634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi Genel Giderlere Katılmayı Tariflemektedir.
Bu maddenin ilgili fıkrasında;
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık
yüzde beş (md:9) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kırmızı ile yazdığım bölüm 28 KAsım 2007 tarihinde yürürlüğe giren 634 Sayılı Kanunda Değişiklik Yapılmasına Yönelik 571 Sayılı Kanunun 9. maddesi ile % 5' e (yüzde beş) indirilmiştir.
Yani bu madeye göre ; ka maliki ödemede geciktiği günler için aylık % 5 hesabı ile gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Ancak bu oran, mutlak değildir. O halde , kat malikleri Yönetim Planında veya Kat Malikleri Kurulu'nda daha yüksek veya daha düşük bir oran belirleyebilirler.
Bununla beraber sözünü ettiğim bu oran yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararı ile belirlenmemişse kanunun öngördüğü yüzde 5 esası ile uygulanır. Gecikme Tazminatı Faiz Değildir.Gecikme tazminatı asıl alacağın gününde ödenmemesi halinde , alacaklının geç ödemeden dolayı kabul edilen zararının karşılığıdır.
Faiz ise , alacaklının zararı olup olmadığını dikkate almayan temerrüt 'ün karşılığıdır.
Bu ikisinin karıştırılmaması ve en çok dile getirilen şikayet olarak "Türkiye'de yıllık faizler %18 , enflasyon % 11 , böyl faiz olur mu? " şikayetlerine karşılık olarak bu tanımlar kullanılmalıdır.
Ancak gecikme tazminatına faiz yürütülmesi için "gecikme tazminatının " dava konusu edilmesi gerekir. Yani gecikme tazminatı dava konusu yapılırsa, gecikme tazminatına da faiz yürütülebilir.
Gecikme tazminatı , ikincil (fer'i) bir borçtur. Bu nedenle faiz sadece asıl alacak miktarı üzerinden hesaplanır.
Gecikme tazminatı kural olarak; ödemenin yapılması gerektiği günden başlar.
Ancak , uyuşmazlıkların çözümlenmesinde gecikme tazminatının başlangıcı şöyle belirlenir.
1) İşletme projesi imza karşılığı veya tahhütlü mektupla tebliğ edilmiş ise - Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı veya yürülükteki uygulama gereği - ödemenin yapılması gerektiği tarihten itibaren hesaplanır.
2) İişletme Projesi veya Avans miktarı kat malikleri kuruluk tarafından belirlenmiş ise - ayrıca tebligat yapılmasa bile - kat malikleri kurulu'na katılanlar ile toplanıya katılmayıp kendilerine tebligat yapılmış olanlar yönünden ödemenin yapılması gerektiği tarihten itibaren hesaplanır.
3) Kendilerine İşletme projesi teslim edilmeyenler ve kat malikleri kuruluna katılmadıkları halde , kendilerine kat malikleri kurulu kararı tebliğ eilmeyenler, bundan haberdar oldukları tarihten itibaren hesaplanır.
Ortak gider borcu, gecikmeli de olsa itirazi kayıt konulmadan (gecikme tazminatı ve faiz hakkındaki talep hakkı saklı tutulmadan) tahsil edilmiş ise , bu durumda Borçlar Kanunu Md: 113 gereğince gecikme tazminatı ve faiz talep hakkı düşer.
