Katmülkiyeti.Com

Hiç ortak alan yok. Her işyeri ayrı parselde. Parseller komşu. Her işyeri müstakil. Yollar belediyeye ait. Kanalizasyon su vb. hizmetleri belediye veriyor.
1- Burada site kurulabilir mi?
2- Kurulursa yasal dayanağı ne olur?
3- Kurulursa site üyeleri, üyelikten bir süre sonra ayrılabilir mi?
Linkback: Hiç Ortak Alan Olmayan Yerde Site Kurulur mu?

Sayın felaskm



(1) Tanımlar :
Site, etrafı kapalı, içinde kamuya ait alan bulunmayan Toplu Yapıdır.
Toplu Konut, etrafı açık, içinde kamuya ait alan bulunan Toplu Yapıdır.

(2) Yasal dayanak : 8 ve daha fazla bağımsız bölüm bulunan anagayrimenkul, kurulacak Yönetim tarafından yönetilmek zorundadır. Yönetim, Kat Malikleri Kurulu, Yönetici ve Denetçiden oluşur.

  Burada aynı müteahhit firma ya da kuruluşun inşaa ettiği ve bu özelliklerle tapuya kayıt edilmiş Toplu Yapıdan bahis ediliyor ise; Toplu Yapı Yönetimi Kurulur.

  Hiç bir ortak alan yoksa, sadece aidatların tek bir merkezden toplanarak ödenmeyen aidatlar hakkında ayrı ayrı avukat hizmeti almaktansa bu tür ortak işleri tek bir merkezin yönetmesi tercih edilebilir. Ayrıca tapuda tanımlanan Toplu Yapı, Toplu Yapı Yönetimi ile yönetilir. Çünkü kat malikli açısından buna ihtiyaç olmadığı iddia edilse bile, Toplu Yapının 3. şahıslara ve devlete karşı sorumluluklarını bu yönetim işletmelidir.

Sayın ck0902,

1- O halde bahsettiğim yapılar işyeri olduğu için aralarında da kamuya ait yerler olduğu için site değil de toplu yapı yönetimi demeliyim.

2- Söylediğiniz hüküm Kat Mülkiyeti Kanunu'nda geçiyor. Ancak bahsettiğim iş yerleri yanlış bilmiyorsam Kat Mülkiyeti Kanunu'na bağlı olmamalı. Hiç ortak alan yok. Her işyeri de müstakil. Aynı bina değil. Kat ilişkisi yok. Hepsi farklı parselde. Toplu yapı desek o da değil. Çünkü toplu yapının tanımı KMK'da şöyle geçiyor.:

Alıntı
Madde 66 - (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak,
alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı
birden çok yapıyı ifade eder.

Burada bağlantılı altyapı tesisi, ortak kullanım yeri sosyal tesis ve hizmet yok. Dolayısıyla bunların yönetimi bakımından birbirine bağlantısı da söz konusu değil.

Burada şöyle bir soru sorayım. Aynı müteahhit firma ya da kuruluş, birbirinden bağımsız olarak bir adadaki 10 parsele (her parsele bir tane olmak üzere) 10 işyeri yaptı diyelim. Bu işyerlerinin ortak herhangi bir şeyi yok. Ortak bir hizmet gerekmiyor. Tapuya da toplu yapı ile ilgili herhangi bir şey kaydedilmemiş. Biz bu işyerlerinin sahibi olarak bir araya gelerek toplu yapı yönetimi kursak yasal bir dayanağımız olacak mı? Yoksa hükümsüz,geçersiz bir tüzel kişilik mi oluşturmuş olacağız?

3- Ada içerisindeki işyeri sahiplerinden bazıları bu yönetime katılmak istemiyorum derse onları katılmaya zorlayabileceğimiz bir yasal dayanak var mı?

4- Başta toplu yapı yönetimi kurulurken onay verenler sonradan bu yönetimden ayrılabilir mi? Ayrılır/ayrılmaz gibi bir hüküm ilgili mevzuatta mevcut mu?

5- Söylediğiniz, toplu yapının 3.şahıslara ve devlete karşı sorumlulukları nelerdir?

Sayın felaskm

Bu soruları tapudan önce bana sormanız son derece riskli; çünkü bizler ancak tecrübemiz kadar konuşabiliriz. Oysa sizin fiziki mevcut şartlarınız, toplu yapı hangi parselleri kapsıyor, hangi anagayrimenkulleri kapsıyor vb. cevapların hepsi tapuda. Önce merak ettiğiniz anagayrimenkullerin hangi parselde olduğunu öğrenerek bu parseldeki yapıların tapuda hangi tanımlarla kayıtlı olduğunu öğrenmelisiniz. Alacağınız bilgi ve varsa toplu yapıya ait Yönetim Planı mahkeme yolu haricinde kimsenin itiraz edemeyeceği bir belgedir.

İşyerleri kamusal alan içinde ise kamusal hizmet veriyor demektir ve yönetimi de kamuya aittir. Ancak bir cami altındaki dükkanlar kamusal alanda değildir. Dükkanlarda satış yapan firma/şirket özel teşebbüstür.

Aynı toplu yapı içerisinde yer alan özel mülkler / bağımsız bölümler toplu yapı yönetimine bağlıdır. "Ben istemiyorum" olmaz.

Kısaca kamu kurumlarının, belediyenin müdahale edemediği özel alanlar anagayrimenkul bulunan alanlardır. Bu alanlar içinde Ortak Alanlardan söz edilebilir. Ortak Alanları Toplu Yapı Yönetimi yönetir. Talep edilirse tapuda tescil edilen toplu yapı yönetim planında tanımlanan tüm bağımsız bölümlerin aynı tür harcamaları da toplu yapı tarafından yönetilebilir. Örneğin asansör bakım-onarım giderleri aynı firmaya verilerek indirim elde edilir.   

İlgili mevzuat 634 (SKMK) Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun kendisidir.
Toplu yapının 3.şahıslara karşı sorumluluğu: Firmalarla yapılan alış-verişler vb. Ayrıca toplu yapı içerindeki kusurlardan zarar gören örneğin misafir gibi kişilerdir.

Toplu yapının devlete karşı sorumlulukları : Ortak alanlarda kurulan tesislerin devletin yasalara olan uygunluğu, belediye ile toplu yapı arasında kalan alanların kamu hizmetlerine engel olmayacak uyumluluğun sağlanmasi (Otobüs güzargahı gibi)

İLK ÖNCE TAPUDAN TÜM BİLGİLERİ TOPLAMALISINIZ.

Sayın ck0902,
Öncelikle cevabınız için teşekkür ediyorum. Tapuda herhangi bir şerh yok, yönetim planı yok. Toplu yapı, kat mülkiyeti/kat irtifakı gibi bir şey de yok. Her bir müstakil işyeri, ana taşınmaz olarak görülüyor. Burada bir site yönetimi kurulabilir mi? Kurulursa yasal dayanağı olur mu? Kurulursa bir süre sonra bazı üyeler ben ayrılıyorum diyebilir mi?

Sayın felaskm;

Konuya katkı sunmak adına kısa bir bilgi aktarmak isterim. Sayın ck0902 ayrıntılı yanıt verecektir.

Müstakil tapulu yerlerde (işyerleri, dükkân, ev ve benzeri yerler) kat irtifakı / kat mülkiyeti kurulmadığından dolayı 634 s Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamaz. Dolayısı ile kanunda belirtildiği şekilde veya sizin düşündüğünüz anlamda site yönetimi oluşturamazsınız.

Yönetimi hangi amaç için oluşturmayı düşünüyorsunuz.? bilmemekle beraber...olsa olsa yapabileceğiniz en mantıklı oluşum, esnafın müşterek hak ve menfaatlerini korumak, üyeler arasında her türlü yardımlaşmayı sağlamak, binaların güzelleştirilmesi sağlamak vb. amaçlar doğrultusunda faaliyet gösteren bir dernek kurmanız olabilir düşüncesindeyim.

Saygılar.

AlıntıMadde 66 - (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak,
alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı
birden çok yapıyı ifade eder.

Daha önce de belirttiğim gibi, KMK Madde - 66'da tanımlanan kanun ile tapuda tescil edilmiş anagayrimenkul hakkında bir uyumluluk varsa, anagayrimenkulün Ortak Alanlarının bir toplu yapı içinde yönetilmesi gerekir.

Anagayrimenkul KMK Madde 66 tanımı ile uyumlu değilse Ortak Alanların toplu yapı tarafından yönetiminden bahsedilemez.

Zaten bu durumda Ortak Alan diye söz konusu edilen alan Ortak Alan olmaz.

En az iki anagayrimenkulün kapsadığı alan tapuda aynı ada/Parsel içerisinde yer alıyorsa ve bu alan bir proje ile en az bu iki anagayrimenkule aitse oradaki alan Ortak Alan olup, toplu yapı yönetimi tarafından yönetilebilir.