşaat şirketi 8 devreli her evin 7. ve 8.  devrelerini satmamış.Kendi üzerine tapuya kayıtlı.
Toplam 262 hisse,devremülklerin %20 si.
Şirket 1987 tarihli kendi hazırladığı ve tapuya tescil ettirdiği yönetim planına;
''7 ve 8 devreler dışında  tüm devremülk sahipleri her türlü giderlere eşit olarak katılırlar''diye  bir madde koyarak,kendisi hiç aidat ödememektedir.Bu yasalmıdır? Bununla ilgili ne yapılabilir.
Paylaşırsanız sevinirim.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş YapMerhaba İbrahim bey,
Yargıtay'ın bu kararı ile ilgili bir sorum var.
Ben yaklaşık 1000 üyeli bir devremülk sitesinde mülk villa aldım.İnşaat şirketi 8 devreli her evin 7. ve 8.  devrelerini satmamış.Kendi üzerine tapuya kayıtlı.
Toplam 262 hisse,devremülklerin %20 si.
Şirket 1987 tarihli kendi hazırladığı ve tapuya tescil ettirdiği yönetim planına;
''7 ve 8 devreler dışında  tüm devremülk sahipleri her türlü giderlere eşit olarak katılırlar''diye  bir madde koyarak,kendisi hiç aidat ödememektedir.Bu yasalmıdır? Bununla ilgili ne yapılabilir.
Paylaşırsanız sevinirim.

İlk yapılan devre mülk sözleşmesinde (yönetim planı) böyle bir hüküm olduğundan dolayı ödemeyecektir. İlk sözleşme bütün kat malikleri tarafından imzalanır. Bu durumun değiştirilmesi  sözleşmenin değişimi ile mümkündür. Değişim için bütün bağımsız bölümlerin 4/5 oranında olumlu oyu şart. Burada en büyük avantaj yapım şirketi sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı kadar oylamaya katılamayacak olmasıdır.