Katmülkiyeti.Com

Çoğunluğunu yabancıların oluşturduğu büyük bir sitede yabancı bir kat malikine yönetim giderleri için yasal takip yaptık ve kesinleşti. Tapu kaydına haciz koydurduk. Ancak bizim gayrimenkul haczi işlemimizden önce banka ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe başlamış ve kıymet takdirini de yaptırmış. Bu takipteki eve banka 170,000 TL. ipotek koymuş, kıymet takdirindeki değeri sadece 125,000 TL. Satış parasından site aidatlarının öncelikli ödenmesini sağlamak mümkün mü? Teşekkürler
Linkback: Yönetim giderleri ve kanuni ipotek, site aidatlarınn önceliği

Bu konuda yorumumu yaparken hususu biraz açıklamak istiyorum.

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkullerde kat maliklerinin genel giderlerden dolayı diğer kat malikleri veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Bu suretle icra ve iflas hukuku kapsamında yapılacak olan işlemlerde alacaklılara yapılacak olan ödemelerde öncelik genel gider payı alacaklarına verilecektir.

Soruya yanıt vermeden önce ipotek kavramını bir açalım.

İPOTEK: (Taşınmaz rehni) Bir taşınmazın bir borca karşılık olarak gösterildiği, ayni hak niteliğinde bir taşınmaz rehnidir. İpotek ya akdi ya da kanuni olur. Akdi ipotek, tarafların anlaşması ve tapu siciline kayıtla tesis olunur. Kanuni ipotek ise, buna hakkı olanların istemi ile yapılır. İpotek konulmak suretiyle güvence altına alınmış olan alacak, borçlu tarafından ödenmezse, alacaklı, alacağını ipotek edilen gayrimenkul üzerinden elde etmek için onu sattırabilir. Ayrıca bkz. (Türk Medeni Kanunu Madde-881- 898)

ipotek, bir alacağı sağlamak üzere, alacaklının yararına, borçlunun ya da üçüncü kişinin taşınmazı üzerine ipotek konulmasıdır. . Bu durumda alacaklı alacağını alamazsa, taşınmazı sattırarak ipotek bedelinden alacağını tahsil eder.

Gayrimenkul ipoteği, halen mevcut veya ileride meydana gelecek, yahut meydana gelmesi olası olan her hangi bir alacağın, güvence altına alınması için, bir taşınmazın teminat verilmesi işlemidir. Sınırlı bir ayni haktır. İpotekli taşınmaz malın başkasına devri mümkündür. Üzerinde ipotek olan taşınmazın devri için, ipotek alacaklısının iznine gerek yoktur.

İpotek; talep üzerine süresi, miktarı, faizi ve ipotek derecesi belirtilerek Tapu Sicil Müdürlüğü'ndc resmi senet düzenlenerek yapılmaktadır.

Gayrimenkul rehin edilirken hangi ipotek derecesine kaydedilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat oluşturmaktadır.

Derecelerden birinin boşalması halinde bir alttaki derecede bulunan ipotek boşalan dereceye geçmez.

Bankalarca veya kamu kurum kuruluşlarınca verilen kredilere karşılık teminat verilen taşınmazların ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmez.

Müşterek mülkiyete konu olan bir taşınmaz malın paydaşları kendi paylarını ipotek verebilirler.


Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminatı herhangi bir yolla alınamadığı takdirde Mahkemece saptanan borucunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin ya da kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine yasal ipotek hakkı tescil edilebilecektir. Medeni Yasanın 881 ve ardı sıra gelen maddeleri uyarınca işlem yapılabilecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun  V-   Ortak Giderlerin Teminatı bölümünde Madde 22-  şöyle der;(Değişik fikra- 14.4.1983/2814) - Kat malikinin, 20'nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu, bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik cümle: 14.11.2007/5711) "4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893'üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır."

(Değişik fikra- 14.4.1983/2814) - Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Maddenin ikinci fıkrasında, birinci fıkra uyarınca yapılan takip veya açılan davaya rağmen genel gider payının tahsil edilememesi halinde izlenebilecek yol hükme bağlanmıştır. Kat malikinin mahkemece tespit edilmiş ancak tahsil edilememiş olan genel gider borcuna karşılık bağımsız bölümü üzerine ipotek hakkı tesis edilebilir. Bunun için yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin tapu sicil memuruna yazılı olarak başvurması ve dayanağı belgeleri ibrazı gerekli ve yeterlidir. İpotek hakkı, borçlu kat maliki dışında kalan tüm kat malikleri lehine tesis edilecek ve ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla genel gider alacağı tahsil edilebilecektir.
İkinci fıkranın son cümlesi gereğince, ipotek tesis etme hakkından, kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planı veya başka bir surette önceden vazgeçilmesi mümkün değildir.

Buraya kadar olan işlemleri yapmışsınız.
Kat Mülkiyeti Kanunu İkinci fıkranın son cümlesi 5711 Sayılı Kanunla değiştirilmiş olup, (Değişik:14.11.2007-5711/10 md.)4721  sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü madde sinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.         
22. maddenin ikinci fıkrasında yapılan değişiklik, 743 sayılı Medeni Kanun'un, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış olmasının sonucudur.
Medeni Kanunun 807. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 893. maddeleri birbirinin aynısı olduğundan, 22. maddede yapılan değişikliğin uygulamaya bir etkisi olması beklenmemelidir.

4721  sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesi: MADDE 893.- Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.


KMK 22. maddenin Maddenin son fıkrasına göre, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkullerde kat maliklerinin genel giderlerden dolayı diğer kat malikleri veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Bu suretle icra ve iflas hukuku kapsamında yapılacak olan işlemlerde alacaklılara yapılacak olan ödemelerde öncelik genel gider payı alacaklarına verilecektir.


Bodrum da 3-4 yıl önce yaptığımız bazı çalışmalarda müteahhidlere yabancı ülke vatandaşlarına satılan mülklerin ortak gider ve avans payı ödemelerinin tahsillerinin sorun yaratabileceğini, bu sebeple tahsilat yöntemlerinin farklılaştırılarak sadece banka kanalı ile değil, uluslaraası para nakli yapan şirketler ile beraber , özellikle ingiltere merkezli çalışan Türkiye bağlantılı büyük emlak aracı şirketlerinin tahsilat aracı olarak kullanılması gereğini iletmiştik. Böylece aidat alacakları yıllık tahsilatlar yerine aylık veya 3-4 aylık periyotlarla tahsil edilebilecek , biriken aidatların tahsilat riski azalacaktı.
Bilemiyorum şimdi uygulanmakta mıdır? Ancak hem Türkiye'deki Kat Mülkiyeti Kanunu gözüne alındığında diğer taraftan Avrupa ülkelerinin hemen hemen tamamında bizdeki Kat Mülkiyeti hukuku yerine daha çok Ticaret, Medeni kanunlardan faydalanıldığı düşünüldüğünde bu ödenmeyen aidat alacaklarının tahsilat sorununun riskli olacağı açıktı.
Yabancı vatandaşlara satılan evlerin hemen hemen tamamının 20 yıla varan mortgage sistemi ile satıldığı düşünülürse bu evlerin üzerinde yüksek miktarda ipoteklerin daima bağlı kalacağı açıktı.

Ayrıntlılı cevabınız için teşekkür ederim. Kesinleşen icra takibi dosyasından, takibin yönetim giderlerine ilişkin olduğuna dair belge alarak kanuni ipotek tesis etmek üzere Tapu Müdürlüğü'ne vereceğim. Bakalım banka satış yaptırınca satış parasından öncelikle genel giderleri mi ödeyecekler? Bodrum'da genellikle yabancıların aidatları ödemesinde sıkıntı olmuyor. Eğer burada oturuyor veya kiraya veriyorsa problem yok. Tebligat yönünden de yönetim giderlerine ilişkin Tebligat Kanunu Ek Madde 1'i uygulamaya çalışıyoruz. Evi bankaya bırakakanlardan dolayı tahsil problemi oluyor. Özellikle bu dosyada bankanın ipoteği var ancak tebligat yaptıramadığı için sattıramıyor. Dosya öylece bekliyor. Bu sırada aidatlar da ödenmiyor. Yeni malik de eski borçlardan sorumlu olmayacağı için bir an önce taşınmazı sattırmak site yönetimine düşecek. Tekrar teşekkürler.

Ben de neticeyi merak ediyorum.

Ancak şu aşikar ki konu "mortgage kredisi" ise (ya da konut kredisi) bankanın kredi verdiği gayrimenkulle ilgili kiredi alana ciddi sorumlulukları vardır. Buradan yola çıkarak aslında bankanın kat malikince ödenmeyen kredi taksitleri neticesinde ipotek karşılığı satışı yaptırması sırasında bağımsız bölümün ortak gider ve avans paylarından sorumlu olması gerekir.

Bu hususu danışmanız ve ilgili bankaya ödeme emri ihtarnamesi göndermeniz yararlı olacaktır.

Kolay gelsin.

Size cevap yazdıktan sonra biraz daha inceleme yaptım. Çok yerinde bir hususa temas etmişsiniz. Bende kararımı değiştirip KMK mad 22 son fıkra hükmüne dayanarak ‘(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.’  bu sorunu çözmeye çalışacağım.
Şöyle ki; İcra Dosyası’na yazı yazarak bankanın yaptıracağı satıştan elde edilecek paradan öncelikle takip konusu genel gider borçlarının yukarıda ki kanun maddesine uygun olarak ödenmesini talep edeceğim.
Kanuni ipotek koydurma hususunu inceledim. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin Germeç’in kitabında şöyle demekte: ‘Yasa hükmünde mahkemece tespit edilen borç deyimine yer verildiğine göre, icra yoluna başvurularak icra tetkik merciinden alınan itirazın kaldırılması kararı kanuni ipoteğin tescili için yeterli sayılmaz.’
Kaldı ki, bende şu şekilde düşünmeye başladım. Tapu Memuru bir şekilde ipoteği koydu diyelim, kesinleşmiş icra takibine istinaden. Sonra ne olacak? 250 yi aşkın kat maliki lehine ipotek konulacak, 200’den fazlası Türkiye dışında. Bu işlemleri yönetici adına yapacağız. İpotek koyduktan sonra satışı yönetici yaptıramayacak çünkü ipotek diğer kat maliklerinin lehine? Bu durumda bankanın tebligat yaptıramadığı için satış yaptıramadığını düşünürsek, yönetici ne yapacak?
Bu gün icra dairesine gidip dilekçeyi vereceğim. Sonra inşallah banka tebligat yaptırıp satış aşamasına gelecek. Bizde sonucu göreceğiz.
Aslında bu işin tüm tarafları (site yönetimi, borçlu ve banka) memnun edecek şekilde çözümünü buldum, ama kanunen yapabileceğimizi zannetmiyorum. Şöyle ki; site yazlık bir site, evler eşyalı durumda. Eğer yazları bu evi kiraya verip site aidatını ödeseler, kalanını da bankanın alacağı için icra dosyasına gönderseler. Herkes memnun olacak. Ancak borçluya ulaşılamıyor. Kısaca evin değeri bankanın ipoteğinden az olduğundan borçlu ilgilenmiyor. Çözüm var, kanun yok. Acaba Sulh Hukuk Mahkemesinden site yönetimi böyle bir kiraya verme yetkisi alabilir mi diye düşünüyorum.
Tekrar teşekkürler