katmulkiyeti.com

Merhaba, 2012 yılında almış olduğum gayri menkulun bulunduğu sitede, benden önce ,2009 yılında işten çıkarılan görevlinin açmış olduğu dava neticesinde ( Yönetici fazla  mesai yaptırdığı
ve ücretini vermediği gibi yönetimin hatası nedeniyle olan hususlar) 22.000 TL tazminat kazandığı ve bu miktar eşit olarak yönetim kurulu kararı ile halihazırdaki kat maliklerinden eşit olarak istenmektedir.Ben daireyi borçsuz aldım, hatta yönetime borç olup olmadığı konusunda sordum.Emlakçı vasıtasıyla almış  olduğum daire ekspertizi raporunda borçsuz olduğu yazmaktadır.Daireyi almış olduğum , 2012 yılından beri yönetim bu dava konusunda bilgi vermedi.Yönetimin hatası nedeniyle oluşan bu zarar , genel kurula gitmeden 5/4 çoğunluk onayı alınmadan ve özellikle daireyi aldığım tarihin çok öncesinde olan bir olaydan dolayı ödeme yapmam gerekiyor mu? Avukat ödesinler, eski kat malikini borçlu daire sattı diye dava etsin demiş.Oysa yönetim eski malike ulaşıp tahsil etmesi gerekmiyor mu? Bu sadece yönetim kurulu kararı ile mı genel kurul kararı ile mi , 5/4 çoğunluk ile mi olmalı? Saygılarımla.
Linkback: Devam eden görevli dava sonucu arasında el değiştiren kat malikleri sorumluluğu!

(1) Kat maliki bağımsız bölümü Yönetim Planında tanımlı özellikleri, borçları ve alacağı ile devir alır.
(2) Bu borçlar ve alacaklar, Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen usullere uygun olduğu takdirde geçerlidir. Usulsüz kararlar arasında Mutlak Butlan sayılanlardan dolayı oluşan borçlardan karara imza atanlar sorumludur. Bu şekilde yeni malik eski malikin usulsüz kararlardan oluşan borçlarından sorumlu değildir.

Yönetim Planı bir sözleşmedir. Kat maliki ile Kat Malikleri Kurulu arasında yapılan bir sözleşmedir. Sözleşmeyi Kat Malikleri Kurulu adına Yönetim işletir.

(3) Yeni Kat Maliki, yönetim planında (Mutlak Butlan statüsü ile usulsüz bir şekilde) kendisinden önce yapılan değişiklikten sorumlu değildir. Ayrıca bu değişiklik tapuya şerh düşülmedi ise hiç kimse sorumlu değildir.
(4) Her şey usulüne uygun yapılmış ancak eski malik yeni malike borçlarından bahsetmeden satış yaptıysa bu borçlar eski malike rücu edilebilir. (Çünkü borçlu borcu hakkında bilgi sahibi olmaya ve ödemediği takdirde hangi hukuki sonuçlar ile karşılacağını bilme hakkına sahiptir.) Ayrıca bu durum ispatlandığında zararın tazmini ile birlikte SATIŞIN İPTALİ davası söz konusudur.
(4) (Hak Düşürücü Süre içinde) yeni malik tarafından bir itiraz söz konusu değilse borçtan yeni malik sorumludur.

Usulsüz borç , satış devrinden sonra kesinleşmiştir.Bu kapsamında, yönetim eski malike ulaşıp tahsil yoluna mı gidecek.Yoksa yöneticinin usulsüz işlemini yönetici mı ödeyecek yoksa 5/4 çoğunluk ile yöneticinin bilerek usulsüz işlem yapmadığını beyan ile genel kurul kararı ile o dönemde malik olanlar mı ödeyecek?

634 s Kat Mülkiyeni Kanunu

(1)   III - Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma başlıklı 20. Maddesi
(2)   V - Ortak Giderlerin Teminatı başlıklı 22. Maddesi

( 634 s Kat Mülkiyeni Kanununun yukarıda belirtilen maddelerin incelenmesi bilgi acısından uygun olacaktır. )


4857 s İş Kanunu

İşyerinin veya Bir Bölümünün Devri
Madde 6 - İşyeri veya işyerinin bir bölümü hukukî bir işleme dayalı olarak başka birine  devredildiğinde, devir tarihinde işyerinde veya bir bölümünde mevcut olan iş sözleşmeleri bütün hak ve borçları ile birlikte devralana geçer.

Devralan işveren, işçinin hizmet süresinin esas alındığı haklarda, işçinin devreden işveren yanında işe başladığı tarihe göre işlem yapmakla yükümlüdür.

Yukarıdaki hükümlere göre devir halinde, devirden önce doğmuş olan ve devir tarihinde ödenmesi gereken borçlardan devreden ve devralan işveren birlikte sorumludurlar. Ancak bu yükümlülüklerden devreden işverenin sorumluluğu devir tarihinden itibaren iki yıl ile sınırlıdır.

Sayın s1ozdemir70;

Site içerisinde her konuda değerli bilgiler aktaran sayın ck0902' un ifadelerine ek olarak belirtmek isterim ki; 

Genel olarak bakıldığında, bağımsız bölümü satın alan yeni malikin borçlar ile ilgili sorumluluğu bağımsız bölümü satın aldığı tarihten itibaren başlar. Kısacası, bağımsız bölümün satış tarihinden önceki borçları eski malike, satış tahinden sonraki borçları yeni malike aittir.

Ancak;

İş Kanunun 6. Maddesinde belirtildiği üzere, işyerinin tamamının veya bir bölümünün devri ile birlikte mevcut olan iş sözleşmeleri bütün hak ve borçları ile birlikte devralana geçer. Devirden önce doğmuş olan ve devir tarihinde ödenmesi gereken borçlardan devreden ve devralan işveren birlikte sorumludurlar. Ancak bu yükümlülüklerden devreden işverenin sorumluluğu devir tarihinden itibaren iki yıl ile sınırlıdır.

Bu durumda;

(1) Yönetim, mahkeme süreci ile birlikte ortaya çıkan bu borç veya borçla birlikte ceza miktarını yeni kat maliki olarak sizden isteyebilir. Bu miktarı da yeni kat mali olarak sizin ödemeniz gerekir.

(2) Eski kat malikinin sorumluluğunda olan borcu veya borçla birlikte cezayı ödemekle beraber satın aldığınız tarihten önceki hatanın, ihmalin veya hukuksuzluğun sonucu olan idari borç veya borçla birlikte ceza bedelini önceki malikten (rücu) edebilirsiniz, isteyebilirsiniz.

Burada yapılması gereken, borcun ödenmesi ve akabinde ödenen miktarın eski kat malik den rücu işlemlerinin başlanmasıdır. Mağdur olmamak adına konuyu hukuki yardım alarak devam etmenizi önermekteyim. Ödemenin gerçekleşmesinden sonra ihtarname çekilmesi, ilamlı veya ilamsız icra takibinin yapılması veya eski malike dava açılması hatta mağduriyete sebep olan yöneticiler hakkında ne gibi hukuki süreç işletilmesi gerektiği konusunu avukatınız ile net olarak ortaya koyabilirsiniz. Kaldı ki; bizim burada ifade ettiklerimiz amatör bilgilere dayanan ifadelerdir.

Saygılarımla.

Alıntı yapılan: s1ozdemir70 - Kasım 13, 2017, 06:13:28 ös
Usulsüz borç , satış devrinden sonra kesinleşmiştir.Bu kapsamında, yönetim eski malike ulaşıp tahsil yoluna mı gidecek.Yoksa yöneticinin usulsüz işlemini yönetici mı ödeyecek yoksa 5/4 çoğunluk ile yöneticinin bilerek usulsüz işlem yapmadığını beyan ile genel kurul kararı ile o dönemde malik olanlar mı ödeyecek?

Usulsüz borç Mutlak Butlan Statüsünde alınmış bir karar ile kesinleştiği iddia ediliyorsa, Mutlak Butlan kararın iptali için zaman aşımı yoktur. Alınan Karar(lar)ın İptali Davası açılmalıdır. (Bu kararın ayrıntısını bilmediğim için Mutlak Butlan mı? Nisbi Butlan mı? olduğunu söyliyemiyorum.

Ayrıca yönetici alınan kararı icra eder, yani yöneticinin usulsüz işlemi bence sizin konunuzda söz konusu değil. Sizin konunuzla 5/4 (aslında 4/5 doğrusu, çünkü bütünü payda yani 5 ifade ediyor) ile ilgili hiç bir durum söz konusu değil.

Yönetici eski malikinin sorumlu olduğu borcu (eski malike) zamanında tebliğ etmesi gerekirdi. Bundan dolayı eski malik de haberdar değilse size karşı kötü niyetli sayılmaz. Bu durumda yönetim alacağını eski malikten istemek durumundadır.