Öncelikle yönetim planınıza bakabilirsiniz. Orada masraf paylaşımı( ortak gider ve avans paylarının paylaşımı) hangi usulde ise dolayısı ile gelir paylaşımı da aynı usulde olmalıdır.
Eğer yönetim planınız yok ise o taktirde Kat Mülkiyeti Kanunu ( KMK) Madde 20'ye göre paylaşım yapabilirsiniz.
Şimdi gelelim gelirin ne amaçla olduğuna.
Gelir ortak yerlerin kiraya verilmesine ilişkin bir kira geliridir. Dolayısı ile "ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri" yönetim planınızda ne usulde toplanıyorsa o halde bunların kiraya verilmesinden ötürü kira gelirinin paylaşımı da aynı usulde yapılmalıdır.
KMK Md. 20 ( aşağıya alıntıladım) ise bu giderlerin bağımsız bölüm arsa payı oranında toplanacağını ifade eder. Dolayısı ile eğer yönetim planınızda başka bir usul yazmıyorsa kira gelirlerini bağımsız bölümlerin arsa payı oranında dağıtmalısınız.
Diğer taraftan KMK'nın 16. maddesi "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında,ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar" demektedir. O halde ysaya göre dağıtım usulü yönetim planında başka bir düzenleme yok ise gelirin de arsa payı oranında dağıtılmasıdır.
Eğer yönetim planında başka bir düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti'ne göre Kira gelirleri kat maliklerinindir. Her bir bağımsız bölüm malikine düşen yıllık kira bedelini ( eğer peşin alınmış ise 5 yıllık toplam bedeli) kat maliklerine bir sonraki yılın Mart ayında "Kira gelirlerine eklemelerini" ve vergilendirilmesini sağlamalarını bildirmeyi unutmayın. Bina yöneticiliğinin ise bu gelir üzerinde vergisel bir sorumluluğu yoktur. Bina yöneticiliğinin görevi kat maliklerinin bu gelirlerini Kira Gelirlerine İişkin Vergi Beyannamelerinde Bildirim yapmaları hususunda bilgilendirmektir.
Kira sözleşmesi sona erdi ise bir yasal bildirim yaparak ( sözleşmede Kiralayan sıfatı kim ise o tarafından) kiranın artışına ilişkin talebinizi iletebilirsiniz. Eğer uzlaşamaz iseniz GSM şirketi kira dönemi dışında kalan ödemeleri yasal artış üzerinden yaparak baz istasyonunu ve mütemmimlerini söküp götürecektir. Boşta geçen süreyi genellikle ödemektedirler. Dolayısı ile bir ecrimisil durumu oluşmayacaktır.
Sözkonusu baz istasyonunun kira değeri semte, bölgedeki baz istasyonu sayısına, baz istasyonu kapasitesi ve o bölgedeki baz istasyonundan faydalanma sıklığına göre değişebilir. Bu sebeple mevcut kira bedelinizin değeri hakkında bir yorum yapılması mümkün değildir. Bazen bu tür baz istasyonları sadece o binaya veya çevresindeki bir kaç binaya yoğunlukla hizmet vermektedir. Diğer taraftan 5 yıl önceki kira kontratınızın ilk yapıldığı durumdaki yasal koşullar ile bugünkü yasal koşullar farklılık göstermektedir. GSM şirketleri artık yoğunlukla bina maliklerine ihtiyaç duymamakta, o bölgede bulunan kamu arazilerini, kamu binalarını veya kamuya ya da özel dağıtım şirketlerine ait olan elektrik dağıtım , aydınlatma direklerini kullanabilmektedir.
Ortak yerlerin kiraya verilmesinde " baz istasyonu, reklam tabelası , kapıcı dairesi vs. ) gerekli yeter sayının , irtifak listesindeki bağımsız bölüm kat maliklerinin tamamı tarafından karara alınması gerekliliğini unutmayalım.
Alıntı YapII - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında,
ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit
olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
