634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi Genel Giderlere Katılmayı Tariflemektedir.

Bu maddenin ilgili fıkrasında;

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (md:9) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. 

Kırmızı ile yazdığım bölüm 28 KAsım 2007 tarihinde yürürlüğe giren 634 Sayılı Kanunda Değişiklik Yapılmasına Yönelik 571 Sayılı Kanunun 9. maddesi ile % 5' e (yüzde beş) indirilmiştir.

Yani bu madeye göre ; ka maliki ödemede geciktiği günler için aylık % 5 hesabı ile gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ancak bu oran, mutlak değildir. O halde , kat malikleri Yönetim Planında veya Kat Malikleri Kurulu'nda daha yüksek veya daha düşük bir oran belirleyebilirler.

Bununla beraber sözünü ettiğim bu oran yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararı ile belirlenmemişse kanunun öngördüğü yüzde 5 esası ile uygulanır.

Gecikme Tazminatı Faiz Değildir.

Gecikme tazminatı asıl alacağın gününde ödenmemesi halinde , alacaklının geç ödemeden dolayı kabul edilen zararının karşılığıdır.

Faiz ise , alacaklının zararı olup olmadığını dikkate almayan temerrüt 'ün karşılığıdır.

Bu ikisinin karıştırılmaması ve en çok dile getirilen şikayet olarak "Türkiye'de yıllık faizler %18 , enflasyon % 11 , böyl faiz olur mu? " şikayetlerine karşılık olarak bu tanımlar kullanılmalıdır.

Ancak gecikme tazminatına faiz yürütülmesi için "gecikme tazminatının " dava konusu edilmesi gerekir. Yani gecikme tazminatı dava konusu yapılırsa, gecikme tazminatına da faiz yürütülebilir.

Gecikme tazminatı , ikincil (fer'i) bir borçtur. Bu nedenle faiz sadece asıl alacak miktarı üzerinden hesaplanır.

Gecikme tazminatı kural olarak; ödemenin yapılması gerektiği günden başlar.

Ancak , uyuşmazlıkların çözümlenmesinde gecikme tazminatının başlangıcı şöyle belirlenir.

1) İşletme projesi imza karşılığı veya tahhütlü mektupla tebliğ edilmiş ise  - Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı veya yürülükteki uygulama gereği - ödemenin yapılması gerektiği tarihten itibaren hesaplanır.

2) İişletme Projesi veya Avans miktarı kat malikleri kuruluk tarafından belirlenmiş ise - ayrıca tebligat yapılmasa bile - kat malikleri kurulu'na katılanlar ile toplanıya katılmayıp kendilerine tebligat yapılmış olanlar yönünden ödemenin yapılması gerektiği tarihten itibaren hesaplanır.

3) Kendilerine İşletme projesi teslim edilmeyenler ve kat malikleri kuruluna katılmadıkları halde , kendilerine kat malikleri kurulu kararı tebliğ eilmeyenler, bundan haberdar oldukları tarihten itibaren hesaplanır.

Ortak gider borcu, gecikmeli de olsa itirazi kayıt konulmadan (gecikme tazminatı ve faiz hakkındaki talep hakkı saklı tutulmadan) tahsil edilmiş ise , bu durumda Borçlar Kanunu Md: 113 gereğince gecikme tazminatı ve faiz talep hakkı düşer.

Sn. Didem,

Cevabınız önceki cevabım içinde saklı. Gecikme tazminatı sadece Kat Mülkiyetine has bir zarar karşılığı değildir. Ortada ticaret hukuku kararları vardır.

UYGULAMAYA MUHATAP KİŞİ "KAT MALİKLERİNİN,KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN  GETİRDİĞİ ORANIN ÜSTÜNDE BİR RAKAM BELİRLEMEYE  HAKKI YOKTUR. BU KARAR VE UYGULAMA YASAL DEĞİLDİR  " DİYE DAVA  AÇARSA O ZAMAN HAKİMİN VERECEĞİ KARAR BELİRTTİĞİM GİBİ YASAL OLDUĞUNA DAİR OLACAKTIR.

Hakim eğer uygulama yasal değil der ise, yargıtay kararı benim söylediğim gibi olacaktır. Örnek yargıtay karar bulamadım. Ancak itiraz davalarına muhatap oldum. Tamamını kazandık.

Söyleyebileceklerim bu kadar ancak gecikme tazminatının belirlenmesinde bir kötü niyetinde olmaması gerekir. 

Örneğin vergi daireleri , alım satımda yanlış hesaplanan harçlar ile ilgili ne kadar ceza veriyor biliyor musunuz? Devletin harç farkı kaybı kadar cezası (Yani %100) üzerine en yüksek mevduat faizi .

Durum budur. Görüşüm de budur.

Ancak %100 haklıyım diyemem. Mevcut hukuk kararları ile vardığımız yargı budur.

Eğer bir yargıtay kararı çıkarsa ve kanunda verilmiş olan yüzde 5 gecikme tazminatı üzeinde ve altında gecikme tazminatı belirlenemez derse o zaman haksız oluruz.

O zamana kadar haklıyız.

Neticede muhatap bunun yasal olmadığını söylese ve dava açsa da hiç bir gecikme tazminatına muhatap kalmayacak durumda değildir. Yani yönetimin tazminat alma imkanı ortadan kalkmaz.

Değil mi? 

Kat malikleri kurulunun bunun üzerinde bir geçikme tazminatını kararlaştırması ancak yönetim planındaki bir değişiklikle veya oybirliği ile alınacak bir kararla mümkün olabilir.

Yılacar' a teşekkürler.