Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Her birinde  59 daire olan 4 bloktan  oluşan bir sitede oturmaktayım.Her bloğun kendi yönetimi yanı sıra birde  4 bloğun üst yönetimi var. Bu arada merkezi sistem ısıtma, aydınlatma vs. yok,  her bloğun bahçeside ayrı, 4 bloğun tek ortak alanı otopark oda 2 bloğa 1 otopark ,  diğer 2 bloğada 1 otopark şeklinde ayrılmış (otopark aydınlatmalarıda her bloğun tek tek kendine ait olacak şekilde).  Son 1,5 yıldır  üst yönetim çok keyfi kararlar almakta, sürekli  lüzumsuz işler  yapmakta üstelik bu işleri (kendim teknik eleman olduğumdan biliyorum)  piyasa fiyatının birkaç misline yaptırmaktalar.Örneğin  son  2 yılda 3 kere güvenlik şirketi  değiştirildi her değişimde bir öncekine göre %26 artışla  oldu.Ayrıca üst yönetim sürekli bizim bloğun görevlisine müdahale etmekte emir vermekte, ayrıca bloğun yönetimine bloğunuza  şu  işleri yaptırmalısınız, bu sistemi  taktırmalısınız şeklinde emrivakiler yapmaktalar.Bizim  bloktakilerin  çoğunluğu (50 daire)  üst yönetimden çıkmak istiyoruz.Bu işin yasal prosedürü nasıldır? Ne yapmamız lazım? Yardımcı olacaklara şimdiden sonsuz teşekkürler.
Linkback: BLOK OLARAK SİTE ÜST YÖNETİMİNDEN ÇIKMAK

Sayın <Nautilus>

Tapuda tescil edilmiş bir Yönetim Planının üzerine (lehinize sonuç alacak bir algı ile haksız ve/veya hatalı) yorum yapmak zaman kaybından başka bir şey değildir. Ancak, bahsettiğiniz konular dava konusudur.

Bu arada Yönetim Planı değişikliği, Kat Malikleri toplam sayısının 4/5'i ile mümkündür.

Öncelikle, üst yönetim tapuda tescil edilmiş yönetim planı ile uyumlu bir şekilde yetki kullanıyor mu? Yoksa Tapuda Tescil Edilmiş Yönetim Planında olmayan yetkiler dışında kararlar alınıp hatta karar almadan uygulama yapılıyor mu? Cevap evetse her biri dava konusu yapılarak Yönetimin hesap vermesi ve verdiği zararı karşılaması istenebilir.

Ancak siz verimli bulmasanız da Kat Malikleri tarafından kabul edilmiş bir Yönetim Planı varsa ve bu Yönetim Planı tapuda tescil edilmiş ise ancak dava yoluyla itiraz edebilirsiniz.

Kat Maliki olarak Üst Yönetime Yerel Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmalısınız. Husumet anagayrimenkul içindeki Yönetici ve/veya bir başka kat maliki olsaydı davayı Yerel Sulh Hukuk Mahkemesinde açmanız gerekirdi.

Kat Mülkiyeti Kanunu Uzlaşma Mantığı ile işletilir. Hakim her usulsüzlüğe İptal kararı vermez. Kamu (Kat Malikleri Kurulu) yararını tespit etmesi gerekir. Bu nedenle 634 (SKMK) Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun genel ve toplu yapı ile ilgili hükümlerini en iyi şekilde öğrenmeniz hatta sorunları (siz karşı tarafta olsaydınız senaryosu ile) her iki tarafın hakkaniyeti bakımından yorumlamalısınız.

Örneğin, Kat Malikleri Kurulu Olağanüstü Toplantı Çağrısı usulsüz yapıldığı halde hatta çağrı resmi olarak elinize geçmediği halde, toplantıya katılıp (kararlara itiraz etmek için karar defterine şerh düşmeden) toplantı tutanağına imza attıysanız; Toplantı çağrısının usulsüz yapıldığından bahisle Alınan Kararların İptali davası açamazsınız, açsanız da kazanamazsınız.

Çünkü çağrı usulsüz de olsa görevini yapmış ve sizi toplantıya sevk etmeyi başarmış demektir. Siz toplantıyı bir başkasından da duysanız Toplantı Çağrısı size tebliğ edilmiş sayılır. Niye? Toplantıya katıldınız.

Kararlara şerh düşmeden ve/veya şerh düşseniz bile Hak Düşürücü Süre içerisinde dava açmazsanız adı üstünde hakkınız düşer.

İşte Sayın <Nautilus> Kat Mülkiyeti konularında bir Kat Maliki olarak haklarınızı koruyabilmek için çok çaba sarf ederek ve öğrenerek zamanı geldiğinde hesap soracak bilgi ve deneyim olgunluğuna ve caydırıcılağa sahip olabilirsiniz. Ancak inanın sadece tek bir konuya ya da husumete odaklanıp hukuki yorumdan uzak değerlendirmelerle huzurlu bir yaşam süremezsiniz kanaatindeyim. "Eğitim şart" diyorum.

Benim naçizane bu bilgi, tecrübe ve caydırıcı olgunluğa gelmem, çok değerli bu sitedeki dostlarım sayesinde 5 sene sürdü. halen de alınan/alınacak kararlar hakkında endişeler duyuyorum. Çünkü bu konuda oldu bitti ile iş yapmak isteyenler, sizin (bizim) kanunları iyi bilmeyişimizden yaralanıyorlar. Ne demişler bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olunmaz. Çünkü bir itiraz halinde ortaya koyduğumuz iddia bizim fikrimize dayanmalıdır. Karşı taraf bu fikrin kaynağı olan bilgiden yoksun olduğumuzu anlarsa diğer kat maliklerini manüple etmek için çok kolay çabalarla bunu başarır.

Önemli olan kat malik(ler)inin/Yöneticinin itirazını değil Kat Malikleri Kuruluna karşı husumet alacağınızı ve açacağınız davanın muhatabının temsilen Yönetici olsa da hukuki karşılığının Kat Malikleri Kurulu olduğu tespitini unutmamaktır. Sorumlu daima Kat Malikleri Kuruludur. Yönetim aldığı yetki kadar sorumludur.

Bu nedenle Hak Düşürücü Süre hakkında da bilgi edinerek, usulsüz olduğunu iddia ettiğiniz konuya hukuki hükümler çerçevesinde en iyi şekilde itiraz ve savunma hazırlığını tamamlamalısınız.

Bu arada ben, blok ve toplu yapı yönetimde sürekli görev aldım. Aynı zamanda canımın sıkılması için kendim uğraşmış oldum. Söylemek istediğim; "şimdiki tecrübeyi elde etmek için yetersiz servetim bana yardımcı olamazdı" diye bir örnek aktarmak.

Saygılarımla başarılarınızın artarak devamını dilerim.

Sayın <ck0902>  verdiğiniz  tüm  cevaplar, ve değerli vaktiğinizi ayırarak yaptığınız mükemmel yorumlarınız vede bigilendirmeleriniz için size ne kadar teşekkür etsem az. Tek kelime ile harika, mükemmelsiniz,  helal olsun diyorum. Siz cevabınızda "Tapuda tescil edilmiş bir Yönetim Planının üzerine yorum yapmak zaman kaybından başka bir şey değildir." demişsiniz çok haklısınız .Biz tapudan yönetim planını 1 ay önce  almıştık.Bu yönetim planı binaların ilk teslimi zamanı (1988 yılı)  yapılmış ve üzerinde üst yönetim ile ilgili hiçbir kayıt ayrıca  sonradan yapılan değişiklikde Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap Üst Yönetimi ise 2005  yılında kurulmuş ve biz tapuya tescil ettirdik diyorlar ama aslında göründüğü ve anlaşıldığı kadarı ile  böyle birşey Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap üst yönetimden bunu yazı ile 1 hafta önce istedik hala cevap vermediler. Tapuda tescili yoksa nasıl bir yol izlemeliyiz.Bugüne kadar aldıkları kararlar ve yapılan usüllü usülsüz harcamalar ne olacak? Cevabınız için şimdien çok ama çok teşekkürler.

Sayın  <Nautilus>

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap sitesinde benim ve sürekli özel mesaj alanından da irtibat halinde olduğum ayrıca sorularına cevap verirken aynı dikkat ve özeni paylaştığımız diğer üye arkadaşlarımın amacı; hepimizin kötü niyetli ve/veya Kat Mülkiyeti Kanununa vakıf olmadan ahkam kesen, Yönetici olmakla, hükümran olabileceğini zanneden kişilere karşı HAKLI OLARAK DİK DURABİLMEMİZ konusunda farkındalık yaratmaktır.

Amacımız asla iki tarafın özel mücadelesine / husumetine tavsiyerler vermek değildir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ile farkındalıklarını edindikleri tecrübelerle artıran ben ve diğer üye arkadaşlarımın eleştirileri çok değerlidir. Tekrar hatırlatmak isterim ki; amacım tek taraflı olarak Kat Malikinin kendi haklarını korumasına yönelik bilgi paylaşımıdır. Bunu yaparken; cevap verdiğimiz kişiye "(dost olduğumuz için) sert / acı söyleyebiliriz". Ancak niyetimiz belli olduğu için zarardan çok fayda vermiş oluruz. Bu da bize karşı takdir sebebi doğurur. Dava konusu edilecek süreç, profesyonel hukuk danışmalığının işbirliği ile profesyonel bir sonuca ulaşabilir. Bunları samimiyetle söylüyorum; çünkü en ufak ayrıntı ve/veya usulde hata sizi haklı iken haksız duruma düşürebilir. Bir profesyonele ise kazanması gereken dava hakkında usulde hata yapması sonucu hesap sorabilirsiniz.

Nezaketen hatırlatmak istediğim bu not ile söylemek istediklerim;

(1) Tapudaki Yönetim Planında yer almayan hiç bir yetkiden doğan borçlandırmadan (Tapudaki Yönetim Planından Doğru anlayıp söylüyorsanız Sözde Üst Yönetime Karşı) sorumlu değilsiniz.

     Borçlarınızı (Alacaklarını) İcra Takibi ile talep etmeleri gerekir. (Elden Ödeme Yapmayın, Yaptığınız Ödemeler Sizin Razı Olduğunuz Ödeme Anlamına Gelmektedir. Ancak daha sonra Alacağın Tesbiti Davası ile geri isteyebilrsiniz)

    İcra Takibine (en geç tatiller dahil 7 gün içinde) İcra Dairesinde Dilekçe ile Tamamına İtiraz Edin. Bu sefer Üst Yönetimin Alacağını İspatlaması Gerekir. (İcra Mahkemesinde, Yönetim Planından Dolayı Yetkisiz Borçlandırmada Bulunduklarını Delil Olarak Gösterebilirsiniz. İcra Takibi Sonsuza Kadar Durur.)

(2) Geçmişteki harcamaları İBRA ETTİYSENİZ ya da Hak Düşürücü Süre İçinde Alınan Kararın İptali Davası açmadıysanız, Ancak usulsüz harcamalar hakkında dava açabilirsiniz. Bir başka deyişle Yönetimin Mahkemede ibrasını talep edebilirsiniz.

(3) Ayrıca Kat Maliklerine zarar vermeyen (bunu sizin ispat / gerekçe göstermeniz gerekir) ve itiraz edilmeyen kararları hakim iptal etmez diye tahmin ediyorum. Çünkü İbra helalleşmek demektir.

(4) İbra edilmemiş (geriye dönük usulsüzlük hallerinde 5 yıl veya ceza gerektiren suç içeren hallerde 7 yıl) tüm süreci dava konusu edebilirsiniz. İbra kararı usulsüz alınmış ise bu konuda zaman aşımı olmaz. (bu sitede hak düşürücü süre ve toplantı çağrı usülleri ile sonuçları hakkında makaleler bulabilirsiniz)

Parayonak Olmamanız Takip Edilmediğinizi Garanti Etmez. (Benim paylaştığım bilgiler davayı kazanmanızı garanti etmez)
Mutlaka Profesyonel Yardım Almalısınız.

Sayın <ck0902>
son mesajınızda" Tapudaki Yönetim Planından doğru anlayıp söylüyorsanız " demişsiniz Bizim okuduğumuz ve anlayabildiğimiz  yönetim planında Site Üst Yönetimi'nin olabileceği (Sayfa 7 deki" Kat Malikleri Kurulu" başlığının 18.Maddesi) Daha önceden belirttiğim gibi  yönetim planı binaların ilk teslim zamanı (1988 yılı)  yapılmış; tapudan kontrol ettirdik bu yıla (2017)  kadar  hiçbir kayıt ayrıca  sonradan yapılan değişiklikde yok.Ancak oturumun başladığı 1988 yılından 1999 yılına kadar her bloğun bağımsız yönetimi yanında Site Üst Yönetimide varmış.1999 yılında site üst yönetimi fesh edilmiş.2006  yılında site üst yönetimi yeniden oluşturulmuş ve değişen yöneticilerle günümüze kadar Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap Üst Yönetiminin bu fesih ve tekrar oluşturulmaları  tapuya kesinlikle tescil ettirilmemiş.Acaba  Yönetim Planındaki en başta bahsettiğimiz Kat Malikleri Kurulu başlığının 18.Maddesine  dayanılarak mı yapılmış? tam olarak anlayamadık.Yönetim planını aşağıdaki siteye yükledim :
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
boş vaktinizde bir bakabilirseniz minnettar kalırım.

Sayın <Nautilus>

Tapu belgesi bir otomobilin ruhsatı gibidir. Bir araçta (fabrika çıkışına göre) bir yenilik ve/veya ilave yapıldığında, yapılan değişiklik ruhsata işlenmek zorundadır. Neden? Trafik Müdürlüğü bu değişikliği onaylamaz ise (uygun bulmaz ise) araç eski haline getirilmek zorundadır. (Araca klakson monte edilmesi gibi)

Bir anagayrimenkulün de üzerinde yapılan her mimari değişiklik tapuda şerh düşülmelidir. Yani yeni Mimari yapısı son hali ile kayıt altına alınmalıdır. Neden? Eğer yapılan değişiklik bir çok açıdan yönetmeliklere uygun değilse tapu müdürlüğü bu değişikliğe izin vermez.

Daha önce de belirtmiştim. Yönetim Planı Kat Maliki ile Yönetim arasında bir SÖZLEŞMEDİR. Bu sözleşme tıpkı iki farklı markanın verdiği hizmetin ortaya koyduğu sözleşme kuralları gibidir. Sadece imzalayan iki tarafı bağlar. 3. Şahısları bağlamaz. Yani A Sitesinin Yönetim Planı ABC Sitesinin Yönetim Planı ile bağlayıcı değildir.

Sadece tapuda son hali kayıtlı (tescil edilmiş) Yönetim Planı kanunen bağlayıcıdır. Yönetim Kurulunda bulunan Yönetim Planının (tapuda tescil edilmemiş paragrafları / hükümleri) , Kat Malikleri Kurulunca Usulüne Uygun Bir Şekilde Kabul Edilmiş Dahi Olsa sadece bir NİYET niteliğindedir. Asla kat malikini bağlamaz. Hatta bağımsız bölümü sonradan devir alan yeni kat malikini de bağlamaz.

Yönetim Planı bir SÖZLEŞME dir, anagayrimenkül kat malikleri arasındaki husumetler Yerel Sulh Hukuk Mahkemesinde, Toplu Konut Yönetimi ile Kat Maliki arasındaki husumetler Yerel Asliye Hukuk Mahkemesinde çözülür. Mahkeme önce Yönetim Planını dikkate alır. (Yönetim Planı 634 SKMK'na, Borçlar Kanununa, Medeni Kanuna aykırı hazırlanamaz, aksi dava konusudur)

Sadece tapuda son hali kayıtlı (tescil edilmiş) Yönetim Planı kanunen bağlayıcıdır.