Merhaba bir sorum olacak 127 daire 1 iş yeri olmak üzere 128 maliki olan bir sitede oturuyorum. 2 yıllık mutahit garantisi sona erdi ve site yonetimini firma kendi bir personelini yönetici olarak koymuştu 8 Ocak 2017 de yönetim kurulu seçimi olacak diye bina girişine imzasiz duyuru aşmıştır. Site dışında oturan kat malikleri ne posta ile bir tebligat yapılmadı sitede ikamet eden maliklere de imza karşılığı tebliğ edilmedi sadece mail adresi ne mail atıldı. Ve 8 Ocak ta 51 kişi katıldığı için yeterli çoğunluk 65 kişi olmadığı için 15 Ocak a ertelendi ve ikinci toplantıda vekalet lerle birlikte 71 kişi oy kullanıldı yönetime üye  ve denetci olarak seçilmek için 1 kişinin yine toplam kat malikleri nin çoğunluğu olan 65 oy almasimi gerekiyor yoksa kullanılan 71 oyun çoğunluğu olan 36 oy alması yetiyormu. Yönetim kurulu na aday olan bir kişi oy kullanabilirmi. Yönetime aday olan kişi 2 tane dairesi var ama daire tapusu hanımının üzerine. Ve diğer kat maliklerinden de 5 adet vekalet alarak 7 tane oy kullanmıştır. 128 oyun %5 i  6 oy yapmaktadır bu 7 oy kullanan kişi 2 dairenin tapusu onun üzerine olmadığı için kat maliki sayılmıyor. Kat maliki sayilsa bile 1 oy kat maliki sayılmaz ise 5 vekalet oyu geçersiz sayılmazmi. Adayın biri 52 oy aldı biri 34 oy diğer 2 aday 27 şer eşit oy aldı eşit oy çıktığı durumda yasal olarak ne yapılması gerekiyor. İşi oldu bittiye getirip 2 kişi arasında kura çekelim dediler o an ki psikolojiyle tamam dedim ve iki ayrı kağıda isim yazip masanın üzerine attılar site sakini çocuklardan birisi kağıdın 1 tanesini aldı karşı tarafın ismi çıktı bunun bir bağlayıcılığı varımdır.  zaten sınavdan çıkmıştım ve griptim çok hastaydım seçim aşamasında aday tanıtımında beni beklemediler kat malikleri nin bir çoğunun aramızda olmayan adaylarida 15 dakika daha bekleyelim demesine rağmen beklememis. Sadece oy sayımına katıldım. Ve mevcut firma yöneticisi yan daire komşum seçime belki katılamayabilirim demiş yönetici siz bana vekalet verin demiş hallederim ben demiş yönetici kat maliki olmadığı için zaten oy kullanma hakkı yok bu vekaleti yönetime seçilmesini istediği kişilerden birisine veriyor. Bu vekalet veren komşum seçim günü toplantı saati 14:00 da işi erken bittiği için  toplantı salonuna gidip seçime katılanların oy kullananlarin imza attığı yoklama kağıdına kendi ismini yazıp imza atmış ve sonra yöneticiye benim işim erken bitti oyumu kullanacağım demiş ama yönetici siz vekalet verdiniz oy kullanamazsınız demiş biz hallederiz demiş gelmişken kullanayım demiş olmaz demiş bayanda ona inanıp eve çıkmış bu durumda o bayan oy kullandı diye kendi imzası var ama o seçimde o kişinin vekaleti ile başka birisi tarafından vekaleten oy kullanılmış.  BU SAYDIĞIM 27 - 27 oy alma. Tapu hanimin üzerine ise koca kat maliki olurmu kat maliki sayılmaz ise aldığı vekalet oylar geçersiz olurmu. Mahkemeye verip iptal ettirmeyi düşünüyorum. Ne kadar zaman için de mahkemeye başvuru hakkım var bu konudan ne çıkar sonuç yardımcı olursanız memnun olurum. Birde bu firmanın yöneticisini kat malikleri seçmesi gerekmiyormu yönetici yeni yönetim kurulu seçilince onlar karar verecek diyor gitsinmi kalsinmi diye normalde bu sekildemi kat malikleri karar vermiyormu buna. SİTEMİZ A VE B BLOKTAN OLUŞMAKTA TOPLAM ARSA M2 3900 M2 DIR. 127 MESKEN 1 TİCARİ İŞ YERİNDEN OLUŞMAKTA.

Sayın GURKAN01;

Öncelikle inşaat firmasının bina içinden 5 yıl, gizli ayıplarda ise 10 yıl sorumluluğu devam etmekte, garanti süreniz henüz devam etmektedir. Geçici yönetim olarak 2 yıl sürenin dolmuş olmasından bahis ettiniz herhalde ki bu sürede normalde 1 yıldır. Yapılacak toplantının  15 gün önceden kat maliklerine imza karşılığı veya iade taahhütlü mektup ile bildirilmesi, gündem maddelerinin yazılı olması, toplantı tarihi saati ve yeri, ikinci toplantı için (genellikle bir hafta sonra yapılır ama kanunda 15 günü geçmeyecek şekilde ibaresi vardır) aynı yer ve saat gibi bilgilerin yanı sıra, katılamayacak maliklerin yerine vekalet alınması için bir vekalet örneği gönderilir, (kanunda bir kağıda not düşülebilir veya telefonda vekalet alınabilir denilse de, ıslak imza ve kimlik fotokopisi almak ve dosyalamak daha garantidir.
İlk toplantıda çoğunluk sağlanmaz ise ikinci toplantıda salt çoğunluk ile bazı kararlar alınabilir fakat yönetici seçimi ve pahalı, lüks yatırımlar yapılması adına her toplantıda 51% oy ve arsa payı çokluğu aranır, en az 3 tekrar(toplam 6 toplantı) yapılıp sonuçta çoğunluk sağlanamaz ise sulh hukuk mahkemesine başvurulur ve hakimden kayyum atanması talep edilir. Atanan kayyum 6 ay değiştirilemez, rutin çalışmalara devam ederken seçim alt zeminini hazırlar ve yasal olarak seçim için oylama yapılır.
Takdir ederseniz yakın inceleme yapılmadan diğer sorularınıza yanıt vermemiz doğru olmayacaktır. Sitelerde 2 yıl apartmanlarda ise 1 yıllık yönetim sonucunda hesapların incelenmesi, 3 aylık denetim raporlarının kontrolü yönetimin ibrası( ki bu anonim şirketler için geçerli olup, yönetici ibra edilmez, her kat maliki veya kiracı sakin 5 yıl geriye dönük tüm hesapları denetletebilir ve hakkını arayabilir) yapılır ve seçim gerçekleşir. İkinci toplantıda çoğunluk sağlanmış 65 kişi ile bağımsız bölüm (daire veya dükkan) tapu sahibi eşine vekalet vermesi gerekir, yoksa kullandığı oy geçersizdir, yönetici, yönetim kurulu başkanı dışardan atanabilir sadece denetçi üyenin mal sahibi olması gerekir kanuna göre, bir usulsüzlük olduğunu ispat edebiliyorsanız vekaletlerde ve imzalarda mahkemeye başvurmanız gerekmektedir.
Saygılarımızla.