Sayın <cylnada>

Mücadelenizde başarılar dilerim. Öncelikle hatırlatmak isterim ki; Hukuk Mücadelesinde konuya ait ayrıntılar çok önemlidir ve (mümkün olduğu kadar hukuki ifadelerle) buna odaklanmak gerekir.

Önsöz olarak;

(1) Yönetimin sizi (resmi evraklarla size imza karşılığı tebliğ ederek) doğru ve yeterli bilgilendirmemesi durumunda, Yöneticiye karşı, sorumlu olduğu bilgi ve raporları (makul bir süre vererek) size tebliğ etmesi husunda (Noter aracılığı ile) İHTAR göndermelisiniz. Bu ihtara rağmen yöneticiden cevap alamaz iseniz Sulh Hukuk Mahkemesinden "Görevi İhmal" iddiası ile "Hakim Müdahalesi" talep edebilirsiniz.
(2) Binaya ait Noter Tastikli Karar Defteri olması gerekir.
(3) Alınan kararların 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen usüllere uygun alınmış olması gerekir.
(4) Karar alınsa bile yine usulüne uygun bir şekilde İtiraz Hakkınız bulunmaktadır.
(5) Yönetici Kat Malikleri Kurulu adına bir vekildir. Kat Malikleri Kurulundan yetki almadan hiç kararı uygulayamaz.

Sorularınızı (teker teker) inceleyerek cevaplamaya çalışacağım.

1-en önemli soru: bahçıvan kapıcı güvenlikçi maaş-sgk dışında kalan tüm ama tüm giderler (bahce sulama, cevre aydınlatma, ara elektrik, asansör-jeneratör aylık bakım, jeneratör yakıt vs) kat malikleri arasında arsa payına göre midir?

Yorum : Evet tüm harcamalar, kat maliklerinin arsa payı oranında borçlandırılması ile karşılanır.
Ancak, bu harcamalar hakkında kat maliklerini sorumlu tutabilmek için harcama kalemlerinde izah edilen (asansör, jenaratör gibi) unsurların;
(1) Binaya ait Mimari projede yer alması gerekir,     
(2) (Tapuda tescil edilmiş) Yönetim Planında bulunması gerekir.
     (Yönetim Planı Belediyeden ya da tapudan istenebilir.
      Blok Yönetiminin verdiği Yönetim Planı ile tapu ya da belediyeden aldığınız binanıza ait Yönetim planı farklı ise resmi kurumdan aldığınız yönetim planı geçerlidir. Bir başka deyişle, Yönetim Planı tapudan tescil ettirilmek zorundadır.
      Tapuda tescil ettirilmeyen Bina Yönetim Planı geçersiz olup, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunununda belirtilen hükümler geçerlidir.)
(3)  Usulüne uygun yapılan Kat Malikleri Kurulu toplantısında ilgili konularda ihtiyaçların karşılanması için, (harcama kalemlerinin ayrıntılı tutarını raporlayan ıslak imzalı çizelge ile) İşletme Projesi sunulması gerekir.
      (a) Toplantı sırasında İşletme Projesi sunulmamış ise, Yönetici en kısa zamanda işletme projesi hazırlayarak Kat Maliklerinin onayına sunması gerekir.
      (b) Alınacak kararlarda 634 Sayılı Kat Mülkiyetinde yer alan Hükümler, Yönetim planında (Kat Mülkiyeti Kanununa ters düşmemek şartı ile) ilave maddeler önemlidir.
           Örneğin, Binaya sonradan ilave edilecek "Jenaratör" gibi faydalı yeniliklere her kat maliki katılmak zorunda değildir. Katılsa bile arsa payı oranında katılır. Katılmadı ise ileriki bir tarihte yararlanmak istediğini bildirerek, faydalı yeniliğe (bedelini ödeyerek) katılabilir.
           "Jeneratör" gibi, devletin ilgili kurumlarından onay alınması gereken konular, sadece kat maliklerinin salt çoğunluk ile aldığı karar ile uygulanamaz.
(4) Kapıcı, Güvenlik gibi hizmetler hakkında usulüne uygun daha önce karar alınmış olması gerekir ve bu hizmetlerin devletin hükmettiği kanunlar çerçevesinde (sigorta primi gibi konularda eksiksiz olarak) işletilmesi gerekir.


Not :
(1) Koyu yazılan (uyarıları) ifadeleri dikkate alınız. Bu ifadeler öncelikli yapılması gerekenler anlamındadır. Bu ifadeler öncelikli olarak yapılmamış ise, zaten ondan sonrası usulsüzdür. Usulsüz karar geçersizdir. Usulsüz alınan kararın iptali için zaman aşımı yoktur. Sulh Hukuk Mahkemesinde "Alınan Kararların İptali" davası açılabilir.
(2) Açıklamaları ilerleyen tarihlerde de takip edebilirsiniz.