Sayın <Wundd>
Yineliyorum. Yönetim Planı sözleşme niteliğindedir. Yani, Tapuda tescil edilmiş olan Yönetim Planı uygulanır, Yönetim Kurulu da bu maddeler kapsamında (yanlış olduğunu iddia etseniz bile) uygulamaya yetkilidir. Çünkü Yönetim Planı, Yönetim Kurulunun değil Kat Malikleri/Temsilciler Kurulunun ürettiği ve onayladığı bir sözleşmedir. Yönetim Kurulu bu sözleşmeyi tüm Kat Malikleri adına uygular. Burada yetki mücadelesi yersizdir. Sitem ederek, rica ederek, eleştri ederek, hatta argo kelimeler tüketerek bu yetkiden Yönetim Kurulunu men edemezsiniz.
Bir itirazınız ya da yasaya aykırı olduğunu düşündüğünüz bir iddianız varsa, Yönetim Planı
(1) Kat Maliklerinin 4/5'i tarafından yasalara uygun olması şartı ile istendiği gibi değiştirilebilir.
(2) Ya da her hangi bir Kat Maliki Yönetim Planındaki madde(ler)in yasaya aykırı olduğu iddiası ile Hakim Müdahalesi isteyebilir.
Burada özellikle (2)'de belirtilen husus için oy çokluğu, oy birliği değil yasaya uygun olup olmadığı önemlidir. Örneğin, Yönetim Planında, şişmanlar siteye giriş yapamaz gibi bir madde OY BİRLİGİ ile alınmış olsa bile yasaya göre (hürriyeti kısıtlama suçu söz konusu olduğundan) uygulanamaz. Uygulayan ihtar edilir, yürütme durdurulur ve Yönetim Planının ilgili maddesi mahkeme tarafından iptal edilir. İşte (mahkeme kararına rağmen) Yönetim Planının iptal edilen bu maddesini bu aşamadan sonra uygulamayan (yani şişmanların siteye girişine hala izin vermeyen Yönetim Kurulu) suç işler. Not: (kararın uygulanmasına başlandığı tarihten itibaren) Mağdurun zararlarından kaynaklanan tazminat hakları saklıdır. Ayrıca (yasaya aykırı Yönetim Planına imza atmayan Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu üyesi de Yönetim bir bütün olduğundan sorumludur. Kararı (yasaya aykırı olduğu için) kabul etmeyen üye yasal işlem başlatmalıdır)
Ada ya da sitede binaların fiziksel konumları, her bloktaki birbirinden farklı bağımsız bölüm sayısı, aralarından sokak geçip geçmediği, içinde kamuya açık ticaret merkezi, sağlık ocağı, spor sahası alanların niteliğine ve özellikle bağımsız yönetilebilecek alanlara göre Yönetim Planı hazırlanır.
Kamuya açık alanların da bulunduğu ada ya da site olduğu iddia edilen toplam alan için tek bir Yönetim Planı oluşturulamaz.
Yönetim Planı, sadece Kat Maliklerinin tapu belgesinde gösterilen Arsa Payında belirtilen Payda Miktarının ifade ettiği ada yüz ölçümü içerisinde yer alan ortak alanlar için düzenlenebilir ve kat maliklerini bağlar. Örnek, aynı ada içinde bulunan Sağlık ocağını Kat Maliki olarak sorumluluk altına sokamazsınız. Sağlık Ocağı kamuya açık bir alan olduğundan, onunla ilgili yönetim değil yönetmelikleri çıkaran kurumlar (Sağlık Bakanlığı ve/veya Belediye) yetkilidir.
Özet: Üzerinde durmanız gereken husus, kat malikleri ortak alanlarının daha güçlü, verimli ve sistematik yönetilmesi için blok üst yönetimleri için bu ihtiyaçlara uygun Yönetim Planı hazırlanmalıdır. Örneğin, her blokta; aidatını ödemeyen kat maliklerinin icra takibini yapması için ayrı ayrı avukat ile anlaşmak yerine, iş çokluğundan dolayı hukuki işlemlerin daha ekonomik bedel ile karşılanması yönünde tüm ada için Tek Bir Avukat ile çalışılabilir.
Burada önemli bir konu var. Yönetim Planında aidat toplama yetkisi hangi yönetimde ise icra takibi yapmak da o yönetime aittir. Örneğin Ada Yönetimi aidat toplama yetkisinde iken, Toplu Yapı Yönetiminin aidat toplaması sakat bir durumdur. Çünkü aidat toplama yetkisi olmayan Toplu Yapı Yönetimi icra takibi yetkisine de sahip değildir. Bu uygulamadaki tüm takipler yetkisiz ve usulsüzdür. Geriye dönük hak iddiaları sağlıklı takip edilemez. Çünkü aidat toplama yetkisi olmadığı halde aidat toplayan Toplu Yapı Yönetimi hesabına yatan para, yatıranın rızası ile yatırılmış olur. Oysa aidatlar Yönetim Planında Ada Yönetimine aitse, aidatlar Ada Yönetimi hesabına yatırılmalıdır. Ancak bu şekilde Ada Yönetiminden dönem sonunda, Ada Yönetiminin hazırladığı Faaliyet Raporu ile idari hesap sormanın yanında maddi hesap sormak mümkün olur.
Bu yazıyı zaman zaman kontrol etmenizde fayda görüyorum; çünkü ayrıntıları güncellenebilir.