Katmülkiyeti.Com

Sayın Üyemize Bu Konu Başlığında Yardımcı Olmaya Çalıştık.
Ancak Bir Başka Konu Başlığında da Aynı Konu Devam Ediyor Anladığımız.
Farklı Metinler Sebebi İLe Benzeşmeyen Yorumlar Yapılmış Olabilir.
Bu sebeple bu konuyu alttaki link ile beraber değerlendirmekte fayda vardır.


BİRDEN ÇOK PARSELDEKİ MALİKLER TOPLU YAPI OLARAK YÖNETİLMEK ZORUNDA MI? 
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap


Sn. Admin,
         Öncelikle böyle bir site hazırladığınız için teşekkürlerimi sunuyorum.Benim sorunun biraz karışık. Özetlemeye çalışacağım. Birbirine bitişik ama arada yeşil alanlar yollar olan 3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir sitede kat malikiyim. Dairemi 2002 tarihinde aldım. 2003 tarihinde 128 kat maliki birleşerek  yönetim planı oluşturmuş. Bu planda benim imzam yok. Ama aidatlarımı düzenli ödedim. Sorun blokların boyanmasında yaşandı. 07/07/2007 tarihinde site kat malikleri kurulu 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephelerinin boyanması kararını aldı ve ayrı bir hesapta paraların toplanmasını kararlaştırdı(ama paralar sitenin aynı hesabında toplanıyor).  Ben blokların boyanmasının, bloklarda oturanlarca kararlaştırılabilceğini, yaptıklarının yasal olmadığını savundum. Nitekim yönetim boyama işinde ısrar etti(yönetim 34 kişinin oyuyla seçildi). Ben kendileriyle konuştum. Blogumuzda 3 kişinin boyama işine pahalı olduğu gereköesiyle karşı olduğunu söyledim. Yönetici de "Tamam o zaman sizin bloğa dokunmayız dedi".  Ancak Kasım 2007'de herkese bir belge göndererek boya aidatlarının ödenmesini istediler. Ben hiç para ödemedim. Benden para da istemediler, bende bloğumun boyanmaycağını sandım. Ancak Haziran 2008 'de benim bloğuda boyadılar. Ve Temmuz 2008'de benden para istemeye başladılar.  Diğer iki komşumu korkutarak (icraya veririm, daha fazla ödersin diyerek) para almışlar.
Benim sorum şu: Eski Kmk Ek Madde 3 ve Yeni Kmk Madde 69, bloklarla ilgili sorunların sadece o blokta oturan kat maliklarinin oluşturduğu kat malikleri kurulunca çözüleceğini belirtiyor. Yani benim anladığım blokların boyanma işine sadece o bloktakiler karar verebilir, site yönetiminin blokları boyatma yetkisi bulunmamaktadır. Bu konuda yardımcı olusanız sevinirim .Uzun süredir Kmk ve kmk ile ilgili siteleri araştırıyorum. yardımınıza ihtiyacım var. Benden para almaları mümkün mü?
Saygıalrımla
Linkback: TOPLU YAPILARDA BLOKLAR VE BLOKLARDA OTURAN MALİKLARİN HAK VE BORÇLARI İLE TOPLU YAPIYA UYMAYAN SİTE

AlıntıBirbirine bitişik ama arada yeşil alanlar yollar olan 3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir sitede kat malikiyim.

Tapuda bu anayapının kaydı nasıldır? 3 parsel ayrı ayrı tapuya tescil edilmiş olabilir ancak tapu müdürlüğü kayıtları siteyi bir bütün site olarak mı görmektedir? Arada yeşil alanlar ve yollar haricinde özel veya tüzel kişilere kayıtlı arsa veya gayrimenkuller var mıdır?

AlıntıDairemi 2002 tarihinde aldım. 2003 tarihinde 128 kat maliki birleşerek  yönetim planı oluşturmuş. Bu planda benim imzam yok

2002 yılında bitmiş daire almış iseniz en azından kat irtifakı bulunduğunu düşünüyoruz. Bu durumda yönetim planı tapuda 2002 veya öncesinde tescilli olabilir. Öncelikle tapuya giderek böyle bir yönetim planı tescilinin olup olmadığına bakmalısınız. Ve yönetim planındaki ortak alan ve ortak tesisler ile genel giderelere katılımı incelemelisiniz. Ancak ben büyük ihtimalle her binanın 2002 ve öncesinde  ayrı ayrı yönetim planları olabileceğini düşünüyorum.

Diğer taraftan 2003 tarihinde 128 kat maliki birleşerek  yönetim planı oluşturmuş denmektedir. Oysa 30 ayrı blok x 6 adet= 180 daire bulunmakta. Bu oluşturulduğunu söylediğiniz yönetim planını o tarihte tapu müdürlüğüne teslim etmemişler anlaşılan. Çünkü tapu yönetim planı tescilindeki önemli kiterlerden biri olan imzaların eksik olduğu gerekçesi ile yönetim planının tescilini  kabul etmemiştir. Tapu o tarihte yönetim planı değişikliği için geçerli olan en az 144 kat malikini arar. Tabiki bazı kat malikleri birden fazla bağımsız bölüme sahipse ve toplamı 144 sayısını aşıyorsa o ayrı.

Nitekim 128 kat malikinin yaptığı söylenen bu yönetim planı bir şekilde tapuya tescil edilmiş midir. ? Edilmemiş ise bu söylediğiniz yönetim planı değil , "KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler " denilebilir. Dolayısı ile bu tip sözleşmeler tüm malikleri değil imzalayanları bağlar. Hatta imzaladığı halde bağımsız bölüm satış yolu ile devir olmuş ise yeni alanları da bağlamaz.

"KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler " i bu linklerde inceleyebilirsiniz.


Yönetim Planı Hükmünde Olmayan Özel Nitelikli Sözleşmeler Nasıl uygulanır ? Kiml 
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Yönetim Planı Geçerli Mi? Çoğunluk Ne Olmalı ? Bu Site Yönetimi Yasal Mı?
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Yönetim Planı
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Yönetim Planı
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Alıntı07/07/2007 tarihinde site kat malikleri kurulu 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephelerinin boyanması kararını aldı ve ayrı bir hesapta paraların toplanmasını kararlaştırdı(ama paralar sitenin aynı hesabında toplanıyor).  Ben blokların boyanmasının, bloklarda oturanlarca kararlaştırılabilceğini, yaptıklarının yasal olmadığını savundum. Nitekim yönetim boyama işinde ısrar etti(yönetim 34 kişinin oyuyla seçildi). Ben kendileriyle konuştum. Blogumuzda 3 kişinin boyama işine pahalı olduğu gereköesiyle karşı olduğunu söyledim.

Yukarıdaki teorilerimizi şimdi bir kenara bırakalım. Ve 128 kişinin oluşturduğu yönetim planının geçerli olduğunu düşünelim. Bu plan içinde eğer şu madde yoksa " site kat malikleri kurulu bloklar dahil ortak alanların yönetimi hakkında karar verebilir, yönetmelikler oluşurabilir  vb.." o halde bir bloğun ana dış cephesi ile ilgili karar alamaz. O bloğun boyanması işine ilgili blok kat malikleri karar vermelidir.

Kaldıki dış cephe boya işi "faydalı iş" olarak adlandırılabilir. Bu halde dahi dış cephe boya işi kararı için gereken çoğunluk için ; 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephelerinin boyanması kanımca yeterli bir çoğunluk değildir. Böyle bir iş için 64 kişinin olumlu oyu ile 30 bloğun dış cephesi için arsa payları açısından da çoğunluk aranması şartı ile minimum 91 kişidir. Dolayısı ile karar yeter sayısı sağlanmamıştır. (Ancak bu durumu bir önceki paragraftaki maddenin ilgili yönetim planının geçerli olması yani tapuda kayıtlı olması ve ilgili maddenin de bulunması şartı ile sağlanabileceği de açıktır) "......... Ve 128 kişinin oluşturduğu yönetim planının geçerli olduğunu düşünelim. Bu plan içinde eğer şu madde yoksa " site kat malikleri kurulu bloklar dahil ortak alanların yönetimi hakkında karar verebilir, yönetmelikler oluşurabilir  vb.." o halde bir bloğun ana dış cephesi ile ilgili karar alamaz. O bloğun boyanması işine ilgili blok kat malikleri karar vermelidir. "Aksi halde bu çoğunluk içinde 30 blok içinde ayrı ayrı hesaplanmak sureti ile her blokta en az 4 kat malikinin bu karara olumlu oy kullanması şartını da eklemek gerekecektir. Hem her bir blokta en az 4 kat maliki olumlu oy kullanmalı hem de minimum 91 kişi olumlu oy kullanmalı. Tabi matematik olarak bu mümkün olamayacağ için karar yeter sayısı birden bire 120 rakamına ulaşacaktır.

Ancak toplantı tarihi 07/07/2007 olduğu için itiraz süresi o tarihte 631 sayılı kanunda belirlenmemesine rağmen mahkemelerce 28 Kasım 2007 tarihinden önce kooperatifler kanununa göre 90 gün olarak kabul edilebilirken öncelikle bu tarih daha sonra 5711 sayılı kanunda adı geçen her halükarda 6 ay ve karar iptali gereken durumlarda itiraz süresinin sınırsız olduğu kabul edilse bile bir çok blok boyandığı için şu an fiili bir imkansızlık vardır. Yani itiraz için iyi niyet sınırını geçen bir bekleme sözkonusudur.

AlıntıBen kendileriyle konuştum. Blogumuzda 3 kişinin boyama işine pahalı olduğu gerekçesiyle karşı olduğunu söyledim. Yönetici de "Tamam o zaman sizin bloğa dokunmayız dedi".  Ancak Kasım 2007'de herkese bir belge göndererek boya aidatlarının ödenmesini istediler. Ben hiç para ödemedim. Benden para da istemediler, bende bloğumun boyanmaycağını sandım. Ancak Haziran 2008 'de benim bloğuda boyadılar. Ve Temmuz 2008'de benden para istemeye başladılar.  Diğer iki komşumu korkutarak (icraya veririm, daha fazla ödersin diyerek) para almışlar.

Yönetim sizlere kararın neticesi olarak Temmuz 2007 den sonra Kasım 2007'ye kadar bekleyerek (işte 90 gün) karar itiraz süresinin aşılmasını beklemiş. (Bu 5711 sayılı kanunun yürülüğe girmesinden önceki durumdur yanlış anlaşılmasın) ve bildirim tebligatını yapmış. Yani sizden para istemiş. Çünkü Kasım 2007'de herkese bir belge göndererek boya aidatlarının ödenmesini isemişler. Yani sizden de istemişler.  Açık açık sizin bloğun boyanacağının tebligatınıda yapmış olmuşlar. Siz TEmmuz 2008'e kadar aslında hiç bir itiraz yapmamışsınız. Konuşmalar itiraz olarak kabul edilmeyecektir. Burada yazılı bir belge, ihtarname vs. ihtiyacınız vardır.

Neticede bloklar boyanmış Şimsi sıra paraların ödenmesine gelmiş.

Aslında haklı olabileceğiniz bir durum haksız bir pozisyona dönüşmüş bence. Eğer şu yönetim planınında geçerli olduğunu kabul edecek olursak i yönetimin sizi icraya vermesi ve sizin itiraz etmeniz halinde sulh mahkemesinin büyük bir olasılıkla yönetim lehinde karar vereceği ve eğer 1000 lira payınıza düşüyorsa bunun en iyi ihtimalle   %40 icra inkar tazminatı ve gecikme tazminatı eklenmesi sureti ile yaklaşık (ödeme tarihi olan aya göre ) 1500- 2100 YTL arasında size bir maliyet oluşturacağını düşünüyorum. Bu rakama karşı tarafın avukatlık giderleri ve dosya ve bilirkişi masrafı olarak 500-600 YTL eklemenizde fayda var. Ayrıa avukat tutacaksanız bir bu kadar daha masrafınız olacaktır kanaatindeyim. Bu davaya çok benzer bir davada taraf olduk. Ve lehimize sonuçlanmıştır. Tabi her olayın durum ayrıdır. Bunu belirtmekte de yarar var. Ancak fiili imkansızlık önemli bir durum . Bilmenizi isterim.

AlıntıBenim sorum şu: Eski Kmk Ek Madde 3 ve Yeni Kmk Madde 69, bloklarla ilgili sorunların sadece o blokta oturan kat maliklarinin oluşturduğu kat malikleri kurulunca çözüleceğini belirtiyor. Yani benim anladığım blokların boyanma işine sadece o bloktakiler karar verebilir, site yönetiminin blokları boyatma yetkisi bulunmamaktadır. Bu konuda yardımcı olusanız sevinirim

Evet bu söylenmiştir. Ancak yönetim planında başka bir hüküm olmadıkça böyle belirlenir. Dolayısı ile önce şu yönetim planının geçerli olup olmadığı ortaya konulmalıdır.

Bu konuya yakın bazı bilgiler için liknklere tıklayınız.

Yatırımlar, Faydalı Yenilik ve İlaveler Yeter Sayılar, Karar Alma Şekilleri
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

site etrafının tel örgü ile çevrilmesine bir blok yöneticisi karşı çıkıyor, imza topladık???
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Son olarak ;

Alıntı(yönetim 34 kişinin oyuyla seçildi).

180 dairelik bir anayapıda yönetici seçimi için gerekli olan sayı 91 'dir. Kanunda yetersayı ile belirtilmiş çoğunluklar saklıdır. Yönetici veya yönetim kurulu tüm kat maliklerinin (dikkat sadece toplanıya katılanların değil) salt çoğunluğu ile seçilir. (Denetici için de aynı kıstas vardır)

Ama bu hususu diğer sorununuzdan ayrı incelemek lazım.

YÖNETİCİ SEÇİMİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KURALLAR
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Her halükarda tüm yönetici seçimi konuları için...
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap


Linklerine tıklayabilirsiniz.
İyi günler dilerim.


Sayın Üyemize Bu Konu Başlığında Yardımcı Olmaya Çalıştık.
Ancak Bir Başka Konu Başlığında da Aynı Konu Devam Ediyor Anladığımız.
Farklı Metinler Sebebi İLe Benzeşmeyen Yorumlar Yapılmış Olabilir.
Bu sebeple bu konuyu alttaki link ile beraber değerlendirmekte fayda vardır.


BİRDEN ÇOK PARSELDEKİ MALİKLER TOPLU YAPI OLARAK YÖNETİLMEK ZORUNDA MI? 
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Sn. Admin Yanıtınız ve ilginiz için teşekkür ediyorum.
Tapuda başka bir yönetim planı var, tapudan aldım. Yeni yönetim planı tapuya tescil edilmemiş.Şu anda kullanılan yönetim planı Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap her parsel ayrı imar planına  göre inşa edilmiş.   Parseller arasında yollar ve başkalarına ait arsalar var. belediyeye  ait yeşil alanlar, yollar var, ama başklarına ait ev yok.  Trafomuz bile hazineye ait arazi üzerinde. Tapuda benim parselime ait yönetim planı bu gün kullanılandan çok farklı .  Planlarda "Site kat malikleri kurulu bloklar dahil ortak alanların yönetimi hakkında karar verebilir"diye bir ibare de yok.  Zaten eski yönetim kurulu başkanı bloklara karşılamıyacağını söylüyordu. Ben daireyi sonradan satın aldım. Her iki planda da imzam yok. Ayrıca yönetimi ve denetimi çoğunluk sağlanmadan seçildiği için mahkeme düşürür mü?
Cevabınızı merakla bekliyorum,
Saygılarımla

Sayın üye,

Bu başlıktaki daha önce yazdıklarım aynen geçerli olduğu için yeniden bazı hususlara değinmeyeceğim.

AlıntıTapuda başka bir yönetim planı var, tapudan aldım. Yeni yönetim planı tapuya tescil edilmemiş.Şu anda kullanılan yönetim planı farklı.

Geçerli olan yönetim planı tapudaki yönetim planıdır. Diğeri "yönetim planı benzeri sözleşmedir." Daha önce izah ettiğim gibi sadece otarihte imzalayan bağımsız bölüm sahibi kat maliklerini bağlar . Diğerlerini değil.

Ancak siteniz 5711 sayılı kanundan önce uygulanan "yaygın kat mülkiyeti" hususunu değerlendirerek bir üst yönetim  oluşturmuşlar .

Ancak;

Alıntı3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir sitede

26 Kasım 2007 tarihinden önce yani 5711 Sayılı kanunun yayımından önce siz de uygulandığı biçimde bir kat mülkiyeti uygulaması esasen söz konusu olamaz . Neden mi?

Bu belirttiğim tarihten önce yürürlükte olan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ek MAdde 3'ünü inceleyelim.

BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER

Ek Madde 3 — (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile eklenmiştir.) Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:

a)   Vaziyet plânına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir. Bu takdirde tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b)   Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20'nci maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c)   Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

2814 s. K. ile getirilen değişiklikler hakkında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 6.7.1983 tarihli ve 1454 sayıh Genelgesine göre: 634 sayılı Kanuna 2814 sayılı Kanun ile eklenen ek 3 üncü madde, blok yapılarda sorunların daha kolay çözümlenebilmesi amacıyla, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu dışında, blokların kat malikleri kurulunun oluşturulmasına imkan vermiştir.

Bu imkândan yararlanarak bir parsel üzerinde birden çok blok bulunan hallerde, kat malikleri dilerse yönetim planının içine her blokun özelliğine göre idare tarzını ve masraflara iştirak durumunu gösterir özel bölüm veya maddeler ilave edebileceklerdir.

Ancak parsel üzerinde ne kadar yapı bulunursa bulunsun, tek yönetim planı düzenlenecek ve düzenlenen bu yönetim planında bütün kat maliklerinin imzasının bulunması tapu sicil muhafızlıklarınca aranacaktır.

Yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer verilecektir. Kullanım dışında, (kat ilavesi hakkında,
çeşiti aynî haklar tesisi, devre mülk gibi) doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave edilmeyecektir.
İbraz edilen yönetim planlanmn tapu sicil muhafızlannca incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykmlık tesbit edildiğinde, mevzuata aykırı maddelerin yönetim planlarından çıkarılması istenecek, kabul edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun bir yerine re'sen şerh verilerek işleme konulacaktır.

Bu maddenin (a) bendindeki düzenleme ile, KMK. md: 10/1 hükmüne bir istisna-getirilmiştir. Buna göre;
a)   Aynı parsel üzerinde yapılan bağımsız bölümlerin % 40'ı tamamlanmışsa, tamamlanan bölümler kat mülkiyetine çevrilebilir.
b)   Aynı parsel üzerinde herbiri en az 8 adet bağımsız bölümü kapsayan l'den çok blok varsa, tamamlanmış olan blok ya da bloklarda kat mülkiyetine geçilebilir.
Bloklarda bütün bağımsız bölümlerin % 40'ının tamamlanmış olması şart değildir.

Maddede anılan şartlar, kat mülkiyetinin ilk defa kurulmasıyla ilgilidir. Diğer bölümler tamamlandıkça, bu şartlar aranmadan kat mülkiyetine çevrilebilir.

634 Sayılı KMK.'nun Ek 3'üncü maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan l'den fazla binalarda kurulabilir. Bu nedenle yöneticinin de, her bloğun bağımsız bölüm mâliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/3527, K. 1991/14433.)



BLOKLARIN ve veya SİTE'NİN ORTAK GİDERLERİ


Nedir Bu ? Aynı Parsel İçinde....!!!!   


Maddenin (b) bendine göre; bloklardan/yapılardan her birine ait ortak giderler, o yapıdaki kat mâlikleri; tamamlanmış bütün yapılar için ortak tesis ve yerlere ilişkin giderler, bütün kat mâlikleri tarafından KMK. md: 20'ye göre karşılanır.

l'den çok yapı ya da bloklarda, yalnız o yapı veya bloka ait — blok çatısının onarımı, blokun badana ve sıvası gibi işler için gerekli — giderler, yalnız o yapıdaki bağımız bölüm mâlikleri tarafından karşılanır.

l'den fazla bloklu olan yapılardan birinde yapılacak onanın giderlerine, sadece o bloktaki kat mâlikleri katılır. (Y. 5. HD., 16.4.1990, E. 1990/22944, K. 1990/12613.)

Bloklardan birindeki ortak yerlerin onarımı sadece o bloktaki kat mâlikleri tarafından yaptırılır. (Y. 5. HD., 25.3.1985, E. 1985/3019, K. 1985/ 3278.)

Yapıların/blokların bütünü için — . merkezî ısıtma sistemi, ortak yüzme havuzu, ortak bahçe, ortak otopark, bekçi, kapıcı, yönetici yerleri gibi — ortak olan tesis ve yerlerin giderleri md: 20'ye göre, bütün bağımsız bölüm mâlikleri tarafından karşılanır.

Aynı parsel üzerindeki blokların arasındaki bütün boşluklar ortak yerdir. Bu nedenle bir tek bloğun oturanları tarafından kullanılamaz. (Y. 5. HD., 11.5.1987, E. 1987/5924, K. 1987/8727.)

Blok apartmanda yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir. Blok mâliklerine ait değildir. (Y. 5. HD., 01.02.1988, E. 1988/19138, K. 1988/1299.)

Henüz tamamlanmamış bloklarda/ yapılarda bağımsız bölüm mâliki olanlar, bu yerlerden fiilen faydalanmıyorlarsa, bu ortak giderlere katılmazlar. Ancak, — bekçilik gibi — ortak hizmet, henüz tamamlanmamış bloklardaki kat irtifakı mâliklerini de ilgilendiriyorsa ve onlar da bu hizmetten yararlanıyorlarsa, bu ortak gidere katılmak zorundadırlar.

Buraya kadar sözünü ettiğimiz hususların tümü bize ne anlatmaktadır.?
Lütfen diğer üyelerimiz bu kısmın 5711 Sayılı Kanunun öncesinde yani 28 Kasım 2007 tarihinden önceki durumu anlattığını bilmelidirler. Çünkü üyemizin sorunu Temmuz 2007 'de alınan bir kararla ortaya çıkıyor. O tarihte henüz 5711 Sayılı Kanun yürürlükte değil. Kararı buna göre yorumlamak gerekir.

Peki 5711 Sayılı Kanunun Yayınlanmasından sonra (28 Kasım 2007 den sonra ) bu karar alınsa idi. Ne olacaktı? Şimdi bazı üyelerimiz buna göre bir yorum getirebilirler. Ve KATMLKIYETI'nin yorumunu doğru kabul etmeyebilirler.

Şimdi O hususa değinelim.


Üyemizden alıntı yaparak devam ediyoruz.

AlıntıVe her parsel ayrı imar planına  göre inşa edilmiş.   Parseller arasında yollar ve başkalarına ait arsalar var. belediyeye  ait yeşil alanlar, yollar var, ama başklarına ait ev yok.  Trafomuz bile hazineye ait arazi üzerinde.

Bakınız altı çizili olan ve kırmızı ile yazılan ifade ...  Parseller arasında yollar ve başkalarına ait arsalar var. Bu durum 5711 Sayılı Kanunda belirlenen toplu yapı tanımına aykırıdır.

KMK . DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir

Bakınız altı çizili olan ve kırmızı ile yazılan ifade ...  Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. 5711 Sayılı Kanunda belirlenen toplu yapı tanımı budur. 

AlıntıParseller arasında yollar ve başkalarına ait arsalar var. belediyeye  ait yeşil alanlar, yollar var, ama başklarına ait ev yok.  Trafomuz bile hazineye ait

Dolayısı ile sorun

AlıntıParseller arasında ...... ve başkalarına ait arsalar var. 

'dur. Bu biçimdedeki bir site tanımı , toplu yapı ilişkisini doğuramaz. Ancak sizin belirttiğiniz

AlıntıParseller arasında yollar .....,  belediyeye  ait yeşil alanlar, yollar var, .., Trafomuz bile hazineye ait

bunlar toplu yapı ilişkisi için sorun oluşturmaz. Sorun 

AlıntıParseller arasında ...... ve başkalarına ait arsalar var. 

'dur.

AlıntıVe her parsel ayrı imar planına  göre inşa edilmiş.

Toplu yapılarda da aynı şekilde KMK 66. maddeye göre "Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. "

İşte bu sebeple sizin örnek olayınızda toplu yapı ilişkisi kurulamayacaktır. Dolayısı ile hem belediye onaylı imar durumunu belirten vaziyet planını vermeyecek , hem de tapu bir yönetim planı ile birbirinize bağlanmanıza yani yönetim planı değişikliğine izin vermeyecektir.

Dolayısı ile ortda dolaşan "yönetim planı " bir yönetim planı değil, ancak imzlaayan kat maliklerini bağlayan "yönetim planı benzeri sözleşmedir."

Sizin anayapınızın bir yönetim planı ile idare edilmesi de ve bu yönetim planının tapuya değişikliğinin tescili de mümkün değildir.

Durum böyle olunca tamamı ile sizin tanımınıza bağlı olarak; 

AlıntıBirbirine bitişik ama arada yeşil alanlar yollar olan 3 parsel üzerinde kurulu 30 ayrı bloktan (her blok 6 daire) oluşan bir site

, bununla beraber

AlıntıParseller arasında yollar ve başkalarına ait arsalar var. belediyeye  ait yeşil alanlar, yollar var, ama başkalarına ait ev yok.

ise tek bir yönetim planı ile birbirine bağlanamaz bu yönetim planı tapuya tescil edilmez, böyle bir "site" de (aslında site değildir) , çoğunluk dahi olsa bazı kat malilerinin imzaladığı  "yönetim planı benzeri sözleşme"  var ise bu sözleşme bir "yönetim planı" niteliğinde olmayıp , sadece altında imzası olan kat maliklerini borçlar kanunu açısından bağlar, imza atmayanları ve bağımsız bölüm el değiştirdi ise önceki malikin imzası olsa dahi yeni malikleri bağlamaz, altına imza atmayan bu malikler ilgili yönetim planı benzeri sözleşmenin uygulanması için zorlanamaz. Bu tip "yönetim planı sözleşmelerin" tam olarak uygulanabilmesi için tüm parselerdeki tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından eksiksiz onaylanması gerekir. Bu durum dahi ilgili sözleşmenin bir "yönetim planı" olarak adlandırılmasına imkan vermez. 

Bu konu ile ilgili olarak daha önce bazı sorulara verdiğimiz cevaplar aşağıdaki linklerdedir.


Bitişik olan ve Bitişik olmayan Parsellerde Yönetim ve Yönetici Seçimi
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

İki Parselden ve Adadan Oluşan Villa Tipi Konutların Yönetimi Nasıl Olacak?
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Yönetim Planı Geçerli Mi? Çoğunluk Ne Olmalı ? Bu Site Yönetimi Yasal Mı?
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Toplu Yapı Kapsamında Yeni Yönetim Planı İle Birbirimize Bağlanacağız. Şartlar Nelerdir?
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

İhtarname
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap


Gelelim son cümlenize ;

AlıntıAyrıca yönetimi ve denetimi çoğunluk sağlanmadan seçildiği için mahkeme düşürür mü?

Yukarıda saydığım nedenlerle oluşan yönetim ve denetim kurulu yasal değildir. Dolayısı ile sulh mahkemesi ilgili yönde alınan kararları iptal edecek ve bu usulde yapılan toplantıları yok hükmünde sayacaktır.

Benim nacizane görüşüm budur.

Ancak yukarıda verdiğim linkleri de incelemenizi öneririm.

Çok detaylı bir dava olacağı , mahkemenin aksi bir karar verebileceği ihtimaline karşı kat mülkiyeti konusunda deneyimli bir hukuk bürosu ile çalışılması gereğinin yargıtay açısından henüz dava görülürken faydalı olacağını da belirtirim.

Bu konularda neticelenmiş çok dava yok. 5711 Sayılı kanunun nasıl sonuçlar doğuracağını sizlerin örnek olaylarının neticesinde mahkeme ve yargıtay kararları ile öğrenebilecek ve ilerleyen yıllarda daha sağlam görüşler öne sürebileceğiz.

İyi günler dilerim.


Sayın Üyemize Bu Konu Başlığında Yardımcı Olmaya Çalıştık.
Ancak Bir Başka Konu Başlığında da Aynı Konu Devam Ediyor Anladığımız.
Farklı Metinler Sebebi İLe Benzeşmeyen Yorumlar Yapılmış Olabilir.
Bu sebeple bu konuyu alttaki link ile beraber değerlendirmekte fayda vardır.


BİRDEN ÇOK PARSELDEKİ MALİKLER TOPLU YAPI OLARAK YÖNETİLMEK ZORUNDA MI? 
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

AlıntıSn. Admin Yanıtlarınız için teşekkürler,
Bugün tapu, kadastro ve belediyeye gittim. Söylendiği gibi parseller arasında arsa yok, o arsa sonradan park alanı olarak tescil edilmiş. 3 parsel ayrı birleştirme olmamış, her birinin ayrı yönetim planı var ve .09/01/2001 de kmk'geçilmiş.  Parsellerin arasında yollar var ama arsa yok. Arada çok geniş bir yol ve devamında büyük park alanı var. Yanlış bilgi için özür diliyorum. Belediyeden de baktım bir vaziyet planı var ama her parselin dosyası ayrı. Ve her dosyadaki vaziyet palnlarında 3 parselde gösteriliyor. Ama belediyeki arkadaş her parselin ruhsatının ayrı verildiğini beyan etti. Bu durumda biz toplu yapı olabilir miyiz? Ve ne yapmamız lazım? Yönetim planı 5/4 çoğunlukla değişmediği sürece ayrı parsel yönetimleri mi olmak zorunda? Biraz Karışık bir durum biliyorum. Eğer yönetim planları değiştirilemezse ayrı yönetimler mi kurulmalı? Hukuki durum ne olacak?
Şimdiden sabrınız için teşekkür ediyor saygılar sunuyorum.

AlıntıSöylendiği gibi parseller arasında arsa yok, o arsa sonradan park alanı olarak tescil edilmiş. 3 parsel ayrı birleştirme olmamış, her birinin ayrı yönetim planı var ve .09/01/2001 de kmk'geçilmiş.  Parsellerin arasında yollar var ama arsa yok. Arada çok geniş bir yol ve devamında büyük park alanı var. Yanlış bilgi için özür diliyorum.

Bu ifadeniz ile önceki yazdıklarımın dışına çıkarak anayapınızın TOPLU YAPI özelliği taşıyabileceğini bildiririm.

AlıntıBelediyeden de baktım bir vaziyet planı var ama her parselin dosyası ayrı. Ve her dosyadaki vaziyet palnlarında 3 parselde gösteriliyor. Ama belediyeki arkadaş her parselin ruhsatının ayrı verildiğini beyan etti.

Kat Mülkiyeti Kanunu 9. Bölüm  Kapsam 66. madde der ki ; "Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz."

Dolayısı ile her parselin ruhsatının ayrı ayrı verilmesi doğal. Ayrı ayrı dosyası olabilir. Önemli olan vaziyet planında tüm parsellerin aynı anda bulunması. Hele hele 5711 Sayılı kanundan önce "Toplu Yapı" tanımı mevcut olmadığından 2008 yılı öncesindeki tüm işlemlerde dosyalar ayrı ayrı olmak durumunda. 

AlıntıBu durumda biz toplu yapı olabilir miyiz?

Evet bu durumda toplu yapı olabilirsiniz. Bu kelimeyi toplu yapı olma ihtimaliniz vardır diye yazdım. Şu an için direkt olarak toplu yapısınız diyemiyorum.

Ancak şu reçeteyi sunabilirim.

Kat Mülkiyeti Kanunu 9. Bölüm  Kapsam 66. madde der ki ; "Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder." demektedir.

O halde sizin yapınızın Toplu Yapı olarak kabul edilmesi için ;

Toplu Yapı Olarak Adlandırmak İstediğiniz Yapının:

a) bir veya birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş olması ,
b) belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak olması ( onay Tapu Müdürlüğü ve bağlı bulunan Belediye tarafından verilir) ,
c) bu yerleşim planına göre  alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler bulunması
d) c bendi ile ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmesi
e) bu  yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları (Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.),

gerekmektedir.

Bunlardan birisi mevcut değilse toplu yapı tanımına uymamaktasınız.

Diğer taraftan bu maddelere uyan bir toplu yapıda ki bu yapı "toplu yapı" olarak değerlendirilir.

f) Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

AlıntıVe ne yapmamız lazım?

"Toplu yapı" olarak yönetilmek istiyorsanız tüm kat malikleri bir araya gelerek tapudaki tescili değiştirmeliler. Bu da şu anlamı taşır. 6 x 30 = 180 adet bağımsız bölüm hesabı ile tüm kat maliklerinin 4/5', yani % 80'i "Yeni bir yönetim planı hazırlayacaklar ve kabul ederek tapuya tescil ettirecekler". Bu tescilden itibaren toplu yapı sayılacaksınız.

AlıntıYönetim planı 5/4 çoğunlukla değişmediği sürece ayrı parsel yönetimleri mi olmak zorunda?

Evet şu an için aynen dediğiniz gibi olmak zorunda. Anayapınız T0PLU YAPI kriterlerine uysa da TOPLU YAPI OLARAK YÖNETİLMES İÇİN  tapuda her parselde ve hatta her blokta kayıtlı mevcut tüm yönetim planlarının  4/5 oğunlukla değiştirilmesi gerekiyor.

Aksi taktirde ayrı parsel yönetimleri olmak zorunda.


Ancak bu bir hukuk meselesidir. Ortaya bir sürü soru ve sorun çıkacak bunlar dava edilecek . Sulh mahkemeleri bir takım kararlar alacak. Devamında bu yargı kararlarına itiraz edilecek, yargıtay bazı sonuçlara ulaşacak. Belki bununla beraber yeni yönetmelikler düzenlenecek , 634 sayılı kanunun bazı maddeleri değiştirilecek, yeni genelgeler yayınlanacak ve bir kaç yıl sonra konu daha açıklayıcı bir hale ulaşacak.

Şu an için kafa karışıklığı herkes de var. Bir hukukçuya gittiğinizde net cevap alamazsınız. Net cevap veriyorsa büyük ihtimalle hatalı bir yargıya varabilir. Belediyeye giderseniz farklı bir cevappla karşılaşabilirsiniz. Tapu Müdürlüğü kanun ve sonradan yayınlanan genelgelere uygun hareket etseniz de tescili yapmayabilir. Neticede de kat malikleri neye itiraz edip edemeyeceklerini bilemeyeceklerdir.

Sizin bu sorununuzun çözümü için zamana ihtiyaç var açıkçası. 

AlıntıBiraz Karışık bir durum biliyorum. Eğer yönetim planları değiştirilemezse ayrı yönetimler mi kurulmalı? Hukuki durum ne olacak?
Şimdiden sabrınız için teşekkür ediyor saygılar sunuyorum.

Evet ayı yönetimler her parselde kurulmak zorunda. Aksi taktirde tüm parseller için geçerli olan tek yönetimin hukuki durumu her an sakata uğrayabilir.

Durum budur.

İyi günler dilerim.

Sayın Üyemize Bu Konu Başlığında Yardımcı Olmaya Çalıştık.
Ancak Bir Başka Konu Başlığında da Aynı Konu Devam Ediyor Anladığımız.
Farklı Metinler Sebebi İLe Benzeşmeyen Yorumlar Yapılmış Olabilir.
Bu sebeple bu konuyu alttaki link ile beraber değerlendirmekte fayda vardır.


BİRDEN ÇOK PARSELDEKİ MALİKLER TOPLU YAPI OLARAK YÖNETİLMEK ZORUNDA MI? 
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Sn. Admin,
Farklı parseller arasında Milli Emlak'a ait bir arsa varsa bu farklı parseller toplu yapı olurmu. Yada bu arsa Tedaş'a aitse  toplu yapı olunabilirmi?
Saygılar

Toplu yapı kapsamındaki bitişik veya komşu olan imar parsellerinin arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler olsa da Toplu Yapı tanımı bozulmaz.

Ancak sizin durumunuzda Milli Emlak tarafından TEDAŞ'a tahsis edilmiş arsada ne yapılacağı söz konusu.

Bu bir trafo ise Toplu Yapı sayılacaksınız. Ancak bağımsız bir parsel olarak tapuda kaydı var ise o halde Toplu Yapı tanımına girmiyorsunuz.

Bağlı olduğunuz Belediye'nin sonrada Tapu Müdürü'nün görüşünü alınız.

Uzun yıllar önce kurulmuş bir yapı kooperatifi, yıllar önce tapuları vermiş ve tek parsel üzerinde her apartman kat mülkiyetine geçmiştir. Her apartmanın kendi  yönetim planı tapulara  işlenmiş, her apartman bağımsız olarak kendi yöneticileri tarafından yönetilmektedir.  Kooperatifin üyelerinin ortak mülkiyetindeki bir kaç tane dükkanın kirasının alınması amacıyla koopertaif yakın zamana kadar faaliyet göstermiş, yapılan genel kurulda tasfiyesine karar verilmiştir. Daha sonra tekrar bir genel kurul yapılarak, tasfiye sonrası işletme kooperatifine dönüşmesi yönünde karar alınmıştır. Bu konuda Ticaret Bakanlığından gerekli izinler alınmış, yasal prosedür yerine getilmiştir.

Kooperatif üyeleri, maliki oldukları katları satarken,  kooperatif üyeliklerini devretmemeleri nedeni ile kooperatifin yapısı zaman içersinde değişmiştir. 
Bu nedenle tek parsel üzerinde kurulu sitenin 3 farklı grup ortaya çıkmıştır.
a-Kooperatif üyesi , kat maliki değil (kooperatif üzerine tapulu olan dükkanlara hissedar)
b-Kat maliki , kooperatif üyesi değil. (kooperatifin sahip olduğu dükkanlara hissedar değil)
c-Kooperatif üyesi, kat maliki

Bu nedenlede bazı sorulara cevap bulunması gerekmektedir.
1- Kooperatifin tasfiyesi ve işletme kooperatifine devri işleminde uyulması gerekli prosedür varmıdır ?
Bunun için genel kurul yapılması  ve genel kurulda tasfiye olan kooperatifin önce kapanış bilançosu ve faaliyetlerinin ibra edilmesi, genel kurulda yeni işletme kooperatifinin kurucu üyelerinin seçilmesi ve aktiflerin işletme kooperatifine bu genel kurulda devredilmesi şeklindemi olmalıdır, yoksa hukuki zemine oturması için farklı bir yöntemmi uygulanmalıdır.

2-Kurulacak işletme kooperatifi kat maliklerini temsil etme yetkisi olabilirmi ?  İşletme kooperatifinin yetki ve sorumlulukları sadece eski kooperatiften , işleme kooperatifine geçen üyelik ve mal varlığı ile sırnırlı olması gerekmezmi ?

3-İşletme kooperatifi sitenin ortak alanlarının bakımı, güvenlik veya diğer konular için kat maliklerinden ve üyelerinden aidat toplamaya yetkili olabilirmi ? Her apartmanın kendi yönetim planı ve yönetimin olması nedeni ile farklı bir yapılanma gerekmezmi ?

Verceğiniz bilgi için teşekkür ederim.

çalışma hayatınızda başarılar 2007,yılı,11,ci ay inşaat bitti ve 11,üye içine oturdu ve doğalgaza abone olundu bu şahıslar madurolmasın evleri kira denildi ve iskan ruhsatı alınana kadar oturan şahıslar yakıt ve giderlerini karşılıyacaklardı 31/01/2009,de avukattan ihtarname çekmişler 3000,ytl borcunuz var diye bu inşaat.30,daire 2,yıldır inşaat ruhsatı alınamıyo sorunlar çıkıyo bu sene oturan sayısı 19,oldu ne yapmamı tavsiye edersiniz saygılar, mustafa özkarabıyık

Toplu yapılarda her blok kendi yönetimini oluşturur.Blok yöneticileri kendi aralarında ada yönetimini (site) oluşturur.Oluşturulan ada yönetimi ortak alanların kullanılmasını yönetir.bahçe,oyun alanı,ihata duvarı,bekçi,koruma vs personel işlerini yapar.Blok yönetiçileri kendi binalarından sorumludur.her yıl yöneticisini seçer.ada yönetiminde 2 yıldır.Ayrıca daha önce blok veya ada yönetim planı varsa bile 5711 sayılı yasanın geçici maddesine göre yenilenmesi gerekmektedir.bunda da 4/5 oy oranı değil salt çoğunluk yetelidir.