Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Merhabalar.Bizim Apartmanımızın binaya ait ortak bir dairesi var.Yönetici bu daireyi Apt görevlimizin kardeşine kiraya verdi .Bu daire benim karşı dairem aynı zamanda.Çok sıkıntılıyız kiracıdan dolayı.Bunun oy birliği ile alınması gereken karar olmasını söylememize rağmen itirazlarımızı  hiç umursamıyor.Bu ayın 21 inde toplantımız var.Gündeme ; yöneticiye binaya ait dairenin kiraya verilmesi yetkisini de eklemiş.Böyle bir yetki alabilir mi bizim vermememize rağmen.Bu konuda nasıl bir yol izlememiz gerekiyor.Toplantıda ne yapabiliriz.Yardımcı olur musunuz Teşk.ler.
Linkback: Apt Ortak Kullanım Alanı

Sayın "ZÜMRÜT"



(1) Ortak alanların kiraya verilebilmesi için OY BİRLİGİ yani kat malikleri kurulunun tamamının onayı gerekir.
(2) OY BİRLİGİ yoksa, mutlak butlan (tamamen sakat) sayılan bu karara itiraz için zaman aşımı / hak düşürücü süre yoktur.
(3) Yönetici, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulayan vekil kişidir. Asil olan kat malikleri kuruludur. Yönetici kiraya verme yetkisini almadan önce, ortak alanların kiraya verilmesi şartının / kararının oy birliği ile alınmış olması gerekir. Şart eksik olduğundan mutlak butlandır, kiraya verme yetkisi alsa bile uygulayamaz.

Örnek: Nikah memurunun huzurunda değilken, evlenmeyi kabul ediyor musunuz? sorusuna, sonsuza kadar tekrar ederek "EVET" denilmesinin hukuki bir sonucu yoktur. Şart/şekil bozukluğu vardır, geçerli değildir, kişi evli sayılmaz, bu süreçte iddiası ile ilgili yaptığı her hatadan sorumludur. örneğin güveni kötüye kullanma.

(4) Her şey usulüne uygun yapılsa bile,  Kat Mülkiyeti Kanunun 18/1 maddesi gereği; kat malikleri "özellikle" birbirlerini rahatsız etmemekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülük kiracı vb. kişiler için de geçerlidir. Bir başka deyişle rahatsızlık konusunda doğrudan kusurlu kişiye ihtar çekip dava açabilirsiniz. (Zaten bu davayı yönetici sizin adınıza  (yetki alsa bile) açamaz.)
(5) Kat Mülkiyeti Kanununa göre alınan kararlar (mahkemece) iptal edilinceye kadar geçerlidir. Yönetici (mahkemece) iptal edilmeyen kararı yürütür / itirazları umursamayabilir.

Not : Kat Mülkiyeti Kanunu, uzlaşma mantığı ile işletilmektedir. (mahkemede itiraz edilerek, mahkemece iptal edilmiş karar(lar)) yoksa, alınan kararlar kabul edilmiş sayılır. Yüz yüze itirazlar kalıcı sonuç vermez. Ayrıca bu konuda kendinizi karşı tarafın yerine koyarak da yorum yapmanızı, bu konudaki tecrübe hakimiyetinizin artması için naçizane tavsiye ediyorum.

Not : Yasal işlem başlatmadan önce itirazlarınızı ve/veya resmi bilgi taleplerinizi NOTER kanalı ile İHTAR çekerek, dava açmayı düşündüğünüz tarafa bildiriniz. Böylece emin olmadığınız hukuki ve/veya resmi konular netleşmiş olur.

Çok teşekkür ederim.Çok makbule geçti.Tam istediğim cevap.Artık bunu anlar diye düşünüyorum ve bu kişi bu işi ücretiyle dışardan yapıyor.Yalnız bir ricam olacak.Maddeler halinde ki listenin kat mülkiyeti kanununun hangi maddesi olduğunu alma şansım var mı.Teşekkürler.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde - 45 : Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Çok teşk.ler. ben bir konu hakkında daha danışacaktim.Yönetici seçiminde öncelik hakkı var mı, bizim şimdiki yöneticimiz  dışardan.Kat maliklerinden biri aday olsa onun önceliği oluyor mu.Tesk.ler.

Alıntı YapKat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye "Yönetici", kurula da "Yönetim kurulu" deniyor.

Yönetici seçiminde "öncelik" verilerek bir adaya ayrıcalık tanınamaz. Adaylar kendi arasında eşit mücadele ortamında (Kat Malikleri Kurulunun yarısından 1 fazlası olan salt çoğunluğu sayısından az olmamak üzere) en çok oyu alan yönetici olarak seçilir. Yönetici, Kat Malikleri Kurulunun haricinde bir kişi de olabilir.

Ancak önemli bir hatırlatmada bulunmak isterim; Denetçi Kat Maliki olmak zorundadır. Üstelik aynı gayrimenkulde kat maliki olmak zorundadır. Aynı Toplu Konut içerisinde başka bir anagayrimenkul (blok) ta kat maliki olması yeterli değildir.

Böyle bir karar Mutlak Butlan olup, iptalinin (mahkemeden) istemi için Hak Düşürücü Süre (zaman aşımı) yoktur.
Burada kat maliki olmadan Denetçi seçimine katılan kişinin, Toplantı Divan Başkanı tarafından mensubu olduğu Kat Malikleri Kuruluna ait binada kat maliki olmadığı ve/veya aynı Toplu Konutta başka bir anagayrimenkulde (blokta) kat maliki olduğu tüm üyelere açıklandıktan sonra seçilirse; karar Nisbi Butlan olup, (mahkemeden) iptali ancak Hak Düşürücü Süre içinde yapılırsa dava söz konusu olabilir. Aksi takdirde dava konusu olmaz / kalmaz. 

Naçizane bir tavsiye: Kat Malikleri Kurulunun aldığı kararlarda, yasada belirtilen usule dikkat etmeden, alınan kararın Mutlak Butlan veya Nisbi Butlan olarak alınmasına sebep olanlar ve bu karar neticesinde zarara sebep olanlar, mahkemede hesap vermekle karşı karşıya kalabilir. Kanunları iyi bilen bir kat maliki de bunun (yasal) hesabını sorabilir. Neticede telafisi zor sonuçlar doğabilir.

Bu yüzden alınacak kararlarda, kişisel çekişmeler vb. yaklaşımlar doğru yöntemler değildir. Zaten kat malikleri de yıllar içerisinde bilgilerini artırarak mevcut sorunlarda daha tecrübeli hareket ederler.

Çok sık giremiyorum..çok teşekkürler

Merhabalar, bir sorum olacak yanıtlarsanız sevinirim. Binamızda cadde cephesine bakan tarafta 3 adet dükkan var, bunlar bir kişiye kiralanmış ticaret yapıyor. Benim sorum dükkan sahibi bu dükkanın cadde tarafında bulunan kısımda yani dükkanın önünde değişiklik yapmak istiyor, değişiklik iki adet toprak alan bırakmışlar çiçek ekilsin diye ama bakımsız duruyor, dükkan sahibi de bu toprak olan kısımları bir miktar küçültüp ortadaki kötü görüntüyü ortadan kaldırıp zemini düzeltmek düzene sokmak istiyor, ekteki resimde de görüleceği üzere toprak kısım işaretli, bunun için apartman sakinlerinin hepsinin oyu gerekiyor mu yoksa çoğunluk kararı ile bunu yapabilir miyiz. Oturanlardan birisi dükkan sahibi ile arası kötü olduğu için şikayette bulunacağını söylüyor. Bilgili arkadaşlardan yardım ve yönlendirmelerini rica ediyorum.

Bir sorum daha olacak binamızda kapıcımız var fakat sigorta olayı varmı bilmiyorum, sadece akşamdan akşama çöp almaya geliyor, haftada bir temizlik yapıyor. Bunun sigortasını nasıl yatırabiliriz tecrübeli ve bilgili arkadaşların yardımını bekliyorum.   

Kat Maliki açısından;
KMK Madde - 19 : Her hangi bir Kat Maliki, Kat Malikleri Kurulunun 4/5'inin onayını almadan ortak alanlarda tesis ve tadilat yapamaz.   

Kat Malikleri Kurulu açısından;
KMK Madde -42 : Kat Malikleri Kurulu, ortak alanların daha verimli kullanılabilmesi için, Faydalı Yenilik ve İlaveler Kararı alabilir. Bu kararın geçerli olabilmesi için Kat Malikleri Kurulunun 1/2 +1 yani salt çoğunluğunun EVET oyu gerekir.

Bu karar alınsa dahi KMK Madde 43'te de istememe hakkınız vardır ve/veya uygulamanın her hangi bir kat malikinin maddi manevi zarar görmesine sebep olmayacak önlemlerin alınması gerekir.

Cevap için teşekkür ederim, resmi görebildiniz mi bilmiyorum fakat dükkanın önü ortak kullanım alanına mı giriyor. Yani demek istediğiniz, bu değişikliği yaptırırsak eğer şikayet üzerine iptal edilebilir mi eskiye döndürülmesi istenebilir mi? Maddi açıdan dükkan sahibini zor durumda bırakmak istemiyoruz.

Dükkanın önü anagayrimenkule aitse yukarıda anlattığım gibi, başka alana zaten yapamaz.

Tek bir kat maliki bile dava açarsa büyük sorun olabilir. Tamamen uzlaşma sağlanmadan kalkışmayın bence.

Peki dükkanın önünü ana gayrimenkule ait olduğunu nasıl anlarız bunun bina yapılırken bir belge ile belli edilmiş midir acaba?

Sayın Erkatm

dükkanın önü ya anagayrimenkule aittir ya da belediyeye aittir. Ama dükkanın malı değildir. Her halukarda izin almak zorunda ve izin alsa bile yasalara uygun tadilat yapmak zorunda.

Alanın anagayrimenkule ait olup olmadığını tapuya giderek ve binanızın yönetim planını isteyerek öğrenebilirsiniz.

Teşekkür ederim cevaplarınız için. Peki ikinci sorumu da yanıtlayabilir misiniz?
Binamızda kapıcımız var fakat sigorta olayı varmı bilmiyorum, sadece akşamdan akşama çöp almaya geliyor, haftada bir temizlik yapıyor. Bunun sigortasını nasıl yatırabiliriz tecrübeli ve bilgili arkadaşların yardımını bekliyorum.   

Sigortasız çalışan olmaz. Günümüzde sigortasız birey yok. Hiç sigortası olmayan bile GSS ile sigorta koruması altındadır. Kapıcı yerine görev yapan şahıs çalışırken risk taşıdığından çalıştığı gün ve/veya saat kadar sigortalanmalıdır. Bu kapsamda 30 günden az çalışanlar için Sigorta Kategorisi vardır. Ancak bu kişi ayn zamanda kalörifer çalıştırma gibi sertifika gerektiren hizmetleri de olacaksa gerekli belge(ler)e sahip olması gerekir. Amaç çalıştığı gün ve/veya saat tarih/saat bilgisi beyan edilerek kişiyi kaza sigortası ile maddi zararlardan koruyarak Sağlık hizmeti almasını sağlamaktır.

Aslında evlerde On Günden Az Çalışan ve İşveren kategorisi var. Ancak sizinki ev değil bina olduğundan ve/veya biraz önce bahsedilen sertifika gerektiren durumlar için ayrı statü söz konusudur bence. Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap veya Ali Tezel (Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap) sayfalarından daha kesin bilgiler edinebilirsiniz.

Aksi durumda tespiti halinde büyük cezalar söz konusudur. Ayrıca yaralanma/ölüm gibi kaza olursa Yöneticinin Ağır Ceza Hakimliğinde yargılanabileceğini tahmin ediyorum. Asla usulsüz bir işlem yapmayınız.