Katmülkiyeti.Com

Yönetici bazı kat maliklerinin isteği üzerine olağanüstü toplantı düzenliyor. 1/3 oranına ulaşmadığı için toplantıyı talep etme işini yönetici üzerine alıyor. 1. Toplantıda yeter sayı sağlanamıyor. 2. toplantıda gelenler gündemdeki maddeleri olumsuz neticelendiriyor.

Bu kez yönetici aynı konularla aynı gündem maddeleriyle yeniden olağanüstü toplantı düzenliyor.

Profesyonel yönetici aynı gerekçelerle ikinci defa olağanüstü toplantı düzenleyebilir mi?

Saygılarımla.   

Mehmet Kadri Korkmaz
   
Linkback: Yönetici tarafından aynı konularla yapılmak istenen 2. olağanüstü toplantı düze

Sayın Mehmet Kadri Korkmaz

Kat Malikleri Kurulu Olağan Toplantılarında gündemi Yönetici belirler. Bu gündem anagayrimenkulün periyodik olarak işletme giderlerinin karşılanması için; anagayrimenkul hakkında Genel Giderler ve Küçük Çaplı Bakım Onarım Giderleri hakkında olabileceği gibi, anagayrimenkulün devlete ve 3. şahıslara karşı sorumluluklarının tebliği ve gerekli tedbirlerin alınması konusunda alınacak kararlar hakkında olabilir.

Yönetici 1/3 sağlanamadığı için "toplantıyı talep etme işini üzerine" alamaz. Böyle bir görev ya da yetkisi yoktur. Örneğin Yönetici, bahçeye Oto Park Bariyeri kurulması yönünde Gündem oluşturamaz. Böyle bir gündem  Faydalı Yenilik ve İlave kararı gerektirdiği için Kat Malikleri Kurulu tarafından oluşturulabilir. Ama Yöneticiye biyat edilirse, usulsüz de olsa toplantı yeter sayısı oluştuğu takdirde toplantı yapılır. (Top "sizde" yani. Eleştirilmesi gereken de "sizsiniz". Kat Malikleri Kurulu)

Yani Yönetici, anagaryimenkul hakkında bir vekil olarak Kat Maliklerinin haklarını ve/veya zarar etmesini koruyacak tedbirler almak amacı ile; Genel Konular Hakkında veya Yönetime verilmesi gereken avukat tutma gibi yetkiler hakkında gündem oluşturabilir.

Olağan toplantılarda ve/veya yukarıda sayılan olağan konular dışında, Faydalı Yenilik ve İlaveler, Yönetim Planında Değişiklik, (olası) bir kat malikinin verdiği rahatsızlığın ÇEKİLMEZ HALE GELMESİ durumunda, OY BİRLİGİ gerektiren kararlarda gündeme eklenmek suretiyle KAT MALİKLERİ KURULU gündemi oluşturur. Bu tür gündemi yönetici oluşturamaz. Neden Yönetici Asil değil Vekil dir. Sadece kendi oyu kapsamında ASİL KAT MALİKİ oyu kullanabilir.

Ancak bir itiraz yoksa / yeterli bilgi, deneyim, duyarlılık yoksa ve toplantı yeter sayısı ile başlatılırsa, toplantı yasaldır. Alınacak kararlar ise KARAR YETER SAYISI ile belirlenir.

Bu saydığım gerekçeler ile yeniden hatırlatmak isterim ki; Yönetici Kat Malikleri Kurulu adına sadece İşletme Giderlerinin karşılanması için Olağan Toplantı ve/veya yine aynı kapsamda Yönetim yetkileri ve/veya Genel Giderlerin karşılanması ile ilgili kararların alınabilmesi için gündemi oluşturabilir.

BUNUN DIŞINDA YÖNETİM TOPLANTI YAPMAYA DEGİL TOPLANTI ÇAGIRISI YAPMAYA YETKİLİDİR. TOPLANTIYI YÖNETİCİ DEGİL TOPLANTI SIRASINDA SEÇİLECEK DİVAN BAŞKANI YÖNETİR. (YANİ YASA SİZİ KORUMAYA GAYRET ETMEKTEDİR. SİZ DE BUNLARI BİLEREK VE UYGULAYARAK SAGLIKLI/VERİMLİ BİR KMK TOPLANTISINA KATKIDA BULUNABİLİRSİNİZ.)

YANİ TOPLANTI GÜNDEMİNİ KAT MALİKLERİ KURULU BELİRLER. (EN AZ 1/3 İLE) TOPLANTI ÇAGRISINI DA YÖNETİCİ YAPAR. "TOPLANTIYI" TOPLANTI DİVAN BAŞKANI YÖNETİR.

AYNI GÜNDEMLE DEFALARCA ÇAGRI YAPAMAZ. AMA SES ÇIKARAN OLMAZSA TOPLANTI YAPILIR.

Biraz evvel yazdıklarıma ek olarak:
K. M. Kanunu, Md. 32, Son paragraf:
   "Bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa, kaide olarak ona göre çözülür."

Sayın Mehmet Kadri Korkmaz'ın tanımında Yöneticinin hangi gündemle toplantı çağrısı yaptığı belirtilmemiş olsa da; KMK Madde - 29'da belirtilen "Önemli bir sebepten" kasıt bir üst makalede açıklandığı gibi Faydalı Yenilik ve İlave hakkında bir gündemi içermez.

Bu vesile ile Sayın Mehmet Kadri Korkmaz'ın Yöneticinin hangi gündemle toplantı çağrısı yaptığını, detay veremiyorsa Faydalı Yenilik ve İlave kararı alınması hakkında olup olmadığını belirtmelidir.

Ona bakarsanız, Denetçi de toplantı talep edebilir. Yani şimdi tek başına Denetçi Faydalı Yenilik ve İlave kararı alınması hakkında toplantı yapılmasını talep edebilir mi? Tabi ki edemez.

Önemli sebep için; Yönetimin işleyişi hakkında, denetimin ivedilikle görüşülmesi hakkında, yöneticinin değiştirilmesi, devlete ya da 3. şahıslara karşı bir hak kaybına uğrmamak için karar alınması süresi sınırlı olan konular, (ispatı şartıyla) kat maliklerinden birinin diğerlerini rahatsız etmesi ve bunun Çekilmez Hale Gelmesi gibi konulardan bahsedilebilir.

Yoksa Faydalı Yenilik ve İlaveler ile ilgili kararlar; tek başına Yöneticinin, Denetçinin veya Kat Malikleri Kurulunun 1/3'ünden az sayıda kat malikinin Olağanüstü Toplantı gündemi oluşturmasına yeterli değildir.

O zaman Yönetici hatta denetçi, (ispatı olmaksızın) husumeti olan bir kat maliki hakkında sırf O'na tehdit oluşturmak, canını sıkmak, korku içine düşmesini sağlamak amacıya, "tutum ve davranışlarının Çekilmez Hale Geldiği" iddiası ile "Tahliyesini İsteme" gündemi oluşturabilir. Tabi ki söz konusu değil. Ayrıca bu durumda (kat malikleri kurulunca) usulüne uygun karar alınsa dahi karar, sadece Cumhuriyet Savcısına arz edilebilir. Yönetim olarak bir yaptırım uygulanamaz.

Kat Malikleri Kurulu ASİL dir. Yönetim VEKİL dir. Kat Malikleri Kurulunun en az 1/3'ünün İSTEMİ ile (ispatı olmaksızın) bir kat malikinin "tutum ve davranışlarının Çekilmez Hale Geldiği" iddiası ile "Tahliyesini İsteme" gündemi oluşturulması halinde haksız şikayetten Kat Malikleri Kurulu toplantısında imza atanlar ASİL olarak sorumludur. Arada büyük bir fark vardır. Burada eylem doğrudan yapılmaktadır. Oysa yönetici ya da denetçinin (sözde) oluşturacağı böyle bir gündem VEKİL kapsamında oluşturulabilir. VEKİL kendisine verilen yetki kadar görevlidir. Yani vekil yetkisi olmayan konularda GÜNDEM oluşturamaz. Medeni Kanunun 2. Maddesinde yer alan "İyi Niyet Kuralı" her iddia öncesi sorgulanan bir aşamadır.

Tekrar hatırlatmak isterim ki Sayın Mehmet Kadri Korkmaz'ın Yöneticinin hangi gündemle toplantı çağrısı yaptığını belirtmesi gerekir.

Bir ayrıntıyı daha hatırlatmak isterim; Denetçi ve Kat Maliklerinin en az 1/3'ü toplantı İSTEMİNDE bulunabilir. Toplantı Çağrısını her halükarda Yönetici yapar. Toplu Yapı Yönetimlerinde ise Toplantı Çağrısını Yönetim Kurulu değil, Temsilciler Kurulu Başkanı yapar.

İtiraz yoksa ve toplantı yeter sayısı oluşmuş ise toplantı yapılır.