Katmülkiyeti.Com

İyi günler.

Bulunduğum sitede mevcut yönelim KMK 'daki esaslara uygun seçilmemiş.

200 dairelik yerde 40 kişinin katıldığı toplantı ile seçilmiş.

Ben dava açıp yönetimi iptal ettirmek istiyorum.

Ama mevcut yöneticilerle ilgili isimleri imzaları olan hiçbir belge yok elimde.

Kendileri de hukuksuzluklarının bilincinde olduklarından imza ve isim olmadan iş yapıyorlar. Tarafımıza işletme projesi daha verilmedi.

Ben bu durumda napabilirim. Dava açsam neye göre açıp iddada bulunacağım. Adamlar sonra mahkemede "Hayır biz yönetici değiliz. Yok oyle bir sey" dese naparım.

Karar defterinin notere onaylatıldığını da sanmıyorum.

Yönetimde 7 kişi var. Açıp kesin kazanacağım davayı kaybetmek istemiyorum.
Lütfen bir yol gösterin. Her ay sıradan site masrafları için 250 tl toplayan bu mafyadan kurtulmanın yolu nedir.

Teşekkürler
Linkback: Elimde Karar Defteri Yok Nasıl Dava açacağım

Sayın <PETRO>

Öncelikli olarak, "Ben dava açıp yönetimi iptal ettirmek istiyorum." ifadeniz söz konusu değildir. Siz ancak "Alınan Kararların İptali Davası" açarak ve bu davayı kazanarak, Yönetimi değil, seçimleri iptal ettirebilirsiniz. Mutlaka Profesyonel destek almanızı önermekle birlikte, ön araştırma olarak şunları söyleyebilirim:

(1) KMK 29 gereği, 200 Kat Malikinden oluşan Kat Malikleri Kurulu mevcudu söz konusu iken;

Toplantı Yeter Sayısı :
(1. Oturum) 200/2 + 1 = 101 'dir.  (Salt çoğunluk)
Yeter Sayı Oluşmazsa
(2. Oturum)
Salt çoğunluk aranmaz. Kararlar katılanların çoğunluğu ile alınır.

Ancak bazı özel durumlar için Karar Yeter Sayısı :
(a) Yönetici ve Denetçi seçimi için 200/2 + 1 = 101 'dir.  (Salt çoğunluk)
(b) Yönetim Planı Değişikliği için 200/5 * 4 = 160 'dır. (Nitelikli çoğunluk)
(c) Ortak Alanların Kiraya verilmesi için 200'dür. (OY BİRLİGİ, Kat Maliklerinin Tamamı)

Sadece Genel Giderler ve/veya devletin emrettiği yükümlülüklerin karşılanması için Toplantıya Katılanların çoğunluğu (Mevcudun Çoğunluğu) ile KARAR alınabilir.

Toplantı Yeter Sayısı ile Karar Yeter Sayısı aynı şey değildir. Yukarıda verilen özel durumlar için toplantının ister 1. Oturumunda ister 2. Oturumunda sayı değişmez.

Toplantının 2. Oturumunda Karar Yeter Sayısının salt çoğunluk olmayıp, toplantıya katılanların çoğunluğu ile sağlanması; sadece genel konularda (ana gayrimenkulün yasal ve/veya genel ihtiyaçlarının karşılanmaya devam edebilmesi için) uygulanmaktadır. Tekrar hatırlatma isterim ki, Karar Yeter Sayısı saklı konularda 1. oturum veya 2. oturum katılan sayısı değil yasada belirtilen oran tutarında KABUL oyu değerlidir.

Aksi NİSBİ BUTLAN/Mahkemece İptal Edilebilir bir durumdur.

ANCAK: Toplantı Yeter Sayısının oluşmaması, MUTLAK BUTLAN (Tamamen Sakat) bir durumdur. Hak Düşürücü Süre bakımından dava açma zaman aşımı yoktur. Sadece karara imza atanları bağlar. Karara imza attığı halde dava açılamaz.
--------------
Bu durumda siz hemen yarından itibaren, Sulh (gerekiyorsa Asliye) Hukuk Mahkemesinde ALINAN KARARLARIN İPTALİ davası açabilirsiniz.

Ayrıca MUTLAK BUTLAN söz konusu iken "AİDAT" vb. borçlarınızdan bahsetmek söz konusu değildir. Aidat Ödeme Talebini yerine getirmeyerek, İcra Takibinde borca itiraz ederek, Yönetim Alacağını İSPATA zorlayabilirsiniz.

Burada İcra Takibini iyi takip edin. Ödeme Emrine itiraz süresi sadece 7 gündür. Bu süre içinde İcra Dairesine (sebebini belirterek) itiraz dilekçesi vermeniz gerekir.

BU ARADA İKİNCİ SENARYO (siz belirtmemişsiniz ama ben bir tahminde bulunarak) Yönetici seçiminin Toplantının 2. Oturumunda gerçekleştiğini ön görüyorum. Bu durumda yukarıda belirtilen özel durumlara göre Yönetici Kat Malikleri Kurulunun salt çoğunluğu yani en az 101 kişi ile seçilir.

ANCAK, bundan daha az kişi ile seçilmiş ise HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE içinde iptal davası açılması gerekir.

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER
(a) Toplantıya katılanlar için, karar defterine itiraz sebebini şerh düşerek  / yazarak 30 gün içinde
(b) Toplantıya katılmayanlar, kararı öğrendiği (resmi olarak tebliğ aldığı) andan itibaren 30 gün içinde
(c) Toplantıya katılamayan ve karardan haberi olmayanlar en geç Toplantı KARAR Tarihinden itibaren 6 ay içinde Sulh (gerekiyorsa Asliye) Hukuk Mahkemesinde "Alınan Kararların İptali" davası açması gerekir.

Not : Yöneticinin usulsüz seçilmesi MUTLAK BUTLAN olmayıp NİSPİ BUTLAN / Mahkemece İptal Edilebilir bir durumdur ve Hak Düşürücü Süre Geçmeden bu davanın  açılması gerekir.

Bu durumda yukarıda anlatılanlara göre Karar Alınan Tarihine göre Hak Düşürücü Süre Dışında açılan dava kabul edilmez. Durum böyle ise siz AİDAT yükümlüsünüz. İtirazlar geçersiz.

Yanıtınız için teşekkür ederim.

Peki yönetim planına göre bizim sitede

      - PARSEL YÖNETİM KURULU
     - ve parsel yönetim kurulu üyelerinden oluşan TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU olmalı

Ama mevcut durumda bunlar yok. Sanki bir apartman genel kurulu yapar gibi tüm parsellerin maliklerini toplayıp bir yönetim seçiyorlar.

Bu durum MUTLAK BUTLAN mıdır?

   634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir anagayrimenkulü ve diğer bileşenlerini (bağımsız bölüm, kat maliki, sığınak, kalorifer dairesi, apartman görevlisi vb.) tanımlayarak bunların yönetimi, karşılıklı hak ve yükümlülükleri öncelikle kat maliklerine sonra 8 daireden itibaren anagayrimenkulde oluşturulan yönetime yükler.  Burada amaç; hem kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini yasaların sınırları içerisinde eşit şartlarda teslim etmek hem de ülke genelinde bu konuda standart meydana getirmektir.   

(1) Öncelikle bir anagayrimenkul vardır. (Apartman/Blok) Dolayısıyla önce anagayrimenkul yönetilmelidir. Bir anagayrimenkulde 8 daireye kadar kat malikleri yükümlülüklerini ve haklarını doğrudan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile yürütebilirler. Bir yönetim varmış gibi sorumlulukları aynen devam eder. "Herkes kendi evinin önünü süpürür. Apartmanı sırayla yıkarlar veya birine yıkatırlar vb."  Ama örneğin, ısı yalıtımı, bina izalosyonundan yine de sorumludurlar.
(2) 8 daireden itibaren Yönetim kurulmalıdır. Artık işler zorlaşmıştır. Takip ve icraat gereklidir. Yönetim, Yönetici ve denetçiden oluşur, seçimle görev alırlar. Bu sefer Yönetici ve Denetçi, her kat malikinin tek tek hareket etmesi yerine tüm Kat Malikleri Kurulu adına yine 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (zorunlu) referans alarak anagayrimenkulü yönetir.
(3) Aynı parsel ve/veya ada içinde 1'den fazla anagayrinemkul varsa ve ortak alanları varsa, bu sefer bir üst yönetim olan Toplu Yapı Ada Yönetimi veya Toplu Yapı Parsel Yönetimi oluşturulur.
(4) Toki veya özel Müteahhit firmalar tarafından proje haline getirilmiş; 1'den fazla Ada ve/veya Parsel üzerine kurulu anagayrimenkuller varsa ve bunların ortak alanları varsa ve sınırları belli ise (kapatılmış) ve içinde kamusal alan yoksa Toplu Yapı / Site Yönetimi, kamusal alan bulunuyorsa Toplu Yapı Yönetimi kurulur.

Buradaki amaç anagayrimenkullerin kurulduğu ada/parsel üzerinde coğrafi yapıdan dolayı ortak alan(lar) varsa, Ortak Alanların Yönetimi için bir üst Yönetim vardır. Yoksa anagayrimenkule  Üst Yönetim müdahale edemez. Anagayrimenkul Blok Yönetimi tarafından yönetilir.

Elbette Toplu Yapı için üretilen tek bir Yönetim Planı vardır; buradaki amaç Toplu Yapıdaki tüm anagayrimenkul (blok) binaların; Anayasaya, Kat Mülkiyeti Kanununa, Borçlar Kanununa ve Medeni Kanuna uygun hazırlanması ile standart bir profil meydana getirir. Örneğin aynı özelliklere sahip bağımsız bölümler aynı tutarda genel gider aidatı öderler. Toplu Yapının tamamında standart temizlik kuralları uygulanır, park, bahçe ve otoparklarından tüm kat maliklerinin düzenli olarak yararlanması için bu alanlar yönetilir.

(1) Asil olan kat malikidir.
(2) Blok Yöneticisi, kat malikinin vekilidir. Ama Kat Maliki kendi başına hareket edemez, onun yerine kendisi gibi diğer kat maliklerinden oluşan Kat Malikleri Kurulu ile, yasada belirtilen oy sayıları ile alınan kararlara uyar. Bu kararları blok kat malikleri kurulu adına blok yöneticisi yürütür.
(3) Ada/Parsel Yönetim Kurulu, Blok yöneticilerinden oluşan Temsilciler Kurulunun dolaylı olarak da kat malikinin vekildir. Ama Blok Yönetimine müdahale edemez. Sadece Blok Yönetiminin Yönetim Planına uygun hareket etmesini takip eder.
4 Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Ada Yönetim Kurulu Başkanlarından oluşan Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun vekilidir. Dolaylı olarak kat malikinin vekildir. Ama Ada Yönetimine müdahale edemez. Sadece Ada Yönetiminin Yönetim Planına uygun hareket etmesini takip eder.

Özet:
(1) Anagayrimenkul (blok) Yönetimi yapısı, bir parsel üzerine kurulu anagayrimenkulün Ortak Alanlarını yönetmek için kurulur.
(2) Ada Üst Yönetimi yapısı, aynı ada/parsel üzerine kurulu birden fazla anagayrimenkullerin Ortak Alanlarını yönetmek için kurulur.
(3) Toplu Yapı Üst Yönetimi yapısı, aynı projede üretilmiş (Örneğin: Toki) birden fazla ada/parselin üzerine kurulu anagayrimenkulün Ortak Alanlarını yönetmek için kurulur.

(A) Bir Ortak Alan söz konusu değilse, bir üst yönetim kurulmaz.
(B) Bir üst yönetim, alt yönetimdeki anagayrimenkullerin (blokların) yönetimine müdahale edemez.
(C) Doğal olarak bir üst yönetim alt yönetimlerin Yönetim Planı açısından uygun hareket edilmesi için onu takip eder, uyarır gerekirse kat maliki adına yasal işlem başlatır. Ama bir üst yönetim altındaki yönetim(ler)in amiri değildir.

Amaç kademeli olarak Kat Maliki için, Ortak Alanları yönetmek için görev alırlar.

Blokta bulunan asansörü blok yöneticisi, Adada/parselde bulunan bahçe(ler)i Ada/parsel Yönetimi, Adalardan oluşan Toplu Yapı içindeki Ortak Alanları Toplu Yapı Yönetimi yönetir. İlçe belediyesi ile büyükşehir belediyesi arasındaki yetkiler gibi düşünülebilir.

Burada alınacak hizmetleri toplu iş ihalesi ile, (tek bir Hukuk Danışmanlığı ve Hizmeti, tek bir Asansör Bakım-Onarım Hizmeti, tek bir Temizlik Hizmeti vb.) kurumlardan alarak perakende hizmet bedelinden daha ekonomik miktarlarda karşılamak için tercihen üst yönetimlere yetki verilebilir.

Tüm yönetimler (Yönetim Planında ve Yönetim Kurullarında) alınan kararlar kadar yetkilidir. Örneğin Ortak Alanların kiraya verilmesi gibi konularda, Kat Maliki yetkisinden itibaren onun temsilcisinin onayı ile bir üst yönetimde karar alınabilir. Örneğin Temsilciler Kurulunun Salt Çoğunluğu ile Faydalı Yenilik ve İlaveler kararı alınamaz. Bu kararın içeriği önce Blok Kat Malikleri Kurulunda oylanarak Blok Kat Malikleri Kurulu Yöneticisinin bir üst Yönetimde Temsilciler Kurulu üyesi olarak, anagayrimenkul adına oy kullanabileceği hakkında yetki verilir. Bu hiyerarşi bir üst yönetimde aynı yöntemle devam eder. Amaç Kat Malikinin görüşünü, oyunu resmi olarak yansıtmaktır.