Sayın Üyelerimiz ! Lütfen Beklememeniz Adına Forum'da Sorunuz İle İlgili Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.!
Arama Sayfasına Ulaşmak İçin ! TIKLAYINIZ!!! Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap

Reklam Alanı !

Gönderen Konu: Balkon Kapama , Camlama - Yargıtay Kararlarına Göre  (Okunma sayısı 75631 defa)

  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Yönetici
  • Forum Gurusu
  • *****
  • İleti: 1211
  • Nerden: İstanbul
  • 1848
  • Kat Mülkiyeti İlişkileri ve Toplu Yapı Yönetimi

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
    • KatMulkiyeti.Com - Apartman, Bina , Blok Yapı , Site , uydu Kent , Alışveriş Merkezi (AVM) , Toplu Konut ve Residence (Rezidans), Apart Otel, Devre Mülk ve Devre Tatil Gibi Yeni Yaşam Alanları Yönetimi ve Yöneticiliği Paylaşım Portalı
  • Çevrimdışı
Balkon Kapama , Camlama - Yargıtay Kararlarına Göre
« : Nisan 02, 2015, 01:33:03 ös »
APARTMAN VE SİTELERDE  BALKONLARIN  KAPATILMASI HAKKINDA  YARGITAY  GÖRÜŞLERİ

Bu yazı Balkon Kapatılmasının Yargıtay yani Sulh Mahkeme Kararları açısından yasal mı ? değil mi? sorusuna cevap vermektedir.
Danıştay yani Yerel İdare Kararları açısından bir değerlendirme yapmamaktadır.

Bu bölüm için lütfen. Tıklayınız.... Balkon Kapama , Camlama - Danıştay Kararlarına Göre  --  http://www.katmulkiyeti.com/portal/forum/index.php?topic=1564 -- Tıklayınız....


Site ve apartmanlardaki balkonların, değişik şekillerde kapatılması çokça görülmektedir.

Malikler arasında tartışmalara şikâyet bahsi olan balkonların kapatılması ile ilgili olarak görevli mahkemeler çok sayıda karar vermiştir.

Balkon dediğimiz hukuken nedir?
Mutlak Ortak Yer Nedir?

Balkonların kullanımı bağımsız bölümlere ait olmakla beraber, binanın dış bölümünü doğrudan etkilediği için, mutlak ortak yerlerdendir.
Yönetim planında yasaklayıcı bir hüküm varsa, kat malikleri kurulunca yasaklayıcı bir karar alınmışsa, kullanılacak tesisi anayapıya zarar verecek veya anayağının estetiğini bozacak nitelikte ise  balkona anten kurulamaz. Örneğin balkon da kapatılamaz. Balkonun kapatılması hali ortak yere müdahale demektir. Keza balkon demirlerinin bakım ve boyası o bağımsız bölüme aittir.

Kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz.

Yargıtay; bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cephelerini Kat Mülkiyeti Yasasının  4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır.

Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki-yönetim planında açıkça balkonlarının kapatılamayacağı, hükme bağlanmıştır. Balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez.
(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 5.10.2006 Tarih, 2006/5285 Esas, 2006/7303 Sayılı Karar)


Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk'la ilgili midir?  

Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Bu durumda da bağımsız bölüm maliklerince;

•   Güvenlik amacı dışında pencerelerine demir parmaklık yaptırılamaz.
•   Açık balkon sabit camekan dahil kapalı hale getirilemez.
•   Bağımsız bölümün kapısının rengi, diğer maliklerin rızası olmadan değiştirilemez.
•   Ortak yerlerden olan dış duvarlara montaj yaptırmak suretiyle güneşlik tente yaptırılamaz.
•   Mimari projede olmadığı taktirde bağımsız bölüme baca yaptırılamaz.
•   Bağımsız bölümlerde yapı statiğine aykırı ve anayapıya zarar veren değişiklikler yaptırılamaz.

 
Kat maliklerinden herhangi birinin diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almadan, kendi bağımsız bölümünde değişiklik yapması halinde, diğer kat maliklerinden herhangi biri veya kat maliki olan yönetici ya da kat malikleri kurulunca bu konuda yetkili kılınmış yönetici, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açıp, müdahalenin önlenmesini ve durumun eski hale getirilmesini isteyebilir.

Yönetim Planı İle Ne Alakası Vardır?  

Apartman Yönetim Planı Örneği

a.   Genel Hükümler
Yönetim planı,     İli,     İlçesi,     Mahallesi,     Caddesi, Tapunun     pafta,     ada,     parselinde kayıtlı     m²'lik arsa ve üzerindeki     blokta toplam     bağımsız bölümden oluşan     sitesi adlı sitedeki bloklar için kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup, site bu yönetim planına göre yönetilir. Blokların adları:     apartmanı,     apartmanı,     apartmanı ve     apartmanı'dır. (Madde 1)

b.   Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları
Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine ve korunmasına itina göstermeye ve blokların güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat malikleri kendilerine ait bulunan bağımsız bölümlerde, blokların estetiğine ve dayanıklılığına halel getirmemek ve hariçten görünüşünü bozmamak kayıt ve şartıyla bilcümle masraflar kendilerine ait olmak üzere istedikleri tadilatı yaptırabilirler, ancak ortak kısımlardan olan bölme ve duvarlarda pencere ve kapı açamaz, kendi bağımsız bölümüne balkon vb ilave edemez, dış cepheyi değiştirecek herhangi bir inşaat yapamazlar. (Madde 8 )

Örneğin yönetim planınızda yukarıdaki gibi bir madde var ise   (Madde 8 ) o halde balkonun kapatılması (camekanlanması) veya camlama dediğimiz yeni bir teknik ile katlanabilir ve bir tarafta toplanabilir hale getirilmesine ilişkin bir yasak bulunmamaktadır. Bu taktirde şikayetlerde mahkemeler Yönetim Planında bir hüküm bulunmadığından Kat Mülkiyeti Kanunu'na bakarlar. Orada da bu konu hakkında bir hüküm bulunmamaktadır.

Eski tarihlerde ( 2003 yılı öncesinde) şikayetler yerel idareye ( belediyelere) de yapılmakta idi. Belediyeler balkon kapatılmasının ( camekan) yer kazanımı olduğuna işaret ederler ve eski hale getirilmesine yönelik iş ve işlemler yaparlardı. Ancak Danıştay'ın 2003 yılı ve sonrasında verdiği kararlar neticesinde artık belediyeler bu sözünü ettiğimiz kararlara ilişkin olarak balkon kapatılması ( camekanlanması) konusunda işlem yapmamaktadırlar. - Ancak ilgili yazımızda belirttiğimiz esaslar geçerli olmak üzere-


Diyelim ki yukarıdaki örneğimizdeki yönetim planının "b.   Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları" maddesi şöyle yazılmış olsun;

Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine ve korunmasına itina göstermeye ve blokların güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat malikleri kendilerine ait bulunan bağımsız bölümlerde, blokların estetiğine ve dayanıklılığına halel getirmemek ve hariçten görünüşünü bozmamak kayıt ve şartıyla bilcümle masraflar kendilerine ait olmak üzere istedikleri tadilatı yaptırabilirler, ancak ortak kısımlardan olan bölme ve duvarlarda pencere ve kapı açamaz, kendi bağımsız bölümüne balkon vb ilave edemez, dış cepheyi değiştirecek herhangi bir inşaat yapamaz, açık balkonları camekan ile dahi kapatamazlar.  (Madde 8 )

Sadece sonda kırmızı ile yazılmış alanı dahil ettim.
"açık balkonları camekan ile dahi kapatamazlar"
Bu anagayrimenkulde artık belediyeler açık balkonların camekanlamasına ilişkin herhangi bir işlem yapmasa dahi bu hüküm sebebi ile bu yönetim planının geçerli olduğu anagayrimenkulde kat maliklerinden birisi, her halükarda seçilmiş yönetici veya yönetim kurulu yapılmış olan bir camekan ile ilgili olarak sulh mahkemesinde dava açabilir.

Artık bu mahkeme , bu gayrimenkul ve bu camekan ile ilgili alacağı kararda yasaya, danıştay kararlarına atıflar yapılsa da neticede bilirkişi raporu ile yönetim planının sadece bu cümlesi ve ayrıca onaylı mimari projeye bakarak karar verir. Diğer örnekler, başka binalar, emsal yargıtay kararları bu örnekte sonuç olarak göz önüne alınamaz.
Çünkü yönetim planı ile kat maliklerinin arasında yapılmış bir sözleşme mevcuttur. Ve bu sözleşmeye göre özetle; kat malikleri "açık balkonları camekan ile dahi kapatamazlar"

Anlaşılabildi umuyorum.


Yargıtay kararlarında , projede yer almamasına rağmen güvenlik açısından balkonların demir parmaklıklarla kapatılmasına izin verilebilmektedir.
Burada iki koşul vardır.
1) balkonun iç hacimlere katılmaması
2) parmaklıkların üst katlardaki bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye sokmaması
(Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 25.9.2001 Tarih, 2001/7087 Esas. 2001/7946 Sayılı Karar.)

Bilindiği üzere ; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. Maddesi ; " kat maliklerinin anagayrinemkulün mimari durumunu ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğunu ve bütün kat maliklerinin yazılı muvafakati alınmadan anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapmalarını yasaklanmış bulunmaktadır".

Anagayrimenkulün mimari durumunun ve sağlamlığının korunmasınınölüsü nedir?

Yargıtay kararları gözününe alındığında onaylı mimari proje bulunuyor ve bu projede değişikliği öngören bir işlem yapılıyorsa o halde bütün kat maliklerinin muvafakati alınmadan, diğer kat malikleri tarafından ve yerel yönetimce onaylanmış bir tadilat projesi olmadan anayapının bir yerinde bir değişiklik yapılması Kat Mülkiyeti Yasasına aykırılık teşkil edecektir.

Böyle bir değişikliğin örneğin binaya zarar vermemesi veya yapının dış görünümünü bozmaması durumu dahi değişikliğe geçerlilik ve haklılık kazandıramayacaktır.
(Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 24.4.2002 Tarih, 2002/3945 Esas, 2002/4635 Karar.)

Rüzgar ve/veya güneşten korunması açısından - zorunlu bir ihtiyaç olarak görüldüğünden- sadece bu ihtiyacı karşılamak üzere  ,  pencere ve balkonlarda panjur yapılması, bina yapısıyla bütünleşen  sabit bir tesis niteliğinde olmaması , daha doğrusu basit bir şekilde , yapıda hasar oluşturmadan  kolaylıkla sökülebilme imkanı olan  bir güneşlik olması  Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırılık oluşturmayacaktır.
Bu nitelikteki bir panjurun pencere veya balkonlara  yapılmış olması, anayapının dış görünümü dediğimiz ve estetik olarak kastedilen unsurunu  bozmadığı  taktirde ortak yerlere müdahale olarak kabul edilmez. Ancak komşuların , diğer bağımsız bölümlerin deniz, orman, göl, dağ , bahçe gibi bakış açılarında olan özel manzarasını kapatması halinde bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırılık oluşturacaktır.

Bununla beraber pencere veya balkon  ile bütünleşen , sabit bağlantılı olarak kurulan, imal edildiği malzemesinden yapılmış kasa ve çerçevelerin içerisine oturtulup, bunların içinde aşağı / yukarı hareket eden,  çerçevesi yerinde sabit kalan,  üst kısımda katlanıp toplanabilen,  ileri doğru çerçevesiyle birlikte hareket eden ve bu tanıma benzeyen panjur;  Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırılık oluşturan, ortak yere müdahale eden, ve  sabit tesis niteliğinde kabul edilmektedir.

Özellikle balkonlarda, kapalı mekan oluşturmak amacıyla, balkonun belirleyici unsurlarından olan korkuluğun (duvar, parmaklık vs.) sökülmek ya da üzeri kapatılmak ve de köşelere yukarıdan aşağı ya iki yanlı geniş şerit veya çerçeve koymak suretiyle balkon özelliğini kaydettirecek şekilde kurulan panjurların, binanın estetiğini de bozan, yasaya ve projeye aykırılık teşkil eden sabit bir tesis olduğu kuşkusuzdur.
(Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 19.3.2002 Tarih,-2002/1395 Esas, 2002/2784 Sayılı Karar.)

Zemin katlardaki bağımsız bölümlerin güvenliği için pencerelere monte edilecek demir parmaklıkların düz ve dikey olması, basamak oluşturacak şekilde yatay bağlantıya yer verilmemesi ve balkonlardaki parmaklıkların da balkonu kapalı mekana dönüştürmeden içteki balkon kapısı ve penceresi üzerine monte edilmesi aranmaktadır.
(Yargıtay 1.8.Hukuk Dairesi, 4.2.2002 Tarih, 2001/12413 Esas, 2002/1117 Sayılı Karar.)

Kat malikleri kurulu toplantısında alman, isteyenlerin balkonlarını PVC ile kapatabileceklerine ilişkin karara katılmış ve olumlu oy kullanmış olan kat malikinin, balkonun eski hale getirilmesini istemesi, Türk Medeni Kanunu'nun 2.maddesinde ifadesini bulan iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.
(Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 21.2.2001 Tarih, 2001/5690 Esas, 2001/6358 Sayılı Karar.)

Av. Osman OY, "APARTMAN/ SİTE / TOPLU YAPI YÖNETİMİ" , 2. Basım -Ağustos 2010 - İstanbul , s: 296- 298


Bazı Örnek Olaylar :

Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap
Aslında bu soruyu ikinci kez cevaplıyorum. İlki son saniyede kazaya uğradı.

Alıntı
BALKONUMA KATLANIR CAM BALKON DENEN SISTEMDEN YAPTIRDIM SITEDEKI BIRCOK SAKINDE YAPTIRDI YANLIZ BEN BAHCE KATI OLDUGUM ICIN ONUNDEKI FERFORJEYI KALDIRDIM BUNUN BI SAKINCASI VARMIDIR ŞİMDİDEN HERKEZE TEŞEKKURLER

Katlanılabilir camlama tekniği danıştaya göre yer kazanımına hükmetmese de (ki belediyeler açısından anlam taşır) eğer yönetim planınızda "camekanlama dahil açık balkonlar cam ile kapatılamaz diyorsa" o halde yapılmamalıdır. Başkalarının yapması da bir anlam taşımaz. Eğer yönetim planınızda böyle bir yasak yoksa o halde yapılabilir.
Eğer sorununuz daha çok balkon demirinin (perforje olarak örneğin 120 cm bel seviyesine kadar gelen balkon korkuluğu) kaldırlmasına yönelik ise. Bu demir her ne kadar üst katlar için emniyet amaçlı olarak konmuşsa da , yapıda bir örnek teşkil etmesi ve balkon kısmının sınırlandırılması açısından giriş katlara veya bahçe kotu ile sıfır olan teras balkonlara da konulur. Eğer bunun kaldırılamayacağına dair yönetim planında bir ibare varsa (şu da olabilir ibarede perforje geçmez ama şu olur giriş katların kendi alanları dışını kullanamayacakları hükme bağlanmıştır vs...) yada eskiden 3 cephe fotoğraf verirdik kat mülkiyeti için işte o fotoğraflarda resmi varsa ya da belediyedeki onaylı projede anayapının dış görünümüne ait bir proje veya siluet varsa ve orada perforje demir balkonunuzda görülüyorsa o halde kaldırmanız yanlış olur, şikayet halinde mahkeme eski hale getirmenize karar verebilir.

İyi günler dilerim.



Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap
İyi günler,

6 katlı bir apartmanın 2. Katı ve köşe dairesinde oturmaktayım.
Balkonlarımız çıkma değil gömme şeklinde olup burayı alüminyum doğrama şeklinde değil , açılır kapanır şekilde camlama ile bir düzenleme yapmak istiyoruz.
Forumlardan araştırdığım kadarıyla Danıştayın vermiş olduğu bir takım kararlar bulunmak ile birlikte bizim durumumuz gerek belediye gerekse apartman yönetimi açısından bir paroblem yaratır mı ,apartmanda kendi balkonumdaki bu tüe bir düzenlemeye karşı çıkabilirler mi?


Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap
Danıştayın kararı Belediyeler açısından önem taşır. Danıştay der ki camlama işlemi sabit tesis niteliğinde olmayıp, söz konusu alanda yer kazanımı yoktur.

Ancak sizin için önemli olan Yönetim Planınızdır. Eğer yönetim planınız " açık olan balkonlar camekanla dahi kapatılamaz derse " o halde sorun çıkar. Çünkü mahkemeler yönetim planına ve beldeiyede bulunan onaylı mimari projeye bakarlar. Orada da sözünü ettiğiniz camlama işlenmiş değildir. (Belki ileride yapımcı şirketler bu sorunu sezerek projelerine işleyeceklerdir) - Umut ederim.



Binaya Müdahale eden(Balkon kapatan) daireye dava açma dilekçesi örneği:
Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap
Binaya Müdahale eden(Balkon kapatan) daireye dava
 

          .................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI                    : (Adı soyadı,Adresi)
DAVALILAR            : (Kat malikinin Adı-Soyadı,Adresi)
KONUSU                   :  Kat Maliki bulunan davalı kat maliklerinin olurunu almadan                bağımsız bölümünün balkonunu genişletmiş bulunmaktadır.  yapılan bu müdahalenin önlenerek eski haline dönüştürülmesi talep edilmektedir.
 OLAY                         : ...............ili..............ilçesi .............. mahallesi.............. caddesi ...............sokakta..........ada...........parselde bulunan......kapı   numaralı, apartmanın paydaşlarındanım. Davalıya ait bağımsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak  Kat maliklerinin oluru alınmadan büyütülerek kat mülkiyeti   Kanununun 19.maddesine muhalefet edilmiştir.   Yukarıda açıklanan nedenlerle söz konusu bağımsız bölümün   Eski haline getirilmesi için dava açılmış bulunmaktadır.
HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.19,33 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER                : Tapu sicil kaydı,keşif,bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.
SONUÇ VE İSTEK     : Davalıya ait bağımsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak  Kat maliklerinin oluru alınmadan büyütülmesi nedeniyle bu müdahalenin önlenmesi,söz konusu balkonun eski haline getirilmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz   ve talep ederim.(Tarih...../...../.......)
                                                                                                                                                                                                                                 Davacı(Adı-Soyadı,İmza)
 




Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap


BİNAYA MÜDAHALE EDEN (BALKON KAPATAN) DAİREYE DAVA 


...........................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE

 DAVACI   :
(Adres)
(DAVALILAR      : (Kat malikinin Adı-Soyadı,Adresi)
(Adres)
KONUSU   : Kat Maliki bulunan davalı kat maliklerinin olurunu almadan bağımsız bölümünün balkonunu genişletmiş bulunmaktadır, yapılan bu müdahalenin önlenerek eski haline dönüştürülmesi talep edilmektedir.

OLAY   :  (   ) ili (   ) ilçesi (   ) mahallesi (   ...)  caddesi (,   ) sokakta (   ) ada (   ) parselde bulunan   kapı numaralı, apartmanın paydaşlanndanım. Davalıya ait bağımsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak Kat maliklerinin oluru alınmadan büyütülerek kat mülkiyeti Kanununun 49. maddesine muhalefet edilmiştir. Yukanda açıklanan nedenlerle söz konusu bağunsız bölümün Eski haline getirilmesi için dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK : Kat mülkiyeti kanunu Md.19, 33 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER   : Tapu sicil kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Davalıya ait bağunsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak Kat maliklerinin oluru alınmadan büyütülmesi nedeniyle bu müdahalenin önlenmesi,söz konusu balkonun eski haline getirilmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.

(Tarih   /   /   )
Davacı(Adı-Soyadı, İmza)






Bazı Emsal Yargıtay Kararları:

Bağımsız bölümde ve ortak yerlerde inşaat, onarım
Açık balkonlar, projesine aykırı biçimde kapatıldığında, projesine uygun biçime getirilmesine karar verilmelidir. Terasın ahşap çatı örtüsü ile kapatılması istemine ilişkin davada, anayapının korunması bakımından terastaki zemin izolasyonunun onarımı ile çatı örtüsünün yapısının masraf açısından farklılıklarının parasal bakımdan ve dayanma gücü ve süresinin açıklattınlması, atı örtüsünün yapılmasında imar mevzuatı bakımından bir sarınca olup olmadığının belediyeden sorulması ve sonuca göre bu konuda karar verilmesi gerekir. Tüm kat maliklerinin rızası alınmadan ve projesine aykırı biçimde ortak yer olan terasa yaptırılan, güneş enerjisi ile su ısıtma cihazının kaldırılmasına ilişkin davada, bu cihazın anayapıya zarar verip vermediği, yapanın ve kaldırılmasını isteyenin iyi niyetli olup olmadığının, sahibinin arsa payı ile sınırlı mülkiyet hakkı kapsamını aşıp aşmadığı, bilirkişilere incelettirilerek, sonucu uyarınca karar verilmelidir.
(5. HD. 16.2.1987, 86/20119-87/1832; YKD. 10/1987, s. 1412)


Balkonun kapatılması-pencerelere parmaklık
Tüm kat maliklerinin nzası alınmadan, kat malikinin, mimari projesine aykırı biçimde açık balkonu alüminyum doğrama ve cemakânla kapatmaya hakkı yoktur. Pencerelere tahlacak demir parmaklıkların, diğer kat maliklerinin güvenliği açısından yatay biçimde olmaması gerekir.
(5. HD. 6.4.1987, 87/1304-6286; İBO, Cilt 61, sayı 4-5-6, s. 3890)


Balkonun kapatılması
Balkonun camekanla kapatılması halinde, tesisat ortak yerlerde yapılmış sayılır. Bu halde kat maliklerinin hepsinin onayı gerekir.
(*) 5711 S.K.'la 4/5'inin yazılı onayı.
(5. HD. 19.1.1970, 69/6574-70/253; TİK, 1970/1, s. 40)


Yönetim Planına Yazılan Ancak Mimari Projeye Uygun Olmayan Hususlar:
Mimari projeye aykırı olarak yönetim planına konan hükümler bağlayıcı değildir.
(5. HD. 12.6.1989, 89/23673-12885; YHD. 5/1990, s. 727)



Demir parmaklık - korkuluk
Dava, davalının balkonuna yaptığı demir parmaklıkla korkuluğun kaldırılması istemine ilişkindir. Yapılan bilirkişi incelemesine göre, apartmanın ve korkuluğun konuşu itibariyle, buradan davacının bağımsız bölümüne çıkışın mümkün olmadığı, dış görünüm ve estetik güzelliğinin de bozulmadığı tespit edildiğinden, davanın reddinde bir isabetsizlik yoktur.
(18. HD. 8.10.1996, 736/8323; Karahasan, Cilt 1, s. 909)


Pencere ve balkona takılan plastik panjurlar

Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda bağımsız bölüm maliki olan davalının pencere ve balkonuna takdırdığı plastik panjurlar sabit tesis olmadığı, öteki katların görüş açısını engellemediğinden, kanunun 19. maddesindeki tesis niteliğinde sayılamaz. Panjurların kaldırılması istemine ilişkin davanın reddine karar verilmesi doğrudur.
(YKD. 6/1984, s. 842)

Balkonun panjur ile  kapatılması
Sabit nitelikte panjurla balkonu tamamen kapatmak, apartmanın dış güzelliğini bozduğu gibi, bu şekilde yeni bir kapalı alan meydana getirilmiş olmaktadır. Bu durum KMK'nun 19. maddesine aykırıdır.
(18. HD. 19-3.1991, 5786/915; Karahasan, Cilt 1, s. 904)

Ortak yerlerde değişiklik Elatmanın önlenmesi / Balkon
Dava dilekçesinde, kapatılan balkonun projesine uygun eski hale getirilmesi istenmiştir. Kat malikleri, anataşınmazm mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü olup, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazılı nzası olmadıkça anataşınmazm ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Bağımsız bir bölümün balkon dış cephelerinin ortak yerlerden olduğuna kuşku yoktur. Davacı yargılama sırasında kat malikleri kurulunun balkonların kapatılması ile ilgili kararına dayanmakta ise de bu karara katılıp olumlu oy kullananların sayısı 4/5 çoğunluğa ulaşmadığından, davanın kabulü isabetlidir.
(18. HD. 11.11.2008/8077-11899)


Kat irtifakı kurulmamış anagayrimenkul Paylı mülkiyette elatmanın önlenmesi / Balkon
Dava, paydaşlar arasında apartmanın ortak yerlerine elatmanın önlenmesi, yıkılan ve değiştirilen kısımların eski hale getirilmesi istemlerine ilişkindir. Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, özellikle çap kaydından, çekişme konusu taşınmazda, taraflar ile birlikte dava dışı kişilerin paylı mülkiyet üzere malik oldukları, üzerine apartman inşa edilmiş yapının tapuya tescil edilmediği gibi, kat irtifakı ya da, kat mülkiyeti kurulmadığı da anlaşılmaktadır. Öyleyse, taraflar arasındaki çekişmenin Medeni Yasanın paylı mülkiyete ilişkin hükümlerinin uygulanması suretiyle giderileceği tartışmasızdır. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanmaya paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan, payına vaki elatmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Ancak o paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa, açacağı elatmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yoktur.

Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi davalarında, öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planı olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık
Medeni Yasa'nın müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Davacı ve dava dışı paydaşlann da balkon kısımlarını aynen davalı gibi kapatarak kullandıkları ortamda, davalının da aynı şekilde hareket etmesi doğaldır. O halde, bu oluşumun resmi taksime ya da şuyuun giderilmesine veya kat mülkiyetinin kurulmasına kadar korunması, ahde vefa kuralının ve Medeni Yasanın 2. maddesi hükmü gereğidir.

Plan ve projesinde bahçe olarak gösterilen bölümün apartmana dıştan gelecek tehlikeleri önlemek amacıyla çitle çevrilmesi, yeşillendirilmesi ve bu uğurda yapılan çevre ve bahçe düzenlenmesinin, karşı konmadığı sürece paydaşların menfaatine ve onların yararlanmasına yönelik olduğu gözetildiğinde, davacıların ve dava dışı paydaşların hak ve menfaatleriyle bağdaşmadığı ve haksız müdahale olduğu söylenemez.

O halde, plan ve projesinde kapıcı ve kalorifer dairesi olarak gösterilen ortak yerin, davalının kendi bölümüyle birlikte kullanması nedeniyle, davacıların payları oranında davalının elatmasının önlenmesi, bu yerin, gideri ilerde talep eden veya edenler tarafından karşılanmak üzere eski hale getirilmesi, çekişme konusu diğer istekler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekir.
(1. HD. 14.10.2004, 2004/10776-11214)

Haksız el atmanın önlenmesi
KMK'nun 18. maddesi uyarınca kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümlerini, gerekse ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Bu doğrultuda, rahatsız edici hareketlerin belediye zabıtasını ilgilendirdiği yönündeki ilk derece mahkemesi kararı benimsenmemiştir. Balkona takılacak güneşliklerin sabit tesis niteliğinde olmaması halinde, öteki kat maliklerinin rızasına gerek bulunmadığı düşüncesi ile bu konudaki istemin kabulü gerekmektedir.
(5. HD. 14.1.1988, 88/19155 - 20265; YKD. 5/1989, s. 651)


Kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu kararı olmadan, balkon veya terasa projeye aykırı olarak yapılan tesislerin kaldırılması için kendiliğinden dava açamaz.


BALKONUN CAMEKANLA KAPLANMASI

ÖZET: Mimari projesinde açık alan olarak görünen mutfak balkonunun, "arası camlı pimapen doğrama takılmak suretiyle camekan görünümüne getirilmesi" onaylı mimari projeye aykırı, mimari görümü değiştiren, tüm kat maliklerinin onayı ile yapılabilecek nitelikte bir tadilat olduğu gibi, sabit tesis niteliğinde bulunduğundan eski haline getirilmesi gerekir.
(Y. 18. HD. 3.3.1997 -E. 365 K. 1680)

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava dilekçesinde, projesinde açık olan balkonun kapatıldığı öne sürülerek, projeye uygun hale getirilmesi talep edilmiş, mahkemece, yapılan işin sabit tesis niteliğinde olmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 1. fikrası gereğince kat malikleri ana gayrimenkulun mimarı durumunu korumaya mecburdurlar. Aynı maddenin 2. fikrası uyarınca kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin nzası olmadıkça ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz.

Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda, davalıya ait bağımsız bölümün onaylı mimari projesinde açık alan olarak görünen mutfak balkonunun, "arası camlı pimapen doğruma takılmak suretiyle camekan görünümüne getirilmiş" olduğu açıklanmıştır. Yukarıda belirtilen yasa hükümlerine göre yapılan tadilat, onaylı mimari projeye aykırı, mimari görünümü değiştiren, tüm kat maliklerinin onayı ile yapılabilecek nitelikte bir tadilat olduğu gibi, sabit tesis niteliğinde olduğu halde, bilirkişinin sabit tesis olmadığı şeklindeki eksik mütalaasına dayanılarak ve davacı kat malikinin onayı bulunmadığı da dikkate alındığında projeye uygun eski haline getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yasal olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 3.3.1997 gününde oybirliğiyle karar verildi.


BALKONA YAPILAN PANJUR PROJEYE AYKIRILIK OLUR MU

ÖZET: Panjur şeklinde balkonun kapatılarak bağımsız bölüm elde edilmesi kabul edilemez. Ancak güneş ve rüzgardan korunmak amacıyla yapılan ve sabit tesis niteliği olmayan ve balkon olma niteliğini yok etmeyecek imalat projeye aykırılık teşkil etmez.
(Y. 18. HD. 17.2.2005-E. 2004/9219 K. 2005/861)


Balkonlarda, kapalı mekan oluşturmak amacıyla, balkonun belirleyici unsurlarından olan korkuluğun (duvar, parmaklık vs.) sökülmek ya da üzeri kapatılmak ve de köşelere yukarıdan aşağıya iki yanlı geniş şerit veya çerçeve koymak suretiyle balkon özelliğini kaybettirecek şekilde kurulan panjurların, binanın estetiğini de bozan, yasaya ve projeye aykırılık teşkil eden sabit bir tesis olduğu kuşkusuzdur.
 
Dava dilekçesinde projeye aykırılıklar giderilerek eski hale getirme karan verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak; Davalılara ait 15 numaralı bağımsız bölümün ön ve arka cephesindeki balkonların kapatılarak bağımsız bölüme dahil edilmediği, güneşten korunmak amacı ile panjur yapıldığı saptanmış ancak bunun sabit tesis niteliğinde olup olmadığı ve anayapının dış görünümünü bozup bozmadığı konusunda herhangi bir açıklama ve görüşe yer verilmemiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19'uncu maddesinin ilk fıkrasında, kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur oldukları öngörülmüş, maddenin ikinci fıkrasında da, kat maliklerinden birisinin, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerinde onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya yaptırması yasaklanmıştır.

Yasanın bu hükmü ile korumaya alınan mimari durum ve güzelliğin dayanağı da, anayapının onaylı mimari ve tesisat projeleri ile vaziyet planıdır. Bu bakımdan, kat maliklerinden her birisi, nzası olmadan diğer kat maliklerince anagayrimenkulün ortak yerlerinde onaylı projesine aykırı olarak her türlü tesis ve değişiklik yapılmasına karşı çıkma ve yapılmış olanların da eski hale getirilmesini isteme hakkına sahiptir.

Şu kadar ki; Yargıtay uygulamalarında, güneş ve rüzgardan korunulması bakımından zorunlu bir ihtiyaç olarak görüldüğünden salt bu ihtiyaç için olmak üzere, balkon ve pencerelerde panjur yapılmasının, bina ile bütünlenen sabit bir tesis niteliğinde olmaması ve de basit sistemde, binada hasar yapmadan kolaylıkla sökülebilen bir güneşlik özelliğinde olması koşulu ile Kat Mülkiyeti Yasasına aykmlık oluşturmayacağı ilkesi benimsenmiştir. Belirtilen nitelikteki bir panjurun balkon veya pencerelere yapılmış olması, anayapının dış görünümünü (estetiğini) bozmadığı (diğer bağımsız bölümlerin dağ, orman, deniz vb. gibi özel bir manzarasını kapatmadığı) sürece ortak yerlere müdahale niteliği taşımaz.

Ancak, balkon ve pencere ile bütünleşecek şekilde sabit bağlantılı olarak kurulan, imal edildiği malzemesinden yapılmış kasa ve çerçevelerin içerisine oturtulup, bunların içinde aşağı-yukarı hareket ederek üst kısımda (çerçeve yerinde sabit kalarak) katlanıp toplanabilen, gerektiğinde ileri doğru çerçevesiyle birlikte hareket edebilen ve benzeri yapıda olduğu takdirde, panjur ortak yere müdahale oluşturan sabit tesis niteliğinde kabul edilmelidir. Özellikle balkonlarda, kapalı mekan oluşturmak amacıyla, balkonun belirleyici unsurlarından olan korkuluğun (duvar, parmaklık vs.) sökülmek ya da üzeri kapatılmak ve de köşelere yukarıdan aşağıya iki yanlı geniş şerit veya çerçeve koymak suretiyle balkon özelliğini kaybettirecek şekilde kurulan panjurların, binanın estetiğini de bozan, yasaya ve projeye aykırılık teşkil eden sabit bir tesis olduğu kuşkusuzdur.
Mahkemece, yukarıda belirtilen ilke ve hususlar gözönünde tutularak bilirkişiden bu konularda fotoğraflı ve krokiye bağlanmış ayrıntılı ek rapor alınması ve bunların uygunluğu da denetlenip oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bu husustaki istemin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin haremin istek halinde temyiz edene iadesine, 17.2.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.


ZEMİN KATTAKİ BALKONA YAPILAN DEMİR PARMAKLIK

ÖZET: Zemin kattaki balkonun dış etkilerden korunması amacıyla yapılan demir korkuluk, apartmanın dış görünüm ve estetiğini etkilemediği, ayrıca davacıya da zararı dokunmadığı cihetle eylem yasaya aykırı değildir.
 (Y. 5. HD. 27.12.1990 - E. 1990/16557 K. 1990/37988)


Taraflar arasındaki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca davalının balkonuna yaptırdığı demir parmaklıklı korkuluğun kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda davanın reddine dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi istenmekle gereği görüşüldü:

... Mahallinde yapılan keşif sonucunda bilirkişilerce verilen rapora göre davalının bağımsız bölümü zemin katta olup, balkonu dış etkilerden korunmak için korkuluk yaptığı, apartmanın ve korkuluğun konusu itibariyle buradan davacının bağımsız bölümüne çıkışın mümkün olmadığı, dış görünüm ve estetik görünümünün de bozulmadığı tespit edildiğinden davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir. Hükmün onanmasına oybirliğiyle karar verilmiştir.

Balkonları Pimapen ile Kapatılmış bir dairenin , bu  pimapenlerini yıktırmak
"Kat malikleri anataşmmazm mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerim bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim plânında açıkça balkonlarının kapatılamayacağı, hükme bağlanmıştır. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında davalıların bağımsız bölümlerinin balkonlarını mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak tüm kat maliklerinin rızası bulunmaksızın kapatmış olmasının Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19. maddesi hükmüne aykırılık oluşturduğu gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu edilen balkonun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir."
Yargıtay 18.Hukuk Dairesi E. 2006/5285K, 2006/7303, T. 5.10.2006 kararı

O halde anayapının yönetim planı hükümleri saklı kalmak üzere bu yönde bir tesis yapabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı şarttır.

Balkonu kapatılmış bir daire satın aldım ? Ne yapacağım?
Bağımsız bölümü satın alan , anayapının  onaylı mimari projesini de kabul eder.
Mimari proje değişiklikleri için ise kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu 19.madde gereği karar alması ve tadilat projesi yaptırılması gerekmektedir.
Bu işlem yapılmadan  yapılan değişiklik yasal değildir.
Dava açılması halinde, mahkemeler  mimari projeler doğrultusunda  karar verirler . ( aleyhte)
« Son Düzenleme: Nisan 02, 2015, 03:11:26 ös Gönderen: Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com »
Üyelerimiz ! Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.! Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap


  • Okunma sayısı 75631 defa
  • 0 Yanıt




Paylas facebook Paylas linkedin Paylas twitter