634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir anagayrimenkulü ve diğer bileşenlerini (bağımsız bölüm, kat maliki, sığınak, kalorifer dairesi, apartman görevlisi vb.) tanımlayarak bunların yönetimi, karşılıklı hak ve yükümlülükleri öncelikle kat maliklerine sonra 8 daireden itibaren anagayrimenkulde oluşturulan yönetime yükler. Burada amaç; hem kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini yasaların sınırları içerisinde eşit şartlarda teslim etmek hem de ülke genelinde bu konuda standart meydana getirmektir.
(1) Öncelikle bir anagayrimenkul vardır. (Apartman/Blok) Dolayısıyla önce anagayrimenkul yönetilmelidir. Bir anagayrimenkulde 8 daireye kadar kat malikleri yükümlülüklerini ve haklarını doğrudan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile yürütebilirler. Bir yönetim varmış gibi sorumlulukları aynen devam eder. "Herkes kendi evinin önünü süpürür. Apartmanı sırayla yıkarlar veya birine yıkatırlar vb." Ama örneğin, ısı yalıtımı, bina izalosyonundan yine de sorumludurlar.
(2) 8 daireden itibaren Yönetim kurulmalıdır. Artık işler zorlaşmıştır. Takip ve icraat gereklidir. Yönetim, Yönetici ve denetçiden oluşur, seçimle görev alırlar. Bu sefer Yönetici ve Denetçi, her kat malikinin tek tek hareket etmesi yerine tüm Kat Malikleri Kurulu adına yine 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (zorunlu) referans alarak anagayrimenkulü yönetir.
(3) Aynı parsel ve/veya ada içinde 1'den fazla anagayrinemkul varsa ve ortak alanları varsa, bu sefer bir üst yönetim olan Toplu Yapı Ada Yönetimi veya Toplu Yapı Parsel Yönetimi oluşturulur.
(4) Toki veya özel Müteahhit firmalar tarafından proje haline getirilmiş; 1'den fazla Ada ve/veya Parsel üzerine kurulu anagayrimenkuller varsa ve bunların ortak alanları varsa ve sınırları belli ise (kapatılmış) ve içinde kamusal alan yoksa Toplu Yapı / Site Yönetimi, kamusal alan bulunuyorsa Toplu Yapı Yönetimi kurulur.
Buradaki amaç anagayrimenkullerin kurulduğu ada/parsel üzerinde coğrafi yapıdan dolayı ortak alan(lar) varsa, Ortak Alanların Yönetimi için bir üst Yönetim vardır. Yoksa anagayrimenkule Üst Yönetim müdahale edemez. Anagayrimenkul Blok Yönetimi tarafından yönetilir.
Elbette Toplu Yapı için üretilen tek bir Yönetim Planı vardır; buradaki amaç Toplu Yapıdaki tüm anagayrimenkul (blok) binaların; Anayasaya, Kat Mülkiyeti Kanununa, Borçlar Kanununa ve Medeni Kanuna uygun hazırlanması ile standart bir profil meydana getirir. Örneğin aynı özelliklere sahip bağımsız bölümler aynı tutarda genel gider aidatı öderler. Toplu Yapının tamamında standart temizlik kuralları uygulanır, park, bahçe ve otoparklarından tüm kat maliklerinin düzenli olarak yararlanması için bu alanlar yönetilir.
(1) Asil olan
kat malikidir.(2) Blok Yöneticisi, kat malikinin
vekilidir. Ama Kat Maliki kendi başına hareket edemez, onun yerine kendisi gibi diğer kat maliklerinden oluşan Kat Malikleri Kurulu ile, yasada belirtilen oy sayıları ile alınan kararlara uyar. Bu kararları blok kat malikleri kurulu adına blok yöneticisi yürütür.
(3) Ada/Parsel Yönetim Kurulu, Blok yöneticilerinden oluşan Temsilciler Kurulunun dolaylı olarak da kat malikinin
vekildir. Ama Blok Yönetimine müdahale edemez. Sadece Blok Yönetiminin Yönetim Planına uygun hareket etmesini takip eder.
4 Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Ada Yönetim Kurulu Başkanlarından oluşan Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun vekilidir. Dolaylı olarak kat malikinin vekildir. Ama Ada Yönetimine müdahale edemez. Sadece Ada Yönetiminin Yönetim Planına uygun hareket etmesini takip eder.
Özet: (1) Anagayrimenkul (blok) Yönetimi yapısı, bir
parsel üzerine kurulu anagayrimenkulün
Ortak Alanlarını yönetmek için kurulur.
(2) Ada Üst Yönetimi yapısı, aynı
ada/parsel üzerine kurulu
birden fazla anagayrimenkullerin Ortak Alanlarını yönetmek için kurulur.
(3) Toplu Yapı Üst Yönetimi yapısı, aynı projede üretilmiş (Örneğin: Toki)
birden fazla ada/parselin üzerine kurulu anagayrimenkulün
Ortak Alanlarını yönetmek için kurulur.
(A) Bir
Ortak Alan söz konusu değilse, bir üst yönetim kurulmaz.
(B) Bir üst yönetim, alt yönetimdeki anagayrimenkullerin (blokların) yönetimine müdahale edemez.
(C) Doğal olarak bir üst yönetim alt yönetimlerin Yönetim Planı açısından uygun hareket edilmesi için onu takip eder, uyarır gerekirse kat maliki adına yasal işlem başlatır. Ama bir üst yönetim altındaki yönetim(ler)in amiri değildir.
Amaç kademeli olarak Kat Maliki için,
Ortak Alanları yönetmek için görev alırlar.
Blokta bulunan asansörü blok yöneticisi, Adada/parselde bulunan bahçe(ler)i Ada/parsel Yönetimi, Adalardan oluşan Toplu Yapı içindeki Ortak Alanları Toplu Yapı Yönetimi yönetir.
İlçe belediyesi ile büyükşehir belediyesi arasındaki yetkiler gibi düşünülebilir.Burada alınacak hizmetleri toplu iş ihalesi ile, (tek bir Hukuk Danışmanlığı ve Hizmeti, tek bir Asansör Bakım-Onarım Hizmeti, tek bir Temizlik Hizmeti vb.) kurumlardan alarak perakende hizmet bedelinden daha ekonomik miktarlarda karşılamak için tercihen üst yönetimlere yetki verilebilir.
Tüm yönetimler (Yönetim Planında ve Yönetim Kurullarında) alınan kararlar kadar yetkilidir. Örneğin Ortak Alanların kiraya verilmesi gibi konularda, Kat Maliki yetkisinden itibaren onun temsilcisinin onayı ile bir üst yönetimde karar alınabilir. Örneğin Temsilciler Kurulunun Salt Çoğunluğu ile Faydalı Yenilik ve İlaveler kararı alınamaz. Bu kararın içeriği önce Blok Kat Malikleri Kurulunda oylanarak Blok Kat Malikleri Kurulu Yöneticisinin bir üst Yönetimde Temsilciler Kurulu üyesi olarak, anagayrimenkul adına oy kullanabileceği hakkında yetki verilir. Bu hiyerarşi bir üst yönetimde aynı yöntemle devam eder. Amaç Kat Malikinin görüşünü, oyunu resmi olarak yansıtmaktır.
