Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Zemin kattaki bir bağımsız bölümde(dükkanda) brüt alanını arttıran (ortak yerlere müdahale etmek suretiyle) esaslı tadilat için  tüm kat maliklerinin muvafakatı mı gereklidir yoksa 4/5 çoğunluk yeterlimidir?Ayrıca bu parselde birden fazla blok olduğuna göre sadece brüt alanı arttırılan bağımsız bölümün bulunduğu blok kat maliklerinin mi muvafakatı gereklidir yoksa tüm parseldeki (bloklardaki) kat maliklerinin mi muvafakatı gereklidir?ACİL!!!Cevap verilirse sevinirim.
Linkback: Bağımsız Bölüm Alanını Ortak Alana Müdahale Yaparak Yeniden Değerlendirmek

Zemin kattaki bir bağımsız bölümde(dükkanda) brüt alanını arttıran (ortak yerlere müdahale etmek suretiyle) esaslı tadilat için  tüm kat maliklerinin muvafakatı mı gereklidir yoksa 4/5 çoğunluk yeterlimidir?
Sadece toplantıya katılanların değil , tüm kat maliklerinin %100 rızası gerekir. Ortak yer ve tesislerin başka bağımsız bölümlere tahsisi konusunda 3 yöntemden biri kat malikleri kurulu kararı ile tahsis yapılmasıdır. Bu kararın tüm kat maliklerinin oybirliği ile yapılması şarttır.

Tabi dikkat!!!

Tahsis edilemeyecek ortak yer ve tesisler vardır.
1. Niteliği gereğince mutlak olan ortak  yer ve tesisler kesinlikle tahsis edilemez.
Bu konuda dikkat edilecek nokta şudur. : Ortak yer ve tesislerin sağladığı faydanın ve kullanım şeklinin, anagayrimenkuldeki diğer ortak yer ve tesis ile de sağlanabilmesinin mümkün olup olmadığıdır. Mesela pasajdaki dükkanların koridoru mutlak ortak yerdir.  Ama bu koridorda geel tuvalet varsa , bu mutlak ortak yer değildir. O halde tuvalet duş amacına veya benzer bir amaca tahsis edilebilir.
2. Sığınak gibi amaçları yönünden mutlak olan yer ve tesislerin başka amaca tahsis edilmesi için özel amacının kaldırılması gerekir.
Dikkat!!! İmar mevzuatında değişiklik yapılmadıkça , yani sığınak bulundurulması şart olmaktan çıkarılmadıkça , başka bir amaca tahsis edilemez.

Tahsis nasıl kaldırılarak değiştirilir.:?

Mimari proje yada mimari proje tadilatı ile yapılan tahsis bütün kat maliklerinin (sadece toplantıya katılanların değil) oyirliği ile alacakları karar ve mimari projede tadilatla mümkündür.

Yönetim planı ile tahsis yapılmışsa , ilgili hükmün kaldırılması için bütün kat maliklerinin 4/5 'inin çoğunluğu ile karar alınması gerekir.

Kat malikleri kurulunun oy birliği ile yaptığı tahsis ise yine kurulun oy birliği ile alacakları kararla  kaldırılabilir.

Tahsis işlemine razı olmayan kat malikinin tahsis işlemine razı olmuş sayılması için dava açılamaz.

Alınan kararlar kat malikleri kurulunda alınmalı ve kararın dışında kalan , yazılı rıza / izin , muvafakattaneme, noter taahhütnamesi gibi şekillerde sağlanan oybirliği geçersizdir.

Oybirliği sağlanamazsa tadilatın yapılaması veya kiralamanın yapılması mümkün değildir. 

Ayrıca bu parselde birden fazla blok olduğuna göre sadece brüt alanı arttırılan bağımsız bölümün bulunduğu blok kat maliklerinin mi muvafakatı gereklidir yoksa tüm parseldeki (bloklardaki) kat maliklerinin mi muvafakatı gereklidir?ACİL!!!Cevap verilirse sevinirim. 
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

4 Ayrı bloktan oluşan 64  daireli bir sitenin yöneticisiyim. 2007 ekim ayında Merkezi sistem Doğal Gaz ısıtmasına geçtik. Böylece eski kalorifer dairemiz boşaldı. Kalorifer dairesinin üstünde bulunan blok bu alanın düzenlenerek kendilerine depo yapılmasını istiyor. Ama bunu ortak gider olarak yapmak istiyorlar.  Masrafın genel bütçeden karşılanmasını talep ediyorlar.
Bunun Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yeri nedir? Tadilat projesi gerektirir mi? Kat malikleri kurulunun oy birliği gerekli mi?
Nasıl hareket etmem kanunen uygun olur.
Yardım ve destekleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Sn. Üyemiz tanju'nun sorusu

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
4 Ayrı bloktan oluşan 64  daireli bir sitenin yöneticisiyim. 2007 ekim ayında Merkezi sistem Doğal Gaz ısıtmasına geçtik. Böylece eski kalorifer dairemiz boşaldı. Kalorifer dairesinin üstünde bulunan blok bu alanın düzenlenerek kendilerine depo yapılmasını istiyor. Ama bunu ortak gider olarak yapmak istiyorlar.  Masrafın genel bütçeden karşılanmasını talep ediyorlar.
Bunun Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yeri nedir? Tadilat projesi gerektirir mi? Kat malikleri kurulunun oy birliği gerekli mi?
Nasıl hareket etmem kanunen uygun olur.

Anladığım kadarı ile kalorifer dairesi ilgili bloğun ortak alanı olarak düzenlenmiş. Yapılması gereken şudur:

İlgili blok dışında kalan bloklardaki kat malikleri ilk günkü haline getirilecek biçimde kalorifer dairesinin bakımını, boya işlerini ve zeminlerini ve kalorifer dairesi olmasından dolayı ilgili mahalin gördüğü tüm zararları eski haline getirmek zorundadırlar. Bu kısma kadar olan masraflar 4 blok kat malikleri tarafından (yani  kalorifer dairesi altında olanlar dahil diğer tüm blok kat malikleri de dahil ) karşılanmalıdır.

İlgili blok kat malikleri bu noktadan sonra yani depo haline getirmek için yapılacak masrafları kendileri karşılamalıdırlar. Nedeni diğer blok kat malikleri o bölgenin depo haline getirilmesinden faydalanmayacaklardır.

Benim yazdığım şekil asgari olan anlaşmadır. Yok diğer 3 blok kat malikleri "bu kadar buradan bizde ısınarak faydalandık , ilgili bloğa da bir katkımız olsun diye düşünürlerse o halde oy birliği kararı ile - tüm maliklerin tamamı- yapılacak tadilatın devamında depo haline getirilme masrafını da karşılayabilirler" . Ancak bu zorunlu olarak adledilemez.

Eğer kazan dairesi onaylı inşaat projesinde "kazan dairesi dışında başkaca özel bir amaca ayrılmış" olarak tahsis edilmemişse (yani örneğin sığınak olarak kayıtlı değilse) o halde tadilat projesine gerek yoktur.

Ancak sığınak olarak kayıtlı ise "tadilat projesi" olsa da onay almak imkansızdır.

Nedeni sığınaklar başkaca bir amaca tahsis edilemez.

Yukarıda yazıldığı gibi hareket ediniz.

Bu soru ile ilgili konuları aşağıdaki linklerden izleyebilirsiniz.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

Merhabalar

izmirde 75 hanesi olan bir yazlık site yöneticisi olarak hizmet vermekteyim

burada site sakinlerinden biri ortak alan olan otoparkı evinin önünde olduğu için kendi bahçesine dahil etti.bu durumu belediyeye şikayet ettim ve belediyeden gelen cevap şu yönde;
Belediye olarak bu tür bahçe işgallerine bakamıyoruz hakkınızı dava açarak arayabilir kesin dönüş olarak yapmış olduğu bahçeyi kaldırmak zorundadır gibi birşey söylediler.Ben şuan bu kişiyi mahkemeye versem site olarak masrafları ben mi karşılamak zorunda kalırım  yoksa karşı taraf mı

Teşekkür ederim

Siz ilk önce eski haline döndürmesi için ihtarname çekin. Süresi içinde eski haline döndürmez ise en yakın Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açın. Kaybederse masrafları karşılayarak eski haline getirmek zorundadır.

Çok teşekkür ederim

Merhaba,

Henuz insaat asamasinda cift cepheli 2 blok apartmanda daire sahibiyim. Bloklarin altindada dukkan mevcuttur. 2 blok arasi bodrum katta bulunan otopark girisi bulunmaktadir. Otopark girisi yanlarinda bulunan bagimsiz alan gordugum son projede dukkanlara ait otopark olarak gosterilmisti. Fakat daha sonra dukkanlara dahil edilmek uzere kat maliklerinden muvafakatname alinarak dukkanlarda hangi isler yapilabilecegi ve bu bagimsiz alan icin dukkan sahibinin ferforje yapilmasina izin verilmis. Benim bulundugum blokta 12 daire bulunmaktadir. Sanirim sadece ben bu muvafakatnameyi imzalamadim. Insaat firma sahibi projeyi belediyeden degistirmis olabilir. Ben israrla kabul etmemekteyim, kendisi yapilan islemin yasal oldugunu belirtmektedir. Su anda dukkan sahipleri her 2 blokta dukkan yanindaki bagimsiz alanlara ferforje yaptirmis olup dukkanlarini  1 kat daha buyutmustur.

Konuya nasil hakim olabilirim? Itiraz hakkim var midir? Ya da ileride kat maliklerinden tekrar imza alinip birseyler yapilabilinir mi? Eger projede degisiklik yapildiysa ne yapmam gereklidir?

Bilgileriniz icin simdiden cok tesekkur ederim.

Sevgiler,

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Merhaba,

Henuz insaat asamasinda cift cepheli 2 blok apartmanda daire sahibiyim. Bloklarin altindada dukkan mevcuttur. 2 blok arasi bodrum katta bulunan otopark girisi bulunmaktadir. Otopark girisi yanlarinda bulunan bagimsiz alan gordugum son projede dukkanlara ait otopark olarak gosterilmisti. Fakat daha sonra dukkanlara dahil edilmek uzere kat maliklerinden muvafakatname alinarak dukkanlarda hangi isler yapilabilecegi ve bu bagimsiz alan icin dukkan sahibinin ferforje yapilmasina izin verilmis. Benim bulundugum blokta 12 daire bulunmaktadir. Sanirim sadece ben bu muvafakatnameyi imzalamadim. Insaat firma sahibi projeyi belediyeden degistirmis olabilir. Ben israrla kabul etmemekteyim, kendisi yapilan islemin yasal oldugunu belirtmektedir. Su anda dukkan sahipleri her 2 blokta dukkan yanindaki bagimsiz alanlara ferforje yaptirmis olup dukkanlarini  1 kat daha buyutmustur.

Konuya nasil hakim olabilirim? Itiraz hakkim var midir? Ya da ileride kat maliklerinden tekrar imza alinip birseyler yapilabilinir mi? Eger projede degisiklik yapildiysa ne yapmam gereklidir?

Bilgileriniz icin simdiden cok tesekkur ederim.

Sevgiler,

Yukarıdaki açıklamaları okuyunuz lütfen.
Sizin durumunuzda henüz inşaat aşamasında iken yapı kullanım izni alınmadığından projede revizyon yapılabilir.
Bu revizyon henüz siz satın almadan da yapılmış olabilir.
.
Bu durumdan emin olmak için ;
1- İlgili belediyeye tapunuz ve kimlik bilgileriniz ile müracaat ederek ruhsat projesini isteyin . Sonra proje ile mevcutu karşılaştırın.
Eğer kapalı otopark alanında otopark kullanım alanına dönüştürülmüş ise belediyeye iskan aşamasında dikkate alınmak üzere şikayet dilekçesi verebilirsiniz.
Eğer sözünü ettiğiniz alan açık otopark alanı ise ( perforje tanımlamanız kafamı karıştırdığından yazıyorum) bu daha makul karşılanabilmektedir.
2- Yönetim planını ve varsa eklerini ilgili tapu müdürlüğüne giderek inceleyin . Söz konusu alanları tanımlayıp, dükkan sahiplerine kullanım amacı ile tahsis edebilirler.

Burada önemli olan şu. Proje değişikliği için iskan müsaadesi sonrasında  tüm maliklerin muvafakatı gerekir. Ancak yönetim planı ile yapılan tahsislerde yönetim planı değişikliği için maliklerin 4/ 5 çoğunluğunun imzası ( 12 daire + 2 dükkan olmak üzere 14 bağımsız bölümün en az 12 sinin onayı , bu sayı dükkanlar da kabul edeceği için arsa payı oranını da sağlar diye düşünüyorum )  ( veya noterden verilen yönetim planı terkin / tescil amacı ile temsil yetkisi  ) ile mevcut yönetim planı değiştirilmiş olabilir.

Sizin durumunuzda yönetim planı ile tahsis için açıkça sizin muvafakatınıza çok ihtiyaç yok.
Açık otopark alanlarında projede sözkonusu otopark alanı bahçe olarak gözüküyor olabilir.
Kapalı otopark alanında perforje ile bölme hususuna anlam veremediğimden bu durumu açıklamak istemedim.
Açıkça belirttiğim şekilde İmar Müdürlüğü'ne veya tapu dairesine giderek durumu daha iyi kavrayabilirsiniz.
.
Neticede eğer mimari projeye aykırı olarak bir şekilde farklı bir imalat yapılırsa ve buna rağmen iskan alınırsa (bu ihtimal daima vardır) sizin muvafakatınız olmadığından 5 yıl içinde dava açabilirsiniz. ( Bu süre konusunda farklı görüşler vardır. Gizli ayıp ise 10 yıla kadar çıkabilir, ancak siz durumun farkında olduğunuzdan 5 yılı öneriyorum)
Yönetim planı ile tahsislerde ise kapalı alan / açık bahçe tahsislerinde  farklı kararlar ortaya çıkabilir.
Eğer hakkaniyete aykırı bir tahsis varsa ve/ veya projeye aykırı olarak daha büyük bir kapalı alan herhangi bir bağımsız bölüme katıldı ise muvafakata imza atmayan maliklerin her zaman , muvafakatta imzası olmayan fakat bağımsız bölümde sonradan iktisap eden yeni maliklerin de durumu anladıkları zaman dava açma , eski haline ( projeye uygun hale)  döndürülmesini talep etme hakkları vardır.
Yine çok belirgin bir haksızlık varsa yönetim planının ilgili maddesinin iptalinin dava yolu ile sağlanması mümkündür.
Genel yanıt veriyorum. Çünkü sözkonusu belgeleri bilemiyoruz.