Sayın TheKinger ,
Aslında forumun birçok bölgesinde rahatsızlıklarınız ile ilgili detaylar var.
Sorunuzun 1. kısmı KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI Madde .18 — Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birisini rahatsız etmemek, birinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Medeni Kanun md: 2'deki; 'Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır." kuralı da geçerlidir.
Kat Mülkiyetine Göre ; kat mâliklerinin borçları 4 grupta toplanır: Bunlardan ikisi ;
a) DOGRULUK KURALLARINA UYMAK: Kat mâlikleri kendi bağımsız bölümlerini, ortak yerleri ve eklentileri kullanırken doğruluk kuralına uymak; diğer kat mâliklerini davranış, söz ve eylemleriyle rahatsız etmemek zorundadır.Bağımsız bölüm mâlikleri haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken anlayışlı, iyiniyetli olmalı ve birbirlerine kolaylık göstermelidir.
b) BİRBİRLERİNİ RAHATSIZ ETMEMEK: Kat mâlik lerinin, apartmandaki diğer sakinlerin huzur ve rahatını bozacak şekilde gürültü yapmamaları; çevreyi rahatsız edecek şekilde bağırıp çağırmamaları, yüksek sesle şarkı söylememeleri, dans etmemeleri, her türlü çalgı âletini, radyo, televizyon, müzik seti gibi cihazları yüksek sesle çalmamaları; çamaşır makinesi, elektrik süpürgesi ve benzerlerini gürültülü bir şekilde çalıştırmamaları; uygun olmayan saatlerde tamirat yapmamaları özellikle saat 22.00'den sonra sessizliği bozacak ve başkalarının uykusuna engel olacak şekilde harekette bulunmamaları gerekir.
RAHATSIZLIK
Rahatsızlık, sübjektif/öznel bir kavram olduğu için kişiye, zamana ve yere bağlı olarak değişiklik gösterir. Bu nedenle rahatsızlık verdiği ileri sürülen davranışın, niteliğinin "Uzman Bilirkişi" tarafından belirlenmesi gerekir.
Yargıtay Kararları da bulunmaktadır.
Kat mâlikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerini, gerekse ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. (Y. 5. HD., 14.11.1988, E. 1988/19155, K. 1988/20265.)
Bağımsız bölümde kiracı olan kimselerin veya o yerde herhangi bir sebeble oturanların da, diğer kat mâliklerini rahatsız etmemesi gerekir. (Y. 5. HD., 03.06.1969, E. 1969/2381, K. 1969/3391.)
Peki işlem sırası ne olmalı? 1.
Önce rahatsızlık veren kiracı veya kat malikine yaptığı rahatsızlıkları özetleyen bir mektubu Yönetici olarak yazabilir, tahhülü mektupla gönderebilirsiniz. 2. Eğer kişi yönetim veya yöneticiye tepki verirse bu doğrultuda rahatsızlığın giderilmesini isteyen ve bir zaman sınırı veren bir noter ihtarnamesi gönderebilirsiniz. Bu ihtarnameyi kendi yöneticilik sıfatınızla çekebileceğiniz gibi bir avukat tevkili ile de gönderebilirsiniz.
3.
Rahatsızlık giderilmezse yönetici olarak dava açabilirsiniz. (Yönetici olarak dava açabilmek için ya genel kurulu'un bu yetkiyi yöneticiye vermesi gerekir. Veya yöneticinin kat maiki olması gerekir. ) "KMK Madde 33.........Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. (md:17)"
4. Dava sonunda hakim kişiyi bu rahatsızlığın yapılmasından dolayı men edecektir.
5. Hala rahatsızlık verilmeye devam ediliyorsa mahkeme bir para cezasına hükmetmiş ise icra işlemi yapılabilir.
6. İcra işlemlerine rağman hala rahatsızlık devam ediyorsa; KMK Madde 25 uygulamasına geçilebilir. - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. (md:12)
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
a)....
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c).....
Demekki nedir? Rahatsızlık veren kişi tahliye edilemez. -Mahkeme rahatsızlık nedeniyle tahliye kararı veremez. Ancak, gerekli tedbirler hakkında karar verir.
Rahatsızlık veren kişi karara uymaz, rahatsızlık vermeye devam ederse, hakkında KMK. md: 25 ve 33 hükümlerine göre işlem yapılabilir.Demekki sırası ile yukarıdaki işlemler yapılacak.
Sorunuzun ilk kısmındaki her iki ayrı sorun ile ilgili cevabımız budur.
Sorunuzun ikinci kısmı "Doğru birişlem yapmışsınız . KMK 33. madde doğrultusunda yönetimin temsil ve dava açma yetkisi alınması iyi olmuş. Bu tip örnek metinlere bu sayfalarda yer vermiyoruz. İlerleyen dönemlerde şu an forumda tasarım çalışması halinde olan Yönetici Kulübü Sayfalarında bu tip metin ve evrak örneklerine ulaşabileceksiniz. 1 Mart 2008'den sonra ulaşabilme imkanına kavulacaksınız. "Genel anlamda Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili olan bina yönetimini ilgilendiren tüm konularda yetki verilmesi ifadesi zaten yeterlidir.
Sorunuzun üçüncü kısmı, Borç ilk satan ile ilgili değildir. (Eğer 2007/10 dönemine kadar borç yoksa. ). Borç 2007/10 ile 2007/12 dönemi arasındaki mülk sahibi ile ilgilidir. Direkt icranın bu kişiye yapılması gereklidir. Bu kişiye ulaşılamaması durumunda en yeni alan yani 2007/12'de alanında "aidat borcu olan bir daireye satın almasından dolayı kusuru bulunduğundan" aradaki kişiden icra yapılamazsa hukuki takip başlatılabilir. Konuyu bir avukat ile çözebilirsiniz.
Sorunuzundördüncü kısmı, tapularınız kat mülkiyeti tapusu ise yönetim planı tapuda vardır. kat itifakı ise bulunmaması doğaldır. Yönetici olarak karar defteriniz ile veya kat maliki olarak kendi tapunuzla da gidip bilgi alabilirsiniz.
Yönetim planını oluştururken toplantıda katılımın %100 olması gerekir. Bu kadar kişiyi toplayamazsaız imza alacaksınız. Bu konuyu ayrıntıları ile yönetim planı oluşturulması konusundan izleyebilirsiniz.
Olağanüstü genel kurul ile yönetim planı oluştururlursa iyi olur. Yoksa sözleşme düzenleme esasına göre de yönetim planı oluşturulabilir. Ancak tüm maliklerin imzası şarttır.
Yeni yönetim planının düzenlenmesi konusunda zaten en önemli çalışma mevcut yönetim kurulu veya yönetici tarafından yapılır. Metin hazırlanır, kat maliklerinin görüşlerine sunulur. İlk taslak metin nihai halini alır. Ve bu metin üzerinde genel kurul ile oylama yapılır veya tüm kat maliklerinin imzası altına alınır. Bununla beraber tapuya şerh düşürmek için ise bir kişinin tüm maliklerin vekaleti alması gerekecektir.
Yönetim Planı Düzenlenmesi İle İlgili Konular :
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor.
Uye ol Veya Giris yap
veya
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor.
Uye ol Veya Giris yap Sorunuzun beşinci kısmı,
Bina dışı mantolaması işlemi Faydalı İlaveler ve Yenilikler kapsamına girer. Tüm kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile karaarın alınması gerekir. 39 dairenin pay ve paydaş çoğunluğu (arsa payları eşit ise) en az 20 kat malikinin karar alınan toplantıda bulunması ve bina mantolamasını onaylaması gerekir. Eğer itiraz edenler varsa katılım sayısı itiraz eden kadar arttırılmalıdır, ancak 20 kat malikinin kubul etmesi yeterlidir. Sizin belirttiğiniz karar ve toplantı yeter sayıları yeterlidir. (39 daire var ve 29 katılım oldu toplantıya.1 itirazla 28 kabulle oyçokluğu ile kabul edildi.)
Yeni yasadaki 4/5 in kabul oyu bu konu ile alakalı değildir.
Faydalı Yenilik ve İlaveler Konusunda Daha ayrıntılı Bilgi İçin...
Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor.
Uye ol Veya Giris yap