katmulkiyeti.com

Sn. İlgililer;
2012 yılında teslim edilen, komşu iki ada üzerinde fiziki bağlantısı bulunmayan iki ayrı etap ayrı yönetimler sorumluluğunda yönetilmekte. Projenin tesliminden itibaren müteahhit yönetimi özel firmaya vermiş ama ev sahipleri yönetimden memnun kalmayınca müteahhite başvurarak yönetimi kendileri oluşturmak istediklerini ve hukuki bir engel olup olmadığını söylemişler. Müteahhitte her iki etabın yönetim planlarının ayrı ayrı olduğunu (her iki etap için ayrı ayrı düzenlenmiş Yönetim Planı taslaklarını vererek), herhangi bir problem olmayacağını belirtmiş. Gerekli prosedürler yapılmış her iki etap seçime gitmiş ve kendi bünyelerinde yönetim kurulu oluşturmuşlar. Fakat 2015 yılında Tapu Müdürlüğünden yönetim planı örneği alındığında görülmüşki Müteahhit yönetim planını her iki ada için tek olarak oluşturmuş ve Yönetim Planı hükümlerinde ada yönetimlerinin üzerinde toplu yapı yönetimi kurulur hükmü var. Konu öğrenilince yönetim planı değişikliği gündem maddeli olağanüstü kat malikleri toplantısı çağrısı yapılmış fakat çoğunluk sağlanamamış. Ve hala da sağlanabilmiş değil çünkü çoğu ev sahibi şehir dışında. Asıl mesele;

1-Tapu Müdürlüğünde her iki ada için ayrı yevmiye numarası açılmış bu tek başına ayrı yönetim oluşturmak için yeterlimi?
2-Yeni yönetim planı oluşturulacak ama 4/5 çoğunluk gerekir hükmü her iki ada bağımsız bölümü sayısını mı kapsar ?
3- Çoğunluk sağlandı diyelim Yeni Yönetim Planı taslağını ne şekilde düzenlemek gerekir ki herkesin imzası taslağa sığsın?
4- Yönetim planı değişikliği kararı ve Yeni Yönetim Planı, Noter Tasdikli Karar Defterine işlenerek sonra yeniden notere kapattırılmalı mı?
5- Bütün ev sahipleri Tapu Müdürlüğüne götürülemeyeceğine göre bu iş bir kişiye (veya yöneticiye) vekalet verilerek yapılacak bu vekalet, amacı belirtilmiş ve imzalı bir düz yazı ile olur mu yoksa illa noterden alınacak vekalet mi gerekli?

Şimdilik aydınlatılamayan sorular bunlar. Uygulama yönünden başkaca bir hareket tarzı varsa onlarında bildirilmesini rica eder cevaplarınız için de şimdiden teşekkür ederim.
Linkback: Yönetim Planı Değişikliği Hk.

(1) Toplu Yapı Yönetimi ile yönetiliyorsunuz.
(2) Her ada için ayrı yevmiye numarasının tanımlanmış olması normal. Şu anda bile Yönetim Planı değişikliği ile Toplu Yapı Yönetimine ek olarak 2 adet Ada Yönetimi de kurulabilir. (Yevmiye numaralarının ayrı ayrı gerekliliği için örnek verdim.)
(3) Yönetici vekildir. Temsilciler Kuruluna vekalet eden Yönetim Kurulu da olabilir Profesyonel Yönetim Şirketi de olabilir. Eğer Yönetim Planında belirtilmemiş ise yani sonradan böyle bir karar alınmış ise; Temsilciler Kurulunun profesyonel Yönetim Şirketi tarafından temsil edilmesini istemiyorsanız, bu konudaki kararı değiştirmeniz daha doğrusu iptal etmeniz yeterli. Bu kararın değişmesi için Temsilciler kurulunun 2/3'ü ile kararın iptalinin teklif edilmesi, salt çoğunluk ile de karar alınması yeterli. Üstelik böylece kat maliklerinin 4/5'ine ihtiyaç olmaz.
(4) Yönetim Planı Kat Malikleri tarafından değiştirilebilir. Bir okulda genel kurul toplantı çağrısı ile bu yapılabilir. Bunun dışında her blok kendi Genel Kurul toplantısında Toplu Yapı Yönetim Planı üzerinde yapılacak değişiklik metnini Karar Defterine aktararak ve her kat malikinin EVET ya da HAYIR oyunun açıkça gösterildiği / imzalandığı karar metni ile Yöneticisine bu kararda vekalet/yetki verip Temsilciler kurulu toplantısında temsil ettiği bağımsız bölümler için oy kullanabilir. Burada önemli olan kat malikinin oyunun doğrudan yansıtılmasıdır.
(5) Anket tarzı imza toplamak geçerli olmaz.

Sn. ck0902;
Öncelikle ilginiz için teşekkür ederim. Anladığım kadarı ile yönetim planı değişikliği kararını, Karar Defterimize yeni düzenlenmiş Yönetim Planı taslağını da içerecek şekilde ve bu işle ilgili Tapu Müdürlüğündeki işlemleri yapacak yöneticinin yetkilendirildiğini belirtir şekilde işleyerek kat maliklerinden Evet/Hayır oyunun açık olarak belirtilmiş halde imza toplayacağız.Yanlışım varsa lütfen düzeltin

Ancak; bu işlemi biz kendi adamızda yaptığımızda Tapu Müdürlüğü "Kardeşim siz 500 dairelik iki adadan oluşan bir toplu yapısınız. Şuan tapudaki yönetim planınızın değişmesi için her iki adada ki 500 dairenin 4/5 çoğunluğunun onayı gerekir. Siz bana kendi adanızdaki 200 dairenin onayını getirmişsiniz." dermi. Biz X-1 ve X-2 olarak adlandırılmış iki etabız. X-1 olarak diğer ada ile bağlantımız kalmasın kendi işimizi kendimiz görelim istiyoruz, bir nevi bağımsızlık ilan edeceğiz. Daha doğrusu mevcut Yönetim Planı her iki ada temsilcilerinden oluşan, ada yönetimlerinin de üstünde  iki ada yönetim tarzının eş güdümlü devam ettirilebilmesi için bir Üst Yönetim bulunur diyor. Bizde böyle bir Üst Yönetim hiç kurulmamış. Gerekli kararları hep ada yönetimleri kendi başına almış/uygulamış. Üst Yönetim kurulması zorunluluğunu ortadan kaldırmak istiyoruz.

Sayın [KANSAS]

bir numaralı sorumlu kat maliki yani sizsiniz.
iki numaralı sorumlu binanızda sizleri temsil etmesi için seçtiğiniz yönetici. (Seçilen yönetici Kat Malikleri Kurulunda alınmayan bir kararı uygulayamaz.) Yani blok yöneticisi Ada yönetimi Temsilciler Kurulu üyesi olduğuna göre; ada yönetiminde, adanın ortak alanlarındaki zorunlu giderler dışında alınacak bir gider kararında oy kullanamaz. İmza atanı bağlar, kat malikini bağlamaz.
Neden? Her şey kat maliki içindir. Kat maliki kurulu karar vermeden eylem yapılamaz. Ancak zorunlu giderler; ortak alan elektriği, devlete ödenecek vergiler vb) doğrudan karar alınabilir.
üç numaralı sorumlu Ada Temsilciler Kurulu Yöneticisi ve Denetçisinden oluşan Üst Yönetimdir.

Hiyerarji alttan üste doğrudur ve asil olan alttakidir. Üstteki alttakinin vekilidir, sorumludur.

Yönetim planındaki kat maliki toplam sayısı kaç ise onun 4/5'inin onayı Yönetim Planında değişikliğe yetki verir. A adasının 4/5'i onay verse bile B adasından da 4/5 çıkmadı ise Yönetim planı değişemez. Toplam üzerinden hesap yapılır.

A adası 10 kat malikinden oluşuyor olsun.
B adası 20 kat malikinden oluşuyor olsun.

Toplam üzerinden 4/5=10 + 20 = 30 x 4/5 = 24 (Yani yönetim planını değiştirmek için 24 kat malikinin EVET oyu lazım)

Burada örnek A adasının 4/5' = 10 x 4/5 = 8 EVET çıksa bile
B adasından 15 EVET çıkarsa Yönetim Planı değiştirilemez. 16 ve sonrası EVET çıkarsa değiştirilebilir.

Yönetim Planı Sözleşme niteliğindedir. İmza atanı bağlar. Kanuna aykırı hazırlanmış yönetim planı olsa dahi imza atılmış ise, ancak nisbi butlan söz konusu iken karar iptal edilebilir. Örneğin size yönetim planı tebliğ edilmediği halde imza attırılmış ise.

Ancak bu durumda bile kanuna aykırı hazırlanmış yönetim planından yeni kat maliki bu yönüyle sorumlu değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınır.

Özel olarak sitedeki yüzme havuzu hakkında hazırlanmış yönetim planının şişmanlar havuza giremez kararı geçersizdir. Ama Bayanlar 09:00 - 12 : 00 erkekler 13:00 - 16:00 kullanım kararı geçerlidir.

yanlız burda 2.etap tek mailkinmi yani mütahitinmi.dikkat edin kat malik sayısı .yani birden çok bölümü olan kişide bölüm sayısı ne olursa olsun tek malik olarak kabul edilir.yani kat maliklerinizin sayısıını tapudan yönetici talep ederse verilir.burdan bölüm sayısı 2 3 4 100 ne olursa olsun tek malik olarak sayın ve toplam malik sayısını bulun .bu bulunan toplam malik sayısının 4\5 imza toplamanız yeterli