Oduncu isimli üyemizden bir kaç kez özel mesajla gelen bu mesaja cevap veriyoruz.Sayın Yetkili Merhaba,
Öğrenmek istediğim birkaç soru için rahatsız ediyorum. Cevaplarını hiçbir yerde bulamadığım sorular aşağıdadır.
Yaygın yerleşim düzeninde, birinde 19, diğerinde 24, bir diğerinde 4, ötekinde 3 adet olmak üzere dört adet parsel üzerinde toplam 50 adet dubleks konut inşa edilmiştir. Her bir parseldeki konutlar için, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Kat irtifakı kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar için ayrı ayrı yönetim planları Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiştir. Şimdi kat maliklerinden bazıları bu dört aded parselde bulunan 50 konut için bir site yönetimi oluşturmak istiyorlar. Buna ilişkin yeni bir yönetim planı da yapmışlar.
Bu duruma göre;
1) Kat irtifakı tesis edilirken, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen belgeler arasında site yönetim planı da verilmiş olduğuna, daha sonraki tarihlerde kooperatif fesh edildikten sonra, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olan yönetim planından tamamen farklı bir şekilde …….Sitesi Yönetim Planı adı altında düzenlenmiş ve ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne de verilmemiş olan ikinci bir belge hukuken geçerli olabilir mi? Geçerli olup olmadığına ilişkin yasal dayanaklar nelerdir?
Yönetim Planı'nda Değişiklik Yapılmasının Esasları:
Bu belgenin hukuken geçerli olması için tarihte satışı yapılan veua yapılmamış olan kat maliklerinin 4/5'inin Yönetim Planı Değişikliği için verilen dilekçede imzalarının olması gereklidir. Aksi taktirde geçerli değildir. Ancak Tapu Müdürlüğü'nde bu yapılan yeni yönetim planı onaylı olarak görülüyorsa işlemler eksiksiz yerine getirilmiş olup geçerli bir belge halini alır.
Bununla beraber yönetim planı değişikliği yukarıda saydığım çoğunluk kararı ile alınmış dahi de olsa (genel kurul yapılması halinde veya yapılamaması durumunda imzalı değişiklik isteğini altında ilgili kat maliklerinin imzası bulunması halinde) tapuya tescil edilmemesi halinde yapılan yönetim planı değişikliği geçerli değildir. Daha doğrusu yönetim planı değişikliği tapuya tescil edildiği andan itibaren geçerlidir.
Hukuki dayanak çok basit ! Kat Mülkiyeti Kanunun'nun Yöneim Planını düzenleyen 28. maddesi 5 . fıkrasında yönetim planının ve daha sonradan yapılan değişikliklerin kat mülkiyeti kütüğünün "beyanlar" hanesinde gösterilmesi ve yapılan değişikliklerin yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklaması gerektiği belirtilmiştir. Böylelikle de bağımsız bölüm mülkiyetini sonradan kazanan kimselerin tapu dairesinde bulunan yönetim planını inceleme imkanı verilmiştir.
Yönetim Planında yapılan değişiklik kat mülkiyeti kütüğünde "beyanlar" hanesine tescil edilir. Değişiklik önceden tescilli olan yönetim planına işlenir.
Bu işlemler eksikse yapılan değişiklik hukuken geçerli değildir. Ancak değişiklik kararı hukuka uygun bir şekilde alınmışsa ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmemişse , yönetim planı değişikliğine ilişkin alınan karar zayii olmaz. Tapuya tescil edildiği tarihten itibaren yönetim planı değişikliği tamamlanmış olur.2) Yeni yapıldığı söylenen yönetim planı hukuken geçerli ise, oy birliği ile kabulu, her sayfasının bütün kat maliklerince imzalanmış olması gerekmez mi? Her bir sayfası bütün kat maliklerince imzalanmamış, sadece son sayfası kat maliklerince imzalanmış olan böyle bir belge hukuken geçerli olabilir mi?
Yönetim planının değişikliği için oy birliği gerekmez yukarıda anlattım. Kat maiklerinin beşte dört çoğunluk kararı yeterlidir. Her bir sayfasının imazalanması diye bir şekil şartı yoktur. Zaten bazı yapılarda kat maliklerinin sayısı çoksa her bir sayfaya fiilen hepsinin imzasının alınması imkansızdır. Ancak genelde böyle bir işlemde bir kişiye vekalet verilir. Ve bu kişi kat malikleri namına tapuya tescil ettirir. Bu taktirde her sayfaya imza alınması sağlanabilir. Söylediğiniz şartlarda imzalanan bir belge hukuken geçerlidir. Zaten olmasa tapuya tescil ettirilemezdi.3) Herhangi bir uyuşmazlık halinde, Tapu sicil Müdürlüğü’ne daha önce verilmiş olan yönetim planları mı hukuken geçerlidir, yoksa yeni yapılan eksik imzalı, Tapu Sicil Müdürlüğüne tescil ettirilmeyen yönetim planı mı geçerlidir?
Herhangi bir uyuşmazlık halinde tabiki tapu sicil müdürlüğü'ne tescilli olan yönetim planı geçerlidir. Zaten diğer söylediğiniz yönetim planı tapuya tescil ettirilmedikçe değişiklik kararı alınmış bir yönetim planıdır, hukuken henüz geçerliliği yoktur. Tapuya tescil edince geçerlilik kazanır.4) Her biri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifakı ve bilahare kat mülkiyeti kurulmuş, birbirine bitişik ve her birinde yönetim oluşturmaya müsait sayıda dubleks konut bulunan iki ayrı ada/parsel ile, bu iki ada/parsele bitişik olmayan ve üzerlerinde 4 ve 3 konut bulunan diğer iki parseli kapsayan 4 ayrı parsel üzerindeki konutlardan teşekkül eden bir site oluşturulabilir mi? Oluşturulabilirse nasıl, hangi yasalar esas alınarak oluşturulacaktır? Böyle bir sitede meydana gelecek uyuşmazlıklar hangi yasalara göre çözümlenecektir?
Yeni Kat Mülkiyeti Yasasında DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler başlığını inceleyiniz lütfen.
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Sizin tanımınızdan "bu iki ada ve parsele bitişik olmayan" tamlamanız için şunu kontrol etmelisiniz. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. . Bu durum geçerli ise oratk yönetim oluşturulabilir. Uuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Yasasına göre düzenlenecektir.5) Kooperatif fesh edildikten sonra, kat maliklerinin oybirliği ile kararı olmaksızın site yönetimi oluşturulabilir mi? Oluşturulamaz ise site yönetim kurulu seçimi yapılabilir mi?
Bu sorunuzun cevabını Kooperatiflerin Kat Mülkiyeti'ne Geçişi ' bölümümüzde öğrenebilirsiniz.
Tıklayınız Lütfen................ Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor
Üye ol Veya Giriş Yap ...........................................
Kooperatif fesh edildikten sonra Site yönetiminin oluşması için söylediğiniz gibi kat maliklerinin oy birliği gerekmez. Bu bir süreçtir. KMK hükümleri işlemeye başlar ve ilk genel kurul kat maliklerinin ferdi çabaları ile teşkil edilir. Ancak site yönetiminin seçilebilmesi için kat maliklerinin salt çoğnluğu ile alınacak karar gerekir. Bu konudaki ayrıntıları Yöneticilik Seçimi İLe İLgili Konular bölümümüzde ................................ Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor
Üye ol Veya Giriş Yap ................ bulabilirsiniz.6) Kat maliklerinin bir araya geldiği bir ortamda, yarıdan bir eksik kat malikinin site yönetimi adı altında bir seçimi protesto ederek toplantıdan ayrılmalarına ve seçime iştirak etmemelerine rağmen, kalan üyelerce seçildiği varsayılan ve site yönetim kurulu ismini verdikleri üç kişilik bir heyetin yukarıda arzedilen yeni yönetim planı hükümleri doğrultusunda karar alma ve uygulama yetkileri bulunmakta mıdır?
Bu sorunuza bir kaç cümle içinde net bir yanıt vereceğim. Duruma göre uygulayın.
"Yönetici ve denetçi seçimi için bağımsız bölüm kat maliklerinin salt çoğunluğu gerekir."
Bu toplantıda seçim yapılması için gereken bir yeter sayıdır.
Yeter sayı sağlanmış ise yönetici ve denetçi seçimine geçilir.
Oylamaya katılan üyelerin salt çoğunluğu ile yönetici ve denetçi seçilir.
Yani toplantıda bulunup bu maddenin görüşülmesi sırasında kalkıp gidenlerin oyu aranmayacaktır. Kalkıp gitmeyenlerin oyları arasındaki salt çoğunluk sağlamışsa yönetici seçimi yapılır.
Kalkıp gidenler gitmeden önce aksi yönde karar kullanarak karar çoğunluğunu azaltmaları gerekirdi. Sinirlerine yenilip hata yapmışlar. Toplantıya katılarak da kat malikleri kurulunun yönetici seçimine yarayacak çoğunluğa imkan vermişler. Ya katılmayacaklardı. Veya bu maddede kalkıp gitmeyeceklerdi.
Bu halde ve yukarıda söylediğim toplantı yeter sayısı ve karar yetersayısı sağlanmışsa seçilen yönetim kurulu hukuki bir yönetim kuruludur. Karar almaya da , uygulamaya da yetkileri vardır. 7) Böyle bir sitede, %51 oy nisabıyla site yönetimi oluşturduklarını söyleyen ve site yöneticisiyim diye geçinen 3 kişi, kat maliklerinin oy çokluğu ile veya oy birliği ile kararı olmaksızın, kat maliklerini yüksek meblağ oluşturan borçlandırmaya yönelik kararlar alabilir mi? Kat malikleri kurulu kararı olmadan kat maliklerinden ek ödeme talebinde bulunabilir mi? Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın üçüncü şahıslarla sitede yapılacak işlerle ilgili sözleşme imzalayabilir mi?
Bakın bu sorunuzun ..............3 kişi, denen yerine kadar yorum yapmıyorum. Bu hususları yukarıda anlattım onlarn yasal veya yasal olmayan bir yönetim kurulu olduğuna siz karar verceksiniz. Yüksek meblağ borçlandırma tamlaması afakidir. Bu hususlara da değinmeyeceğim.
Ancak şunu söyliyeceğim.
Eğer ilgili toplantıda bir bütçe toplantıda kalan ve terketmeyen kat maliklerinin salt çoğunluğu tarafından kabul edilmiş ve uygulaması için yönetim kurulu veya üyelerine yetki verilmişse , bu bütçeden kat maliklerine düşen payları kat malikleri ödemeye mecburdur. Bununla beraber bir bütçe rakamı ortada yoksa ve ilgili toplantıda bütçe uygulamaya yönetim kuruluna kat malikleri tarafından bir yetki verilmedi ise zaten yüksek meblağı bırakın kuruş toplanamaz. İşletme projesi tanimi olarak ortada yoksa ortak gider ve avans payı da yok demektir.
Unutmayalım işletme projesi kat mülkiyeti birliğinin bütçesidir.
Bütçesiz yönetim olmaz.
Yine bununla beraber bütçe kısmında yeni seçilen yönetim kuruluna .... bütçenin yeterli gelmediği durumlarda ek avans toplama yetkisi verilmişse " yönetim bunu beyan ederek ileride ek avans toplayabilir.
3. şahıslarla sözleşme yapılması için ya yönetim planında bu maddenin bulunması gerekir. Bu durumda her toplantıda karar alınması gerekmez. Veya her toplantıda 3. şahıslarla sözleşme yapılması için veye feshi için vs. karar alınması gerekir. Şahsen ben bu uygulamaya inanıyorum çünkü bir sınır koymak lazım.
Ancak KMK'nın 35. maddesinden çıkan hüküm ve mahkeme kararlarına göre "yönetici , 3ç kişilerle sözleşme yapabilir ve bu sözleşmelerden doğan mali sorumluluklar kat maliklerine ait olur. "
Yönetici kendisine verilen görevler sebebi ile 3. kişilerle yaptğı taahhüt ve üstlendiği borçlardan dolayı , kat malikleri kuruluna karşı şahsen sorumludur.
Ancak kat maliklerinin her biri de , yöneticinin yaptığı işlerden dolayı arsa paı oranında ona karşı sorumludur. Mesala yönetici apartmanın çatısını onarımını bir başka firmaya ödünç olarak yaptırmış ve karşılığında senet vermiş olsa - bu senedi anagayrimenkul adına imzalamış olsa bile- senedin bedelini ödememe durumunda , onarımı yapan firma yönetimi dava edemez. Onun borçlusu ve muhatabı yöneticidir. Ancak yönetici borcu öedemezse , kat maliklerinin her birini tek tek ve arsa payı oranında dava edebilir.
KMK'na göre anataşınmazın yönetimi için atanan yönetici ve yöneim kurulu , vekil statüsünde olup, üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde Borçlar Kanunu md: 388 hükmü uygulanır. (Y. 12. HD. , 03.05.1991, E. 1990/ 12759, K, 1991/5456)

Bu sorulara ait cevapların hukuki dayanakları da gösterilirse memnun olacağım.
Mümkün olduğunca yer verdim. Saygılarımla-Er.......n ÖZ.............LU
Ozu.............4........@hot......l.com
Linkback:
Yönetim Planı Geçerli Mi? Çoğunluk Ne Olmalı ? Bu Site Yönetimi Yasal Mı?