Katmülkiyeti.Com

Merhaba,

aynı parsel üzerinde bulunan iki adet bloktan ve her blokta 30 daire bulunan bir sitede oturmaktayım, yönetim planını inceledim fakat standart bir hukuk kitabından çekilen fotokopi ile oluşturulmuş sadece altında binayı yapan müteahit firmanın kaşe ve imzası var. sitemizde iki bloğunda kat maliklerinin katılımıyla gerçekleşen toplantılar yapılmakta ve kararlar bu toplantılarda alınmaktadır. blokların kendi yönetimleri yok, her iki bloğuda yöneten site yönetim kurulu bulunmakta.

KMK göre mevcut durumda sitemizin toplu yapı kapsamına girdiğini düşünüyorum? bu durumda blokların kendi yönetimlerinin olmayıp iki bloğun yönetiminden de sorumlu tek bir yönetim kurulu olması KMK açısından uygun mudur? ve bu site için yönetim kurulu/yönetici seçilmesinin şartları nedir? arsa payı oranlar tüm malikler için eşit olduğu durumda, yönetici seçilebilmesi için 31 kat malikinin oyumu gereklidir?

(KMK Madde 35.c)ayrıca yönetim planını okuduğumda blokların sigorta yaptırılması yada yaptırılmaması adına herhangi bir madde göremedim. bu durumda blokların sigorta ettirilmesinin zorunlu olduğu anlamı mı çıkmaktadır? eğer yönetici sigorta yaptırmaz ise görevini yerine getirmemiş durumda mıdır? bu durumda yöneticinin cezai sorumluluğu nedir?

TSE muayene sonuç raporuna göre,bloklarda yapılması gereken asansör revizyonu için gerekli ücretin ve iş sözleşmesi fesih edilen site çalışanının kıdem tazminatının ödenebilmesi için gerekli ücretlerin ev sahiplerinden mi toplanması gerekmektedir. bu ödemeler için kiracıların herhangi bir yükümlülüğü var mıdır?

çatı tamir, asansör revizyon gibi demirbaş giderleri belirlenip daire başına düşen ücret belirlenip kat maliklerine bununla ilgil yapılan duyuruda, kiracıların ödemeleri yapıp kiradan düşmeleri gerektiği gibi bir ifade kullanılması hukuki açıdan herhangi bir sorun teşkil eder mi? bu tür harcamaların ödemeleri için kiradan düşmek koşulu ile kiracılar ödemeyi yapmakla sorumlu mudur?

kıymetli yorumlarınız için teşekkürler.
Linkback: aynı parselde bulunan iki bloklu site toplu yapı statüsünde midir?

Önder Bey Selamlar,

kıymetli yorumlarınız için teşekkürler.
evet dediğiniz gibi 2 blok aynı imar parseli üzerinde bulunuyor, ve her iki bloğun kullandığı otopark bahçe, site giriş kapısı vs. bir çok ortak alan bulunuyor.

sizinde KMK Madde 66 ikinci cümlede vurguladığınız gibi "TOPLU YAPI KAPSAMINDAKİ İMAR PARSELLERİNİN BİTİŞİK veya KOMŞU OLMASI ŞARTTIR" deniliyor. bu cümleye bakıldığında, aynı parsel üzerinde bulunan 2 bloğun toplu yapı kapsamına girmediği yorumunu getiriyorum bende. fakat yine KMK Madde 66 ilk cümleye(Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde,  ..........  hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.) bakıldığında bu kez toplu yapı statüsüne girdiğimizi düşünüyorum.

Bir kaç avukat dost ile görüştüm fakat onlarda kesin bir yorum getiremediler, ihtisas alanı KMK özellikle toplu yapı yönetimi olan avukatlar ile görüşmemi tavsiye ettiler.

 Sayın Tekin Bey kısaca özetliyorum. (Kesin Yorum) KISACA (izafi oldu)

(1) Bina ana gayrimenkuldür. Bağımısız bölüm sayısı 8 ve üzeri olan anagayrimenkul Yönetim tarafından yönetilmek zorundadır. Bir başka deyişle bu anagayrimenkülde Yönetim oluşturulmalıdır.

(2) Aynı parsel üzerinde ve/veya "komşu ayrı parseller" üzerinde bulunan birden fazla anagayrimenkul Toplu Yapı anlamına gelir.

(3) Bir Anagayrimenkul için Ortak Alan bağımsız bölümler arasında kalan koridorlar, asansör / asansör boşluğu vb. anagayrimenkul içerisinde yer alan ve bahçesinde bulunan eklentilerdir.

(4)  Aynı parsel üzerinde inşa edilmiş birden fazla anagarimenkulün Ortak alanları ise anagayrimenkul içerisinde yer alan ortak alanlar hariç, anagayrimenkullerin dışında kalan bahçe (alan) ve içerisinde bulunan eklentilerdir. Örneğin iki bina arasında kalan oto park gibi.

Yönetim planınızda KMK Madde - 69 gereği; Aynı parselde (Blok Niteliğinde olmayan yapıların olması halinde) yer alan " blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir." hükmü yer almaktadır. Buna PARSEL / ADA YÖNETİMİ denir. Komşu parsellerde yer alan ana yapı / ana gayrimenkuller de ADA YÖNETİMİ ile yönetilir.

Yani (PARSEL / ADA) ortak ısıtma vb. durum yoksa bloğu neden PARSEL yönetimi yönetsin? Mümkün olduğu kadar, anagayrimenkulde yaşayan insanların kendi sorunlarının karşılanması hedeflenmektedir. Diğer ortak alanlar, eklentilerdir. Hedeften uzak yapılardır. Sırf ortak alanda yer alıyor diye (örneğin çarşı, okul, sağlık ocağı, cami vb.) anagayrimenkülü de Ortak Alan Yönetimi Yönetemez ki. Burada bir ortak sorumluluktan çok art niyetten söz edilebilir.  Zaten KMK madde - 69 "blok yönetim tarzı ayrıca belirtilir." diyor. "Ayrıca belirlenir" demiyor. Yani "Blok Yönetimi" ile "Blok Olmayan Yapıların Yönetimi" ayrı ayrı belirtilmelidir.

Buna rağmen Yönetim Planında "blok da Ortak Alan Yönetimi tarafından yönetilir" denmesi art niyettir. Kesinlikle dava konusudur. Lütfen. Lütfennn.

Buradan anlaşılıyor ki; (Yönetim Planınız hakkında bilgi vermediğiniz için) sizin bahsettiğiniz binalar aynı parsel üzerinde bulunan ayrı anagayrimenkuller olduğundan Toplu Yapıdır. Ancak her biri ayrı ayrı yönetilmelidir. ÇÜNKÜ;

KAT MÜLKİYETİ KANUNU, ANAGAYRİMENKULÜ REFERANS ALARAK İŞLETİLİR. İLAVETEN 5711 SAYILI KANUN  ile 634 SAYILI (KAT MÜLKİYETİ) KANUNUNA TOPLU YAPILARI TARİF EDEN MADDELER EKLEMİŞTİR. ANCAK TOPLU YAPI YÖNETİMLERİ VE AYRI ANAGAYRİMENKUL İÇERİSİNDE BULUNAN BAGIMSIZ BÖLÜMLER ARASINDAKİ HUSUMETLER ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİNDE ÇÖZÜLMEKTEDİR. YANİ FARKLI ANAGAYRİMENKULLERİ AYNI YÖNETİM YÖNETEMEZ. TOPLU YAPI YÖNETİMLERİ SADECE TOPLU YAPI ORTAK ALANLARINI YÖNETİR VE BUNUN İÇİN AİDAT TOPLAR.

KANUNDA SİTE DİYE BİR TANIM YOKTUR, TOPLU YAPI DİYE BİR TANIM VARDIR. ÇÜNKÜ İKİSİNDE DE İKİ ANAGAYRİMENKUL ARASINDAKİ HUSUMETLER / 3. ŞAHISLARA KARŞI SORUMLULUKLAR KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SULH HUKUK MAHKEMELERİNDE DEGİL ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİNDE ÇÖZÜLÜR. YANİ KANUN SİTEYİ ANAGAYRİMENKUL OLARAK TEK BİR VARLIK OLARAK GÖRMEZ. ZATEN BÖYLE BİR ANLAYIŞ EŞYANIN TABİATINA AYKIRIDIR. DAVALARDA "SİTE" İSMİ GEÇSE DE BU SADECE ADRESLEME ANLAMINDA UYGULANIR. SORUMLULUK ANLAMINDA KANUNUN KABUL ETTİGİ TOPLU YAPI VE ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ KAVRAMIDIR.

Çünkü Kat Müliyeti Kanunu bağımsız bölümün bulunduğu binada ortak yaşamdan söz eder, ilaveten toplu yapı ortak alanları da kat malikinin ortak malıdır. Ancak toplu yapı ortak alanlarında ortak yaşamdan söz edilemez, ortak eklentilerden söz edilebilir. İkisi arasında muazzam fark vardır. Birinde iki komşu arasında birbirlerine verdiği rahatsızlık da olabilir. Toplu yapı kapsamında iki komşu yoktur. Gene de birbirine haksızlık olabilir ama bu da toplu yapı olmayıp, iki farklı bina arasındaki husumetler gibi çözülmek durumundadır.

Zaten Toplu Yapı Yönetiminde amaç, Toplu Yapı Ortak Alanlarını Yönetmektir. Ama bunu çarpıtıp, maksadını aşan uygulamalar yapılabilir. Siz de mal sahibi olarak Kat Mülkiyeti Kanununu hiç olmazsa sizi ilgilendirdiği kadarına ve yargılama usullerine vakıf olmalısınız.

Sizi temin ederim; nice Hukuk Eğitimi alıp da bu konuda haksız iddiası olanların "varlığının" tespiti üzerine, kendinize dikkat etmeniz gerektiği, onların verdiği bilgileri referans almamanız gerektiği anlaşılmıştır. Tecrübe ile sabittir.

Aynı Anagayrimenkul içinde iki bağımsız bölüm
ve/veya
aynı anagayrimenkul içerisindeki bir bağımsız bölüm ile Blok Yönetimi arasındaki husumetler
Kat Mülkiyeti Kanununa göre YEREL SULH HUKUK MAHKEMESİNDE çözülür.

Toplu Yapı Alanında  Ayrı Anagayrimenkuller içinde iki bağımsız bölüm (Örneğin: A BLOK 20 NUMARA İLE D BLOK 4 NUMARA arasındaki, burada D BLOK 4 NUMARA, A BLOK 20 NUMARANIN (veya tersi durumda) "Toplu Yapı Ortak Alanlarına ait" aidatı ödemediğini öğrenip Toplu Yapı Yönetimi açmasa da kendisi dava açabilir, ama para Toplu Yapı Hesabına yatar)
ve/veya
toplu yapı içerisinde bulunan her hangi bir bağımsız bölüm ile Toplu Yapı Yönetimi arasındaki husumetler YEREL ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNDE çözülür.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Merhaba,

aynı parsel üzerinde bulunan iki adet bloktan ve her blokta 30 daire bulunan bir sitede oturmaktayım, yönetim planını inceledim fakat standart bir hukuk kitabından çekilen fotokopi ile oluşturulmuş sadece altında binayı yapan müteahit firmanın kaşe ve imzası var. sitemizde iki bloğunda kat maliklerinin katılımıyla gerçekleşen toplantılar yapılmakta ve kararlar bu toplantılarda alınmaktadır. blokların kendi yönetimleri yok, her iki bloğuda yöneten site yönetim kurulu bulunmakta.

KMK göre mevcut durumda sitemizin toplu yapı kapsamına girdiğini düşünüyorum? bu durumda blokların kendi yönetimlerinin olmayıp iki bloğun yönetiminden de sorumlu tek bir yönetim kurulu olması KMK açısından uygun mudur? ve bu site için yönetim kurulu/yönetici seçilmesinin şartları nedir? arsa payı oranlar tüm malikler için eşit olduğu durumda, yönetici seçilebilmesi için 31 kat malikinin oyumu gereklidir?

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Sayın Tekin Bey kısaca özetliyorum. (Kesin Yorum) KISACA (izafi oldu)

(1) Bina ana gayrimenkuldür. Bağımısız bölüm sayısı 8 ve üzeri olan anagayrimenkul Yönetim tarafından yönetilmek zorundadır. Bir başka deyişle bu anagayrimenkülde Yönetim oluşturulmalıdır.

(2) Aynı parsel üzerinde ve/veya "komşu ayrı parseller" üzerinde bulunan birden fazla anagayrimenkul Toplu Yapı anlamına gelir.

(3) Bir Anagayrimenkul için Ortak Alan bağımsız bölümler arasında kalan koridorlar, asansör / asansör boşluğu vb. anagayrimenkul içerisinde yer alan ve bahçesinde bulunan eklentilerdir.

(4)  Aynı parsel üzerinde inşa edilmiş birden fazla anagarimenkulün Ortak alanları ise anagayrimenkul içerisinde yer alan ortak alanlar hariç, anagayrimenkullerin dışında kalan bahçe (alan) ve içerisinde bulunan eklentilerdir. Örneğin iki bina arasında kalan oto park gibi.

Yönetim planınızda KMK Madde - 69 gereği; Aynı parselde (Blok Niteliğinde olmayan yapıların olması halinde) yer alan " blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir." hükmü yer almaktadır. Buna PARSEL / ADA YÖNETİMİ denir. Komşu parsellerde yer alan ana yapı / ana gayrimenkuller de ADA YÖNETİMİ ile yönetilir.

Yani (PARSEL / ADA) ortak ısıtma vb. durum yoksa bloğu neden PARSEL yönetimi yönetsin? Mümkün olduğu kadar, anagayrimenkulde yaşayan insanların kendi sorunlarının karşılanması hedeflenmektedir. Diğer ortak alanlar, eklentilerdir. Hedeften uzak yapılardır. Sırf ortak alanda yer alıyor diye (örneğin çarşı, okul, sağlık ocağı, cami vb.) anagayrimenkülü de Ortak Alan Yönetimi Yönetemez ki. Burada bir ortak sorumluluktan çok art niyetten söz edilebilir.  Zaten KMK madde - 69 "blok yönetim tarzı ayrıca belirtilir." diyor. "Ayrıca belirlenir" demiyor. Yani "Blok Yönetimi" ile "Blok Olmayan Yapıların Yönetimi" ayrı ayrı belirtilmelidir.

Buna rağmen Yönetim Planında "blok da Ortak Alan Yönetimi tarafından yönetilir" denmesi art niyettir. Kesinlikle dava konusudur. Lütfen. Lütfennn.

Buradan anlaşılıyor ki; (Yönetim Planınız hakkında bilgi vermediğiniz için) sizin bahsettiğiniz binalar aynı parsel üzerinde bulunan ayrı anagayrimenkuller olduğundan Toplu Yapıdır. Ancak her biri ayrı ayrı yönetilmelidir. ÇÜNKÜ;

KAT MÜLKİYETİ KANUNU, ANAGAYRİMENKULÜ REFERANS ALARAK İŞLETİLİR. İLAVETEN 5711 SAYILI KANUN  ile 634 SAYILI (KAT MÜLKİYETİ) KANUNUNA TOPLU YAPILARI TARİF EDEN MADDELER EKLEMİŞTİR. ANCAK TOPLU YAPI YÖNETİMLERİ VE AYRI ANAGAYRİMENKUL İÇERİSİNDE BULUNAN BAGIMSIZ BÖLÜMLER ARASINDAKİ HUSUMETLER ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİNDE ÇÖZÜLMEKTEDİR. YANİ FARKLI ANAGAYRİMENKULLERİ AYNI YÖNETİM YÖNETEMEZ. TOPLU YAPI YÖNETİMLERİ SADECE TOPLU YAPI ORTAK ALANLARINI YÖNETİR VE BUNUN İÇİN AİDAT TOPLAR.

KANUNDA SİTE DİYE BİR TANIM YOKTUR, TOPLU YAPI DİYE BİR TANIM VARDIR. ÇÜNKÜ İKİSİNDE DE İKİ ANAGAYRİMENKUL ARASINDAKİ HUSUMETLER / 3. ŞAHISLARA KARŞI SORUMLULUKLAR KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SULH HUKUK MAHKEMELERİNDE DEGİL ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİNDE ÇÖZÜLÜR. YANİ KANUN SİTEYİ ANAGAYRİMENKUL OLARAK TEK BİR VARLIK OLARAK GÖRMEZ. ZATEN BÖYLE BİR ANLAYIŞ EŞYANIN TABİATINA AYKIRIDIR. DAVALARDA "SİTE" İSMİ GEÇSE DE BU SADECE ADRESLEME ANLAMINDA UYGULANIR. SORUMLULUK ANLAMINDA KANUNUN KABUL ETTİGİ TOPLU YAPI VE ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ KAVRAMIDIR.

Çünkü Kat Müliyeti Kanunu bağımsız bölümün bulunduğu binada ortak yaşamdan söz eder, ilaveten toplu yapı ortak alanları da kat malikinin ortak malıdır. Ancak toplu yapı ortak alanlarında ortak yaşamdan söz edilemez, ortak eklentilerden söz edilebilir. İkisi arasında muazzam fark vardır. Birinde iki komşu arasında birbirlerine verdiği rahatsızlık da olabilir. Toplu yapı kapsamında iki komşu yoktur. Gene de birbirine haksızlık olabilir ama bu da toplu yapı olmayıp, iki farklı bina arasındaki husumetler gibi çözülmek durumundadır.

Zaten Toplu Yapı Yönetiminde amaç, Toplu Yapı Ortak Alanlarını Yönetmektir. Ama bunu çarpıtıp, maksadını aşan uygulamalar yapılabilir. Siz de mal sahibi olarak Kat Mülkiyeti Kanununu hiç olmazsa sizi ilgilendirdiği kadarına ve yargılama usullerine vakıf olmalısınız.

Sizi temin ederim; nice Hukuk Eğitimi alıp da bu konuda haksız iddiası olanların "varlığının" tespiti üzerine, kendinize dikkat etmeniz gerektiği, onların verdiği bilgileri referans almamanız gerektiği anlaşılmıştır. Tecrübe ile sabittir.

Aynı Anagayrimenkul içinde iki bağımsız bölüm
ve/veya
aynı anagayrimenkul içerisindeki bir bağımsız bölüm ile Blok Yönetimi arasındaki husumetler
Kat Mülkiyeti Kanununa göre YEREL SULH HUKUK MAHKEMESİNDE çözülür.

Toplu Yapı Alanında  Ayrı Anagayrimenkuller içinde iki bağımsız bölüm (Örneğin: A BLOK 20 NUMARA İLE D BLOK 4 NUMARA arasındaki, burada D BLOK 4 NUMARA, A BLOK 20 NUMARANIN (veya tersi durumda) "Toplu Yapı Ortak Alanlarına ait" aidatı ödemediğini öğrenip Toplu Yapı Yönetimi açmasa da kendisi dava açabilir, ama para Toplu Yapı Hesabına yatar)
ve/veya
toplu yapı içerisinde bulunan her hangi bir bağımsız bölüm ile Toplu Yapı Yönetimi arasındaki husumetler YEREL ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNDE çözülür.

Tekin Bey'in sorularına gayet güzel yanıtlar verilmiş. ck0902 beni göreve davet etmiş ancak katkı sunabileceğim çok bir şey kalmamış.

Burada çok özet şekilde KMK'nın 66 ve devamındaki maddelere göre üzerinden geçmek isterim.

1) Toplu Yapının bir veya birden fazla parselde ( ya da ada veya adalar)  eğer belediye tarafından onaylı bir vaziyet planı varsa yer alması mümkündür.


Bu yazdığım hususu daha net olarak derslerimde anlattığım gibi anlatmak isterim. Lütfen eke veya bu linke Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap tıklayınız.

AlıntıKapsam
   Madde  66 - (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
   Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
   Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

AlıntıVaziyet plân ve projeleri
   Madde  68 - (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
   Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
   Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

2- KMK 68 gereği sadece bizlerin düşünme yapısına göre bir toplu yapı kararı verilmesi mümkün değildir.  Buradaki usul KMK'nın 68. maddesi son fıkrasında belirtilmiştir. O halde Resmi Gazete Tarihi: 16.08.2008 Resmi Gazete Sayısı: 26969 TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK hükümlerine bakmamız gerekir.
Söz konusu yönetmeliği bu yazımın altındaki eklerden veya Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap linkinden indirebilirsiniz.

Alıntı(7) 28/11/2007 tarihinden önce toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan yapılarda, 28/11/2007 tarihinden itibaren altı ay içinde (*) yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline tescil talebinde bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri ve tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak uygulama imar plânı ve parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış, idarece onaylı vaziyet plânı verilir.

(*) Sonradan 5912 Sayılı yasa değişikliği ile bu 6 ay ibaresi kaldırıldı.

3- İlk iki madde gereği Tekin bey 'in bize henüz net olarak bilgi veremediği Yönetim Planına bakmak gerekir. Bu yönetim planını incelerken ;
a) Yönetim planının tapuya tescil tarihi ( Yönetim Planını mutlaka tapudan almak gerekir, ortada dolaşan ve müteahhitin kaşesi olan yönetim planının tapuya tescil edilip edilmediğini bilemeyiz)
b) Tapu ekinde bulunan (bulunmuyorsa da ilgili parsele ait irtifak listesinin) listesinin incelenmesi
c) Yönetim Planı incelenirken Yönetim planının başlığında , tanımlar kısmında veya tekrar eden şekilde maddelerinde toplu yapı ibaresinin bulunması ( 27 Kasım 2007 tarihinden önce Toplu Yapı ibaresinin yönetim planlarında bulunması mümkün değildir, olsa da kanun yazılırken görüş alınan kurumlar tarafından - örnek TOKİ vs. - yazılan yönetim planlarında ibare olabilir)
bu tür hususların incelenmesi gerekir.

4- Özetle önce anagayrimenkul yönetim planına göre bir toplu yapı mıdır? O delili görmek gerekir. Değilse ; o halde sözkonusu anagayrimenkul yönetimi ile ilgili olarak bir parsel genel kurulu mevcut mudur? Bu genel kurul bir yönetim kurulu mu seçmektedir? Seçilen yönetim kurulu tüm anagayrimenkul bloklarını ( bloklar dahil olmak üzere) yönetmekte midir? Bu detaylara vakıf olmak gerekir. Kasım 2007 yılından önce yapılmış yönetim planlarında Blok Temsilcisi ( Blok Yöneticisi) seçiminin olmayabileceğini öngörmeliyiz.  Bu durum yasaya aykırı değildir.

5- Eğer sözkonusu yönetim planı Toplu Yapıya uygun olarak düzenlenememişse ( çeşitli sebepler olabilir, 5711 Sayılı Kanun öncesinde düzenlenmiş olabilir vs.) ancak biz bu anagayrimenkulü  5711 Sayılı Kanunun 66 ve 68 maddelerine uygun olarak tanımlayabiliyorsak ve belediye idaresinin aynı vaziyet planı içeresinde olduğuna dair onayını alabiliyor isek o taktirde KMK'nın Geçici Madde 2 - si ile söz konusu değişikliği yapmadan ve imza edenlerle tapu idaresinde eskisinin terkinini yenisinin tescilini yapmadan bizim anagayrimenkul toplu yapıdır dememiz mümkün değildir.

Esasen Tekin Bey'in sorusuna belki net bir yanıt veremedik ancak bu yazdığım hususlar adım adım irdelenmeden ve gerçekleşmeden söz konusu anagayrimenkulün Toplu Yapı olduğunu iddia etmemiz ve yorumlamamız mümkün değildir.

AlıntıGeçici Madde 2 - (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.)
   Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.

Değerli Ozan Özen ve ck0902,

Detaylı ve anlaşılır açıklamalar için çok çok teşekkürler.

Siteye ağustos 2015 tarihinde taşındığım için geçmiş hakkında bilgileri inceledikten sonra detaylara hakim olabildim. Daha öncesinde sadece kat maliki sıfatı taşıyorken şubat ayı içerisinde yönetim kurulunda yer aldım ve ardından KMK baştan sonra okuyarak yapılan işlerin kanunlara uygun olup olmadığını sorgulamaya başladım.

Tapu ve kadastro müdürlüğü kayıtlarına göre yönetim planı 27/12/2006 tarihinde  yani 5711 sayılı kanun öncesinde kabul edilmiş ve bloklardaki iskan işlemleri yaklaşık olarak Aralık 2008 tarihinde tamamlanmış ve iki blok maliklerinin katıldığı ilk kat malikleri kurulu nisan 2009 da yapılmış. Sitenin ilk yıllarında yönetimde yer almış avukat ve inşaat sektöründe faaliyet gösteren malikler bulunduğu için kanun değişikliğinden ve mevcut yönetim yapısının yanlış olabileceğini düşünmek biraz tuhaf gelmişti fakat KMK okudukça şüphelerim de haklı olduğumu düşünmeye başladım.

Elimdeki yönetim planı tapu müdürlüğü arşivinden çıkarılmış olan resmi yönetim planıdır.  yönetim planı sonuna "yönetim planı listesi ektedir ek1 ve ek2 " ibaresi düşülmüş fakat şuan için söz konusu ekler elimizde değil maalesef.

Mevcut yönetim planını şuan ki imkanlarım taratmaya müsait olmadığı için fotoğrafını çekebildim.
Mevcut yönetim planında 31. madde şu şekilde yazılmış: "Anataşınmazda birden çok blok bulunması halinde, yapılardan her birine ilişkin ortak giderler yapıdaki kat malikleri tarafından; bütün yapılar için ortak yer ve ortak tesislere ilişkin giderler ise bütün kat malikleri tarafından yönetim planı Md. 13 de gösterilen ilkelere göre karşılanır."

Mevcut yönetim planında 24. maddede yönetici seçimi açıklaması ise şu şekilde "Yönetici seçiminin geçerli olabilmesi için, kat maliklerinin hem sayı ve hem de arsa payı çoğunluğunun oyu gereklidir."

24. ve 31. maddeler haricinde yönetim yapısı ile ilgili bir bilgi yok.


Sitemizde hiç kimse yönetim kurulunda yer almak istemiyor, yönetim kurulu seçiminin olduğu toplantılarda toplantılara katılım oranı bir hayli düşüyor.  bu yüzden her iki blok için yönetici seçilmesi ve ilave olarak site yönetimi oluşturmak neredeyse imkansız denilebilir. Ayrıca bloklar arasında ortak alanlara dair bir ayrım yok hepsi iç içe geçmiş durumda. örneğin, bekçi kulubesinin(elektrikli ısıtıcı kullanılıyor) elektrik hattı B bloktaki asansör sayacına bağlı iken site dış aydınlatmaları ve her iki blok için hizmet veren kapıcının dairesi A bloktaki sayaca bağlı durumda. Ufak arızalar,tadilatlar dışında yapılan işler(örneğin; çatı tadilatı, ortak uydu çanak yenilemesi, merdivenlerin boyanması vs.) her iki blok içinde yapılmakta.

Yönetim planına her iki blok ve ortak alanlar site(toplu yapı) yönetim kurulunca yönetilir ve yapılan harcamalara her iki bloktaki bulunan kat malikleri arsa payına göre katılırlar  gibi iki  madde eklenmesi ve yönetim planının  kat malikleri tarafından onaylanması durumunda site yönetimi hukuki zemine oturmuş olur mu?


Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Eksik ya da orjinal olmayan bir Yönetim Planı doğru yorumlanamaz. Örneğin, toplu yapının ve içindekilerinin tanımı yapılmalı ki, parsel ada ortaya çıksın. Burada toplu yapı nelerden oluşuyor; bu bile belli değil. Siz isimleri yine kapatın ama Tapuda Geçerli Olan Yönetim Planı gerekir. Fotokopiye, eksik belgeye yorum yapılmaz.

Örneğin : 35478 ADA 32 A BLOK, 32 B BLOK, 35479 ADA 33 A BLOK, 33 B BLOK, 33 C BLOK tan ve MEB. ÇALIŞKANLAR İLKÖGRETİM OKULUNDAN OLUŞUR... gibi.

Değerli ck0902,

resmini çekip paylaşmış olduğum yönetim planı tapu müdürlüğünde harç ödenerek alınmış olan resmi yönetim planıdır.
daha önce yönetimde olan bir arkadaş bir ihtiyaca binaen yönetim planını çıkarttırmış, ek olarak  belirtilen listeler kendisine verilmemiş.
gönderimin en başında belirtmiş olduğum gibi, bir hukuk kitabından çekilen fotokopi inanılması güç ama tapu müdürlüğü tarafından yönetim planı olarak kabul edilmiş.

Tapu müdürlüğü kayıtlarınagöre  parsele  ait nitelik bilgisi şu şekilde:

1bodrum +1 zemin+6 normal katlı a blok,1 bodrum+1 zemin+7 normal katlı b blok ve 2 bodrum+1 zemin+2 normal katlı c blok tan ibaret kargir binalar.

C blok, siteyle hiç bir bağlantısı ve ortak alanı olmayan bir iş merkezi.  Ayrıca, c blokun bulunduğu alan belediye imar planına göre ticaret merkezi olarak görünüyor.

Sizin yapmanız gerekenler:

Dava açarak, Yönetim Planınındaki usulsüzlükleri gösterip, gerçeğe ve Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak yeniden düzenlenmesi için HAKİM MÜDAHALESİ talep etmek.

Yönetim vekildir. Onların ihmali ya da baskısı altında kalmadan mücadele etmelisiniz. Yoksa her şey "Niyet" sınırında kalır.

Değerli ck0902,

daha önceki iletilerimde belirttiğim gibi Şubat ayı itibarı ile hiç kimsenin yönetime katılmak istememesi sebebiyle sitenin bir belirsizliğe doğru sürüklenmemesi için bende site yönetim kulunda yer aldım. site sakinleri ve yönetim arasında husumet gibi bir durum yok. bazı maliklerin aidatları gecikmeli ödemesi dışında sorunu olmayan bir site.
tek niyetim mevcut yönetim yapısının yasal zemine oturtulması.

site sakinlerinin tümü mevcut durumda olduğu gibi her iki bloğun ve ortak alanların tek bir yönetim tarafından yönetilmesinden yana. benim niyetimde site sakinlerinin isteği doğrultusunda mevcut yönetim yapısının KMK uygun hale getirilmesi ve bu amaçla yönetim planında ne gibi değişiklikler yapılması gerektiğidir.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Değerli ck0902,

daha önceki iletilerimde belirttiğim gibi Şubat ayı itibarı ile hiç kimsenin yönetime katılmak istememesi sebebiyle sitenin bir belirsizliğe doğru sürüklenmemesi için bende site yönetim kulunda yer aldım. site sakinleri ve yönetim arasında husumet gibi bir durum yok. bazı maliklerin aidatları gecikmeli ödemesi dışında sorunu olmayan bir site. tek niyetim mevcut yönetim yapısının yasal zemine oturtulması.

site sakinlerinin tümü mevcut durumda olduğu gibi her iki bloğun ve ortak alanların tek bir yönetim tarafından yönetilmesinden yana. benim niyetimde site sakinlerinin isteği doğrultusunda mevcut yönetim yapısının KMK uygun hale getirilmesi ve bu amaçla yönetim planında ne gibi değişiklikler yapılması gerektiğidir.

Sayın <Tekin Bey>

Toplu yapı yönetim kurulunda görev aldığınızı yeni öğrendim, daha önce kat maliki olarak mücadele ettiğinizi düşünüyordum. Çünkü site yönetiminin kusurlarından / yönetim planınını vermekten kaçındığından bahsettiniz.

Oldukça profesyonel yorum gerektiren hatta bu mesleği sürdüren kişilerin dahi branşı değilse kararlı bir cevap veremediği konularda, üstelik profesyonel olduğunu iddia eden misafir katılımcıların bile, yorum hatası veya eksik yorum yapması halinde; haklarınızın doğru yönlendirmelerle verimlilik kazanması için, site sahibi Sayın Ozan ÖZEN dahil büyük çaba sarf ettik. Asla tutum ve davranışlarımızda kime "mavi boncuk" versek bizim menfaatlerimiz için doğru olur demedik.

Takdir edersiniz ki; bizler sadece KMK hakkında olağan bir vatandaş tecrübesinden daha tecrübeli olduğunu iddia eden, her hangi bir profesyonel beklentisi olmayan (ki kullanıcılar arasında bu da mümkün, her hangi bir sınır söz konusu değil) kişiler  olarak ve/fakat paylaşımlarımızın da güven vermesi / kullanılabilir olması böylece KMK hakkında bilincin artırılması yönünde vicdanen bir tatmine ulaşmamız ancak eşit yaklaşımlarla söz konudur.

Bu vesile ile, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Uzlaşma Mantığı ile işletildiğini, itiraz yoksa kabul edilmiş sayıldığını hatırlatarak; bahis ettiğinize göre kimsenin yönetimle sorunu olmaması durumunda, sadece sizin öne çıkarak itirazınız olmadan (iddianızı ortaya koyup tek başınıza da olsa dava açmadan), diğer kat maliklerini yönlendirerek sonuca ulaşamayacağınız kanaatiyle, böyle bir çabanın hepimizi yormaktan başka işe yaramayacağını belirtmek isterim.

Ayrıca, (Yönetim Kurulu Üyesi sıfatınıza hitaben) bir taraftan "site sakinlerinin yönetimle bir husumeti olmadığından, site sakinlerinin tümünün mevcut durumda olduğu gibi her iki bloğun ve ortak alanların tek bir yönetim tarafından yönetilmesinden yana olduğundan" bir taraftan da Kat Malikleri Kurulunun 4/5'i kadar oldukça nitelikli bir çoğunluk gerektiren Yönetim Planı değişikliği" için zaman zaman yasaları eksik uygulayarak kat maliklerinin "Güvenini Kötüye kullanıp (TCK 155/2)" kat  maliklerini yönlendirebileceğinizden söz edebilmem için; nasıl bir hayal gücüne sahip olmam gerektiğini inanın ben de bilmiyorum. Çünkü böyle bir hedefim hiç olmadı.

Bu anlayışla "bir motosiklet sürülse bir o yana bir bu yana en sonunda .... Allah korusun."

Sorunuzun son talebinize kadar olan kısmı; tüm kat maliklerinin veya bağımsız bölümden bir şekilde sürekli yararlanan kişilerin faydalanabileceği bir potansiyele sahip olduğu için memnuniyetle elimizden geldiği kadar doğru bilgiler vererek verimli olmaya çalıştık.

Kanunların bir kısmının uygulanması, bir kısmının uygulanmasına gerek olmadığı anlayışının arz edilmesi halinde bu yönde daha fazla faydalı olamayacağımı belirterek, Yönetim Kurulu Üyeliği görevinizde temsil ettiğiniz kat maliklerinin her zaman (ibra ederek) teveccühünü alabilmeniz ümidiyle iyi günler dilerim.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Değerli ck0902,

daha önceki iletilerimde belirttiğim gibi Şubat ayı itibarı ile hiç kimsenin yönetime katılmak istememesi sebebiyle sitenin bir belirsizliğe doğru sürüklenmemesi için bende site yönetim kulunda yer aldım. site sakinleri ve yönetim arasında husumet gibi bir durum yok. bazı maliklerin aidatları gecikmeli ödemesi dışında sorunu olmayan bir site. tek niyetim mevcut yönetim yapısının yasal zemine oturtulması.

site sakinlerinin tümü mevcut durumda olduğu gibi her iki bloğun ve ortak alanların tek bir yönetim tarafından yönetilmesinden yana. benim niyetimde site sakinlerinin isteği doğrultusunda mevcut yönetim yapısının KMK uygun hale getirilmesi ve bu amaçla yönetim planında ne gibi değişiklikler yapılması gerektiğidir.

Sayın <Tekin Bey>

Toplu yapı yönetim kurulunda görev aldığınızı yeni öğrendim, daha önce kat maliki olarak mücadele ettiğinizi düşünüyordum. Çünkü site yönetiminin kusurlarından / yönetim planınını vermekten kaçındığından bahsettiniz.[/i


Bu vesile ile, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Uzlaşma Mantığı ile işletildiğini, itiraz yoksa kabul edilmiş sayıldığını hatırlatarak; bahis ettiğinize göre kimsenin yönetimle sorunu olmaması durumunda, sadece sizin öne çıkarak itirazınız olmadan (iddianızı ortaya koyup tek başınıza da olsa dava açmadan), diğer kat maliklerini yönlendirerek sonuca ulaşamayacağınız kanaatiyle, böyle bir çabanın hepimizi yormaktan başka işe yaramayacağını belirtmek isterim.

Ayrıca, (Yönetim Kurulu Üyesi sıfatınıza hitaben) bir taraftan "site sakinlerinin yönetimle bir husumeti olmadığından, site sakinlerinin tümünün mevcut durumda olduğu gibi her iki bloğun ve ortak alanların tek bir yönetim tarafından yönetilmesinden yana olduğundan" bir taraftan da Kat Malikleri Kurulunun 4/5'i kadar oldukça nitelikli bir çoğunluk gerektiren Yönetim Planı değişikliği" için zaman zaman yasaları eksik uygulayarak kat maliklerinin "Güvenini Kötüye kullanıp (TCK 155/2)" kat  maliklerini yönlendirebileceğinizden söz edebilmem için; nasıl bir hayal gücüne sahip olmam gerektiğini inanın ben de bilmiyorum. Çünkü böyle bir hedefim hiç olmadı.

Sevgili ck0902,

site yönetiminin yönetim planını vermek istemediği gibi bir söylemim olmadı, tapu müdürlüğünde yer alan resmi planın bir fotokopiden ibaret olduğunu belirttim sadece. ayrıca bunu daha önceki iletilerde de belirtmiştim.

tek amacım mevcut yöentim yapsının kanunlara uygun olup olmadığını anlamak ve uygun değil ise uygun hale getirebilecek yönetim planının nasıl olması gerektiği öğrenmek.

bu zamana kadar ki değerli youmlarınız için çok teşşekür ederim.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Merhaba,

aynı parsel üzerinde bulunan iki adet bloktan ve her blokta 30 daire bulunan bir sitede oturmaktayım, yönetim planını inceledim fakat standart bir hukuk kitabından çekilen fotokopi ile oluşturulmuş sadece altında binayı yapan müteahit firmanın kaşe ve imzası var. sitemizde iki bloğunda kat maliklerinin katılımıyla gerçekleşen toplantılar yapılmakta ve kararlar bu toplantılarda alınmaktadır. blokların kendi yönetimleri yok, her iki bloğuda yöneten site yönetim kurulu bulunmakta.

KMK göre mevcut durumda sitemizin toplu yapı kapsamına girdiğini düşünüyorum? bu durumda blokların kendi yönetimlerinin olmayıp iki bloğun yönetiminden de sorumlu tek bir yönetim kurulu olması KMK açısından uygun mudur? ve bu site için yönetim kurulu/yönetici seçilmesinin şartları nedir? arsa payı oranlar tüm malikler için eşit olduğu durumda, yönetici seçilebilmesi için 31 kat malikinin oyumu gereklidir?

(KMK Madde 35.c)ayrıca yönetim planını okuduğumda blokların sigorta yaptırılması yada yaptırılmaması adına herhangi bir madde göremedim. bu durumda blokların sigorta ettirilmesinin zorunlu olduğu anlamı mı çıkmaktadır? eğer yönetici sigorta yaptırmaz ise görevini yerine getirmemiş durumda mıdır? bu durumda yöneticinin cezai sorumluluğu nedir?

TSE muayene sonuç raporuna göre,bloklarda yapılması gereken asansör revizyonu için gerekli ücretin ve iş sözleşmesi fesih edilen site çalışanının kıdem tazminatının ödenebilmesi için gerekli ücretlerin ev sahiplerinden mi toplanması gerekmektedir. bu ödemeler için kiracıların herhangi bir yükümlülüğü var mıdır?

çatı tamir, asansör revizyon gibi demirbaş giderleri belirlenip daire başına düşen ücret belirlenip kat maliklerine bununla ilgil yapılan duyuruda, kiracıların ödemeleri yapıp kiradan düşmeleri gerektiği gibi bir ifade kullanılması hukuki açıdan herhangi bir sorun teşkil eder mi? bu tür harcamaların ödemeleri için kiradan düşmek koşulu ile kiracılar ödemeyi yapmakla sorumlu mudur?

kıymetli yorumlarınız için teşekkürler.

İlk makalenizin 1. cümlesinde sadece kat maliki olduğunuz ve ilk makalenizin tamamında Yönetim Kurulu Üyesi olmadığınız anlaşılmakta. İlaveten, yönetim ve işleyişi hakkında emin olmadığınız, (referans bilgi anlamında) onaylamak amacıyla sorduğunuz sorular var.

Makalenizin 2. paragrafında "blokların kendi yönetiminin olmamasının KMK'ya göre uygun olup olmadığını" merak ediyorsunuz.

Makalenizin başına, Yönetim Kurulu üyesi olduğunuzu belirtseydiniz; kat maliki olmanızın yanı sıra (Yönetim Kurulunda kat maliki olmak zorunda da değilsiniz, ilaveten) görevini daha başarılı olarak yapmak isteyen bir Kurul Üyesi olduğunuzu düşünebilirdim. Ama bu fırsatı bana vermediniz. Ben de sizin; mağdur olduğunuz için sorular sorduğunuzu düşündüm.

("Siz radyoyu kapattığınız için şarkılar susmuyor")