Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Sayın Admin,
Merhaba efendim.
Ben bir hususta bilgi eksikliğimi gidermek istiyorum. Bu nedenle acilen cevap vereceğiniz umuduyla size bir husus soracağım.
"YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005
“Site” Adi Altinda Oluşan Birlikler • Uygulanacak Yasa • Mahkemenin Görevi
Özet: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel
üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir.Birden fazla parsel malikinin bir araya
gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kar irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.
“Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları
birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilenbelge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere
göre çözümlenir."
şeklinde bir karar bulunmaktadır.

Site iki parselden oluşmaktadır.
1) Bu sitede kat maliklerinin bir araya gelerek site yönetimi için düzenledikleri belge yönetim planı değilmidir?
2) Böyle bir belgenin Tapu Sicil Müdürlüğünde tescil ettirilmesine gerek yokmudur? Böyle bir tescil işlemine gerek yok ise, bu türlü bir belge nasıl hukuken geçerli olabilecektir?
3) Birden çok parsel üzerinde oluştuturulmuş olan konutların kat maliklerinin aralarında düzenledikleri böyle bir site yönetimiile ilgili belgeye yönetim planı ismi verilmiyorsa ne gibi bir isim verilmektedir. Sadece bir sözleşme mi denilmektedir? 

Linkback: Yönetim Planı (Birden Fazla Parsel Olursa Ne Olacak ? Nasıl Uygulanacak? )

ben 30 blok ve bu bloklarda bulunan 423 bağımsız bölümden  meydana gelmiş bir sitede yönetimdeyim yeni yasaya göre her blok kendi yöneticisini ve deneticisini seçecek anladım ama ortak yelerin yönetimi için seçilecek olan yönetim kurulunu blok yöneticilerimi yoksa eskisi gibi kat malıklerinin yarıdan bir fazlası ile genel kurulmu sececek yani 30 blok yöneticisi 30 kişiden 16 sımı 423bağımsız bölümden 213 mü seçecek

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Sayın Admin,
Merhaba efendim.
Ben bir hususta bilgi eksikliğimi gidermek istiyorum. Bu nedenle acilen cevap vereceğiniz umuduyla size bir husus soracağım.
"YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005
“Site” Adi Altinda Oluşan Birlikler • Uygulanacak Yasa • Mahkemenin Görevi
Özet: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, katmülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel
üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir.Birden fazla parsel malikinin bir araya
gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kar irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.
“Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları
birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilenbelge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere
göre çözümlenir."
şeklinde bir karar bulunmaktadır.

Site iki parselden oluşmaktadır.
1) Bu sitede kat maliklerinin bir araya gelerek site yönetimi için düzenledikleri belge yönetim planı değilmidir?
2) Böyle bir belgenin Tapu Sicil Müdürlüğünde tescil ettirilmesine gerek yokmudur? Böyle bir tescil işlemine gerek yok ise, bu türlü bir belge nasıl hukuken geçerli olabilecektir?
3) Birden çok parsel üzerinde oluştuturulmuş olan konutların kat maliklerinin aralarında düzenledikleri böyle bir site yönetimiile ilgili belgeye yönetim planı ismi verilmiyorsa ne gibi bir isim verilmektedir. Sadece bir sözleşme mi denilmektedir? 

Sayın Mühendis ;

Bu souru ya benzer biçimlerde soruyorsunuz? Ya da ben yoğunluktan sürmenaj haline ulaşıyorum. Hayal görüyorum.

Önce İlgili Karar :
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005
“Site” Adi Altinda Oluşan Birlikler • Uygulanacak Yasa • Mahkemenin Görevi
Özet: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir.
Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kar irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.

“Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir.

Dava dilekçesinde 1.128.881.059 lira alacak için takibe vaki itirazın iptali, inkar tazminatının masraşarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafı ndan temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada; site yönetimi olduğunu bildiren davacı tarafından, aynı sitede bağımsız bölüm maliki olan davalıdan, sitenin tamamını ilgilendiren işletme giderlerinden oluşan ortak gider alacağı olarak 1.128.881.059 liranın tahsili için başlatılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından
temyiz edilmiştir. Dosya içinde bulunan tapu kaydı ve yönetim planından anlaşıldığına göre site iki parselden oluşmaktadır.


Kat Mülkiyeti Kanununa göre; kat mülkiyeti veya kat irtifakı ancak bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden çok parsel
malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmalarına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti
kanunu hükümleri bu gibi müşterek yönetimlerde uygulanmaz.

Bu şekilde site namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek kurdukları birliklerde yönetim planı tabir edilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğacak ihtilaşar genel hükümlere göre çözümlenir. Mahkemenin görevi de müddeabihin
miktarına göre saptanır.

O halde mahkemece yukarıdaki esaslar dikkate alınarak davaya genel hükümler dairesinde müddeabihe göre Asliye Hukuk Mahkemesinde
bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde
olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve şimdilik diğer yönlerin incelenmesine mahal bulunmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 31.1.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


Sonra cevaplar....

Alıntı YapSite iki parselden oluşmaktadır.
1) Bu sitede kat maliklerinin bir araya gelerek site yönetimi için düzenledikleri belge yönetim planı değilmidir?

28 Kasım 2008'den önce yapılmış olan belge yönetim planı değildir. Bu tarihten Sonra yapılan belge yönetim planıdır. Bu tarihe kadar alınan tüm kararlarda aynı sonucu doğurur.

Alıntı Yap2) Böyle bir belgenin Tapu Sicil Müdürlüğünde tescil ettirilmesine gerek yokmudur? Böyle bir tescil işlemine gerek yok ise, bu türlü bir belge nasıl hukuken geçerli olabilecektir?

Tapu Sicil Müdürlüğü zaten bu yapılmak istenen tescili kabul etmeyecektir.
Bu belge yönetim planından ziyade "kat malikleri arasında yönetim planından farklı bir özel sözleşmedir. Kabul edilen çoğunluğa bağlı olarak yaptırım yetkisi bulunacaktır. Ancak bağımsız bölümlerin daha sonradan satışı halinde yeni kat maliklerini bağlamaz. Kararın alındığı ve imza edildiği tarihteki kat maliklerini bağlar. Bu sözleşmenin tapuda varsa eğer başka bir kayıtlı yönetim planı o halde tapuda kayıtlı olan yönetim planı ile çelişen kısımları geçersiz olacaktır. Bu belge ancak tapuda kayıtlı olan yönetim planında varsa eksikleri gidermek için tamamlayıcı bir belge olabilir.

Kat mâlikleri arasında yapılmış sözleşme hükümleri olarak adlandırılan bu metinler tapuda kayıtlı yönetim planına, kat mülkiyeti yasasına ve yargıtay kararlarına aykırı olarak düzenlenemez. Düzenlenmişse ilgili hükümler geçersizdir. Uygulanamaz.

Tapuda kayıtlı Yönetim Plânı  "İmzalamış olan bütün kat mâliklerini ve onların mirasçılarını (küllî haleflerini) ve satın alma yoluyla mâlik olanları (cüz'i halefleri) bağlar ve Kiracılar, "zilyedliğe borç"; intifa (faydalanma) ve süknâ (oturma) hakkı sahipleri ise, "irtifak'a bağlı borç" esasına göre Yönetim Planıyla bağlı iken ;
sizin örneğinizdeki "KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler " sadece onu imzalamış olanları ve onların adına bağımsız bölümü kullananları bağlar.Böyle bir bağımsız bölümü miras yoluyla veya satın alma ile iktisap edenler, bu sözleşmeyi imzalamadıkları takdirde, onunla bağlı olmazlar.

Alıntı YapBirden çok parsel üzerinde oluştuturulmuş olan konutların kat maliklerinin aralarında düzenledikleri böyle bir site yönetimiile ilgili belgeye yönetim planı ismi verilmiyorsa ne gibi bir isim verilmektedir. Sadece bir sözleşme mi denilmektedir? 

"KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler " denilebilir.

Sanki bu konu ile alakalı diğer sorunuz ve cevabı için...

Yönetim Planı
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

Tıklayınız...

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
ben 30 blok ve bu bloklarda bulunan 423 bağımsız bölümden  meydana gelmiş bir sitede yönetimdeyim yeni yasaya göre her blok kendi yöneticisini ve deneticisini seçecek anladım ama ortak yelerin yönetimi için seçilecek olan yönetim kurulunu blok yöneticilerimi yoksa eskisi gibi kat malıklerinin yarıdan bir fazlası ile genel kurulmu sececek yani 30 blok yöneticisi 30 kişiden 16 sımı 423bağımsız bölümden 213 mü seçecek

Eğer toplu yapı tanımına uyuyorsanız;

KMK. DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nu ister Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu seçer, isterse blok yöneticileri Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nu oluşturur. Bu seçimi kanun sizlere bırakıyor. Ancak tapuda kayıtlı olan yönetim planınız var ise , bu yönetim planının önceki yönetim kurulu teşkili ile ilgili maddesinde belirtilen şekle uygun hareket etmenizde fayda var. (Eğer 28 MAyıs 2008 tarihine kadar Yönetim Planı Değişikliği gerçekleştiremeyecek iseniz!)

Sayın ilgili. Sitenize yeni üye oldum.  Çok faydalı bir site . Benim de bazı sorularım olacak, cevaplarsanız çok memnun olurum.
Bulunduğumuz Toplu Yapı Yönetiminde(Eryaman 3. Etap) TOKİ 4.3.1996 tarihinde hazırlamış olduğu yönetim planında 17359 ada 1 parselde bulunan iş merkezindeki dükkanlar, tiyatro ve kültür merkezi olarak tasarlanan sosyal donatıları 47 adanın ortak yeri olarak göstererek 48 adayı (47 ada +17359 ada) bir birine bağlantılı olarak göstermiş ve bütün tapunun tek sahibi olarak bu yönetim planını tapu sicil müdürlüğüne tescil ettirmiştir.
Bu sayılan gayrimenkulleri ayrıca yönetim planının ek-1,2,3'ünde belirtmektedir. Bundan başka bu sayılan gayrımenkulleri adaların ortak malı olarak gösterdiğinin ana delili, planın içinde bizzat uygulamada yer almakta ve 46 ada başkanının seçtiği  3. etap üst yönetiminin başkanı  aynı zamanda 17359 adanın(çarşı) da otomatik olarak ada başkanı oluyor. Yani çarşı kendi başkanını seçemiyor. Çünkü çarşı dükkanlar, sosyal donatılar adaların ortak mülkü
Fakat tapuların tamamını uhdesinde bulundurduğundan, daha sonra bunları(çarşı ve dükkanları) satuyor. Yönetim planının altındaki maddi temeli boşaltıyor. Ancak malül plan yürürlükte kalıyor.
Bu uzun özetten sonra sorum şu: 5711 sayılı yasa geçici-3. maddesinde tamda böyle yönetimleri ve yönetim planlarını kastedmiyormu. Bizim görüşümüz bu olayda adaları bağlayan herhangi bir ortaklık, sosyal donatı olmadığına göre 5'şer 6'şar bloktan oluşan bu adaların bağımsız müstakil adalar olarak yönetilmesi  gerkmezmi.
Nasıl bir yol izlenmesi gerekir.  Her adanın katmaliklerinin tapusu yalnızca bulundukları parseldeki arsa paylarını içeriyor.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Sayın ilgili. Sitenize yeni üye oldum.  Çok faydalı bir site . Benim de bazı sorularım olacak, cevaplarsanız çok memnun olurum.
Bulunduğumuz Toplu Yapı Yönetiminde(Eryaman 3. Etap) TOKİ 4.3.1996 tarihinde hazırlamış olduğu yönetim planında 17359 ada 1 parselde bulunan iş merkezindeki dükkanlar, tiyatro ve kültür merkezi olarak tasarlanan sosyal donatıları 47 adanın ortak yeri olarak göstererek 48 adayı (47 ada +17359 ada) bir birine bağlantılı olarak göstermiş ve bütün tapunun tek sahibi olarak bu yönetim planını tapu sicil müdürlüğüne tescil ettirmiştir.
Bu sayılan gayrimenkulleri ayrıca yönetim planının ek-1,2,3'ünde belirtmektedir. Bundan başka bu sayılan gayrımenkulleri adaların ortak malı olarak gösterdiğinin ana delili, planın içinde bizzat uygulamada yer almakta ve 46 ada başkanının seçtiği  3. etap üst yönetiminin başkanı  aynı zamanda 17359 adanın(çarşı) da otomatik olarak ada başkanı oluyor. Yani çarşı kendi başkanını seçemiyor. Çünkü çarşı dükkanlar, sosyal donatılar adaların ortak mülkü
Fakat tapuların tamamını uhdesinde bulundurduğundan, daha sonra bunları(çarşı ve dükkanları) satuyor. Yönetim planının altındaki maddi temeli boşaltıyor. Ancak malül plan yürürlükte kalıyor.
Bu uzun özetten sonra sorum şu: 5711 sayılı yasa geçici-3. maddesinde tamda böyle yönetimleri ve yönetim planlarını kastedmiyormu. Bizim görüşümüz bu olayda adaları bağlayan herhangi bir ortaklık, sosyal donatı olmadığına göre 5'şer 6'şar bloktan oluşan bu adaların bağımsız müstakil adalar olarak yönetilmesi  gerkmezmi.
Nasıl bir yol izlenmesi gerekir.  Her adanın katmaliklerinin tapusu yalnızca bulundukları parseldeki arsa paylarını içeriyor.

5711 Sayılı Yasanın GEçici 3. maddesinin uygulama için gerekli süre 28 Mayıs 2008'de bitmiştir.

Uzun özetinizde 17359 nolu adanın bu sözünü ettiğiniz (17359 ada 1 parselde bulunan iş merkezindeki dükkanlar, tiyatro ve kültür merkezi olarak tasarlanan sosyal donatıları ..) çarşı dükkanlar, sosyal donatılar adalar olarak görüyoruz.

Yönetim planınızda yönetim şekli parsellerden değil adalardan oluşan bir üst yönetim organizasyonuna dayanmakta anladığımız.
Bu sebeple tek parselden oluşan bu alanlardan seçilen bir yönetim kurulu üyesi temsili söz konusu değil.

Ancak bu alanların ortak alan olarak nitelendirilmesi üst yönetime herhangi bir yönetim kurulu üyesi göndermemesi ile açıklanamaz. Saydığınız donatıların kesinlikle yönetim planında ortak tesis olarak tanımlanması gerekir.

Bu saydığınız tesislerin bir kısmı satılmış anlaşılan. Bu husus dahi ilgili tesislerin ortak yeri olmadığının delilidir. Bu tesislerin en azından bir kısmı kat mülkiyetine tabi taşınmaz statüsünde anlaşılan. Yani tapusu olan bağımsız bölümler. Aksi halde zaten satışı mümkün olmaz. Ve giderleri ortak giderlerden karşılanır varsa kira geliri ortak bütçelere kira geliri olarak yazılır.

Yorumunuzda şu hususa katılmamak elde değil.

Alıntı YapBizim görüşümüz bu olayda adaları bağlayan herhangi bir ortaklık, sosyal donatı olmadığına göre 5'şer 6'şar bloktan oluşan bu adaların bağımsız müstakil adalar olarak yönetilmesi  gerkmezmi.
Nasıl bir yol izlenmesi gerekir.  Her adanın katmaliklerinin tapusu yalnızca bulundukları parseldeki arsa paylarını içeriyor.

Ancak ; "5'şer 6'şar bloktan oluşan bu adaların bağımsız müstakil adalar olarak yönetilmesi " ancak adaların kendi masrafları ve ada sorunları için mümkün olabilir. Tabi bunu mevcut yönetim planınızın açıklamalarına göre yazdım.

Yalnız 5711 Sayılı kanunun "DOKUZUNCU BÖLÜM: Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" bölümünü incelediğimizde 66. maddede "Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir." hükmü bulunmaktadır.

67. maddede ise ortak yerlerin tapu siciline kaydı anlatılmaktadır. "Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik  hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır"

69. madde yönetim biçimini belirlemiştir. "Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler."

Kanunun 71. maddesi Yönetici ve denetçi atamasını belirlemektedir. "Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır."


Yukarıda daha açık olsun diye açık açık kanun maddelerini kullandım. Benim kalın harflerle ve kırmızı yazı ile yazdığım alanlar bu sorunuzun açık olarak yanıtıdır.

Size katılmakla beraber mevcut yönetim planınızda bu kalın harflerle ve kırmızı yazı ile yazılmış alanlar tanımlandığı için ve yönetim planınızın açık olarak kanuna aykırı düşen bir tarafı bulunmadığı için mevcut yönetim planınızın uygulanma şeklinde bir sorun bulunmamaktadır.

Tabiki bu yönetim planınızın değişmesi mümkündür. Ancak 5711 Sayılı Kanunun Geçici 3. maddesinden artık faydalanamazsınız. Bu madde 5711 Sayılı KAnunun Yürürlüğe girdiği 28 KAsım 2007 tarihinden itibaren altı ay için geçerli idi. Bu madde " Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır."

Bu tarihten itibaren yönetim planınızın değiştirilmesi için kanunun 70. maddesine tabisinizdir. "Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. "

İyi günler dilerim.

Sayın ilgili. Ben kısa olsun diye konuyu tam anlatamadım. Bulunduğumuz Eryaman 3. etapta, sizinde ifade ettiğiniz gibi, her imar adası 1 parselden oluşuyor. Adalar 5 veya 6 blok tan ibaret.  Blok yöneticisi, denetcisi ve temsilci seçimleri yapılıyor ve Ada Temsilciler kurulunu oluşturuyor. Bu kurulda ada yönetim ve denetim kurullarını seçiyorlar. Ada başkanları da Toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturuyor. Bütün bunlar yeni yasaya uygun görünüyor, ancak nasıl olduğunu anlatmak zor, ŞU ANDA TOPLU YAPI OLUŞTURULMASI İÇİN GEREKLİ OLAN HER HANGİ BİR ORTAK MÜLK, TESİS, ALT YAPI SOSYAL DONATI BULUNMAMAKTADIR. Her adanın kendine ait ortak yerleri vardır. ve ada yönetimleri bunları yönetmektedir. Toplu yapı yönetimi (üst yapı yönetimi) oluşturacak herhangi bir ortaklığın olmadığını tapu sicil müdürlüğüde yazılı olarak bildiriyor. Belediye imar müdürlüğü 42 adayı kapsayan onaylı bir imar planı vermeyi reddediyor. Ancak adalar bazında(her bir ada için ayrı ayrı) onaylı imar planı veriyor.  Yani 42 adayı birbirine bağlayan geçerli bir vaziyet planını kabul etmiyor. Bunun üzerine biz kendi adamızın bağımsız olduğunu düşünerek yönetim planımızı hazırlayıp 28.05.2008 tarihinde tapu'ya verdik, ancak tapu, 4.3.1996 tarihli 42 adayı kapsayan bir yönetim planının tapuya şerhedilmiş olması nedeniyle, adalar tek başlarına yönetim planı değiştiremezler, hepbirden gelmelisiniz diye cevap verdi.  Mesele şu; tapu hem mevcut (4.3.1996 tarihli) planın ortak yerler açısından malül olduğunu kabul ediyor (tarafımıza verilmiş resmi yazısı var) hemde  adaların tek tek yaptığı planları kabul etmiyor. Yasal yollardan hakkımızı nasıl arayabiliriz.
Yazım çok uzun oldu kusura bakmayın, fakat konuda çok karışık, bu defa anlatabildiğimi umarım

Sayın ilgili. Bir önceki mesajımda sizlere teşekkür etmeyi konunun sıcaklığı nedeniyle atlamışım özür diler, katkılarınıza teşekkür ederim.  Daha önceki mesajlara verdiğiniz cevapları incelerken, bende "yönetim planı benzeri sözleşme " olayına takıldım. 28.11.2007 tarihinden önce yani 1996 tarihinde TOKİ nasıl yapıpta 634 sayılı KMK'na aykırı olarak birden çok ada ve parseli bir tek yönetim planına bağlamış ve bu planı tapuya tescil ettirmiş. "Yönetim planı benzeri sözleşme" tapuya tescil ettirilebilirmi. Bu yasalmıdır. Herşey için teşekkürler.

Detay Konu Bu Konuy Cevap Verilecek. .Adminlerin İncelemesi İsteniyor.

Sayın ilgili. Bu arada tapu kaydında her ada için ayrı bir yönetim planı numarası  ile tescil yapılmış olduğunu öğrendik. Ancak yinede her parsel için ayrı ayrı olması gereken yönetim planını, 28.11.2007 tarihinden önce 42 adayı kapsayan tek bir yönetim planı olarak tapuya tescil ettirdiği konusu tarafımızdan anlaşılamamıştır.
    Bu arada daha önce belirtmeyi unuttuğum bazı bilgileride aktarmak isterim.
    Biz tapunun red kararı karşısında, Tapu kadastro birinci bölge müdürlüğüne süresi için tapu idaresinin işleminin iptali için başvurduk ve başvurumuza cevap bekliyoruz.
    Bizler bu işlemlere devam ederken Toplu Yapı Yönetimide yeni bir yönetim planı hazırlayarak imzaya açtı ancak yeterli oyu (3219 / 2=1610) sağlayamadığı için yönetim planını katmaliklerine onaylatamadı. Ayrıca Belediye imar müdürlüğünden 42 adayı bir arada gösteren onaylı bir vaziyet planı da sağlayamadı. Çünkü imar müdürlüğü böyle bir planı geçerli bir plan olarak görmüyor. Fakat ada bazındaki vaziyet planlarını onaylıyor.
    Bu arada 16.08.2008 tarihinde 26969 sayılı resmi gazetede 5711 için yönetmelik yayınlanmış bulunmaktadır. Burada da 2. Bölüm 8. Madde de  "28.11.2008 tarihinden önce oluşturulan toplu yapı yönetimlerine ait yönetim planı değişikliğinde mutlaka onaylı bir vaziyet planı aranır." denildiğine göre,  Eryaman 3. Etap Toplu Yapı yönetimi (4.3.1996 tarihli plan) mülga durumuna düşmüş olmuyormu.
   Dava açacak olsak nereye ve nasıl açmalıyız. Tapunun eylem ve işlemine karşı idari mahkemede mi, yoksa sulh hukuk mahkemesinemi dava açılmalı? Cevaplarınız benim için çok değerli. Ayrıca davayı kazanma şansımız nedir?
    İlginize şimdiden teşekkür ederim .  

Bu sorunun cevabı için Tapu Müdürlükleri ile görüşme halindeyiz. Mevcut bir yargıtay kararı bulunmamaktadır.
Detaylı açıklama yapılacaktır.

Sayın ilgili.
TOKİ'nin nasıl olupda 42 adayı birbirine tek bir yönetim planı ile, 5711 sayılı yasadan önceki 634 sayılı KMK hükümleri hilafına bağlayabildiği  konusunda yeni bilgiler öğrendik.  Eski 634 sayılı yasa birden fazla parseli kapsayacak şekilde kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği hükmünü getirdiği için, TOKİ 1996 yılında, herbiri 1 parselden oluşan 48 imar adası için, hazırlamış olduğu tek bir yönetim planını her ada için ayrı ayrı yönetim no ile tapu sicil müdürlüğüne tescil ettirmiş.
Ancak planın içine  bu 48 adanın bu planla yönetileceğine dair hükümler ve seçim zamanları ile ilgili tarihler koymuş. Planın uygulanması başladığında otomatik olarak bağımsız adaların izlediği yolla üst yönetim oluşuyor.
Böylece işlem eski 634 sayılı yasaya uygun görünmekle birlikte, "her adanın ayrı bir yönetim planı olmuş oluyor."  plan içindeki hükümlerin uygulanmasıyla beraber ÜST YÖNETİM  oluşmuş oluyor.
Sayın ilgili 1996 tarihinde tapu sicil müdürlüğünün "bu planın içinde 634 sayılı yasaya aykırı hükümler var, burada 48 imar adasının bu plan hükümleri ile beraber yönetilir yazıyor bu nedenle tescili imkansız" demesi gerekirken, aynı tapu sicil müdürlüğü bu gün ayrı yönetim plan numaralarımız olmasına rağmen, "hayır ayrılamazsınız, planın 1. maddesinde 48 ada bir arada yönetilir yazıyor " diye hiçbir ortaklığımızın olmadığı bir birlikteliğe bizleri zorluyor.
Son gelişme olarak tapu kadastro 1. bölgeye yaptığımız itirazdada, bölge müdürlüğü tapunun red kararını yerinde bularak bizim istemimizi reddetti.
Bu durumda tapu kadastro genel müdürlüğüne itirazmı edelim, yoksa idare mahkemesine davamı açmamız gerekiyor.
Görüşleriniz için şimdiden teşekkür eder, çalışmalarınızda başarılar dilerim. 

Merhaba,
Bence Tapu Müdürlüklükleri tam bilgi sahibi değil.  Size bir sürü yargıtay kararı ekliyorum bunları dikkatlice okuyun arasından sizi uygun olanları değerlendiriniz. keşek admin cevap verse, ama çok yoğun heralde.  Önce bunları okuyun işinize yarar umarım. Su aklıma takıldı, peki bu durumlarda bir sorun olursa ayrı parsellerde, yani,  kimin aktif husumet ehliyeti olacak. Bunun gibi bir sürü sorun. Birde şu var yönetim planı KMK'ya aykırı hükümler içeremez. Saygılar

18. Hukuk Dairesi 1992/12129 E., 1992/12787 K.
•  BİRDEN FAZLA PARSEL
•  KAT MÜLKİYETİ
•  YETKİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
Onsekizinci Hukuk Dairesi

E. 1992/12129
K. 1992/12787
T. 17.12.1992


ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre müdahelenin önlenmesi davası açılabilmesi için bağımsız bölümün kat mülkiyetine geçilmiş (yada kat irtifakı tesis
edilmiş) bir anagayrimenkulün içinde ya da aynı parselde bulunmuş olması zorunludur.
Diğer bir deyimle, birden fazla parsel üzerinde müşterek bir kat mülkiyetitesis
edilemiyeceği için her bir parselin bağımsız bölüm maliki ya da yönetiminin kendi parseli
üzerindeki bağımsız bölümler üzerinde yetkisi olup bu konuda başka bir parselde mevcut
bağımsız bölümle ilgili dava açamaz.

(634 s. KMK. m. 1, 10, 35)

Dava dilekçesinde tecavüzün men'i, eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece, davanın
kabulü cihetine gidilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün
kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

Davalının ana gayrimenkulün mimarı projesine aykırı olarak hayat ve taşlığın altını
oymak suretiyle bir kapalı mekan edinmek ve bu kapalı mekana kapı ve pencere
açmak
suretiyle vaki tecavüzün Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dairesinde men'i ve eski hale
getirilmesi istemi ile bu dava, dosya içerisinde bulunan 5.8.1989 tarihligenel kurul
tutanağı örneğine göre bağımsız bölüm maliklerinin aldıkları karar uyarınca yönetim kurulu üyelerinden Hüseyin'in vekil avukata verdiği vekaletname uyarınca yönetim adına
açılmıştır.

Davalı savunmasında, kendisine ait bağımsız bölümünün 1663 parsel üzerinde olup
davayı açan yöneticinin başka bir parsel üzerindeki ana gayrimenkulün yöneticisi
olduğundan böyle bir dava açmaya hakkı bulunmadığını bildirmiştir.

Gerçekten Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre müdahalenin önlenmesi davası
açılabilmesi için bağımsız bölüm kat mülkiyetine geçilmiş (yada kat irtifakı tesis edilmiş)
bir ana gayrimenkulün içinde yada aynı parselde bulunmuş olması zorunludur. Diğer bir
deyimle, birden fazla parsel üzerinde müşterek bir kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği için
her bir parselin bağımsız bölüm maliki yada yönetiminin kendi parseli
üzerindeki bağımsız bölümler üzerinde yetkisi olup bu konuda başka bir parselde mevcut bağımsız bölümle ilgili dava açamaz.

Mahkemece bu konulara dayanan savunma, "A...... Tatil Sitesinin çok sayıda belli tiplerde
inşaa edilmiş yaygın kat mülkiyeti uygulamasına geçilmiş binalardan olduğu gerekçesi ile
reddedilmiş ise de, yaygın kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin de kat mülkiyeti
rejimine tabi olarak ortak taşınmaz niteliğinde olabilmesi için tek bir parsel üzerinde
bulunması zorunluluğu mevcuttur.

Bu nedenle, davalının savunması araştırılıp davacının Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümleri dairesinde dava açmaya yetkili yönetici yada bağımsız bölüm maliki
olup,
olmadığı incelenmeli ve birden çok parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağı dikkate
alınarak, böyle bir durum yoksa değişik parseller üzerinde kurulu siteyle ilgili men'i
müdahale davasının ancak genel hükümler dairesinde ve değerine bakılarak açılabileceği
gözönünde bulundurulmak suretiyle hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

Dava açma ehliyeti kesin olarak saptanmadan davanın yazılı olduğu şekilde kabulü doğru
görülmemiştir. 

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm
tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA),temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.12.1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.

























18. Hukuk Dairesi 1993/109 E., 1993/2717 K.
•  GÖREV
•  KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN UYGULANMASI ŞARTLARI
"İçtihat Metni"
T.C
Y A R G I T A Y
Onsekizinci Hukuk Dairesi

E. 1993/109
K. 1993/2717
T. 2.3.1993


ÖZET : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için, ana
binada kat mülkiyetine geçilmiş olması ya da Yasanın 17. maddesinde
açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen kullanılmaya
başlanmış olması gereklidir. Her iki halde de binanın veya binaların tek bir
parsel üzerinde bulunması zorunludur. Şartları oluşmazsa Yasanın ek 1.
maddesine göre göreve ilişkin hükümlerin uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
(634 s. KMK. m. 17, ek m. 1)
Dava dilekçesinde, itirazın iptali ile takibin devamı, 40 icra-inkar tazminatına hükmedilmesi ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, davanın kabulü cihetine gidilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün
kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tek bir parsel üzerinde birden çok bağımsız bölümü kapsayan binalardaki mülkiyet, kullanım ve yönetim esas ve usullerini hükme bağlayan bir kanun olup, bu kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için, ana binadaki kat mülkiyetine geçilmiş olması, yada Yasanın 17. maddesinde açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gereklidir. Ancak yukarda açıklandığı üzere her iki halde de binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur.

Davanın üzerinden yürütüldüğü 1990/1285 esas sayılı dosya ve bu dosya ile birleştirilen 2046 ve 168 esas sayılı dosyada davayı yönetici sıfatıyla açan Oğuz, 115 parselde bağımsız bölüm maliki olup davalı 117 parselde bağımsız bölüm malikidir. Birleştirilen 545 esas sayılı dosyada ise davacı olan kişi (A) ve (B) blokları müşterek yöneticisi olduğunu belirtmiş ancak bu blokların (115 ve 117 parsel) hiçbirinde bağımsız bölüm maliki değildir.

Bu duruma göre, bu davalarda Kat Mülkiyeti Yasasının hükümleri ve özellikle ek 1. maddesine göre göreve ilişkin hükümlerin uygulanması mümkün bulunmamaktadır.

(A) ve (B) bloklardaki (115 ve 117 parseller) bağımsız bölüm maliklerinin kabul ettikleri ve yönetim planı olarak adlandırılan bir sözleşme mevcut isede, bu yönetim planı, belirtilen bloklardaki malikler arasında bir sözleşme niteliğinde olup, kamu düzeni ile ilgili olan bir yasa ile belirlenen mahkemenin görevine etki yapmaz.

O nedenle, birleştirilen davaların tefriki ile dava konusu edilen miktarlara göre görevsizlik kararı verilerek görevli mahkemelere gönderilmeleri, miktar itibariyle sulh mahkemesi görev sınırı içinde kalan 2046 esas sayılı dosyadaki talebin ise, yukardaki hususlar dikkate alınarak iki parsel malikleri arasında sözleşme niteliğine bürünen yönetim planı ismi verilen belge kapsamında çözümlenmesi gerekirken davaların belirtilen şekilde
birleştirilerek ve görev yönü dikkate alınmadan hükme bağlanmış olması doğru
görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA), 2.3.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.
18. Hukuk Dairesi 1993/2165 E., 1993/3784 K.
•  AYRI PARSELLER ÜZERİNDEKİ BİNALARIN YÖNETİMİ
•  GÖREV
•  KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI
"İçtihat Metni"

T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/2165 1993/3784

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde itirazın iptali ve alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı yönetici taşınmazda bağımsız bölüm maliki olmakla beraber maliki olduğu bağımsız bölüm 117 parsel üzerinde olup, davalı olan bağımsız bölüm maliki ise 115 parselde paydaştır.
634 Kat Mülkiyeti Kanununun tek bir parsel üzerinde birden çok bağımsız bölümü kapsayan binalardaki mülkiyet, kullanım ve yönetim esas ve usulleri hükme bağlayan bir kanun olup, bu kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için, ana binada kat mülkiyetine geçilmiş olması yada yasanın 17. maddesinde açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olupta yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3ünün fiilen kullanılmaya başlamış olması gereklidir.
Ancak yukarıda açıklandığı üzere her iki haldede binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur. Bu duruma göre uyuşmazlığın çözümlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamıyacağı gibi Kat Mülkiyeti Kanununun ek 1. maddesi dahi uygulanamayacağından dava Sulh mahkemesinin görevini aşmaktadır. O halde uyuşmazlığın taraflar arasında mevcut olduğu bildirilen sözleşme ve genelhükümler dairesinde çözümleneceğinden davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken esas hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.3.1993 gününde
oybirliğiyle karar verildi.







18. Hukuk Dairesi 1993/2823 E., 1993/5703 K.
•  HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI
•  KAT MALİKLERİ KURULUNUN USULSÜZ TOPLANMASI
•  VEKALETEN TEMSİL
•  YÖNETİM PLANININ İPTALİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/2823 1993/5703

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde kat malikleri kurulu kararı ile yönetim planının iptali istenilmiştir. Mahkemece sabit olmayan davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Anagayrimenkulde bağımsız bölüm maliki olan davacılar bir kısım bağımsız bölüm maliki aleyhine açtıkları bu dava ile anagayrimenkulün yönetim planında yapılan değişikliklerin iptali ve ayrıca düzenlenip tapuya verilmiş bulunan ilk yönetim planının iptalini istemişlerdir.
Dosya içeriğine göre aynı zamanda ana binanın müteahhidi olan davalılardan Gürcan inşaatın devamı sırasında irtifak hakkına bağlı olarak sattığı bağımsız bölüm maliklerinden yönetim planı yapma işlemini de kapsar biçimde vekaletname almış, 30.9.1987 tarihinde bu vekaletnamelere dayanarak bir yönetim planı düzenlenmiş tapuya da tescil ettirmiştir. Bu suretle düzenlenmiş bulunan yönetim planının iptaline ilişkin olarak açılan
davanın reddi doğrudur.
Ancak, bu yönetim planından sonra davalı Gürcan, bina bitmiş ve iskan edilmiş olmasına karşın kat maliklerini davet etmeyerek davacılardan almış olduğu vekaletnamedeki devir yetkisine dayanarak yetkilerini bağımsız bölüm maliklerini temsil etmek üzere devretmiş ve 35 bağımsız bölümden oluşan anagayrimenkulün kat malikleri kurulunu kendisi ile diğer davalılardan Tanzer, Aygül ve davalı olmayan Gürbüz ile oluşturduktan sonra
28.3.1990 tarihinde toplanmış ve önceki 30.9.1987 tarihli yönetim planı yerine yenisini düzenleyerek kendisinin ve arkadaşlarının maliki bulundukları bağımsız bölümler yararına ek avantajlar sağlamışlardır.
Davalı Gürcan'a verilen vekaletnamelerde her ne kadar yetki devri hakkı tanınmışsa da yukarıda özetlenen durumdan anlaşılacağı üzere bu hak kötüye kullanılmış, bağımsız bölüm malikleri toplantıdan haberdan edilmeksizin ve Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesindeki usule riayet etmeksizin olağanüstü koplanılmış ve sözü edilen 28.3.1990 tarihli toplantı düzenlenmiş, davacıların aleyhine yeni hümümler içeren yönetim planı hazırlanmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca aslolan bağımsız bölüm maliklerinin davet edilmesi ve onların toplantıya katılması olup önceden verilmiş vekaletnameye istinaden bu husus bertaraf edilerek ve kat maliklerinin bu konudaki onayları alınmadan yapılan toplantı usul ve yasaya aykırıdır.
Bu durumda mahkemece 28.3.1990 tarihli toplantı ve bu toplantı sonunda onaylanan 23.3.1990 tarihli yönetim planının iptaline karar verilmesi gerekirken bu konudaki davanın da reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 29.4.1993 gününde
oybirliğiyle karar verildi.

18. Hukuk Dairesi 1993/3598 E., 1993/5642 K.
•  AYNI PARSEL ÜZERİNDEKİ BİNAYA UYGULAMA
•  DAVA EDİLEN MİKTARA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME
•  KAT MÜLKİYETİ KANUNU GENEL HÜKÜMLERİ
"İçtihat Metni"
T.C
Y A R G I T A Y
Onsekizinci Hukuk Dairesi

E. 1993/3598
K. 1993/5642
T. 27.4.1993


ÖZET : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi ana binada kat mülkiyetine geçilmiş olması ya da yasanın 12. maddesinde de açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanılmış olması gereklidir. Ancak, yukarıda açıklandığı üzere her iki halde de binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur. Bu genel hükümler çerçevesinde hadisenin çözümü ve görevli mahkemenin tayini gerekir.

(634 s. KMK. m. 1, 33)

Dava dilekçesinde itirazın kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tek bir parsel üzerinde birden çok bağımsız bölümü kapsayan binalardaki mülkiyet, kullanım ve yönetim esas ve usullerini hükme bağlayan bir kanun olup, bu kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için ana binada kat mülkiyetine geçilmiş olması yada yasanın 12. maddesinde de açıklandığı üzere kat irtifakı kurulmuş olup da yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3'nün fiilen kullanılmaya başlanılmış olması gereklidir. Ancak, yukarda açıklandığı üzere her iki halde de binanın veya binaların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur.

Davayı yönetici sıfatı ile açan adem 117 parselde bağımsız bölüm maliki olup,davalı 115 parselde bağımsız bölüm malikidir. Buna göre, kat mülkiyetine ait hükümlerin yukarıda da açıklandığı üzere ancak aynı parsel üzerinde bulunan binalarda uygulanması mümkün olduğundan genel hükümler uygulanmak suretiyle sonuca varılmalıdır.

A ve B bloklardaki (115 ve 117 parselle) bağımsız bölüm maliklerinin kabul ettikleri ve yönetim planı olarak adlandırılan bir sözleşme mevcut ise de; bu sözleşme, belirtilen bloklardaki malikler arasında bağlayıcı nitelikte olup, kamu düzeni ile ilgili olan bir yasa ile belirlenen mahkemenin görevine etki etmez.

O nedenle, dava konusu edilen miktar itibariyle görevsizlik kararı verilerek sözü edilen sözleşme hükümleri uygulanmak üzere dosyanın görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekirken görev yönü dikkate alınmadan davanın esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.4.1993 gününde oybirliğiyle
karar verildi.


18. Hukuk Dairesi 1993/7958 E., 1993/10638 K.
•  AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
•  ORTAK YÖNETİM PLANININ BAGLAYICILIGININ SINIRI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/7958 1993/10638

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde haksız tahsil edilen 775.000 TL.'nin faiz ve masraflar ile birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti yada sözü edilen yasa hükümlerinin uygulandığı kat irtifakının tek bir parsel üzerinde kurulması gerekli olup, birden çok parsel üzerinde kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurularak bu yasa hükümlerinin uygulanması mümkün değil ise de, üzerlerinde ayrı ayrı kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulan parsellerin bağımsız bölüm malikleri ortak tesislerinin kullanım ve yönetimi için kendi aralarında genel hükümler dairesinde bir sözleşme yapmalarına hukuki bir engel bulunmamaktadır. Böyle bir sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim planının onu imzalayanlar yanında külli ve cüzi haleflerini bağlayacağına dair Kat MÜlkiyeti Kanununun 28. maddesi 3. fıkrasının aksine, sadece onu şahsen imzalayan bağımsız bölüm maliklerini bağlar.
Davacı herhangi bir sıfatla bu iki parsel bağımsız bölüm malikleri arasında mevcut olduğu bildirilen ortak yönetime ait sözleşmeyi imzalamadığına göre bu sözleşme uyarınca kendisinden kanuni ve akdi herhangi bir neden bulunmadan tahsil edilen parayı geri alma hakkına sahiptir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.









18. Hukuk Dairesi 1993/8742 E., 1993/10955 K.
•  AKTİF HUSUMET EHLİYETİ
•  AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
•  ORTAK YÖNETİM
"İçtihat Metni"

T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/8742 1993/10955

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde itirazın iptali ve icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile takibe yapılan itirazın 1.826.494 TL. üzerinden iptali ve takibin bu miktar üzerinden devamına, icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar  okunup gereği düşünüldü
Dosya içerisinde bulunan yönetim planından anlaşıldığı üzere aralarında davalının da bir bağımsız bölümünde kiracı olarak oturduğu 5 numaralı parsel üzerindeki bina ile komşu parseller üzerindeki binaların kat malikleri arasında bazı ortak hizmetlerin yürütülmesi için bir sözleşme yapılmış olup, sözü edilen sözleşme uyarınca (ortak yönetim planı) ortak
yönetime seçilen yönetici davalı kiracı hakkında ortak yönetimle ilgili giderleri ödememesi nedeniyle icra takibinde bulunmuş, itiraz üzerine ise bu dava açılmıştır. Mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Yasasına göre çözümlenmiş ise de, uyuşmazlığın bu yasa hükümlerine göre çözümlenebilmesi için binalarda Kat Mülkiyetine yada kat irtifakına geçilmiş olması gerekir. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre aynı parsel üzerinde bulanan binalarda ancak kat mülkiyeti kurulabilir ve Kat mülkiyeti hükümleri bu binaların bağımsız bölümleri hakkında geçerlidir. Ayrı ayrı parseller üzerinde kurulan binaların bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin yönetimi için sözleşme ile ortak bir yönetim tarzı kabul edebilir iseler de böyle bir kabul genel hükümlere tabi bir sözleşme niteliğinde olup yalnız tarafları bağlar. Davalı kiracı olup bu sözleşmeye (yönetim planı) taraf olmadığına göre sözleşme hükümleri ile bağlı değildir. İçinde oturduğu bağımsız bölüm bir bölümünü teşkil ettiği ana gayrimenkulde kat irtifakı tesis edilmiş ise de uyuşmazlık, hakkında yapılan icra takibine konu alacak bu ana gayrimenukulun yönetiminden değil diğer parseller üzerinde inşa edilmiş binaların da dahil olduğu ortak yönetimden kaynaklanmaktadır.
Bu durumda ortak yönetimin yöneticisi olan davacının aynı parselde kat maliki de olmadığı için Yasanın 20. maddesinin değişik ikinci fıkrası uyarınca aktif husumet ehliyetine sahip olmadığı da dikkate alınarak, kiracı olan davalı hakkında Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesinin 1. fıkrası hükmü uygulanamayacağından, icra takibi yapamaz ve dava açamaz.
Ancak, davalı kiracı Doğan Tokmaktepe 31.10.1991 tarihli kat malikleri toplantısına katılıp aidatın toplanacağına dair kararı imzalamış olduğu cihetle bu taahüdü ile bağlı olduğundan davanın bu sebeple kabulünde bir isabetsizlik görülmemiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 15.10.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.



18. Hukuk Dairesi 1995/5364 E., 1995/6182 K.
•  KAT MALİKLERİ KURUL KARARI İPTALİ
•  KAT MALİKLERİ KURULU KARAR DEFTERİ
•  KAT MALİKLERİ KURULU KARARI
•  VEKALETEN TEMSİL
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1995/5364 1995/6182

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Mehmet vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
İptali istenen karara katılan (asaleten veya vekaleten veya temsilen) bağımsız bölüm malikleri sayısının yasal 4/5 oranını bulmadığı, özellikle vekaleten katılanların bir bölümünün vekalet belgesi bulunmadığı, birden fazla maliki bulunan bağımsız bölümler için katılanların diğer paydaşlardan yetki almadıkları, vekaleten katılanların bazılarının kimin adına katıldıklarının anlaşılamadığı, bilirkişi tarafından saptanmıştır.
Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereği kat malikleri kurulu kararının sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührü ile tasdikli bir deftere yazılmakla beraber toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanması gerekli iken karar sadece yönetim kurulu üyeleri tarafından imzalanmıştır. Ayrıca düzenlenen ve katılanları gösteren cetveldeki imza, karar altındaki imza niteliğinde bulunmadığı cihetle bu suretle yapılan toplatının yasal gereklere uyduğu kabul edilemez.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcınıntemyiz edene yükletilmesine, 23.5.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.









18. Hukuk Dairesi 1995/6092 E., 1995/6954 K.
•  ÇOK PARSEL ÜZERİNDEKİ SİTELERDE KAT MÜLKİYETİ
•  GÖREV
•  İTİRAZIN İPTALİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1995/6092 1995/6954

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmak suretiyle ve işin esasına girilerek hüküm kurulmuş ise de, davayı açan avukata vekalet veren davacılar 125 parselde kat maliki olup, davalı 126 parselde bağımsız bölüm malikidir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin ancak kat mülkiyeti kurulu gayrimenkullerde uygulanabileceği, kat mülkiyetinin ise ancak tek bir parsel üzerinde tesis edilebileceği dikkate alındığında 4 adet parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitenin (her bir parsel üzerinde ayrı bir yapı ve yapıda kat mülkiyeti yada kat irtifakı tesis edilmiş olsa bile taraflar aynı parsel üzerinde kat maliki bulunmadıklarından) yönetiminden doğacak alacaklarla ilgili davanın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre görülmesine yasal olanak bulunmamaktadır. Çünkü davacı yönetici, davalının parselinde bağımsız bölüm maliki bulunmadığı gibi, bu parseldeki kat malikleri kurulu tarafından seçilmediğinden bu yasaya göre aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır.
Ancak, davalının da dahil olduğu anlaşılan siteyi oluşturan parsellerin malikleri arasında ortak yönetimle ilgili bir sözleşme var ise bu sözleşmeye göre husumet ehliyetleri belirleneceğinden, varsa bu sözleşme getirtilmeli ve böylece tarafların yasal statüsü belirlendikten sonra yapılacak incelemeye göre hasıl olacak sonuç doğrultusunda hüküm
kurulmalıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.6.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.







18. Hukuk Dairesi 1995/9602 E., 1995/9409 K.
•  YÖNETİM PLANININ DEGİŞTİRİLMESİ
•  YÖNETİM PLANININ İMZALANMIŞ SAYILMASI
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1995/9602 1995/9409

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde yönetim planının imzalanmış sayılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılardan şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Geri çevirme kararı üzerine dosyaya getirtilen evrak arasında olup, daha önce dosyaya ibraz edilmekle beraber hukuki niteliği belirlenmemiş olan 7.4.1992 tarihli belgenin anagayrimenkulde kat irtifakı tesisi ile birlikte yasa gereği Tapu Sicil Müdürlüğü'ne verilmiş ve tapuya tescil edilmiş bulunan yönetim planı olduğu anlaşılmaktadır. Davacıların yeni yönetim planı hazırlanmak üzere görevlendirildikleri kat malikleri kurulu toplantısında alınıp bu davanın dayanağını teşkil ettiği anlaşılan kat malikleri kurulu kararı bu suretle, ancak mevcut yönetim planında değişiklik yapılmasına dair olabilir. Kat Mülkiyeti Kanununun 28.maddesinin değişik 3. fıkrası hükmüne göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu gerekmektedir.
Oysa yeniden düzenlenen yönetim planında 8 daire malikinin imzası gerekmekte iken muhalefeti nedeniyle imzalanmamış sayılması gereken davalılardan Argon Mimarlık ve Mühendislik Limited Şirketi hariç 6 imza bulunmaktadır. Bu durumda yönetim planı değişikliğinin gerçekleşmemiş olduğunun kabulü gerekir. Yargıtay uygulamalarında, kat malikleri kurulunun herhangi bir kararına karşı olan kat malikinin iradesi yerine kaim olup hüküm tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmünün uygulanması halinde istisna dışında kabul edilmediği de dikkate alındığında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde kabulü doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 2.10.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.







18. Hukuk Dairesi 1996/1865 E., 1996/2646 K.
•  ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
•  YÖNETİM PLANININ NİTELİGİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1996/1865 1996/2646

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde ödenmeyen ortak gider avanslarının tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre, kat maliklerinden herbiri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bazı hizmetlere eşit olarak, diğer bazılarına da arsa payları oranında ortak gider ödemekle yükümlüdürler. Dosyaya getirtilen yönetim planının 11. maddesinde tüm ortak giderlerin arsa payları oranında ödenmesi öngörülmüştür. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre tüm kat maliklerini, külli ve cüz'i haleflerini bağlayıcı nitelikte olup, aynı
zamanda 20. maddenin yukarıda sözü edilen hükmüne göre, kat malikleri arasındaki bir anlaşmayı da yansıttığından, yönetim planının bu hükmü usülüne uygun biçimde değiştirilmedikçe, ortak giderlerin hesaplanması bakımından geçerli olacaktır. Her bağımsız bölüm maliki kendisi yönünden yönetim planı hükmünün uygulanmasını resen isteme hakkına sahiptir.
Dosyaya getirtilen karar defteri örneğine göre 10.7.1993 tarihinde kat malikleri kurulunca alınan kararda, davalının yönetim planının uygulanmasına ilişkin istemi (aidatın arsa payına göre alınması) reddedilerek, aidatın eşit olarak ödenmesi, davalının muhalefeti ile toplantıya katılanlarca kabul edildiği görülmüştür. Bu kararın altında 27 adet imza mevcut olup, getirtilen tapu kaydına göre anagayrımenkul A, B ve C bloklarında 17 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Kat malikleri kurulunca alınan bu kararın yönetim planının
yukarıda sözü edilen 11. maddesini değiştiren nitelikte kabul edilebilmesi için öncelikle Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde öngörülen 4/5 oranındaki çoğunluğun sağlanmış olması gereklidir. Karara imzasını koyan kişi sayısı malik sayısından çok olduğu anlaşılmakta olup, bunların tümünün kat maliki olup olmadığı saptanmamış ve tapudaki malik isimleriyle karşılaştırılmıştır. Kaldı ki yönetim planında yapılacak değişikliğin geçerli olabilmesi için sözü edilen 28. maddede öngörüldüğü şekilde tapuya da tescili gerekir.
Bu hususta dikkate alınması gereken diğer bir konu da, dosyaya getirtilen belgenin geçerli ve 634 sayılı yasanın öngördüğü kurallara uygun bir yönetim planı olup  olmadığıdır. Tapu kaydına göre anagayrımenkul 107 parsel üzerinde 3 bloktan ve 17 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Oysa yönetim planında yazılı parsel numarası bundan değişiktir. Bu yönetim planının 107 parsel üzerindeki anagayrımenkule ait olup olmadığı, sitenin başka parselleri de kapsayıp kapsamadığı araştırılmalı, kat mülkiyeti rejiminin ancak tek bir parsel üzerinde mevcut yapı yada yapılarla ilgili olarak kurulabileceği gözetilerek, bu yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde sözü edilen yönetim planı mı, yoksa bu ismi almış olmakla beraber site bir çok parselin bir araya gelmesi ile oluştuğu için gerçekte bu nitelikte olmayıp, site sakinleri arasında geçerli bir sözleşme niteliğinde olup olmadığı saptanmalı, bu niteliğe göre Kat Mülkiyeti Kanunu ve yukarıda sözü edilen 28. madde hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı belirlenmeli, bu belge yönetim planı olmayıp sözleşme niteliğinde ise, kat malikleri kurulunun ekseriyetle bunun aksine karar alamayacağı kabul edilmelidir. Bunun aksine sitenin tek bir parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği için yönetim planı olarak geçerli olduğu sonucuna varıldığı takdirde ise, sözü edilen 10.7.1993 tarihli toplantıda alınan kararın yönetim planı değişikliği niteliğinde olup olmadığı, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmü dikkate alınarak değerlendirilmeli, bunun bir değişiklik niteliğinde olmadığı sonucuna varıldığında ise davalının yönetim planı hükmünün uygulanmasını bu konuda kat maliklerinden alınacak karara rağmen isteyebileceği kabul edilerek, aidat borcu yönetim planında öngörüldüğü üzere arsa payı dikkate alınarak belirlenmeli ve davalının sorumlu olduğu miktar saptanmalıdır. Diğer taraftan ve kabule göre, dava tarihinden sonraki gecikme tazminatına asıl alacak üzerinden hükmedilmesi gerekirken dava tarihine kadar geçen süre için hesaplanan gecikme tazminatını da kapsayan toplam meblağ üzerinden hesaplanmış olması da doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönününde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün H.U.M.K'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.3.1996 gününde oybirliğiyle karar verildi.





















18. Hukuk Dairesi 1996/6537 E., 1996/8061 K.
•  BİRDEN ÇOK BLOKTAN OLUŞAN YAPILARDA YÖNETİM
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1996/6537 1996/8061

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde karar iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat mülkiyeti tesis edilmiş olan anagayrimenkul birden çok bloktan oluşsa bile tek bir yönetimi bulunması esas olup Kat Mülkiyeti Kanununun ek 3. Maddesinin C bendi hükmü uyarınca bu bloklardan yalnız birine ilişkin sorunun çözümlenmesinde sadece kat malikleri kurulu o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Sözü edilen C bendinin uygulanması halinde ve bu sebeple, bloklardaki yönetimin ayrılacağına dair yukarıda sözü edilen genel
kurulun aksine bir özel hüküm bulunmamaktadır.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici
sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve
kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 3.10.1996 gününde oybirliğiyle karar verildi.













18. Hukuk Dairesi 1998/717 E., 1998/556 K.
•  BİRDEN FAZLA PARSEL ÜZERİNDEKİ YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
18. HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1998/717 1998/556

Y A R G I T A Y İ L A M I


Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davada, yakıt ve kalorifer bakım giderlerinin tüm bağımsız bölüm maliklerince eşit ödenmesine dair 15.1.1995 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali istenmektedir. Anılan kat malikleri kurulu kararında yakıt giderlerinin tüm bağımsız bölümlerden rakam belirtilerek eşit alınması öngörülmüştür. Getirtilen tapu kayıtlarına göre bu kararı alan kat malikleri 127 ve 129 numaralı parseller üzerindeki ana yapılarda bağımsız bölüm
malikleri olan kişilerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde
bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat
malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun
34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir. Dosya içerisindeki Tapu Sicil Müdürlüğü yazısından, davacının bağımsız bölüm maliki bulunduğu 129 parseldeki ana yapıya ait olduğu anlaşılan 21.4.1988 tarihli bir yönetim planı mevcut olup, bu planın 12. maddesinde, yakıt ve kalorifer giderlerinin, her bir bağımsız bölümün yapı kullanma
belgesinde yazılı m2'si üzerinden alınacağı öngürülmüştür. 23.3.1991 tarihli yapı kullanma izni belgesi örneğinde mimari projeden apayrı düzenlendiği anlaşılan biçimde, yapının tamamının yüzölçümü bağımsız bölüm sayısına bölünerek elde edilen m2 (104.68m2) yazılı ise de, bunun bağımsız bölümün mimari projesindeki yüzölçümünü yansıtmadığı bilirkişi raporunda açıklanmıştır.
Davacının davalı tarafından da kabul edilen savunmasına göre iptalini istediği kat malikleri kurulu kararının hemen akabinde itiraz etmiş olduğu hususu da dikkate alındığında, yukarıda açıklandığı gibi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olmayan kat malikleri kurulu kararının kanunda öngörülen bağlayıcılığı söz konusu olmadığından, davacının amacının yakıt giderinin paylaşılmasındaki adaletsizliği bertaraf etmek olduğu hususu gözetilerek mahkemece tarafları bağlayıcı olan yönetim planının yorumlanması söz konusudur.
İmar Kanununun ve yönetmeliğin hükümlerine göre yapı kullanma belgesi tüm yapı için alındıktan sonra her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı düzenlenip fiili ve gerçek yüzölçümünün (mimari projeye uygun olarak) yazılması gerekir. Yapı kullanma belgesi alınmadan çok önce 21.4.1988 tarihinde düzenlenmiş bulunan yönetim planının yukarıda sözü edilen hükmü, bu şekilde düzenlenmesi gereken yapı kullanma izin belgesinde olması gereken yüzölçümü olarak yorumlanmalıdır.
O halde davacının kat malikleri kurulu kararının iptali konusundaki amacı, yönetim planında öngörüldüğü üzere bağımsız bölümünün gerçek yüzölçümüne göre yakıt gideri ödenmesi olduğu kabul edilerek, 129 parselle ilgili olarak, davacının bağımsız bölümüne düşen giderlerinin ne suretle belirleneceğinin tespitine ve davacının haklı menfaatini ihlal ettiği ölçüde kat malikleri kurulu kararının davacı yönünden iptaline karar verilmesi
gerekir.
Davacının bu davayı açmaktaki amacı dikkate alınmadan ve yönetim planının 12. maddesi de yasaya uygun biçimde yorumlanmadan yazılı olduğu şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 2.2.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.

18. Hukuk Dairesi 2001/11035 E., 2002/466 K.
•  KAT MALİKLERİ KURULU KARARI
•  YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİNİ TEMSİL YETKİSİ
"İçtihat Metni"
T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

E. 2001/11035
K. 2002/466
T. 22.01.2002


ÖZET: Bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri  bağlayan bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planındaki hükme göre malikler, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davada yöneticinin kendilerini temsil etmesini kabul etmiş olduklarından yöneticilerin, kat malikleri kurulu kararına karşı açılacak davalarda, karara olumlu oylarıyla katılan malikleri temsile yetkileri vardır.

634 S. Kat Mülkiyeti Kanunu md.28

Dava dilekçesinde, blok yöneticisi ve yardımcısı hasım gösterilmek suretiyle dava açılıp kat malikleri kurulunun 23.5.2001 günlü kararının usul ve kanuna aykırı olduğu ileri sürülerek iptali istenilmiştir.
Mahkemece, böyle bir davanın iptale konu karara olumlu oylarıyla katılan kat maliklerine karşı açılması gerekirken, kat maliki olmayan yöneticilerin temsil yetkisinin de bulunmadığı gözetilmediği gerekçesiyle yönetici ve yardımcısı aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içerisinde bulunan Bilkent II.Yönetim Planının 49.maddesinde "Blok veya toplu yapı kat malikleri kurulunca verilen kararı yasalara ve yönetim planı hükümlerine aykırı bulan kat maliki ..... bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak kararın tamamen veya kısmen iptalini isteyebilir. Dava, kararı veren kurula göre blok veya toplu yapı yöneticisi aleyhine açılır" hükmüne yer verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 28.maddesinin 4.fıkrası hükmüne göre yönetim planı bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, bütün kat malikleri bunun hükümlerine uymakla yükümlü oldukları gibi bu sözleşme ile yönetici ve denetçilere verdikleri yetki ve tanıdıkları hakları da kabullenmeleri zorunludur.
Yukarıda açıklanan yönetim planının 49.maddesi hükmü ile maliklerin herbirisi kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davada yöneticinin kendilerini temsil etmesini kabul etmişlerdir. Başka bir anlatımla yöneticilerin, kat malikleri kurulu kararına karşı açılacak davalar da karara olumlu oylarıyla katılan malikleri temsile yetkileri vardır.
Bu durum karşısında mahkemece, kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle açılan davada, karara katılan kat maliklerini temsilen yönetici ve yardımcısının hasım gösterilmesi yeterli olduğundan davanın esasına girilip soruşturmanın tamamlanarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken davanın husumet yönünden reddi doğru görülmemiştir.22.1.2002







12. Hukuk Dairesi 2003/11830 E., 2003/14420 K.
•  KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI
•  YÖNETİM PLANI
"İçtihat Metni"
T.C.
YARGITAY
12.HUKUK DAİRESİ
Esas 2003 Karar
11830 14420
Y A R G I T A Y İ L A M I
Mahkemesi : ANKARA 7. İCRA TETKİK MERCİİ
Yukarıda tarih ve numarası yazılı mercii kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekilince istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37/son maddesi gereğince kesinleşen işletme projeleri veya Kat Malikleri Kurulu'nun işletme giderleri ile ilgili kararları İ.İ.K.'nun 68/1.maddesinde yazılı belgelerden sayılır. Anılan madde hükmüne göre, işletme giderleri ile ilgili Kat Malikleri Kururu Kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. Bu nedenle Merciin aksine görüşünde isabet yoktur.
Takibin site yönetimi tarafından yapıldığı anlaşılmakta olup, 634 Sayılı Kanunda öngörülen kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözülmesi gerekir. Merciice anılan durum da araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar vermek gerekirken eksik inceleme ile ve yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mercii kararının yukarıda yazılı nedenlerle İ.İ.K. 366 ve H.U.M.K.'nun 428.maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 17.06.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.














5. Hukuk Dairesi 1991/3527 E., 1991/14433 K.
•  KAT MÜLKİYETİ
•  YAYGIN KAT MÜLKİYETİ
•  YÖNETİCİ SEÇİMİ
"İçtihat Metni"

T.C.
Y A R G I T A Y
Beşinci Hukuk Dairesi

E. 1991/3527
K. 1991/14433
T. 2.5.1991



ÖZET : 634 sayılı Kanunun ek 3. maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak
aynı parseller üzerinde yapılan birden fazla binalarda kurulabilir. Tarafların maliki bulundukları bağımsız bölümler iki ayrı parsel üzerinde inşa edilen iki ayrı blokta bulunmaktadır. bu itibarla, kat mülkiyeti hükümlerinin her blok için birbirinden bağımsız olarak ayrı ayrı uygulanması, yönetici seçiminin de her blokun bağımsız bölüm maliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir.

(634 s. KMK. ek m. 3)

Taraflar arasındaki 634 sayılı Yasa uyarınca, 15.7.1989 tarihinde kat malikleri genel kurulunca 1316 parsele seçilen yöneticinin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine
dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar yönünden verilen
dilekçelerle istenilmiş olmakla; dosyadaki belgeler okunup, iş anlaşıldıktan
sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

634 sayılı Kanunun ek 3. maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı
parseller üzerinden yapılan birden fazla binalarda kurulabilir. Tarafların
maliki bulundukları bağımsız bölümler iki ayrı parsel üzerinde inşa edilen
iki ayrı blokta bulunmaktadır. Bu itibarla, kat mülkiyeti hükümlerinin her
blok için birbirinden bağımsız olarak ayrı ayrı uygulaması, yönetici seçiminin de her blok'un bağımsız bölüm maliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. Ayrı ayrı parseller üzerinde bulunan bloklardaki bağımsız bölüm maliklerinin bir kurul halinde toplanarak yaptıkları yönetici seçimi ve alınan kararlar geçerli değildir. Davanın bu bakımdan kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde olmadığından açıklanan
nedenle hükmün (ONANMASINA) ve kalan onama harcının temyiz edenden
alınmasına, 2.5.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.













T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5799

K. 2001/6811

T. 20.4.2001

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site Yönetiminin - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• MÜŞTEREK TESİSLERLE İLGİLİ SÖZLEŞME ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site - İmzalamayan Kat Malikini Bağlamayacağı)

• KAT MALİKİNİ BAGLAMAYAN SÖZLEŞME ( Müşterek Tesislerle İlgili - ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site)

2004/m.68/1

634/m.37

ÖZET : Birçok parsel üzerine kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Bitişik parsellerin kat malikleri arasında, müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme, genel hükümlere göre geçerli ise de, bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz.
DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.4.2001 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Kat malikleri kurulu kararı alındığı andan itibaren hüküm ifade eder. Bunun tebliğine gerek yoktur. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat malikler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlar İİK.nun 68. maddesinin 1. fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle merciin aksine görüşünde isabet yoktur.
Ancak, takibin site yönetimi, tarafından yapıldığı ve dosyadaki mevcut belgelerden taşınmazların birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Öte yandan bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. Mercice anılan durum araştırılarak borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir.
Sonuç : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarınm kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 20.4.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi




Örnek Yargıtay Kararları:
1) Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556- “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.”
2) Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 28.1.2003 Tarih Esas 2002/11829 Karar 2003/500 “Yasaya aykırı bir şekilde bütün kat maliklerinin rızası sağlanmadıkça yapılan işlem zamanla geçerlilik kazanmadığı gibi yasal olmayan böyle bir iş için yapılan harcamalardan buna rıza göstermeyen kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.”
3) Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020- "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, paydaşlar tesis için sözleşme yapabilirler ve bu sözleşmeyi imzalayan kat maliki bununla bağlı olur..................."
4) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 “Site” namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, "
5) Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2001/5799-K.2001/6811-T.20.04.2001 tarihli kararında   …. bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz”.
6) Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 9.6.1997 Tarih,1997/ 5408 Esas, 1997/ 6070 “Birden çok parsel üzerinde yer alan yapılardaki bağımsız bölüm malikleri bir araya gelerek, ortak bir kat mülkiyeti kuramayacaklarından, aralarında çıkan uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenemez.”
7) Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132) “………..eksik imzalı ve tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre….. “Ve bunlar gibi birçok Yargıtay Kararı bulunmaktadır.
634 Sayılı KMK.'nun Ek 3'üncü maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan l'den fazla binalarda kurulabilir. Bu nedenle yöneticinin de, her bloğun bağımsız bölüm mâliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/3527, K. 1991/14433.)
9) ''Aynı parsel üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında düzenlenen yönetim planında blok yapıların ve bağımsız bölümlerin çok sayıda olması dikkate alınarak yönetimde kolaylık sağlanması bakımından bloklar için ayrı yönetici öngörülmesi işin gereğine de uygun düşecektir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 20.2.2003 Tarih,Esas 2002/11904 Karar 2003/1091 sayılı kararı.)
10) Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.) *Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. Y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

Esas No :     2006 / 7437       Karar No :     2006 / 1321   
Merci :     Yargıtay 15. Hukuk Dairesi          Tarih :     09/03/2006    
Özü : DAVA İTİRAZIN İPTALİ DAVASIDIR. YÜKLENİCİ İLE İŞ SAHİBİ SIFATIYLA SÖZLEŞME YAPAN KİŞİYE, DAVALI TARAFINDAN TEMSİL YETKİSİ YADA SONRADAN İCAZET VERİLMEDİGİNDEN, BU SÖZLEŞMENİN ALACAKLISI VE BORÇLUSU OLAMAZ. ESER SÖZLEŞMESİYLE BAGLANTILI KARARLARDAN ÖTÜRÜ SORUMLULUGU SAKLI OLAN VE BU KARARA DAYALI BORCUNUN ÖDENMESİNİ İSTEME YADA DÖNÜP İSTEME HAKKI BULUNANLARIN HAKLARI SAKLI KALMAK ÜZERE, DAVAYA DAYANAK ALINAN SÖZLEŞMENİN TARAFI OLMAYAN DAVALI HAKKINDAKİ DAVANIN PASİF HUSUMET YOKLUGU SEBEBİYLE REDDİ GEREKİR

Daire:   Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas Numarası:   94/15204
Karar Numarası:   95/1618
İlgili Kanunlar:   KAT MÜLKİYETİ KANUNU md.12, KAT MÜLKİYETİ KANUNU md.28

Açıklama:   




      Dava dilekçesinde kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Kat mülkiyetine tabi her anagayrimenkulün bir yönetim planı bulunması Kat Mülkiyeti Kanununun 12 ve 28. maddesi hükümleri gereğidir. Anagayrimenkulün böyle bir yönetim planı da mevcut olup tapuya tescil edilmiş iken bunun iptaline ve anagayrimenkulün kat malikleri kurulu kararları ile yönetilmesine karar verilemez. Ancak, yönetim planında değiştirilmesi gereken hususlar var ise bunların Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinin 3. fıkrası hükmü uyarınca 4/5 çoğunlukla değiştirilmesi mümkündür. Ayrıca iptali istenen yönetim planı hükümleri yerine aynı çoğunlukla yeni hükümlerin getirilmesi de olanaklıdır. Bu husus dikkate alınmadan yukarıdaki konuya yönelik davanın da reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.2.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.



   
T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/1096

K. 2004/1412

T. 1.3.2004

• KAT MALİKİ ( Aidat Borcu )

• ORTAK GİDERLER ( Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Yerlerde Tahsili )

• MADDİ OLAY ( Hakimin Bağlılığı - Hukuksal Nitelendirmeyi Kendiliğinden Yapmakla Yükümlü Olması )

818/m. 61

ÖZET : Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla yükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup-olmadığı gerekirse mahallinde keşif yapılmak suretiyle ( ortak kullanım yerlerinden ve hizmetlerinden faydalanma hususunda ) oluşacak gözlem ve alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda re'sen incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde ve birleştirilen dosyada 291.996.000 lira için yapılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali ile takibin devamı ile % 40 icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dilekçesinde, davalı kat malikinin 8 aylık aidat borcunu ( Ocak 2001-Ağustos 2001 ) ödememesi nedeniyle aleyhine icra takibine girişildiğini, davalının bu takibe itiraz ettiğini, itirazın iptali ile % 40 icra-inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı savunmasında davacının dava açma ehliyeti olmadığını ileri sürmüştür.
Mahkemece, davacı site yönetiminin, yasal bir yönetim olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenlede Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Yaygın mülkiyette Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığının çözümü gerekmektedir.
Davacı yönetici, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla yükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup-olmadığı gerekirse mahallinde keşif yapılmak suretiyle ( ortak kullanım yerlerinden ve hizmetlerinden faydalanma hususunda ) oluşacak gözlem ve alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda re'sen incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeler ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.03.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay
3.Hukuk Dairesi

2001/48 E.
2001/631 K.
25.01.2001 T.



Dava dilekçesinde 90.000.000 lira alacak için takibe vaki itirazın iptali,inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın davacı yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili, davalının ikamet etmekte olduğu sitenin yönetim giderlerini ödemediği, bu nedenle 90.000.0QO lira yakıt parası ve elektrik giderinin tahsili amacıyla yapılan takibe borçlunun haksız olarak itiraz ettiğinden bahisle, itirazın iptali, takibin devamı ve inkar tazminatının tahsilin! talep ve dava etmiştir.

Davalı, gerekli ısınmayı sağlayamadığı için ödeme yapmadığım savunmuş, mahkemece kooperatif tüzel kişiliği devam ettiği sırada oluşturulan yönetimin tüzel kişiliği olmadığından ve yakıt giderini istemekte yetkili olmadığından ve böylece davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş; hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kooperatif tüzel kişiliği devam ederken taşınmazın yönetimi ile ilgili olarak oluşturulan tüzel kişiliği bulunmayan heyetin husumet ehliyeti noktasında toplanmaktadır.

Dava konusu sitede henüz kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmadığı hususu tapu kaydı ile sabit olup, taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bulunmaktadır.

MK. madde 626/1, "Müşterek mülkiyete terettüp eden veya müşterek mülkiyeti takyid eyleyen idari masraflar, vergiler vesair mükellefiyetler; hilafına hüküm yoksa hisseleri nispetinde bütün hissedarlara ait olur." Bu hüküm paydaşların dışa karşı borç durumunu, yani üçüncü kişiye karşı kimin borçlu olduğunu değil, paydaşlar arasındaki iç ilişkiyi (örneğin müşterek mülkün aydınlatılması ve ısınması için sarf edilen elektrik ve yakıt ücreti gibi) düzenlemektedir. Maddede yeralan "hüküm" sözü bir kanun veya mahkeme hükmü anlamına kullanılmış değildir. Kastedilen, paydaşlarca aksinin kararlaştırılmamış olmasıdır.

MK. madde 624'e göre: "Hilafına mukavele olmadıkça hissedarlar müşterek mülklerim biliştirak idare ederler." Öyle ise, paydaşlar, müşterek mülkün ne tarzda idare edileceğini bir sözleşme ile belirleyebilirler. Fakat bu sözleşme ancak taraftarı ve külli haleflerim bağlar, cüz'i halefleri bağlamaz.

İdare hususunda aksine sözleşme yoksa paydaşlar müşterek mülkü, "biliştirak" idare edeceklerdir. Bu, her paydaşın idarede söz hakkı sahibi olduğunu, idareye ilişkin kararları paydaşların toplanarak alacaklarım ifade eder.

Öte yandan paydaşlar, paydaş sayısının çoğunluğu ile alacakları bir kararla, alelade işlerin görülmesi hususunda başka hal tarzı tayin edebilirler. İdari işleri görmek için bir idareci tayini hususunda, çoğunlukla alınan karar yeterlidir. .

Bağımsız bölüm malikinin ana yapının ortak giderlerinden doğan borcu, hukuki yönleri bakımından kooperatif 11e üyesi arasındaki ilişkiden farklı olmakla kooperatif tüzel kişiliğinin, devam etmesi müşterek malikleri toplanarak giderler ve tahsili usulü hakkında özel anlaşma yapmalarına ve bu yönde yönetici tayin etmelerine engel değildir.

O halde 104 malikten 65'nin katılımı ile gerçekleştirilen 24.11.1999 tarihli toplantıda yakıt giderlerini toplamak üzere davacıların yönetici olarak atanması ve yakıt gideri miktarının belirlenmesi ile tahsili hususunda yönetim kuruluna icra takibi yetkisi verilmesine dair alınan karar özel sözleşme niteliğinde olup tüm malikleri bağlar. Zira malikler sözleşme yaparak, idare konusunda diledikleri şekli seçebilirler. Bu konuda aksine yasada amir bir hüküm bulunmamaktadır. Kaldı ki malikler tarafından oluşturulan yönetimin kendisine verilen yetkileri kullanabilmesi için tüzel kişiliğe haiz olmasına da gerek bulunmamaktadır.

Bu itibarla; yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.1.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

f-doruk. Katkılarınız için çok teşekkürler, gerçekten yararlı oldu.

BİR CEVAP BEKLENİYOR.