Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Oduncu isimli üyemizden bir kaç kez özel mesajla gelen bu mesaja cevap veriyoruz.

SAYIN ÜYELERİMİZ LÜTFEN ÖZEL MESAJLA SORU SORMAYINIZ. BU FORUM BİR PAYLAŞIM FORUMUDUR. TÜM ÜYELERİMİZİN FAYDALANMASI İÇİN LÜTFEN İLGİLİ KONU BAŞLIGI ALTINDA SORULARIMIZI SORALIM. BİRDEN FAZLA SORUYU AYNI SORU İÇİNE SIKIŞTIRMAYALIM.

ADMİN ÇOK RİCA EDİYOR....
Sayın Yetkili Merhaba,
Öğrenmek istediğim birkaç soru için rahatsız ediyorum. Cevaplarını hiçbir yerde bulamadığım sorular aşağıdadır.
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24, bir diğerinde 4, ötekinde 3 adet olmak üzere dört adet parsel üzerinde toplam 50 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Şimdi kat maliklerinden bazıları bu dört aded parselde bulunan 50 konut için bir site yönetimi oluşturmak istiyorlar. Buna ilişkin yeni bir yönetim planı da yapmışlar.
Bu duruma göre;
1) Kat irtifakı tesis edilirken, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen belgeler arasında site yönetim planı da verilmiş olduğuna, daha sonraki tarihlerde kooperatif fesh edildikten sonra, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan yönetim planından tamamen farklı bir şekilde …….Sitesi Yönetim Planı adı altında düzenlenmiş ve ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne de verilmemiş olan ikinci bir belge hukuken geçerli olabilir mi? Geçerli olup olmadığına ilişkin yasal dayanaklar nelerdir?

Yönetim Planı'nda Değişiklik Yapılmasının Esasları:

Bu belgenin hukuken geçerli olması için  tarihte  satışı yapılan veua yapılmamış olan kat maliklerinin 4/5'inin Yönetim Planı Değişikliği için verilen dilekçede imzalarının olması gereklidir. Aksi taktirde geçerli değildir. Ancak Tapu Müdürlüğü'nde bu yapılan yeni yönetim planı onaylı olarak görülüyorsa işlemler eksiksiz yerine getirilmiş olup geçerli bir belge halini alır.

Bununla beraber yönetim planı değişikliği yukarıda saydığım çoğunluk kararı ile alınmış dahi de olsa (genel kurul yapılması halinde veya yapılamaması durumunda imzalı değişiklik isteğini altında ilgili kat maliklerinin imzası bulunması halinde) tapuya tescil edilmemesi halinde yapılan yönetim planı değişikliği geçerli değildir. Daha doğrusu yönetim planı değişikliği tapuya tescil edildiği andan itibaren geçerlidir.

Hukuki dayanak çok basit ! Kat Mülkiyeti Kanunun'nun Yöneim Planını düzenleyen 28. maddesi 5 . fıkrasında yönetim planının ve daha sonradan yapılan değişikliklerin kat mülkiyeti kütüğünün "beyanlar" hanesinde gösterilmesi ve yapılan değişikliklerin yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklaması gerektiği belirtilmiştir. Böylelikle de  bağımsız bölüm mülkiyetini sonradan kazanan kimselerin tapu dairesinde bulunan yönetim planını inceleme imkanı verilmiştir.

Yönetim Planında yapılan değişiklik kat mülkiyeti kütüğünde "beyanlar" hanesine tescil edilir. Değişiklik önceden tescilli olan yönetim planına işlenir.

Bu işlemler eksikse yapılan değişiklik hukuken geçerli değildir. Ancak değişiklik kararı hukuka uygun bir şekilde alınmışsa ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmemişse , yönetim planı değişikliğine ilişkin alınan karar zayii olmaz. Tapuya tescil edildiği tarihten itibaren yönetim planı değişikliği tamamlanmış olur.



2) Yeni yapıldığı söylenen  yönetim planı hukuken geçerli ise, oy birliği ile kabulu, her sayfasının bütün kat maliklerince imzalanmış olması gerekmez mi? Her bir sayfası bütün kat maliklerince imzalanmamış, sadece son sayfası kat maliklerince imzalanmış olan böyle bir belge hukuken geçerli olabilir mi?

Yönetim planının değişikliği için oy birliği gerekmez yukarıda anlattım. Kat maiklerinin beşte dört çoğunluk kararı yeterlidir.  Her bir sayfasının imazalanması diye bir şekil şartı yoktur. Zaten bazı yapılarda kat maliklerinin sayısı çoksa her bir sayfaya fiilen hepsinin imzasının alınması imkansızdır. Ancak genelde böyle bir işlemde bir kişiye vekalet verilir. Ve bu kişi kat malikleri namına tapuya tescil ettirir. Bu taktirde  her sayfaya imza alınması sağlanabilir. Söylediğiniz şartlarda imzalanan bir belge hukuken geçerlidir. Zaten olmasa tapuya tescil ettirilemezdi.

3) Herhangi bir uyuşmazlık halinde, Tapu sicil Müdürlüğü’ne daha önce verilmiş olan yönetim planları mı hukuken geçerlidir, yoksa yeni yapılan eksik imzalı, Tapu Sicil Müdürlüğüne tescil ettirilmeyen yönetim planı mı geçerlidir?

Herhangi bir uyuşmazlık halinde tabiki tapu sicil müdürlüğü'ne tescilli olan yönetim planı geçerlidir. Zaten diğer söylediğiniz yönetim planı tapuya tescil ettirilmedikçe değişiklik kararı alınmış bir yönetim planıdır, hukuken henüz geçerliliği yoktur. Tapuya tescil edince geçerlilik kazanır.

4) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile,  bu iki ada/parsele bitişik olmayan ve üzerlerinde 4 ve 3 konut bulunan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır? Böyle bir sitede meydana gelecek uyuşmazlıklar hangi yasalara göre çözümlenecektir?

Yeni Kat Mülkiyeti Yasasında DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler başlığını inceleyiniz lütfen.


Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Sizin tanımınızdan "bu iki ada ve parsele bitişik olmayan" tamlamanız için şunu kontrol etmelisiniz.   Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. . Bu durum geçerli ise oratk yönetim oluşturulabilir. Uuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Yasasına göre düzenlenecektir.

5) Kooperatif fesh edildikten sonra, kat maliklerinin oybirliği ile kararı olmaksızın site yönetimi oluşturulabilir mi? Oluşturulamaz ise site yönetim kurulu seçimi yapılabilir mi?

Bu sorunuzun cevabını Kooperatiflerin Kat Mülkiyeti'ne Geçişi ' bölümümüzde öğrenebilirsiniz.

Tıklayınız Lütfen................ Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap ...........................................

Kooperatif fesh edildikten sonra Site yönetiminin oluşması için söylediğiniz gibi kat maliklerinin oy birliği gerekmez. Bu bir süreçtir. KMK hükümleri işlemeye başlar ve ilk genel kurul kat maliklerinin ferdi çabaları ile teşkil edilir. Ancak site yönetiminin seçilebilmesi için kat maliklerinin salt çoğnluğu ile alınacak karar gerekir. Bu konudaki ayrıntıları Yöneticilik Seçimi İLe İLgili Konular bölümümüzde ................................  Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap ................ bulabilirsiniz.


6) Kat maliklerinin bir araya geldiği bir ortamda, yarıdan bir eksik kat malikinin site yönetimi adı altında bir seçimi protesto ederek toplantıdan ayrılmalarına ve seçime iştirak etmemelerine rağmen, kalan üyelerce seçildiği varsayılan ve site yönetim kurulu ismini verdikleri üç kişilik bir heyetin yukarıda arzedilen yeni yönetim planı hükümleri doğrultusunda karar alma ve uygulama yetkileri bulunmakta mıdır?

Bu sorunuza bir kaç cümle içinde net bir yanıt vereceğim. Duruma göre uygulayın.

"Yönetici ve denetçi seçimi için bağımsız bölüm kat maliklerinin salt çoğunluğu gerekir."

Bu toplantıda seçim yapılması için gereken bir yeter sayıdır.

Yeter sayı sağlanmış ise yönetici ve denetçi seçimine geçilir.

Oylamaya katılan üyelerin salt çoğunluğu ile yönetici ve denetçi seçilir.

Yani toplantıda bulunup bu maddenin görüşülmesi sırasında kalkıp gidenlerin oyu aranmayacaktır. Kalkıp gitmeyenlerin oyları arasındaki salt çoğunluk sağlamışsa yönetici seçimi yapılır.

Kalkıp gidenler gitmeden önce aksi yönde karar kullanarak karar çoğunluğunu azaltmaları gerekirdi. Sinirlerine yenilip hata yapmışlar. Toplantıya katılarak da kat malikleri kurulunun yönetici seçimine yarayacak çoğunluğa imkan vermişler. Ya katılmayacaklardı. Veya bu maddede kalkıp gitmeyeceklerdi.

Bu halde ve yukarıda söylediğim toplantı yeter sayısı ve karar yetersayısı sağlanmışsa seçilen yönetim kurulu hukuki bir yönetim kuruludur. Karar almaya da , uygulamaya da yetkileri vardır.


7) Böyle bir sitede, %51 oy nisabıyla site yönetimi oluşturduklarını söyleyen ve site yöneticisiyim diye geçinen 3 kişi, kat maliklerinin oy çokluğu ile veya oy birliği ile kararı olmaksızın, kat maliklerini yüksek meblağ oluşturan borçlandırmaya yönelik kararlar alabilir mi? Kat malikleri kurulu kararı olmadan kat maliklerinden ek ödeme talebinde bulunabilir mi? Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın üçüncü şahıslarla sitede yapılacak işlerle ilgili sözleşme imzalayabilir mi?

Bakın bu sorunuzun ..............3 kişi, denen yerine kadar yorum yapmıyorum. Bu hususları yukarıda anlattım onlarn yasal veya yasal olmayan bir yönetim kurulu olduğuna siz karar verceksiniz. Yüksek meblağ borçlandırma tamlaması afakidir. Bu hususlara da değinmeyeceğim.

Ancak şunu söyliyeceğim.

Eğer ilgili toplantıda bir bütçe toplantıda kalan ve terketmeyen kat maliklerinin salt çoğunluğu tarafından kabul edilmiş ve uygulaması için yönetim kurulu veya üyelerine yetki verilmişse , bu bütçeden kat maliklerine düşen payları kat malikleri ödemeye mecburdur. Bununla beraber bir bütçe rakamı ortada yoksa ve ilgili toplantıda bütçe uygulamaya yönetim kuruluna kat malikleri tarafından bir yetki verilmedi ise zaten yüksek meblağı bırakın kuruş toplanamaz. İşletme projesi tanimi olarak ortada yoksa ortak gider ve avans payı da yok demektir.

Unutmayalım işletme projesi kat mülkiyeti birliğinin bütçesidir.

Bütçesiz yönetim olmaz.

Yine bununla beraber bütçe kısmında yeni seçilen yönetim kuruluna .... bütçenin yeterli gelmediği durumlarda ek avans toplama yetkisi verilmişse " yönetim bunu beyan ederek ileride ek avans toplayabilir.

3. şahıslarla sözleşme yapılması için ya yönetim planında bu maddenin bulunması gerekir. Bu durumda her toplantıda karar alınması gerekmez. Veya her toplantıda  3. şahıslarla sözleşme yapılması için veye feshi için vs. karar alınması gerekir. Şahsen ben bu uygulamaya inanıyorum çünkü bir sınır koymak lazım.

Ancak KMK'nın 35. maddesinden çıkan hüküm ve mahkeme kararlarına göre "yönetici , 3ç kişilerle sözleşme yapabilir ve bu sözleşmelerden doğan mali sorumluluklar kat maliklerine ait olur. "

Yönetici kendisine verilen görevler sebebi ile 3. kişilerle yaptğı taahhüt ve üstlendiği borçlardan dolayı , kat malikleri kuruluna karşı şahsen sorumludur.

Ancak kat maliklerinin her biri de , yöneticinin yaptığı işlerden dolayı arsa paı oranında ona karşı sorumludur. Mesala yönetici apartmanın çatısını onarımını bir başka firmaya ödünç olarak yaptırmış ve karşılığında senet vermiş olsa - bu senedi anagayrimenkul adına imzalamış olsa bile- senedin bedelini ödememe durumunda , onarımı yapan firma yönetimi dava edemez. Onun borçlusu ve muhatabı yöneticidir. Ancak yönetici borcu öedemezse , kat maliklerinin her birini tek tek ve arsa payı oranında dava edebilir.

KMK'na göre anataşınmazın yönetimi için atanan yönetici ve yöneim kurulu , vekil statüsünde olup, üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde Borçlar Kanunu md: 388 hükmü uygulanır. (Y. 12. HD. , 03.05.1991, E. 1990/ 12759, K, 1991/5456)

 


Bu sorulara ait cevapların hukuki dayanakları da gösterilirse memnun olacağım.

Mümkün olduğunca yer verdim.

Saygılarımla-Er.......n ÖZ.............LU 

Ozu.............4........@hot......l.com

Linkback: Yönetim Planı Geçerli Mi? Çoğunluk Ne Olmalı ? Bu Site Yönetimi Yasal Mı?

Sayın Admin,
Verdiğiniz yanıtlar için teşekkür ediyorum.
Ancak verdiğiniz cevaplardan anladığım kadarıyla, sorularımın anlaşılamadığını sanıyorum.
Şöyle ki:
1) Bir numaralı sorumda ben kat irtifakı kurulurken Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş ve tescil edilmiş yönetim planının değiştirilmesine ilişkin girişimleri kasretmiyorum. O yönetim planından haberi bile olmayan bazı kat maliklerinin yeni bir yönetim planı hazırlatarak veya hazırlayarak sadece son sayfasının imzalı olduğu ve Tapu Sicil Müdürlüğüne götürmedikleri yeni ve bir başka yönetim planını uygulamaya kalkışmalarının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek istiyorum. Yani burada sözkonusu olan 2001 yılında Tapu Sicil Müdürlüğü ne verilmiş yönetim planının değişikliği değildir. Yukarıda da belirttiğim gibi, sadece son sayfasında eksik ve bazılarının sahte olduğu çıplak gözle bile anlaşılabilen, hatta yönetim kurulu başkanınca da bazı imzaların sahte olduğu yeni bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek isriyorum.
2)Siz, yönetim planlarının her sahifesinin kat maliklerince imzalanmasına ilişkin bir şekil şartı ve gereği yoktur diyorsunuz. Bu ifadenize göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü herkesi yanıltıyor demek ki. Çünkü; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde bir karar bulunmaktadır.  Hem Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nun WEB sitesinde yer alan ve konumuzla ilgili olan  madde, hem de Yargıtay kararı sizin yazdıklarınızla karşılaştırıldığında; bir kişiye vekalet verilmediği taktirde de yeni hazırlandığı ifade edilen ve her sahifesi bütün kat maliklerince imzalanmamış bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağı konusunda tam bir çelişki görülmektedir. Bu duruma göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü WEB sitesindeki ifade ile sözkonusu Yargıtay kararını geçersiz mi saymak gerekmektedir?
Benim öğrenmek istediğim, bu konuda Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün yazılı belgesinin ve Yargıtay kararının mı, yoksa sizin yazdıklarınızın mı dikkate alınacağı konusundaki tereddütümün giderilmesidir.
Sizin ifadenizden, yeni yapılmış (değişiklik değil) bir yönetim planında sayfaların ucu açık olabilir, ucu açık sayfalarda da yetkiyi elinde bulunduran yönetim kurulu istediği değişikliği yapabilir anlamını çıkarmak yanlış olabilir mi? Yanlış değilse, en basit bir belgenin bile her sayfasının imza altına alındığı günümüzde, yönetim planlarını hiç bir kat maliki ezberleyemeyeceğine göre, yeni yapıldığı söylenen ve site yönetimince uygulamaya konulduğu ifade edilen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne de verilmemiş olan bir yönetim planının ucu açık, yani altı açık bırakılmış, yani imza ile sınırlandırılmamış sayfalarında yönetimce değişiklik yapılmış olamaz mı? Yukarıdan bu yana anlatmaya çalıştığım, (Tapu Sicil Müdürlüğünde bulunan yönetim planının değişikliği değil) yeni yapıldığı ifade edilen, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne de verilmemiş böyle bir yönetim planı hukuken geçerli olabilir m? Olabilirse hukuki dayanağı nedir?
3) Dördüncü soruma verilen cevabı da pek anlamış değilim. Bulunduğumuz yazlık sitede birbirine komşu iki ayrı parselde sırasıyla 19 ve 24 konut bulunmaktadır. Bu sitenin, 2007 Temmuz ayında bu iki parselin dışında da  bunlara bitişik olmayan iki parsel daha ilave edilerek 4 parselden oluşturulduğu kabul edilmiş ve bu siteye ait bir yönetim kurulu seçimi yapılmıştır.
Sizler de, 634 Sayılı Kanunda değişiklik ve eklemeler yapan 5711 Sayılı Yasaya göre değerlendirme yaparak, Toplu Yapı Kapsamında mütalaa edilecek böyle bir sitede hiçbir şarta bağlı olmaksızın belirttiğim şekilde ortak bir site yönetimi kurulabileceğini söylüyorsunuz. Bu duruma göre Yargtay 18.Hukuk Dairesinin "“Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir. (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556)” şeklindeki kararı geçersizleşmiş midir?
4) Verilen cevaptan, sorularmın 7. maddesinde belirttiğim hususları da ifade edemediğimi düşünüyorum.
Kat malikleri işletme projesi adı altındaki bütçe çizelgesinde belirtilen işlere ait masrafları harfiyen yerine getirmektedir. Kat malikleri Kurulu, yeni seçilmiş olan yönetime, işletme projesinde belirtilen meblağın dışında herhangi bir ek ödeme talebinde bulunma yetkisi vermemiştir. Bu yönetim, yukarıdaki 1. ve 2. maddelerde belirttiğim yeni düzenlenmiş olan (2007 yılında) yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak işletme projesinde olmayan bir iş ortaya koyarak ek ödeme talebinde bulunmuştur. Benim öğrenmek istediğim, 2001 yılında her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan yönetim planından haberi bile olmayan bu yönetimin ortaya koyduğu yeni, sayfaları imzalanmamış, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş bir yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak ek ödeme talebinde bulunmaları hukuken mümkün müdür? Mümkünse yasal dayanağı nedir?

Sayın Oduncu ,

Metinlerinize dayanarak cevap veriyorum. Yazılı olmayan hususları bilemem.

1) Bir numaralı sorumda ben kat irtifakı kurulurken Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş ve tescil edilmiş yönetim planının değiştirilmesine ilişkin girişimleri kasretmiyorum. O yönetim planından haberi bile olmayan bazı kat maliklerinin yeni bir yönetim planı hazırlatarak veya hazırlayarak sadece son sayfasının imzalı olduğu ve Tapu Sicil Müdürlüğüne götürmedikleri yeni ve bir başka yönetim planını uygulamaya kalkışmalarının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek istiyorum. Yani burada sözkonusu olan 2001 yılında Tapu Sicil Müdürlüğü ne verilmiş yönetim planının değişikliği değildir. Yukarıda da belirttiğim gibi, sadece son sayfasında eksik ve bazılarının sahte olduğu çıplak gözle bile anlaşılabilen, hatta yönetim kurulu başkanınca da bazı imzaların sahte olduğu yeni bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek isriyorum.

Şimdi yazdığınız bu maddeye cevabımı aslında vermiştim. İlgili şekilde tariflediğiniz yönetim planı zaten tapuya tescilli olmadığı için geçerli değildir. Tapudaki yönetim planı uygulanır.

Diğer taraftan ilgili kat maliklerinin girişimi ile yapılan yönetim planının sadece son sayfalarında imzalarının olması ve diğer sayfalarında imzalarının olmaması şekil eksikliğidir. Sadece bu sebeple yapılan yönetim planı geçersiz olmaz. Ancak tapuya tescilli olmadığı için zaten geçerli değildir.

Yine  ilgili kat maliklerinin girişimi ile yapılan yönetim planının son sayfasında eksik ve bazılarının sahte olduğu çıplak gözle bile anlaşılabilen, hatta yönetim kurulu başkanınca da bazı imzaların sahte olduğunu belittiğiniz yönetim planı değişikliği için hazırlanan bu evrakta , resmi evrakta sahtecilik suçu işlenmiştir. Bu ceza hukuku konusudur. Bu ceza davası açılınca ve sonuçlanınca zaten bu belge yönetim planı olarak adlandırılamaz. Bu yönde bakıldığında da ilgili kat maliklerinin girişimi ile yapılan yönetim planınız geçersizdir.

Bakınız hukukta bir olay için net şu cümle söylenemez. Olayın her yönünü tanımlamak lazım.

Tüm bu açılardan bakıldığında ilgili yönetim planı geçersizdir. Ceza davası takibi tamamlandığında ise Yönetim Planı olarak adlandırılmış olan metin yönetim planı değildir.


2)Siz, yönetim planlarının her sahifesinin kat maliklerince imzalanmasına ilişkin bir şekil şartı ve gereği yoktur diyorsunuz. Bu ifadenize göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü herkesi yanıltıyor demek ki. Çünkü; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde bir karar bulunmaktadır.  Hem Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nun WEB sitesinde yer alan ve konumuzla ilgili olan  madde, hem de Yargıtay kararı sizin yazdıklarınızla karşılaştırıldığında; bir kişiye vekalet verilmediği taktirde de yeni hazırlandığı ifade edilen ve her sahifesi bütün kat maliklerince imzalanmamış bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağı konusunda tam bir çelişki görülmektedir. Bu duruma göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü WEB sitesindeki ifade ile sözkonusu Yargıtay kararını geçersiz mi saymak gerekmektedir?
Benim öğrenmek istediğim, bu konuda Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün yazılı belgesinin ve Yargıtay kararının mı, yoksa sizin yazdıklarınızın mı dikkate alınacağı konusundaki tereddütümün giderilmesidir.

Bakınız sayın üye, benim herhangi bir tereddütüm yok. Yaptığım sayısız işlem var. Ve ben uygulamayı biliyorum. Zaten bu portalda laf ebeliği yapmak için saatlerimizi harcamıyoruz.

Sözünü ettiğiniz yargıtay kararındaki imza eksiği bağımsız bölüm kat maliki imza eksiğini ifade etmektedir.

Diğer taraftan 1000 dairelik bırakın 200 dairelik site için hazırlanan 43 sayfa yönetim planını lütfen her sayfasını tüm maliklere imza ettirerek tapuya tescil ettiriniz lütfen. Bir deneyiniz tescil ettiremeyeceksiniz. O yönetim planları sonradan anayapıdaki mülk kazanımlarında yeni malikleri bilgilendirmek için tapu dairelerinde bulunur. Okunamayan bir yönetim planının tapuda işi yoktur. 10 dairelik bir apartman için yapılan uygulamayı örneklemeyelim lütfen.


Sizin ifadenizden, yeni yapılmış (değişiklik değil) bir yönetim planında sayfaların ucu açık olabilir, ucu açık sayfalarda da yetkiyi elinde bulunduran yönetim kurulu istediği değişikliği yapabilir anlamını çıkarmak yanlış olabilir mi? Yanlış değilse, en basit bir belgenin bile her sayfasının imza altına alındığı günümüzde, yönetim planlarını hiç bir kat maliki ezberleyemeyeceğine göre, yeni yapıldığı söylenen ve site yönetimince uygulamaya konulduğu ifade edilen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne de verilmemiş olan bir yönetim planının ucu açık, yani altı açık bırakılmış, yani imza ile sınırlandırılmamış sayfalarında yönetimce değişiklik yapılmış olamaz mı? Yukarıdan bu yana anlatmaya çalıştığım, (Tapu Sicil Müdürlüğünde bulunan yönetim planının değişikliği değil) yeni yapıldığı ifade edilen, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne de verilmemiş böyle bir yönetim planı hukuken geçerli olabilir m? Olabilirse hukuki dayanağı nedir?

Ben ifademde bir ucu açık tanımından bahsetmedim, kastedmedim. Yönetim planları tüm kat maliklerinin fikirbirliği ile yapılır. Burada bir kanundan bahsediyoruz. Kişilerin içlerindeki sahtekarlık, kendini gösterme arzusu, kibir ve ikiyüzlülük konumuz değil. Zaten yönetim planı değişikliğinde yönetim kuruluna verilen de bir yetki yoktur. Sonradan kabul edilmiş bir metni değiştirme imkanı da yetkisi de yoktur.

Sizin dediğiniz gibi sayfalarda değişiklik yapılsa da ..... yani bir sürü ihtimal var. Bunlar diğer hukuk mevzuatının konuları.Yapmışlarsa böyle bir değişiklik cezasını öderler.

Yine cevap veriyorum. Bu metnin şu an bir hukuki dayanağı yoktur.


3) Dördüncü soruma verilen cevabı da pek anlamış değilim. Bulunduğumuz yazlık sitede birbirine komşu iki ayrı parselde sırasıyla 19 ve 24 konut bulunmaktadır. Bu sitenin, 2007 Temmuz ayında bu iki parselin dışında da  bunlara bitişik olmayan iki parsel daha ilave edilerek 4 parselden oluşturulduğu kabul edilmiş ve bu siteye ait bir yönetim kurulu seçimi yapılmıştır.
Sizler de, 634 Sayılı Kanunda değişiklik ve eklemeler yapan 5711 Sayılı Yasaya göre değerlendirme yaparak, Toplu Yapı Kapsamında mütalaa edilecek böyle bir sitede hiçbir şarta bağlı olmaksızın belirttiğim şekilde ortak bir site yönetimi kurulabileceğini söylüyorsunuz. Bu duruma göre Yargtay 18.Hukuk Dairesinin "“Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir. (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556)” şeklindeki kararı geçersizleşmiş midir?

Evet geçersizleşmiştir.  Bununla beraber "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) sayılı kararda geçersizleşmiştir.

O karar eski kanuna bapşı olarak çıkarılan yönetmelikler çerçevesinde birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü gereğince verilmiştir. Oysa 28 Kasım 2007'de resmi gazetede yayınlanarak yürülüğe giren kanunda kat mülkiyeti tescili ve tanımı ile toplu yapılara ait tanıma uyan kısımlar yeniden düzenlenmiştir.

4) Verilen cevaptan, sorularmın 7. maddesinde belirttiğim hususları da ifade edemediğimi düşünüyorum.
Kat malikleri işletme projesi adı altındaki bütçe çizelgesinde belirtilen işlere ait masrafları harfiyen yerine getirmektedir. Kat malikleri Kurulu, yeni seçilmiş olan yönetime, işletme projesinde belirtilen meblağın dışında herhangi bir ek ödeme talebinde bulunma yetkisi vermemiştir. Bu yönetim, yukarıdaki 1. ve 2. maddelerde belirttiğim yeni düzenlenmiş olan (2007 yılında) yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak işletme projesinde olmayan bir iş ortaya koyarak ek ödeme talebinde bulunmuştur. Benim öğrenmek istediğim, 2001 yılında her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan yönetim planından haberi bile olmayan bu yönetimin ortaya koyduğu yeni, sayfaları imzalanmamış, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş bir yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak ek ödeme talebinde bulunmaları hukuken mümkün müdür? Mümkünse yasal dayanağı nedir?

Hayır mümkün değildir. İlgili yönetim planı hukuken geçersiz olduğuna göre bu yönetim planı maddeleri uygulanamaz. Bu durumda ilgili ödeme emrine itiraz etmeniz gerekir. Eğer yönetim icra işlemine başlarsa icra işlemine de itiraz etmeniz gerekecektir. Bu noktadan sonra yönetim dava yoluna gidecektir. Ancak bu davyı kazanma şansı mümkün değildir.

Bu yetkinin geçersiz olan yönetim planında tanımlandığını ve ka malikleri kurulunca verilmemiş bir yetki olduğunu kabul ettik.


Sayın Üyeler ! Admin veya Adminler ile Forum Yöneticileri Maddi ve Manevi Karşılık Beklemeden Forumda Vakit Harcamaktadırlar. Hukuk Sonucu Tek Olan ve Doğrusu Yegane Olan Bir Alan Değildir.
Birbirlerimizin Fikirlerine Saygılı Olmak Zorundayız!
Yorumlarımızı Yaparken Hata da Yapma Özgürlüğümüz Vardır.
Karşılığını Ödemediğiniz Hiç Bir Hizmet İçin Hesap Sorma Özgürlüğünüz Yoktur.
Kriz Haline Gelmiş Ve Sizleri Üzmüş Olaylar İçin Sadece Bu Forumda Derman Bulmanız İmkansızdır.
Bir Kaç Hukukçuya Danışmanızı Tavsiye Ederiz.

Sayın Admin,
Verdiğiniz cevaplar ve bilgilenmeme katkıda bulunduğunuz için çok teşekkür ediyorum. Tabii ki bu arada bilgi sirkülasyonunda kopukluk olmaması da arzu edilen bir husustur. Bu nedenle küçük bir tereddütümü giderebilmem için katkıda bulunacağınızı umuyor, laf ebeliği yapılmadığını kabul buyurmanızı istirham ediyorum.
Tereddütüm şudur;
1) 28 Kasım 2007  tarihinden itibaren geçersiz duruma gelmiş olan (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) Yargıtay kararı ile, sizlerin verdiğiniz cevapta yazmış olduğunuz  (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) Yargıtay kararı, bu kararlarda yer almış olan birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü dikkate alınmaksızın, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler ve oluşturulmuş bir site yönetimi için de geçersiz mi kabul edilecektir?
2) Gönderdiğim soru metninin bir yerinde belirttiğim (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132) Yargıtay kararı ile ilgili olarak yargıtay kararındaki imza eksiği bağımsız bölüm kat maliki imza eksiğini ifade etmektedir. denilmektedir. Zaten ben de 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılmış olan bir işlemde kat maliklerinin imza eksiğinden bahsetmekteyim. 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılmış kat malikleri imzalarının eksik olduğu bir işlem için de sözkonusu Yargıtay kararı geçersiz mi sayılacaktır.

Vereceğiniz cevaplar ve bulunduğunuz katkılar için tekrar çok teşekkür ediyor, her şeyin gönlünüzce olmasını diliyorum.

Sn. Oduncu,

1) 28 Kasım 2007  tarihinden itibaren geçersiz duruma gelmiş olan (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) Yargıtay kararı ile, sizlerin verdiğiniz cevapta yazmış olduğunuz  (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) Yargıtay kararı, bu kararlarda yer almış olan birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü dikkate alınmaksızın, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler ve oluşturulmuş bir site yönetimi için de geçersiz mi kabul edilecektir?

Hayır. 28 Kasım 2007 tarihine kadar yapılmış olan bu parsellerin toplu yapı kapsamında birleştirilmesi işlemi tabiki ilgili yargıtay kararlarına aykırıdır. Dolayısı ile ilgili genel kurul kararı ve/veya oluşturulmuş yönetim planına (ki bu yönetim planı henüz taslak aşamasında --- her nekadar imzadan geçmiş ise de yönetim planının geçerli olması için gerekli işlemler tamamlanmamış) normal şartlarda bu hüküm gereğince itiraz edilmesi gerekirdi. Ancak şu durumda yapılan işlem yani toplu yapı kapsamında yeni bir yönetim planı oluşturulması işlemi hukuka aykırı sayılmamaktadır. Her ne kadar 29 Kasım 2007 tarihinden önce ilgili dönemde geçerli olan yargıtay kararlarına aykırı olan bir eylem olsa da kanunun yürürlüğe girmesi ile mevzuata aykırılık ortadan kalkmış durumdadır. Sadece bu itiraz şekli ile açılacak bir davada yönetim planının geçersiz sayılması isteminin çok başarılı olmayacağı kanaatindeyim.

Gelelim sorunuz içindeki diğer noktalara... Şimdi biz ve kanımca da siz bu yönetim planının zaten geçerli olmayan bir yönetim planı olduğu fikrinde sabitiz. Neden? Bu yönetim planı tapya tescil ettirilmemiş. Yan hukuken geçersiz. Sizi sinirlendirmeyeyim. Bir de yönetim planının oluşturulmasında hukuki bazı eksikler ve belli ki şaibeler var. Hele hele böyle bir yönetim planının kabulünün muhakkak önceden ilan edilmiş bir genel kurul çerçevesinde yapılması lazım. Nasıl olacak? Orada yan parsellerdeki 4-5 villa genel kurul yapamayacağına göre en kalabalık kat malikinin bulunduğu parsel toplantısında veya birden fazla parsel varsa bunların aynı anda yapılacak toplantısında alınacak bu karar. Ve jer kat mülkiyetine tabi parsel yönetim planının bu biçimde değişimi için karar alacaklar bu şart.

Diğer taraftan toplu yapı hükümlerini net okumanızı tavsiye ederim. Parsellerin nitelikleri konusunda tereddütleriniz varsa ve toplu yapıya girmediğini düşünüyorsanız . O Başka bu işlemlerin tamamı zayidir .

Ve yönetim planı altındaki imzalar , bir başkasının yerine imza atılması , sahte imza atılması şeklinde ise bu manzumenin zaten bir hükmü yok.

Neticede her şey okey olsa bile taupya tescilli olmayan bir yönetim  planın uygulanma şansı yok. Hatta ve hatta tapuda başka bir tescilli yönetim planı varsa bu külliyen hatalı.

Tüm bu derlemelerden sonra net tek cevap....

İLGİLİ YENİ OLUŞTURULMAYA GAYRET EDİLMİŞ, TAPUYA TESCİL ETTİRİLEMEMİŞ ,  HENÜZ GEÇERLİLİGİ OLMAYAN ŞAİBELİ YÖNETİM PLANININ UYGULANMASI, BU YÖNETİM PLANI MADDELERİNİN UYGULANMASI , ORTAK GİDER VE AVANS PAYLARININ BU YÖNETİM PLANINA GÖRE UYGULAMASI HATALIDIR. (BURADA BİR EKSİK KALMIŞ SONRADAN İLAVE EDİYİM DEDİM... İLGİLİ YÖNETİM PLANINA GÖRE SEÇİLMİŞ YÖNETİM KURULU VEYA ÜYELERİNİN "YÖNETİCİ" SIFATI YOKTUR. İŞLEM YAPAMAZLAR. VEKAET AKDİ HÜKÜMLERİ GERÇEKLEŞMEMİŞ OLUR.)

Her türlü yasal hakkınızı arayabilir, bu yönetim planı içeriğinden doğmuş borçları ödemeyebilir, sulh mahkemesinde yönetici ve yönetim kurulu üyelerinin herbirine dava açabilirsiniz.

2) Gönderdiğim soru metninin bir yerinde belirttiğim (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132) Yargıtay kararı ile ilgili olarak yargıtay kararındaki imza eksiği bağımsız bölüm kat maliki imza eksiğini ifade etmektedir. denilmektedir. Zaten ben de 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılmış olan bir işlemde kat maliklerinin imza eksiğinden bahsetmekteyim. 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılmış kat malikleri imzalarının eksik olduğu bir işlem için de sözkonusu Yargıtay kararı geçersiz mi sayılacaktır.

Hayır. Ben size Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin "“Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir. (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556)” şeklindeki kararının geçersiz hale geldiğinden ve "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) sayılı kararın geçersizliğini kastedmiştim.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz." kararı tabi ki geçerlidir.
Bu karar 28 KAsım 2007 tarihinden sonra yapılmış işlemler için de geçerlidir.   


Ben de sizlere teşekkür ediyorum. Yapılan bu keyfi ve hatalı işlemlerden ötürü zarar göremeyeceğinizi ve komşuluk ilişkilerinizin zedelenmeden tüm hususları diğer kat maliklerinin de anlamasını ve hukukun ne kadar gerekli olduğunun farkına varmalarını ümid ediyorum.

Saygılarımla,

Sa Admin,
Cevaplarınız için çok çok teşekkür ediyorum. Doğrusunu söylemek gerekirse, bir üyeniz olarak bana çok büyük katkılarınız oldu. Böyle bir siteyi keşke 28 Kasım 2007 den önce kurabilseydiniz diye düşünmekten kendimi alamadım.
Ancak verdiğiniz bunca yanıta rağmen iki küçük husus kafamda bulanık gibi duruyor.
Onlar da şunlar;
1)28 Kasım 2007  tarihinden önce (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) Yargıtay kararı ile, sizlerin verdiğiniz cevapta yazmış olduğunuz  (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) Yargıtay kararı geçerli olduğuna göre, sizin de cevaplarınızda Hayır. 28 Kasım 2007 tarihine kadar yapılmış olan bu parsellerin toplu yapı kapsamında birleştirilmesi işlemi tabiki ilgili yargıtay kararlarına aykırıdır.  şeklindeki ifadeniz gayet açık olduğu halda, 29.07.2007 tarihinde "birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü" dikkate alınmaksızın oluşturulmuş olan bir site yönetimi nasıl oluyor da daha hala hukuken geçerli olabiliyor, hala kararlar alabiliyor. Bunu anlamış değilim.
2) Yine cevabınızda "Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz." kararı tabi ki geçerlidir. Bu karar 28 KAsım 2007 tarihinden sonra yapılmış işlemler için de geçerlidir.      ifadenize göre,  30-40  kat maliki bulunan sitelerde yönetim planının eksik imzalı olmaması gerekir sonucuna varabilir miyiz? Yani, bu gibi sitelerde, Tapu Sicil Müdürlüğüne Tescil ettirmemenin yanı sıra,  eksik imza da yönetim planının geçersiz olabileceğine ilişkin bir etkendir, şeklinde düşünebilir miyiz?

Verdiğiniz cevaplar için tekrar çok teşekkür ediyorum. Saygılarımla.

Onlar da şunlar;
1)28 Kasım 2007  tarihinden önce (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) Yargıtay kararı ile, sizlerin verdiğiniz cevapta yazmış olduğunuz  (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) Yargıtay kararı geçerli olduğuna göre, sizin de cevaplarınızda Hayır. 28 Kasım 2007 tarihine kadar yapılmış olan bu parsellerin toplu yapı kapsamında birleştirilmesi işlemi tabiki ilgili yargıtay kararlarına aykırıdır.  şeklindeki ifadeniz gayet açık olduğu halda, 29.07.2007 tarihinde "birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü" dikkate alınmaksızın oluşturulmuş olan bir site yönetimi nasıl oluyor da daha hala hukuken geçerli olabiliyor, hala kararlar alabiliyor. Bunu anlamış değilim.

Böyle bir ifade doğru değil. Eğer ben kullandı isem bile ilk mesajınızdaki ifadelerinizden tespit edemediğim ve diğer mesajlarımızda anlaşılmış sebeplerden ötürü, konuyu algılayamadan kullanmışımdır. Baktım ama göremedim.

Sonuçta bizim de konuyu çok net anladığımız bir biçimde SÖZÜNÜ ETTİGİNİZ SİTE YÖNETİMİ YASAL DEGİLDİR. HUKUKEN BİR GEÇERLİLİGİ YOKTUR. Son mesajımda bu konuyu altı çizili olarak "(BURADA BİR EKSİK KALMIŞ SONRADAN İLAVE EDİYİM DEDİM... İLGİLİ YÖNETİM PLANINA GÖRE SEÇİLMİŞ YÖNETİM KURULU VEYA ÜYELERİNİN "YÖNETİCİ" SIFATI YOKTUR. İŞLEM YAPAMAZLAR. VEKAET AKDİ HÜKÜMLERİ GERÇEKLEŞMEMİŞ OLUR.)" belirtmiştim.

Aldıkları kararlar da geçerli değildir.


2) Yine cevabınızda "Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz." kararı tabi ki geçerlidir. Bu karar 28 KAsım 2007 tarihinden sonra yapılmış işlemler için de geçerlidir.      ifadenize göre,  30-40  kat maliki bulunan sitelerde yönetim planının eksik imzalı olmaması gerekir sonucuna varabilir miyiz? Yani, bu gibi sitelerde, Tapu Sicil Müdürlüğüne Tescil ettirmemenin yanı sıra,  eksik imza da yönetim planının geçersiz olabileceğine ilişkin bir etkendir, şeklinde düşünebilir miyiz?

Doğrudur. Yönetim Planı Teşkili için Gerekli Olan İmza Sayısı Tamamlanmıştır. Yani Tapu Tesciline Gidecek Yeterlilikte Bir Hal Almamıştır. 

Sözünü Ettiğiniz Yönetim Planı Bu Yönden de Geçersizdir.

Bu arada şunu söyliyeyim. Bu sizin olayınız için geçerli bir husus. Buradaki olayı net bir şekilde yönetim planı değişikliği olarak tanımlamak hatalıdır. Sizin olayınızda bir YÖNETİM PLANI 'nın yaratılması durumu vardır.

Lütfen diğer üyelerimiz bunu yanlış anlamasınlar. Kanuna aykırı bir biçimde Yönetim Planı'nın değiştirilmesi için % 100 bir koşul yani tüm kat maliklerinin kabulü gerekir demiyorum. Yönetim Planı değişimi için gerekli yasal çoğunluk bilinmektedir ki tüm kat maliklerinin (sadece toplantıya katılanların değil)  4/5 çoğunluğudur. Bu durumu savunuyoruz. O değişmiyor.

Bununla beraber Oduncu isimli üyemizle 28 Kasım 2007 tarihinden evvel alınmış bir kararı (daha karar var mı onu da bilmiyorum ya... yani bir olağan genel kurul yapılmış mı bir yöneim planı yapılması için.. bilemiyorum) veya daha doğrusu bir yönetim planı yapılması durumunu konuşuyoruz.

28 Kasım 2007 tarihinden sonra Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 9. Bölümüne yeniden bakmak gerekir. Ve geçici maddeleri değerlendirmek gerekir.
Eğer orada belirtilen toplu yapı tanımına Oduncu isimli üyemizin sitesi uyuyorsa ve kanunun yürülüğe girdiği 28 Kasım 2007 tarihinden sonra bu girişim yeniden başlarsa (eski girişimin bir önemi yok... bu bölümde çok anlatık. o girişim bir çok sebepten hukuki değil, hükümsüz sonuç doğurmuş) ve 28 MAyıs 2008 tarihine kadar olağanüstü genel kurul vasıtası ile yapılırsa ve bu kurulda oylanırsa yönetim planı maddelerinin değişimi veya tamamı için tüm kat maliklerinin sayısının salt çoğunluğu ile kabul edilecek olan yeni yönetim planı tapuya tescil edildiği tarihten itibaren geçerli olur.

Benim nacizane görüşüm budur. Yeni Kanun henüz çıkığı için ne bir yönetmeliği ne de bir hukuk kararı var.. Örnekleyemeyeceğim.

Selamlar,


Verdiğiniz cevaplar için tekrar çok teşekkür ediyorum. Saygılarımla.

Sayın Admin,
Verdiğiniz cevaplarla beni aydınlattığınız için çok teşekkür ediyorum. Konu ile ilgili başka hususlar için yazışmak dileği ile 2008 yılında ve daha sonraki yıllarda her şeyin gönlünüzce ve gönlümüzce olmasını temenni ediyor, sağlıklar diliyorum.

Dileklerinize katılıyorum. Size de mutluluk ve sağlık diliyorum.

Sayın Admin Çok Teşekkür ediyorum.
Ancak bu arada şunu da açıklığa kavuşturursanız çok iyi olacak. Gönderdiğiniz son cevabın ilk paragrafındaki "Doğrudur. Yönetim Planı Teşkili için Gerekli Olan İmza Sayısı Tamamlanmıştır." cümlesindeki "Tamamlanmıştır" sözcüğü "Tamamlanmamıştır" olacak diye anlam çıkarıyorum. Bu doğru mudur?

Sağlıklar ve mutluluklar diliyorum.

Sayın oduncu,

"Doğrudur. Yönetim Planı Teşkili için Gerekli Olan İmza Sayısı Tamamlanmamıştır."

Sayın Admin,
Çok teşekkür ediyorum. Sayenizde, poligon şimdi tamamlanmış durumdadır.
Tekrar sevgiler, saygılarla sağlıklar dilerim.

Sayın Admin Merhaba,
28.01.2008 günü, yani dün gönderdiğim mesaja cevap verdiğiniz için teşekkür ediyorum.
Ancak, forum içinde mesaj yazıp göndermekte zorlandığım için mesajı e-mail adresimden göndermiştim. Forum içinde göndermeyi tam olarak öğrendikten ve gönderdiğim mesajların alındığı hakkında da bilgi sahibi olabildikten sonra, mesajlarımı forum içinde göndereceğim. Bununla birlikte mesajlarımın özel olmadığını sanıyordum. Çünkü öğrenmek istediklerim her sitede olabilecek şeylerdir. Bu son gönderdiğim mesajda, daha önceki cevaplarınızda bulunmayan hususlara yer verdiğimi düşünüyorum. Örneğin;
1) Mesajımda açıkladığım şekilde oluşturulmuş olan bir site yönetimi, tapu siciline götürülmediği için hukuken geçersiz olduğunu  ifsde ettiğiniz bir yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak su sondajı yaptırtmak için ek ödeme talebinde bulunabilir mi?
2) İşletme projesi ile belirtilen aidatı ödeyen, ancak ancak sadece yönetim kurulunca alınan bir karara göre su sondajı için ortaya koydukları ek ödemeyi ödemeyenlerin elektriğini, suyunu kesebilir mi? Bu kişiler hakkında icra takibi başlatabilir mi? Elekriğini ve suyunu kestikleri kişiler ne gibi bir işlem yapmak zorunda kalacaklardır.
Bu sorularıma cevap verebilirseniz çok çok memnun olacağım. 
Saygılarımla

Saın Mühendis,

Sizi bayağı ihmal etmişiz. Cevabınızı veriyorum.

1) Mesajımda açıkladığım şekilde oluşturulmuş olan bir site yönetimi, tapu siciline götürülmediği için hukuken geçersiz olduğunu  ifsde ettiğiniz bir yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak su sondajı yaptırtmak için ek ödeme talebinde bulunabilir mi?

Kesinlikle bulunamaz. İhtar ediniz. Tapuda kayıtlı yönetim planınızda site yöneiminin ek ödeme talebinde bulunma hakkının olmadığını kabul ediyorum.

2) İşletme projesi ile belirtilen aidatı ödeyen, ancak ancak sadece yönetim kurulunca alınan bir karara göre su sondajı için ortaya koydukları ek ödemeyi ödemeyenlerin elektriğini, suyunu kesebilir mi?

Kesinlikle kesemezler. Böyle bir hakları yoktur. Bu durum anayasada belirlenmiş gayrimenkul sahipliği hükümlerine aykırıdır. Ayrıca bu bahanelerle elektriğinizi , suyunuzu kesen kişiler için hukuk davası yanında ceza davası da açabilirsiniz. Tazminat talep edebilirsiniz.

Yönetim eğer siz hiç hakkınız olmadan istediği rakamları ödemiyorsanız, icra yoluna gidebilir. Bnun dışında herhangi bir yaptırım imkanları yoktur. 

Bu kişiler hakkında icra takibi başlatabilir mi?

Bu hususu yanıtladım ancak kişiler de icraya itiraz edebilirler. Neticede yönetim kişilere icra davası açacak ve orada kişiler delillerini öne süreceklerdir.  


Elekriğini ve suyunu kestikleri kişiler ne gibi bir işlem yapmak zorunda kalacaklardır.

Hah . Bunu yanıtlamışım. Kimsenin böyle bir hakkı yoktur.

Sayın Mühendis ,

Daha önce söyledim mi şimdi hatırlamıyorum . Ancak siz bir an önce bu hukuksuzlukları ele alan bir ihtarnameyi kaleme alın ve yönetim kuruluna gönderin. Bu sizi daha güçlü duruma sokacaktır.

Sizin iş yargıya gidiyor . Haberiniz olsun.

Deli Dumrul Bir Yönetiminiz Var!