Öncelikle birden fazla parsel üzerinde bloklar var olduğundan toplu yapıdan söz edilemez diye düşünüyorum. Yönetim Planı sözleşme niteliğindedir. Yani KMK ya göre bir takım yanlış uygulamalar olsa da buradaki olası zarar yönetim planını imzalayanları bağlar. Tabi Yönetim Planını onaylayanlardan biri de sizin bloğun temsilcisi. (En azından süresi içinde kararlara itiraz etmemiş olsa bile)
Sonuç olarak bloklar arası bölgelerde kamuya açık alanlar var ise burada site ya da toplu yapı yönetimi verimli yönetilemez. Çünkü kamuya açık alanlar nedeniyle özel bir yönetim kurulamaz.

Dolayısıyla, bölgenin toplu yapı yönetimi kurulamayacağından yüzde yüz emin olduktan sonra, öncelikle blok yöneticinizi göreve çağırarak, gelişmelere göre kat maliki olarak da davalara katılabilirsiniz.

Ancak, resmi araştırma ve analizler sonucu yine resmi işlemler yapmalısınız.

Tabi bu davalar toplu yapı yönetiminin fesh edilmesi, ada  ve/veya blok yönetimine geçiş yapmanız gerekeceği için.

Beklenti ve talepler sonuç vermez.

Sayın <Wundd>

(a) Blok ortak alanı sadece blok yönetiminden bahsediliyor ise, bloğun inşa edildiği toplam parselden bahsedilebilir. Bu alana dahil bloğun fiziksel yapısı içindeki koridor, kapıcı dairesi, eşya deposu, asansör, sığınak, bahçe, otopark, çocuk bahçesi vb. alanlar blok ortak alanıdır.

(b) Site ve/veya Ada Yönetimi mevcut ise blok ortak alanı sadece bloğun fiziksel yapısı içindeki (koridor, duruma göre kapıcı dairesi, eşya deposu, asansör, sığınak vb. gibi) alanlar blok ortak alanıdır. Site ve/veya Ada yönetimi bu alanlarda söz ve yetki sahibi olamaz. Çünkü blok fiziksel yapısı içinde kalan alanlar blok kat maliklerinin ortak alanıdır.

Şöyle ifade etmek daha kesin ve net bir tanım ortaya koyar;

. bağımsız bölüme ait (tapuda) Arsa Payında belirtilen yüz ölçümü alanı (Arsa Payında belirtilen kesirli sayının Payda Miktarı) sadece bloğun/binanın/apartmanın inşa edildiği arsayı ifade ediyor ise blok ortak alanı bloğun inşa edildiği arsada bloktan sonra kalan bahçe, otopark vb. alanları ve bloğun fiziksel alanı içinde kalan (koridor, sığınak vb. gibi) alanları ifade eder.

. bağımsız bölüme ait (tapuda) Arsa Payında belirtilen yüz ölçümü alanı (Arsa Payında belirtilen kesirli sayının Payda Miktarı) Adada inşa edilen blokların bulunduğu arsayı ifade ediyor ise/kapsıyor ise,  blok ortak alanı adada bulunan blokların inşa edildiği arsada, bloklardan arta kalan bahçe, otopark vb. alanları ifade eder. Ada Yönetimi bloklardan arta kalan alanlarda söz ve yetki sahibidir. Ayrıca Adalarda bulunan binalara ait birbirinden farklı sayıda bağımsız bölüm olması nedeniyle ve/veya kapıcı dairesi sayısının toplam bina sayından farklı miktarda olması nedeniyle kapıcı hizmetleri maliyetinin dengesi için kapıcı daireleri ortak alanlarında ve kapıcı istihdamında, güvenlik istihdamında vb. konularda yetki ve sorumluluk alabilir. Ancak bloğun fiziksel yapısı içindeki alanlarda yetki ve sorumluluk alması makul değildir. Bu alanlarda blok yönetimi yetki ve sorumluluk sahibi olmalıdır. (Sorunuza cevap bu son cümle sanırım)

Ancak bu tespit ve ihtiyaçların yansıtıldığı Yönetim Planı uygun ve/veya usulsüz hazırlanmış ve de tescil edilmiş ise,

Yönetim Planı Kat Maliklerinin 4/5'i oyu ile değiştirilerek veya ilgili iddianız ile Yönetim Planındaki (varsa) Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı hususların dava yolu ile düzeltilmesi gerekir. Resmi bir itiraz ve sonuç elde edilmediği sürece Yönetim Planı bir sözleşme niteliğindedir ve onaylanması için imza atanları bağlar. Herhangi bir usulsüz durumdan dolayı ortaya çıkan zarardan yönetim planını onaylayan ve/veya karşı çıktığı halde süresi içinde resmi itirazda bulunmayan ve sonuç elde etmek için yasal işlem başlatmayan temsilciler sorumludur. Tabi bu sorumluluğun yerine gelmesi için kendiliğinden düzelmesini beklemek hayatın doğal akışına ters düşer. O yüzden itirazlar da (dava açmak dahil) resmi şekilde yapılmalıdır.

Yöneticiler dönem sonunda ibra edilseler bile usulsüz uygulamalardan meydana gelen zararlarla ilgili sorumluluklardan kaçınamazlar. Ayrıca burada da oy çokluğu ile İBRA diye bir şey yoktur. Sadece İbra edenler yöneticiye o dönem için dava açamaz. İbra etmeyen kat maliki süresi içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde Yöneticinin (maddi ve idari konularda) hesap vermesini isteyebilir.

Usulsüz olduğunu iddia ettiğiniz tüm hususlar zaman aşımı engeli olmadan istediğiniz zaman dava edilebilir.
Tescil edilmiş bir Yönetim Planı mevcut iken,Yönetim Kuruluna usulsüzlükten bahsedip söz konusu maddenin işletilmemesi ya da sizin ön gördüğünüz şekilde işletilmesi talep edilemez.

Yönetim Kurulu, alınan kararları uygulayan bir kuruldur. Tek başına yetki ve sorumluluğu yoktur. Dolayısıyla uygulamaları kat maliklerinin/Temsilciler Kurulunun kendisine verdiği görev ve sorumluluklarla ilişkilidir. Bir vekil konumundadır ve bir vekil yetki ve sorumluluklarına sahiptir.

Bu düzeltme tüm kat maliklerinin iradesini yansıttığı için sonucu tüm kat maliklerinin haklarına yansıyacak şekilde, ya tüm kat maliklerinin 4/5'i ile Yönetim Planında değişiklik kararı alınmalı ya da dava yoluyla her hangi bir kat maliki bu durumun usulsüz olduğunu iddia ederek, mahkemeden usulüne uygun hale getirilmesi için istemde bulunması ile çözüme ulaşmak gerekir.

Her iki yolda da iddianızda haklı olmanız gerekir.

Sayın <Wundd>

Yineliyorum. Yönetim Planı sözleşme niteliğindedir. Yani, Tapuda tescil edilmiş olan Yönetim Planı uygulanır, Yönetim Kurulu da bu maddeler kapsamında (yanlış olduğunu iddia etseniz bile) uygulamaya yetkilidir. Çünkü Yönetim Planı, Yönetim Kurulunun değil Kat Malikleri/Temsilciler Kurulunun ürettiği ve onayladığı bir sözleşmedir. Yönetim Kurulu bu sözleşmeyi tüm Kat Malikleri adına uygular. Burada yetki mücadelesi yersizdir. Sitem ederek, rica ederek, eleştri ederek, hatta argo kelimeler tüketerek bu yetkiden Yönetim Kurulunu men edemezsiniz.

Bir itirazınız ya da yasaya aykırı olduğunu düşündüğünüz bir iddianız varsa, Yönetim Planı

(1) Kat Maliklerinin 4/5'i tarafından yasalara uygun olması şartı ile istendiği gibi değiştirilebilir.
(2) Ya da her hangi bir Kat Maliki Yönetim Planındaki madde(ler)in yasaya aykırı olduğu iddiası ile Hakim Müdahalesi isteyebilir.

Burada özellikle (2)'de belirtilen husus için oy çokluğu, oy birliği değil yasaya uygun olup olmadığı önemlidir. Örneğin, Yönetim Planında, şişmanlar siteye giriş yapamaz gibi bir madde OY BİRLİĞİ ile alınmış olsa bile yasaya göre (hürriyeti kısıtlama suçu söz konusu olduğundan) uygulanamaz. Uygulayan ihtar edilir, yürütme durdurulur ve Yönetim Planının ilgili maddesi mahkeme tarafından iptal edilir. İşte (mahkeme kararına rağmen) Yönetim Planının iptal edilen bu maddesini bu aşamadan sonra uygulamayan (yani şişmanların siteye girişine hala izin vermeyen Yönetim Kurulu) suç işler. Not: (kararın uygulanmasına başlandığı tarihten itibaren) Mağdurun zararlarından kaynaklanan tazminat hakları saklıdır. Ayrıca (yasaya aykırı Yönetim Planına imza atmayan Kat Malikleri/Temsilciler Kurulu üyesi de Yönetim bir bütün olduğundan sorumludur. Kararı (yasaya aykırı olduğu için) kabul etmeyen üye yasal işlem başlatmalıdır)

Ada ya da sitede binaların fiziksel konumları, her bloktaki birbirinden farklı bağımsız bölüm sayısı, aralarından sokak geçip geçmediği, içinde kamuya açık ticaret merkezi, sağlık ocağı, spor sahası alanların niteliğine ve özellikle bağımsız yönetilebilecek alanlara göre Yönetim Planı hazırlanır.

Kamuya açık alanların da bulunduğu ada ya da site olduğu iddia edilen toplam alan için tek bir Yönetim Planı oluşturulamaz.

Yönetim Planı, sadece Kat Maliklerinin tapu belgesinde gösterilen Arsa Payında belirtilen Payda Miktarının ifade ettiği ada yüz ölçümü içerisinde yer alan ortak alanlar için düzenlenebilir ve kat maliklerini bağlar. Örnek, aynı ada içinde bulunan Sağlık ocağını Kat Maliki olarak sorumluluk altına sokamazsınız. Sağlık Ocağı kamuya açık bir alan olduğundan, onunla ilgili yönetim değil yönetmelikleri çıkaran kurumlar (Sağlık Bakanlığı ve/veya Belediye) yetkilidir.

Özet: Üzerinde durmanız gereken husus, kat malikleri ortak alanlarının daha güçlü, verimli ve sistematik yönetilmesi için blok üst yönetimleri için bu ihtiyaçlara uygun Yönetim Planı hazırlanmalıdır. Örneğin, her blokta; aidatını ödemeyen kat maliklerinin icra takibini yapması için ayrı ayrı avukat ile anlaşmak yerine, iş çokluğundan dolayı hukuki işlemlerin daha ekonomik bedel ile karşılanması yönünde tüm ada için Tek Bir Avukat ile çalışılabilir.

Burada önemli bir konu var. Yönetim Planında aidat toplama yetkisi hangi yönetimde ise icra takibi yapmak da o yönetime aittir. Örneğin Ada Yönetimi aidat toplama yetkisinde iken, Toplu Yapı Yönetiminin aidat toplaması sakat bir durumdur. Çünkü aidat toplama yetkisi olmayan Toplu Yapı Yönetimi icra takibi yetkisine de sahip değildir. Bu uygulamadaki tüm takipler yetkisiz ve usulsüzdür. Geriye dönük hak iddiaları sağlıklı takip edilemez. Çünkü aidat toplama yetkisi olmadığı halde aidat toplayan Toplu Yapı Yönetimi hesabına yatan para, yatıranın rızası ile yatırılmış olur. Oysa aidatlar Yönetim Planında Ada Yönetimine aitse, aidatlar Ada Yönetimi hesabına yatırılmalıdır. Ancak bu şekilde Ada Yönetiminden dönem sonunda, Ada Yönetiminin hazırladığı Faaliyet Raporu ile idari hesap sormanın yanında maddi hesap sormak mümkün olur.

Bu yazıyı zaman zaman kontrol etmenizde fayda görüyorum; çünkü ayrıntıları güncellenebilir.