Katmülkiyeti.Com

İzoder Dergi


Dergiyi Okumak İçin İçin Tıklayın...  İZODERGİ 145. Sayısı Yayında! - İZODER

"Dergiyi Okumak İçin Yukarıdaki Görsele Tıklayabilirsiniz... İZODERGİ 145. Sayısı Yayında! - İZODER"

Katmulkiyeti

İzlemek İçin Tıklayın...  Apsiyon Akademi Yönetici Sohbetleri

"Dilediğiniz Zaman İzlemek İçin Yukarıdaki Görsele Tıklayınız... Apsiyon Yönetici Sohbetleri"

Yönetim Planı Geçerli Mi? Çoğunluk Ne Olmalı ? Bu Site Yönetimi Yasal Mı?

Başlatan Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com, Ocak 17, 2008, 05:57:50 ös

« önceki - sonraki »

0 Üye ve 2 Ziyaretçi konuyu incelemekte.

Oduncu isimli üyemizden bir kaç kez özel mesajla gelen bu mesaja cevap veriyoruz.

SAYIN ÜYELERİMİZ LÜTFEN ÖZEL MESAJLA SORU SORMAYINIZ. BU FORUM BİR PAYLAŞIM FORUMUDUR. TÜM ÜYELERİMİZİN FAYDALANMASI İÇİN LÜTFEN İLGİLİ KONU BAŞLIGI ALTINDA SORULARIMIZI SORALIM. BİRDEN FAZLA SORUYU AYNI SORU İÇİNE SIKIŞTIRMAYALIM.

ADMİN ÇOK RİCA EDİYOR....


Sayın Yetkili Merhaba,
Öğrenmek istediğim birkaç soru için rahatsız ediyorum. Cevaplarını hiçbir yerde bulamadığım sorular aşağıdadır.
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24, bir diğerinde 4, ötekinde 3 adet olmak üzere dört adet parsel üzerinde toplam 50 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Şimdi kat maliklerinden bazıları bu dört aded parselde bulunan 50 konut için bir site yönetimi oluşturmak istiyorlar. Buna ilişkin yeni bir yönetim planı da yapmışlar.
Bu duruma göre;
1) Kat irtifakı tesis edilirken, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen belgeler arasında site yönetim planı da verilmiş olduğuna, daha sonraki tarihlerde kooperatif fesh edildikten sonra, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan yönetim planından tamamen farklı bir şekilde …….Sitesi Yönetim Planı adı altında düzenlenmiş ve ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne de verilmemiş olan ikinci bir belge hukuken geçerli olabilir mi? Geçerli olup olmadığına ilişkin yasal dayanaklar nelerdir?

Yönetim Planı'nda Değişiklik Yapılmasının Esasları:

Bu belgenin hukuken geçerli olması için  tarihte  satışı yapılan veua yapılmamış olan kat maliklerinin 4/5'inin Yönetim Planı Değişikliği için verilen dilekçede imzalarının olması gereklidir. Aksi taktirde geçerli değildir. Ancak Tapu Müdürlüğü'nde bu yapılan yeni yönetim planı onaylı olarak görülüyorsa işlemler eksiksiz yerine getirilmiş olup geçerli bir belge halini alır.

Bununla beraber yönetim planı değişikliği yukarıda saydığım çoğunluk kararı ile alınmış dahi de olsa (genel kurul yapılması halinde veya yapılamaması durumunda imzalı değişiklik isteğini altında ilgili kat maliklerinin imzası bulunması halinde) tapuya tescil edilmemesi halinde yapılan yönetim planı değişikliği geçerli değildir. Daha doğrusu yönetim planı değişikliği tapuya tescil edildiği andan itibaren geçerlidir.

Hukuki dayanak çok basit ! Kat Mülkiyeti Kanunun'nun Yöneim Planını düzenleyen 28. maddesi 5 . fıkrasında yönetim planının ve daha sonradan yapılan değişikliklerin kat mülkiyeti kütüğünün "beyanlar" hanesinde gösterilmesi ve yapılan değişikliklerin yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklaması gerektiği belirtilmiştir. Böylelikle de  bağımsız bölüm mülkiyetini sonradan kazanan kimselerin tapu dairesinde bulunan yönetim planını inceleme imkanı verilmiştir.

Yönetim Planında yapılan değişiklik kat mülkiyeti kütüğünde "beyanlar" hanesine tescil edilir. Değişiklik önceden tescilli olan yönetim planına işlenir.

Bu işlemler eksikse yapılan değişiklik hukuken geçerli değildir. Ancak değişiklik kararı hukuka uygun bir şekilde alınmışsa ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmemişse , yönetim planı değişikliğine ilişkin alınan karar zayii olmaz. Tapuya tescil edildiği tarihten itibaren yönetim planı değişikliği tamamlanmış olur.




2) Yeni yapıldığı söylenen  yönetim planı hukuken geçerli ise, oy birliği ile kabulu, her sayfasının bütün kat maliklerince imzalanmış olması gerekmez mi? Her bir sayfası bütün kat maliklerince imzalanmamış, sadece son sayfası kat maliklerince imzalanmış olan böyle bir belge hukuken geçerli olabilir mi?

Yönetim planının değişikliği için oy birliği gerekmez yukarıda anlattım. Kat maiklerinin beşte dört çoğunluk kararı yeterlidir.  Her bir sayfasının imazalanması diye bir şekil şartı yoktur. Zaten bazı yapılarda kat maliklerinin sayısı çoksa her bir sayfaya fiilen hepsinin imzasının alınması imkansızdır. Ancak genelde böyle bir işlemde bir kişiye vekalet verilir. Ve bu kişi kat malikleri namına tapuya tescil ettirir. Bu taktirde  her sayfaya imza alınması sağlanabilir. Söylediğiniz şartlarda imzalanan bir belge hukuken geçerlidir. Zaten olmasa tapuya tescil ettirilemezdi.

3) Herhangi bir uyuşmazlık halinde, Tapu sicil Müdürlüğü’ne daha önce verilmiş olan yönetim planları mı hukuken geçerlidir, yoksa yeni yapılan eksik imzalı, Tapu Sicil Müdürlüğüne tescil ettirilmeyen yönetim planı mı geçerlidir?

Herhangi bir uyuşmazlık halinde tabiki tapu sicil müdürlüğü'ne tescilli olan yönetim planı geçerlidir. Zaten diğer söylediğiniz yönetim planı tapuya tescil ettirilmedikçe değişiklik kararı alınmış bir yönetim planıdır, hukuken henüz geçerliliği yoktur. Tapuya tescil edince geçerlilik kazanır.

4) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile,  bu iki ada/parsele bitişik olmayan ve üzerlerinde 4 ve 3 konut bulunan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır? Böyle bir sitede meydana gelecek uyuşmazlıklar hangi yasalara göre çözümlenecektir?

Yeni Kat Mülkiyeti Yasasında DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler başlığını inceleyiniz lütfen.


Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Sizin tanımınızdan "bu iki ada ve parsele bitişik olmayan" tamlamanız için şunu kontrol etmelisiniz.   Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. . Bu durum geçerli ise oratk yönetim oluşturulabilir. Uuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Yasasına göre düzenlenecektir.


5) Kooperatif fesh edildikten sonra, kat maliklerinin oybirliği ile kararı olmaksızın site yönetimi oluşturulabilir mi? Oluşturulamaz ise site yönetim kurulu seçimi yapılabilir mi?

Bu sorunuzun cevabını Kooperatiflerin Kat Mülkiyeti'ne Geçişi ' bölümümüzde öğrenebilirsiniz.

Tıklayınız Lütfen................ Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap ...........................................

Kooperatif fesh edildikten sonra Site yönetiminin oluşması için söylediğiniz gibi kat maliklerinin oy birliği gerekmez. Bu bir süreçtir. KMK hükümleri işlemeye başlar ve ilk genel kurul kat maliklerinin ferdi çabaları ile teşkil edilir. Ancak site yönetiminin seçilebilmesi için kat maliklerinin salt çoğnluğu ile alınacak karar gerekir. Bu konudaki ayrıntıları Yöneticilik Seçimi İLe İLgili Konular bölümümüzde ................................  Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap ................ bulabilirsiniz.



6) Kat maliklerinin bir araya geldiği bir ortamda, yarıdan bir eksik kat malikinin site yönetimi adı altında bir seçimi protesto ederek toplantıdan ayrılmalarına ve seçime iştirak etmemelerine rağmen, kalan üyelerce seçildiği varsayılan ve site yönetim kurulu ismini verdikleri üç kişilik bir heyetin yukarıda arzedilen yeni yönetim planı hükümleri doğrultusunda karar alma ve uygulama yetkileri bulunmakta mıdır?

Bu sorunuza bir kaç cümle içinde net bir yanıt vereceğim. Duruma göre uygulayın.

"Yönetici ve denetçi seçimi için bağımsız bölüm kat maliklerinin salt çoğunluğu gerekir."

Bu toplantıda seçim yapılması için gereken bir yeter sayıdır.

Yeter sayı sağlanmış ise yönetici ve denetçi seçimine geçilir.

Oylamaya katılan üyelerin salt çoğunluğu ile yönetici ve denetçi seçilir.

Yani toplantıda bulunup bu maddenin görüşülmesi sırasında kalkıp gidenlerin oyu aranmayacaktır. Kalkıp gitmeyenlerin oyları arasındaki salt çoğunluk sağlamışsa yönetici seçimi yapılır.

Kalkıp gidenler gitmeden önce aksi yönde karar kullanarak karar çoğunluğunu azaltmaları gerekirdi. Sinirlerine yenilip hata yapmışlar. Toplantıya katılarak da kat malikleri kurulunun yönetici seçimine yarayacak çoğunluğa imkan vermişler. Ya katılmayacaklardı. Veya bu maddede kalkıp gitmeyeceklerdi.

Bu halde ve yukarıda söylediğim toplantı yeter sayısı ve karar yetersayısı sağlanmışsa seçilen yönetim kurulu hukuki bir yönetim kuruludur. Karar almaya da , uygulamaya da yetkileri vardır.



7) Böyle bir sitede, %51 oy nisabıyla site yönetimi oluşturduklarını söyleyen ve site yöneticisiyim diye geçinen 3 kişi, kat maliklerinin oy çokluğu ile veya oy birliği ile kararı olmaksızın, kat maliklerini yüksek meblağ oluşturan borçlandırmaya yönelik kararlar alabilir mi? Kat malikleri kurulu kararı olmadan kat maliklerinden ek ödeme talebinde bulunabilir mi? Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın üçüncü şahıslarla sitede yapılacak işlerle ilgili sözleşme imzalayabilir mi?

Bakın bu sorunuzun ..............3 kişi, denen yerine kadar yorum yapmıyorum. Bu hususları yukarıda anlattım onlarn yasal veya yasal olmayan bir yönetim kurulu olduğuna siz karar verceksiniz. Yüksek meblağ borçlandırma tamlaması afakidir. Bu hususlara da değinmeyeceğim.

Ancak şunu söyliyeceğim.

Eğer ilgili toplantıda bir bütçe toplantıda kalan ve terketmeyen kat maliklerinin salt çoğunluğu tarafından kabul edilmiş ve uygulaması için yönetim kurulu veya üyelerine yetki verilmişse , bu bütçeden kat maliklerine düşen payları kat malikleri ödemeye mecburdur. Bununla beraber bir bütçe rakamı ortada yoksa ve ilgili toplantıda bütçe uygulamaya yönetim kuruluna kat malikleri tarafından bir yetki verilmedi ise zaten yüksek meblağı bırakın kuruş toplanamaz. İşletme projesi tanimi olarak ortada yoksa ortak gider ve avans payı da yok demektir.

Unutmayalım işletme projesi kat mülkiyeti birliğinin bütçesidir.

Bütçesiz yönetim olmaz.

Yine bununla beraber bütçe kısmında yeni seçilen yönetim kuruluna .... bütçenin yeterli gelmediği durumlarda ek avans toplama yetkisi verilmişse " yönetim bunu beyan ederek ileride ek avans toplayabilir.

3. şahıslarla sözleşme yapılması için ya yönetim planında bu maddenin bulunması gerekir. Bu durumda her toplantıda karar alınması gerekmez. Veya her toplantıda  3. şahıslarla sözleşme yapılması için veye feshi için vs. karar alınması gerekir. Şahsen ben bu uygulamaya inanıyorum çünkü bir sınır koymak lazım.

Ancak KMK'nın 35. maddesinden çıkan hüküm ve mahkeme kararlarına göre "yönetici , 3ç kişilerle sözleşme yapabilir ve bu sözleşmelerden doğan mali sorumluluklar kat maliklerine ait olur. "

Yönetici kendisine verilen görevler sebebi ile 3. kişilerle yaptğı taahhüt ve üstlendiği borçlardan dolayı , kat malikleri kuruluna karşı şahsen sorumludur.

Ancak kat maliklerinin her biri de , yöneticinin yaptığı işlerden dolayı arsa paı oranında ona karşı sorumludur. Mesala yönetici apartmanın çatısını onarımını bir başka firmaya ödünç olarak yaptırmış ve karşılığında senet vermiş olsa - bu senedi anagayrimenkul adına imzalamış olsa bile- senedin bedelini ödememe durumunda , onarımı yapan firma yönetimi dava edemez. Onun borçlusu ve muhatabı yöneticidir. Ancak yönetici borcu öedemezse , kat maliklerinin her birini tek tek ve arsa payı oranında dava edebilir.

KMK'na göre anataşınmazın yönetimi için atanan yönetici ve yöneim kurulu , vekil statüsünde olup, üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde Borçlar Kanunu md: 388 hükmü uygulanır. (Y. 12. HD. , 03.05.1991, E. 1990/ 12759, K, 1991/5456)

 



Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap Bu sorulara ait cevapların hukuki dayanakları da gösterilirse memnun olacağım.

Mümkün olduğunca yer verdim.

Saygılarımla-Er.......n ÖZ.............LU 

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linkback: Yönetim Planı Geçerli Mi? Çoğunluk Ne Olmalı ? Bu Site Yönetimi Yasal Mı? Mesajı Paylaş


Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız. Özel mesajların kamuya faydası yoktur! Arama için Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
  • Gösterim 57,064 
  • Yönetim Planı İle İlgili Konular
  • 26 Yanıt




Sayın Admin,
Verdiğiniz yanıtlar için teşekkür ediyorum.
Ancak verdiğiniz cevaplardan anladığım kadarıyla, sorularımın anlaşılamadığını sanıyorum.
Şöyle ki:
1) Bir numaralı sorumda ben kat irtifakı kurulurken Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş ve tescil edilmiş yönetim planının değiştirilmesine ilişkin girişimleri kasretmiyorum. O yönetim planından haberi bile olmayan bazı kat maliklerinin yeni bir yönetim planı hazırlatarak veya hazırlayarak sadece son sayfasının imzalı olduğu ve Tapu Sicil Müdürlüğüne götürmedikleri yeni ve bir başka yönetim planını uygulamaya kalkışmalarının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek istiyorum. Yani burada sözkonusu olan 2001 yılında Tapu Sicil Müdürlüğü ne verilmiş yönetim planının değişikliği değildir. Yukarıda da belirttiğim gibi, sadece son sayfasında eksik ve bazılarının sahte olduğu çıplak gözle bile anlaşılabilen, hatta yönetim kurulu başkanınca da bazı imzaların sahte olduğu yeni bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek isriyorum.
2)Siz, yönetim planlarının her sahifesinin kat maliklerince imzalanmasına ilişkin bir şekil şartı ve gereği yoktur diyorsunuz. Bu ifadenize göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü herkesi yanıltıyor demek ki. Çünkü; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde bir karar bulunmaktadır.  Hem Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nun WEB sitesinde yer alan ve konumuzla ilgili olan  madde, hem de Yargıtay kararı sizin yazdıklarınızla karşılaştırıldığında; bir kişiye vekalet verilmediği taktirde de yeni hazırlandığı ifade edilen ve her sahifesi bütün kat maliklerince imzalanmamış bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağı konusunda tam bir çelişki görülmektedir. Bu duruma göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü WEB sitesindeki ifade ile sözkonusu Yargıtay kararını geçersiz mi saymak gerekmektedir?
Benim öğrenmek istediğim, bu konuda Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün yazılı belgesinin ve Yargıtay kararının mı, yoksa sizin yazdıklarınızın mı dikkate alınacağı konusundaki tereddütümün giderilmesidir.
Sizin ifadenizden, yeni yapılmış (değişiklik değil) bir yönetim planında sayfaların ucu açık olabilir, ucu açık sayfalarda da yetkiyi elinde bulunduran yönetim kurulu istediği değişikliği yapabilir anlamını çıkarmak yanlış olabilir mi? Yanlış değilse, en basit bir belgenin bile her sayfasının imza altına alındığı günümüzde, yönetim planlarını hiç bir kat maliki ezberleyemeyeceğine göre, yeni yapıldığı söylenen ve site yönetimince uygulamaya konulduğu ifade edilen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne de verilmemiş olan bir yönetim planının ucu açık, yani altı açık bırakılmış, yani imza ile sınırlandırılmamış sayfalarında yönetimce değişiklik yapılmış olamaz mı? Yukarıdan bu yana anlatmaya çalıştığım, (Tapu Sicil Müdürlüğünde bulunan yönetim planının değişikliği değil) yeni yapıldığı ifade edilen, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne de verilmemiş böyle bir yönetim planı hukuken geçerli olabilir m? Olabilirse hukuki dayanağı nedir?
3) Dördüncü soruma verilen cevabı da pek anlamış değilim. Bulunduğumuz yazlık sitede birbirine komşu iki ayrı parselde sırasıyla 19 ve 24 konut bulunmaktadır. Bu sitenin, 2007 Temmuz ayında bu iki parselin dışında da  bunlara bitişik olmayan iki parsel daha ilave edilerek 4 parselden oluşturulduğu kabul edilmiş ve bu siteye ait bir yönetim kurulu seçimi yapılmıştır.
Sizler de, 634 Sayılı Kanunda değişiklik ve eklemeler yapan 5711 Sayılı Yasaya göre değerlendirme yaparak, Toplu Yapı Kapsamında mütalaa edilecek böyle bir sitede hiçbir şarta bağlı olmaksızın belirttiğim şekilde ortak bir site yönetimi kurulabileceğini söylüyorsunuz. Bu duruma göre Yargtay 18.Hukuk Dairesinin "“Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir. (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556)” şeklindeki kararı geçersizleşmiş midir?
4) Verilen cevaptan, sorularmın 7. maddesinde belirttiğim hususları da ifade edemediğimi düşünüyorum.
Kat malikleri işletme projesi adı altındaki bütçe çizelgesinde belirtilen işlere ait masrafları harfiyen yerine getirmektedir. Kat malikleri Kurulu, yeni seçilmiş olan yönetime, işletme projesinde belirtilen meblağın dışında herhangi bir ek ödeme talebinde bulunma yetkisi vermemiştir. Bu yönetim, yukarıdaki 1. ve 2. maddelerde belirttiğim yeni düzenlenmiş olan (2007 yılında) yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak işletme projesinde olmayan bir iş ortaya koyarak ek ödeme talebinde bulunmuştur. Benim öğrenmek istediğim, 2001 yılında her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan yönetim planından haberi bile olmayan bu yönetimin ortaya koyduğu yeni, sayfaları imzalanmamış, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş bir yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak ek ödeme talebinde bulunmaları hukuken mümkün müdür? Mümkünse yasal dayanağı nedir? Mesajı Paylaş

Sayın Oduncu ,

Metinlerinize dayanarak cevap veriyorum. Yazılı olmayan hususları bilemem.

1) Bir numaralı sorumda ben kat irtifakı kurulurken Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş ve tescil edilmiş yönetim planının değiştirilmesine ilişkin girişimleri kasretmiyorum. O yönetim planından haberi bile olmayan bazı kat maliklerinin yeni bir yönetim planı hazırlatarak veya hazırlayarak sadece son sayfasının imzalı olduğu ve Tapu Sicil Müdürlüğüne götürmedikleri yeni ve bir başka yönetim planını uygulamaya kalkışmalarının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek istiyorum. Yani burada sözkonusu olan 2001 yılında Tapu Sicil Müdürlüğü ne verilmiş yönetim planının değişikliği değildir. Yukarıda da belirttiğim gibi, sadece son sayfasında eksik ve bazılarının sahte olduğu çıplak gözle bile anlaşılabilen, hatta yönetim kurulu başkanınca da bazı imzaların sahte olduğu yeni bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağını öğrenmek isriyorum.

Şimdi yazdığınız bu maddeye cevabımı aslında vermiştim. İlgili şekilde tariflediğiniz yönetim planı zaten tapuya tescilli olmadığı için geçerli değildir. Tapudaki yönetim planı uygulanır.

Diğer taraftan ilgili kat maliklerinin girişimi ile yapılan yönetim planının sadece son sayfalarında imzalarının olması ve diğer sayfalarında imzalarının olmaması şekil eksikliğidir. Sadece bu sebeple yapılan yönetim planı geçersiz olmaz. Ancak tapuya tescilli olmadığı için zaten geçerli değildir.

Yine  ilgili kat maliklerinin girişimi ile yapılan yönetim planının son sayfasında eksik ve bazılarının sahte olduğu çıplak gözle bile anlaşılabilen, hatta yönetim kurulu başkanınca da bazı imzaların sahte olduğunu belittiğiniz yönetim planı değişikliği için hazırlanan bu evrakta , resmi evrakta sahtecilik suçu işlenmiştir. Bu ceza hukuku konusudur. Bu ceza davası açılınca ve sonuçlanınca zaten bu belge yönetim planı olarak adlandırılamaz. Bu yönde bakıldığında da ilgili kat maliklerinin girişimi ile yapılan yönetim planınız geçersizdir.

Bakınız hukukta bir olay için net şu cümle söylenemez. Olayın her yönünü tanımlamak lazım.

Tüm bu açılardan bakıldığında ilgili yönetim planı geçersizdir. Ceza davası takibi tamamlandığında ise Yönetim Planı olarak adlandırılmış olan metin yönetim planı değildir.



2)Siz, yönetim planlarının her sahifesinin kat maliklerince imzalanmasına ilişkin bir şekil şartı ve gereği yoktur diyorsunuz. Bu ifadenize göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü herkesi yanıltıyor demek ki. Çünkü; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEB sitesindeki, “Tapu İşlemleri-Akitli İşlemler-Kat Mülkiyeti” ne ilişkin açıklamalarının 7. maddesinde belirtilen ve bazı Tapu ve Kadastro ilçe Müdürlüklerinin duyuru panolarında asılı bulunan “Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir"    ifadesi yer almaktadır.
Ayrıca, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından da verilmiş “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre, bunun iptali de söz konusu olamaz. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” şeklinde bir karar bulunmaktadır.  Hem Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nun WEB sitesinde yer alan ve konumuzla ilgili olan  madde, hem de Yargıtay kararı sizin yazdıklarınızla karşılaştırıldığında; bir kişiye vekalet verilmediği taktirde de yeni hazırlandığı ifade edilen ve her sahifesi bütün kat maliklerince imzalanmamış bir yönetim planının hukuken geçerli olup olamayacağı konusunda tam bir çelişki görülmektedir. Bu duruma göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü WEB sitesindeki ifade ile sözkonusu Yargıtay kararını geçersiz mi saymak gerekmektedir?
Benim öğrenmek istediğim, bu konuda Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün yazılı belgesinin ve Yargıtay kararının mı, yoksa sizin yazdıklarınızın mı dikkate alınacağı konusundaki tereddütümün giderilmesidir.

Bakınız sayın üye, benim herhangi bir tereddütüm yok. Yaptığım sayısız işlem var. Ve ben uygulamayı biliyorum. Zaten bu portalda laf ebeliği yapmak için saatlerimizi harcamıyoruz.

Sözünü ettiğiniz yargıtay kararındaki imza eksiği bağımsız bölüm kat maliki imza eksiğini ifade etmektedir.

Diğer taraftan 1000 dairelik bırakın 200 dairelik site için hazırlanan 43 sayfa yönetim planını lütfen her sayfasını tüm maliklere imza ettirerek tapuya tescil ettiriniz lütfen. Bir deneyiniz tescil ettiremeyeceksiniz. O yönetim planları sonradan anayapıdaki mülk kazanımlarında yeni malikleri bilgilendirmek için tapu dairelerinde bulunur. Okunamayan bir yönetim planının tapuda işi yoktur. 10 dairelik bir apartman için yapılan uygulamayı örneklemeyelim lütfen.



Sizin ifadenizden, yeni yapılmış (değişiklik değil) bir yönetim planında sayfaların ucu açık olabilir, ucu açık sayfalarda da yetkiyi elinde bulunduran yönetim kurulu istediği değişikliği yapabilir anlamını çıkarmak yanlış olabilir mi? Yanlış değilse, en basit bir belgenin bile her sayfasının imza altına alındığı günümüzde, yönetim planlarını hiç bir kat maliki ezberleyemeyeceğine göre, yeni yapıldığı söylenen ve site yönetimince uygulamaya konulduğu ifade edilen ve Tapu Sicil Müdürlüğüne de verilmemiş olan bir yönetim planının ucu açık, yani altı açık bırakılmış, yani imza ile sınırlandırılmamış sayfalarında yönetimce değişiklik yapılmış olamaz mı? Yukarıdan bu yana anlatmaya çalıştığım, (Tapu Sicil Müdürlüğünde bulunan yönetim planının değişikliği değil) yeni yapıldığı ifade edilen, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne de verilmemiş böyle bir yönetim planı hukuken geçerli olabilir m? Olabilirse hukuki dayanağı nedir?

Ben ifademde bir ucu açık tanımından bahsetmedim, kastedmedim. Yönetim planları tüm kat maliklerinin fikirbirliği ile yapılır. Burada bir kanundan bahsediyoruz. Kişilerin içlerindeki sahtekarlık, kendini gösterme arzusu, kibir ve ikiyüzlülük konumuz değil. Zaten yönetim planı değişikliğinde yönetim kuruluna verilen de bir yetki yoktur. Sonradan kabul edilmiş bir metni değiştirme imkanı da yetkisi de yoktur.

Sizin dediğiniz gibi sayfalarda değişiklik yapılsa da ..... yani bir sürü ihtimal var. Bunlar diğer hukuk mevzuatının konuları.Yapmışlarsa böyle bir değişiklik cezasını öderler.

Yine cevap veriyorum. Bu metnin şu an bir hukuki dayanağı yoktur.



3) Dördüncü soruma verilen cevabı da pek anlamış değilim. Bulunduğumuz yazlık sitede birbirine komşu iki ayrı parselde sırasıyla 19 ve 24 konut bulunmaktadır. Bu sitenin, 2007 Temmuz ayında bu iki parselin dışında da  bunlara bitişik olmayan iki parsel daha ilave edilerek 4 parselden oluşturulduğu kabul edilmiş ve bu siteye ait bir yönetim kurulu seçimi yapılmıştır.
Sizler de, 634 Sayılı Kanunda değişiklik ve eklemeler yapan 5711 Sayılı Yasaya göre değerlendirme yaparak, Toplu Yapı Kapsamında mütalaa edilecek böyle bir sitede hiçbir şarta bağlı olmaksızın belirttiğim şekilde ortak bir site yönetimi kurulabileceğini söylüyorsunuz. Bu duruma göre Yargtay 18.Hukuk Dairesinin "“Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir. (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556)” şeklindeki kararı geçersizleşmiş midir?

Evet geçersizleşmiştir.  Bununla beraber "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz..................." (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) sayılı kararda geçersizleşmiştir.

O karar eski kanuna bapşı olarak çıkarılan yönetmelikler çerçevesinde birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü gereğince verilmiştir. Oysa 28 Kasım 2007'de resmi gazetede yayınlanarak yürülüğe giren kanunda kat mülkiyeti tescili ve tanımı ile toplu yapılara ait tanıma uyan kısımlar yeniden düzenlenmiştir.


4) Verilen cevaptan, sorularmın 7. maddesinde belirttiğim hususları da ifade edemediğimi düşünüyorum.
Kat malikleri işletme projesi adı altındaki bütçe çizelgesinde belirtilen işlere ait masrafları harfiyen yerine getirmektedir. Kat malikleri Kurulu, yeni seçilmiş olan yönetime, işletme projesinde belirtilen meblağın dışında herhangi bir ek ödeme talebinde bulunma yetkisi vermemiştir. Bu yönetim, yukarıdaki 1. ve 2. maddelerde belirttiğim yeni düzenlenmiş olan (2007 yılında) yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak işletme projesinde olmayan bir iş ortaya koyarak ek ödeme talebinde bulunmuştur. Benim öğrenmek istediğim, 2001 yılında her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş ve Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan yönetim planından haberi bile olmayan bu yönetimin ortaya koyduğu yeni, sayfaları imzalanmamış, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmemiş bir yönetim planının bir maddesini dayanak yaparak ek ödeme talebinde bulunmaları hukuken mümkün müdür? Mümkünse yasal dayanağı nedir?

Hayır mümkün değildir. İlgili yönetim planı hukuken geçersiz olduğuna göre bu yönetim planı maddeleri uygulanamaz. Bu durumda ilgili ödeme emrine itiraz etmeniz gerekir. Eğer yönetim icra işlemine başlarsa icra işlemine de itiraz etmeniz gerekecektir. Bu noktadan sonra yönetim dava yoluna gidecektir. Ancak bu davyı kazanma şansı mümkün değildir.

Bu yetkinin geçersiz olan yönetim planında tanımlandığını ve ka malikleri kurulunca verilmemiş bir yetki olduğunu kabul ettik.



Sayın Üyeler ! Admin veya Adminler ile Forum Yöneticileri Maddi ve Manevi Karşılık Beklemeden Forumda Vakit Harcamaktadırlar. Hukuk Sonucu Tek Olan ve Doğrusu Yegane Olan Bir Alan Değildir.
Birbirlerimizin Fikirlerine Saygılı Olmak Zorundayız!
Yorumlarımızı Yaparken Hata da Yapma Özgürlüğümüz Vardır.
Karşılığını Ödemediğiniz Hiç Bir Hizmet İçin Hesap Sorma Özgürlüğünüz Yoktur.
Kriz Haline Gelmiş Ve Sizleri Üzmüş Olaylar İçin Sadece Bu Forumda Derman Bulmanız İmkansızdır.
Bir Kaç Hukukçuya Danışmanızı Tavsiye Ederiz.
Mesajı Paylaş
Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız. Özel mesajların kamuya faydası yoktur! Arama için Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Sayın Admin,
Verdiğiniz cevaplar ve bilgilenmeme katkıda bulunduğunuz için çok teşekkür ediyorum. Tabii ki bu arada bilgi sirkülasyonunda kopukluk olmaması da arzu edilen bir husustur. Bu nedenle küçük bir tereddütümü giderebilmem için katkıda bulunacağınızı umuyor, laf ebeliği yapılmadığını kabul buyurmanızı istirham ediyorum.
Tereddütüm şudur;
1) 28 Kasım 2007  tarihinden itibaren geçersiz duruma gelmiş olan (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) Yargıtay kararı ile, sizlerin verdiğiniz cevapta yazmış olduğunuz  (Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020) Yargıtay kararı, bu kararlarda yer almış olan birden fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz hükmü dikkate alınmaksızın, 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılan işlemler ve oluşturulmuş bir site yönetimi için de geçersiz mi kabul edilecektir?
2) Gönderdiğim soru metninin bir yerinde belirttiğim (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132) Yargıtay kararı ile ilgili olarak yargıtay kararındaki imza eksiği bağımsız bölüm kat maliki imza eksiğini ifade etmektedir. denilmektedir. Zaten ben de 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılmış olan bir işlemde kat maliklerinin imza eksiğinden bahsetmekteyim. 28 Kasım 2007 tarihinden önce yapılmış kat malikleri imzalarının eksik olduğu bir işlem için de sözkonusu Yargıtay kararı geçersiz mi sayılacaktır.

Vereceğiniz cevaplar ve bulunduğunuz katkılar için tekrar çok teşekkür ediyor, her şeyin gönlünüzce olmasını diliyorum. Mesajı Paylaş