Katmülkiyeti.Com

Sayın yöneticim,

Öncelikle belirtmeliyim ki, insanların bilgi sahibi olması için gösterdiğiniz çabaya hayran kalmamak söz konusu değil. İyi çalışmalar ve başarılarınızın artarak devamını dilerim.

Bir binanın -1. katında 2 nolu bağımsız bölümün sahibi olarak kat malikiyim. Aynı zamanda evde diyabet ve yüksek tansiyon hastası annem ile yaşamaktayız. Katta 1 ve 2 nolu daire var. Bu iki daire birbiri ile aynı hizadalar ve karşılarında başka bir bağımsız bölüm (ev/daire) yok.  1 ve 2 nolu dairelerin karşısında (sağdan < sola) Yangından Kaçış Sağdaki Kapısı, Eşya Deposu, Elektrik Odası, Asansör, Sığınak, Yangından Kaçış Soldaki Kapısı vardır.

-1. katta 1 ve 2 nolu daire sakinlerinin evlerine giriş-çıkış hareketliliği, kapıcının bina temizliği vb. görevleri için alış-veriş yaptığı malzeme hareketliliği, eşyasını bırakan/alan diğer (tanımadığım) kat maliklerinin eşya deposuna giriş-çıkış hareketliliği, teknisyen kıyafetli (tanımadığım) bazı kişilerin yaptıkları tadilat vb. işlem hareketliliği, ayrıca dışarıdan (tanımadığım) tanıtım vb. niyetlerle gelen kişilerin giriş-çıkış hareketliliği vardır.

-1. katta bazen kapıcının mesai saatleri dışında da hareketliliği vardır. Bazen de yönetim ofisi gibi alanlarda yetkililerin meydana getirdikleri hareketlilik vardır. Yani burada oluşan hareketlerin bir tehdit ya da risk anlamına gelip gelmediği belli olmamaktadır. Ayrıca kat maliklerinin ortak alanları kullanırken doğruluk, hakkaniyet ve diğer kat maliklerini rahatsız etmeme konularındaki sorumluluklarını ihlal edip etmedikleri evin içinden ya da evde yokken tespit ve kayıt edilememektedir.

Bunun üzerine evimin giriş kapısı hizasındaki tavana darbe dayanıklı ses alma özelliği olmayan güvenlik kamerası kurdum. 1 yıldan fazla kurulu olduğu halde, son yapılan Olağan Üstü Genel Kurul Toplantısında, (-1. katta oturmayan) bir kat maliki diğer (-1. katta oturmayan) başka kat maliklerinin de sözlü desteği ile, izin almadığım için kamera kuramayacağımı söyledi ve kamerayı sökmemi istedi. Kendilerine kameramın açısı gereği hiç bir kat malikinin "Özel Hayatın Gizliliği" ihlali yapılmadığını, sadece ortak alandan görüntü aldığını, ortak alanda da "Özel hayatın Gizliliği"nden söz edilemeyeceğini ayrıca (zaten ses alma özelliği olmayan) güvenlik kameramın ortak alan da olsa ses almadığını ifade ettim.

Üstelik -1. katta ve zemin katta Toki'nin kurduğunu iddia ettikleri kameralar var. Bu kameralardan -1. katta olan kamera 1 ve 2 nolu dairenin arasında bulunan asansör kapılarını gözetledikleri gibi, modelinden dolayı tahmin ettiğim kadarıyla ses alma özelliği olan bu kamera tam da evimin kapısı gözetlemektedir. Bu kameraların varlığını kendilerine hatırlattığımda, onu Toki kurdu gibi anlamsız bir ifadede bulundular. Toki de kursa yöneticinin yönetiminde olduğuna göre, "Özel Hayatın Gizliliği" kuralları geçerlidir. (Bunu kamerayı kaldırmamı isteyen kat maliklerinin iyi niyetlerinden şüpheli olduğumu ifade etmek için söyledim.)

Yapılan araştırmalarda evimin kapsının hizasındaki tavana kamera kurduğum için ve tavan da ortak alan olduğu için kamerayı ve diğer kablo kanalı tesisatını kaldırarak, eski haline getirme sorumluluğumu öğrendim. Bu da bu şekilde uygulanacak.

Evimin giriş kapısı ortak alan değildir. Dolayısıyla "Özel Hayatın Gizliliği"ni ihlal etmeyecek şekilde sadece ortak alandan (ses almadan) görüntü alacak şekilde sistem yeniden evimin giriş kapısının kasası üst kenarına kurulacaktır. Ancak burada kamera ve/veya birleşik alarm sisteminin kapının üst kenarına monte edildikten sonra kapının orjinal ölçülerinin dışında bir görüntü ortaya çıkacaktır. Gerçi kapı koyu kahve renkte ve kameralar da DOME (tavan) tipi sabit ve siyah renkte kurulacak. 

Bu sefer de evimin giriş kapısına ait dış kasasının üst kenarına kurulacak kameraların, yeni hacim oluşturmalarını gerekçe göstererek, kat maliklerinin binanın mimari görüntüsünü korumak zorunluluğuna muhalefet ettiğimi iddia ve dava konusu edebilirler mi?

Biliyorum çok uzattım ama, yazılardan da anlaşıldığı üzere her hangi bir ayrıntı tüm davayı ters yönde etkileyebiliyor. (Zamanında itiraz hakkını kullanmayan haklı kat malikinin, Medeni Kanunun 2. maddesinde belirtilen "iyi niyet" kuralları ile ters düşebileceğinden haklıyken haksız duruma düşmesi gibi)

Saygılarımla tüm kat maliklerinin ve daire sakinlerinin, mutlu bir toplu yaşam hayalinden vazgeçmemelerini dilerim. Çünkü artık bilgisini  paylaşan "kahramanlar"ımız var.
Linkback: Daire kapısının üst kenarına (ses almayan) kamera kurmak

Sayın üyemiz,
Öncelikle güzel dilekleriniz için teşekkür ederim.
Ben de size güzel şeyler söylemek isterdim.
Ancak binanın ortak alanlarına maliklerin 4/5 inin onayı olmadan kamera montaj edemez, elektrik vs. tesisatı çekemezsiniz. Bu malzeme, ekipmanların şekli, büyüklüğü , teknolojisi önemli değildir. Hatta kamera olup olmaması da önemli değildir. Özel hayatın gizliliği sadece davada öne sürülecek detaylardan biridir. Dava sonucunu etkilemeyecektir.
Sizin konunuz daha çok Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 18 ve 19 ile ilgilidir.
Açılabilecek bir davada öne sürebileceğiniz tek husus güvenlik gerekçesi ile giriş katında olduğunuzdan ve diğer öne sürdüğünüz sebepler gerekçesi ile kamera koymanızdır.
Bunun örnek içtihatlar olan benzerliği güvenlik unsurudur.
Bağımsız bölüm maliklerinin güvenlik nedeniyle balkon ve pencerelerine demir parmaklık taktırabileceği  ancak, bunun üst katlardaki bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye sokmaması gerektiği yani demirlerin dikey olarak monte edilmesi, basamak şeklinde kullanılmasına engel olmak için yatay olarak monte edilemeyeceğine ilişkin hüküm yargıtay kararlarında vardır. Sizin konunuzda ilerleyeceğiniz tek husus bu içtihatlardır.
Yine de ben güvenlik kameranızın sökülmesi gerektiğini düşünüyorum.
Bu konuyu öne sürerek yönetiminize ve kat malikleri kurulunuza teknik vs. hangi alanlar ise bu alanlar bu bölgeye ilave bir güvenlik kamerası yerleştirilmesini talep edin. Yapıp yapmamak tabi genel kurulun kararıdır.
Sizin koyduğunuz kamera ile bina yönetiminin koyduğu kamera aynı durumu oluşturmaz. Farklı yetkiler. Sizin tek başınıza bir kat maliki olarak böyle bir yetkiniz yoktur.
Ayrıca maalesef giriş kapınızın dış yüzeyi de ortak alandır. Bu durum mimari güzellik açısından hukuken bu şekilde değerlendirilir. Ancak kapınızın dış yüzeyi aynı balkonlar gibi sizin kullanımınıza bırakılmıştır.


Bütün kat malikleri ( NOT ! 5711 sayılı yasa ile 4/5 olmuştur)  izin vermedikçe anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat ve değişiklik yapılamayacağı gibi dış görünüşünü değiştirir nitelikte tesis kurulamaz. (Y.H.G.K., 23.3.1994 gün, 1994/18-6 E., 1994/164 K.)


I   - Genel kural:
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
(Son fıkra:14/ll/2007-5711/24 md. ile yürürlükten kaldırılmıştır.) (KMK. Md.18)

II   - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapınm güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. (KMK. Md.19)