Sn. mali-bas,
Kısaca sorunuzu cevaplamak isterim. Zaten profesyonel olduğunuza göre yeter sayı konularına hakimsinizdir.
Sitenizde yönetim planının tümü ile ve/veya kısmi olarak maddelerinin değiştirilmesi tüm maliklerin 4/5 çoğunluğu ile mümkündür. Tabi değiştirmek yetmez ilgili genel kurul kararına imza atan tüm maliklerin ya kendilerinin ya da vekillerinin tapu sicilinde değişen maddelerinin teslini sağlamaları gerekmektedir. Yani 500 konutluk bir sitede dükkan bağımsız bölümleri de dahil olmak üzere eğer 500 bağımsız bölümü kastediyorsanız bunların 4/5'i yani % 80'i (400 bağımsız bölüm) tapu tescilinde imza atmalıdır. Bu sayının tapu dairesine girmesi mümkün olmadığından noter vekaleti ile bir iki isim yetkilendirilir.
Burada dikkat edelim lütfen. Verdiğim çoğunluk bir yönetim planının kısmen veya tamamen değiştirilmesine yönelik gereken çoğunluktur. Dikkat!!! Bu yetersayı ile korunan hükümler yönetici ve denetçi seçimi ile ilgili olduğu gibi, faydalı yenilik ve ilavelere ilişkin yatırımlar ve kanunun yukarıda anlattığımız yönetim planı değişiklikleri için de geçerli. Bizim için önemli olan bu tip oylamalarda "toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin 4/5 çoğunluğu'dur.
Bu çoğunluğun 5912 sayılı kanunun yayınlandığı 7 Temmuz 2009 tarihinden sonra uygulanan " GEÇİCİ MADDE 2 si ile - Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır. (5912-23/06/2009 değişiklik) hükmü ile alakası olmadığını belirtmeliyim. Yani yönetim planı değişikliğinin amacı kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik ise burada tüm maliklerin sat çoğunluğu aranır. Dikkat!!! Bu yetersayı ile korunan hükümler yönetici ve denetçi seçimi ile ilgili olduğu gibi, faydalı yenilik ve ilavelere ilişkin yatırımlar ve kanunun yukarıda anlattığımız yönetim planı değişiklikleri için de geçerli. Bizim için önemli olan bu tip oylamalarda "toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin salt çoğunluğu'dur.
Yani sizin durumunuzdaki amaç yönetim planının değişen kanun ile getirilen maddelere uymak amacı ile sitenizin yönetim planını toplu yapı yönetim planına uygun hale getirmek değil anladığım. Dolayısı ile 4/5 çoğunluk aranması gerekir. Ancak kat malikleri 2008 yılında tescil edilmiş yönetim planınızın toplu yapı yönetim planına uygun hale getirmek amacı ile değişikliğin yapıldığını savunabilir ve yönetim ile ilgili geçici maddeleri de bu değişiklişk sırasında ortadan kaldırabilirler. Yani bu mümkün . Yasal olarak da mümkün . Netice de yönetim planınız 7 Temmuz 2009 tarihinde yayınlanan 5912 sayılı kanunun öncesinde tescil edilmiş.
Dolayısı ile yönetim planının değişikliği için gereken çoğunluk 4/5 den ( sizin için 400 sayısı) salt çoğunluğa (sizin için 251 sayısı) düşer ki çok önemli 149 kişinin oyu da gerekmeyebilir. Bu durumu gözden kaçırmamak gerekir.
Yönetim planı değişikliği hususunda çok sayıda danışmanlık yaptığım için net biliyorum ki yönetim planı değişikliği çok organize bir çalışmadır. Yeni yönetim planının ilanı , kat maliklerine duyurulması, maliklerin ilgili olağanüstü genel kurulda toplanması vekalet sayılarının kanunun öngödrüğü sınırlarda kalması, toplantıda kimi maddelerin tartışma esaslarını ve bu tartışmanın zaman süresinin belirlenmesi, kat mülkiyetinde çok standart bir şekli olan genel kurul vekaletinin özel biçimde yazılması, karara onay veren maliklerin organize edilerek bunlardan güvenilir bir ya da iki isme sadece tescile has bir noter vekaletinin verilmesinin organize edilmesi vs. gibi bir çok organize işlem gerekir.
Yukarıdaki çoğunluk durumu esas alınarak müteahhid tarafından tapu sicil müdürlüğüne tescil edilmiş yönetim planı , maddeleri ve ekleri değiştirilebilir.
Uygulamada çok gördüğümüz "müteahhit firma tarafından hazırlanarak tapu sicil müdürlüğüne onaylatılmış yönetim planında yönetimi 5 yıl boyunca belli bir yönetim şirketi ve/veya müteahhidin belirleyeceği bir firma tarafından yapılması ön görülen ve bununla ilgili yapılan bakım tutum sözleşmesi yapılması" maddeleri de değişebilir.
Bu madde değişirse şüphesiz firmanızın yönetme konusundaki yetkisi de ortadan kalkar. Eğer bununla ilgili ayrıca bir sözleşme yapılmış ise sözleşmenin içeriğine ayrıca bakmak lazım. Yani yönetim planı değişir ancak kat malikleri kurulunun yetkilendirdiği yönetim kurulu ile imzalanan sözleşmenin fesih maddelerini ayrıca incelemek lazımdır.
Tesisinizdeki kat maliklerinin yabancı uyruklu olması kat mülkiyeti açısından bir farklılık gerektirmemektedir.
T.C. Kanun ve mevzuatlarını bilmedikleri için aralarında komite kurarak yönetim planına değiştirmek ve toplantıda gündem maddelerine değiştirip istedikleri maddelerini koymak ve oylamak ; ve bunun için yurt dışında devamlı toplantıya katılmak istemeyenlerden vekalet toplamaları herhangi bir sorun teşkil etmemektedir.
Bunları yapmaya hakları vardır. Ve Yönetim planına değiştirebilirler.
Ancak yönetim planı değişikliği ile ilgili olağanüstü genel kurul gündemi, çağrısı, çağrı zamanı, toplanma usulleri, vekalet şekli ve sayıları, gereken çoğunluk, noterlikçe ve/veya yurtdışı konsolosluklarca veriecek olan tip vekalet , temsil, tescil konularında Türk Hukuku ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun davranmalı , yine hazırlanacak yeni yönetim planının veya değiştirilen maddelerin ya da toplu yapıya uyum sağlamak amacı ile değiştirilecek yönetim planının yine Türk Hukuku, Anayasası , Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanunu'na uygun olan maddeleri tescil edilmelidir. Her halükarda hukuka uygun olmayan maddeler tescil edilse de uygulanmayacaktır.
İyi akşamlar dilerim.
