Merhaba,

aynı parsel üzerinde bulunan iki adet bloktan ve her blokta 30 daire bulunan bir sitede oturmaktayım, yönetim planını inceledim fakat standart bir hukuk kitabından çekilen fotokopi ile oluşturulmuş sadece altında binayı yapan müteahit firmanın kaşe ve imzası var. sitemizde iki bloğunda kat maliklerinin katılımıyla gerçekleşen toplantılar yapılmakta ve kararlar bu toplantılarda alınmaktadır. blokların kendi yönetimleri yok, her iki bloğuda yöneten site yönetim kurulu bulunmakta.

KMK göre mevcut durumda sitemizin toplu yapı kapsamına girdiğini düşünüyorum? bu durumda blokların kendi yönetimlerinin olmayıp iki bloğun yönetiminden de sorumlu tek bir yönetim kurulu olması KMK açısından uygun mudur? ve bu site için yönetim kurulu/yönetici seçilmesinin şartları nedir? arsa payı oranlar tüm malikler için eşit olduğu durumda, yönetici seçilebilmesi için 31 kat malikinin oyumu gereklidir?

Sayın Tekin Bey kısaca özetliyorum. (Kesin Yorum) KISACA (izafi oldu)

(1) Bina ana gayrimenkuldür. Bağımısız bölüm sayısı 8 ve üzeri olan anagayrimenkul Yönetim tarafından yönetilmek zorundadır. Bir başka deyişle bu anagayrimenkülde Yönetim oluşturulmalıdır.

(2) Aynı parsel üzerinde ve/veya "komşu ayrı parseller" üzerinde bulunan birden fazla anagayrimenkul Toplu Yapı anlamına gelir.

(3) Bir Anagayrimenkul için Ortak Alan bağımsız bölümler arasında kalan koridorlar, asansör / asansör boşluğu vb. anagayrimenkul içerisinde yer alan ve bahçesinde bulunan eklentilerdir.

(4)  Aynı parsel üzerinde inşa edilmiş birden fazla anagarimenkulün Ortak alanları ise anagayrimenkul içerisinde yer alan ortak alanlar hariç, anagayrimenkullerin dışında kalan bahçe (alan) ve içerisinde bulunan eklentilerdir. Örneğin iki bina arasında kalan oto park gibi.

Yönetim planınızda KMK Madde - 69 gereği; Aynı parselde (Blok Niteliğinde olmayan yapıların olması halinde) yer alan " blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir." hükmü yer almaktadır. Buna PARSEL / ADA YÖNETİMİ denir. Komşu parsellerde yer alan ana yapı / ana gayrimenkuller de ADA YÖNETİMİ ile yönetilir.

Yani (PARSEL / ADA) ortak ısıtma vb. durum yoksa bloğu neden PARSEL yönetimi yönetsin? Mümkün olduğu kadar, anagayrimenkulde yaşayan insanların kendi sorunlarının karşılanması hedeflenmektedir. Diğer ortak alanlar, eklentilerdir. Hedeften uzak yapılardır. Sırf ortak alanda yer alıyor diye (örneğin çarşı, okul, sağlık ocağı, cami vb.) anagayrimenkülü de Ortak Alan Yönetimi Yönetemez ki. Burada bir ortak sorumluluktan çok art niyetten söz edilebilir.  Zaten KMK madde - 69 "blok yönetim tarzı ayrıca belirtilir." diyor. "Ayrıca belirlenir" demiyor. Yani "Blok Yönetimi" ile "Blok Olmayan Yapıların Yönetimi" ayrı ayrı belirtilmelidir.

Buna rağmen Yönetim Planında "blok da Ortak Alan Yönetimi tarafından yönetilir" denmesi art niyettir. Kesinlikle dava konusudur. Lütfen. Lütfennn.

Buradan anlaşılıyor ki; (Yönetim Planınız hakkında bilgi vermediğiniz için) sizin bahsettiğiniz binalar aynı parsel üzerinde bulunan ayrı anagayrimenkuller olduğundan Toplu Yapıdır. Ancak her biri ayrı ayrı yönetilmelidir. ÇÜNKÜ;

KAT MÜLKİYETİ KANUNU, ANAGAYRİMENKULÜ REFERANS ALARAK İŞLETİLİR. İLAVETEN 5711 SAYILI KANUN  ile 634 SAYILI (KAT MÜLKİYETİ) KANUNUNA TOPLU YAPILARI TARİF EDEN MADDELER EKLEMİŞTİR. ANCAK TOPLU YAPI YÖNETİMLERİ VE AYRI ANAGAYRİMENKUL İÇERİSİNDE BULUNAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER ARASINDAKİ HUSUMETLER ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİNDE ÇÖZÜLMEKTEDİR. YANİ FARKLI ANAGAYRİMENKULLERİ AYNI YÖNETİM YÖNETEMEZ. TOPLU YAPI YÖNETİMLERİ SADECE TOPLU YAPI ORTAK ALANLARINI YÖNETİR VE BUNUN İÇİN AİDAT TOPLAR.

KANUNDA SİTE DİYE BİR TANIM YOKTUR, TOPLU YAPI DİYE BİR TANIM VARDIR. ÇÜNKÜ İKİSİNDE DE İKİ ANAGAYRİMENKUL ARASINDAKİ HUSUMETLER / 3. ŞAHISLARA KARŞI SORUMLULUKLAR KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SULH HUKUK MAHKEMELERİNDE DEĞİL ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİNDE ÇÖZÜLÜR. YANİ KANUN SİTEYİ ANAGAYRİMENKUL OLARAK TEK BİR VARLIK OLARAK GÖRMEZ. ZATEN BÖYLE BİR ANLAYIŞ EŞYANIN TABİATINA AYKIRIDIR. DAVALARDA "SİTE" İSMİ GEÇSE DE BU SADECE ADRESLEME ANLAMINDA UYGULANIR. SORUMLULUK ANLAMINDA KANUNUN KABUL ETTİĞİ TOPLU YAPI VE ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ KAVRAMIDIR.

Çünkü Kat Müliyeti Kanunu bağımsız bölümün bulunduğu binada ortak yaşamdan söz eder, ilaveten toplu yapı ortak alanları da kat malikinin ortak malıdır. Ancak toplu yapı ortak alanlarında ortak yaşamdan söz edilemez, ortak eklentilerden söz edilebilir. İkisi arasında muazzam fark vardır. Birinde iki komşu arasında birbirlerine verdiği rahatsızlık da olabilir. Toplu yapı kapsamında iki komşu yoktur. Gene de birbirine haksızlık olabilir ama bu da toplu yapı olmayıp, iki farklı bina arasındaki husumetler gibi çözülmek durumundadır.

Zaten Toplu Yapı Yönetiminde amaç, Toplu Yapı Ortak Alanlarını Yönetmektir. Ama bunu çarpıtıp, maksadını aşan uygulamalar yapılabilir. Siz de mal sahibi olarak Kat Mülkiyeti Kanununu hiç olmazsa sizi ilgilendirdiği kadarına ve yargılama usullerine vakıf olmalısınız.

Sizi temin ederim; nice Hukuk Eğitimi alıp da bu konuda haksız iddiası olanların "varlığının" tespiti üzerine, kendinize dikkat etmeniz gerektiği, onların verdiği bilgileri referans almamanız gerektiği anlaşılmıştır. Tecrübe ile sabittir.

Aynı Anagayrimenkul içinde iki bağımsız bölüm
ve/veya
aynı anagayrimenkul içerisindeki bir bağımsız bölüm ile Blok Yönetimi arasındaki husumetler
Kat Mülkiyeti Kanununa göre YEREL SULH HUKUK MAHKEMESİNDE çözülür.

Toplu Yapı Alanında  Ayrı Anagayrimenkuller içinde iki bağımsız bölüm (Örneğin: A BLOK 20 NUMARA İLE D BLOK 4 NUMARA arasındaki, burada D BLOK 4 NUMARA, A BLOK 20 NUMARANIN (veya tersi durumda) "Toplu Yapı Ortak Alanlarına ait" aidatı ödemediğini öğrenip Toplu Yapı Yönetimi açmasa da kendisi dava açabilir, ama para Toplu Yapı Hesabına yatar)
ve/veya
toplu yapı içerisinde bulunan her hangi bir bağımsız bölüm ile Toplu Yapı Yönetimi arasındaki husumetler YEREL ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNDE çözülür.

Kapsam
   Madde  66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
   Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
   Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Vaziyet plân ve projeleri
   Madde  68 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
   Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
   Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

(7) 28/11/2007 tarihinden önce toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan yapılarda, 28/11/2007 tarihinden itibaren altı ay içinde (*) yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline tescil talebinde bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri ve tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak uygulama imar plânı ve parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış, idarece onaylı vaziyet plânı verilir.

Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.)
   Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.

Değerli ck0902,

daha önceki iletilerimde belirttiğim gibi Şubat ayı itibarı ile hiç kimsenin yönetime katılmak istememesi sebebiyle sitenin bir belirsizliğe doğru sürüklenmemesi için bende site yönetim kulunda yer aldım. site sakinleri ve yönetim arasında husumet gibi bir durum yok. bazı maliklerin aidatları gecikmeli ödemesi dışında sorunu olmayan bir site. tek niyetim mevcut yönetim yapısının yasal zemine oturtulması.

site sakinlerinin tümü mevcut durumda olduğu gibi her iki bloğun ve ortak alanların tek bir yönetim tarafından yönetilmesinden yana. benim niyetimde site sakinlerinin isteği doğrultusunda mevcut yönetim yapısının KMK uygun hale getirilmesi ve bu amaçla yönetim planında ne gibi değişiklikler yapılması gerektiğidir.

Merhaba,

aynı parsel üzerinde bulunan iki adet bloktan ve her blokta 30 daire bulunan bir sitede oturmaktayım, yönetim planını inceledim fakat standart bir hukuk kitabından çekilen fotokopi ile oluşturulmuş sadece altında binayı yapan müteahit firmanın kaşe ve imzası var. sitemizde iki bloğunda kat maliklerinin katılımıyla gerçekleşen toplantılar yapılmakta ve kararlar bu toplantılarda alınmaktadır. blokların kendi yönetimleri yok, her iki bloğuda yöneten site yönetim kurulu bulunmakta.

KMK göre mevcut durumda sitemizin toplu yapı kapsamına girdiğini düşünüyorum? bu durumda blokların kendi yönetimlerinin olmayıp iki bloğun yönetiminden de sorumlu tek bir yönetim kurulu olması KMK açısından uygun mudur? ve bu site için yönetim kurulu/yönetici seçilmesinin şartları nedir? arsa payı oranlar tüm malikler için eşit olduğu durumda, yönetici seçilebilmesi için 31 kat malikinin oyumu gereklidir?

(KMK Madde 35.c)ayrıca yönetim planını okuduğumda blokların sigorta yaptırılması yada yaptırılmaması adına herhangi bir madde göremedim. bu durumda blokların sigorta ettirilmesinin zorunlu olduğu anlamı mı çıkmaktadır? eğer yönetici sigorta yaptırmaz ise görevini yerine getirmemiş durumda mıdır? bu durumda yöneticinin cezai sorumluluğu nedir?

TSE muayene sonuç raporuna göre,bloklarda yapılması gereken asansör revizyonu için gerekli ücretin ve iş sözleşmesi fesih edilen site çalışanının kıdem tazminatının ödenebilmesi için gerekli ücretlerin ev sahiplerinden mi toplanması gerekmektedir. bu ödemeler için kiracıların herhangi bir yükümlülüğü var mıdır?

çatı tamir, asansör revizyon gibi demirbaş giderleri belirlenip daire başına düşen ücret belirlenip kat maliklerine bununla ilgil yapılan duyuruda, kiracıların ödemeleri yapıp kiradan düşmeleri gerektiği gibi bir ifade kullanılması hukuki açıdan herhangi bir sorun teşkil eder mi? bu tür harcamaların ödemeleri için kiradan düşmek koşulu ile kiracılar ödemeyi yapmakla sorumlu mudur?

kıymetli yorumlarınız için teşekkürler.