Ana Menü Katmülkiyeti.Com

2 parsel üzerine kurulmuş, 19 bağımsız bölümden (herbiri villa) oluşan bir sitede oturuyorum. Yönetim planımız mevcut. Parseller komşu/bitişik değil; ancak aramızda henüz açılmamış olan, imar planı gereği bir yol mevcut. Sorun bu yolun belediye tarafından açılacak olması ve buna göre parsellerin duvarlarının ayrılacak olması. Sitemizde ortak olarak kullanılan bir havuz var ve evimin bulunduğu parselde değil. Havuzun bulunduğu parseldeki kat maliklerinden bazıları, bu fiziksel ayrım neticesinde artık farklı iki site olunacağı, havuzun tarafımızdan kullanılamayacağı gibi bence hukuki olmayan aynı zamanda etik de olmayan söylemleri dile getirmeye başladılar. Kat mülkiyeti konularında çok fazla bilgim olmadığı, evimi de yeni almış olduğum ve sitenin geçmişine yönelik çok fazla bilgim olmadığı için bilgi alma ihtiyacı duydum.

Gelen bu taleplerin hukuka aykırılığını ispat edebilmek için hangi belgelerin varlığına ihtiyacım vardır? 1999 yılında tapuya tescil edilmiş bir yönetim planının olduğunu, Tapu senedi üzerindeki ibareden anlıyorum. Toplu yapılara ilişkin düzenlemeler 1999 yılından sonra yapıldığı için, bu yönetim planının hukuki geçerliliği devam etmekte midir? Sahibi olduğum konutta kat irtifakı kurulmuş durumda. Kat irtifakı kurulması için tapuya verilen belgeler, benim hukuki haklılığımı ispat için kullanılabilir mi? Havuzun ortak alan olduğunun açıkça ifade edilmiş olması gerekli midir? Bu ifade eilmemiş ise hangi belgelerde bunu aramalıyım?

Teşekkürler.
Linkback: Parsellerin fiziki olarak bölünmesi ortak alanların kullanım hakkını etkiler mi?

Şİmdi tabi sizin durumunuza net bir cevap vermek mümkün değildir. Bunun sebebi aslında daha önce site olarak adlandırılmış bir çok yapının aslında tapu sicil kayıtları ve belediye onaylı mimari proje ve planlarında bir siteyi (ya da yeni adlandırılması ile) toplu yapıyı işaret etmemesinden kaynaklanmaktadır.

Tapu senedinizde yazılı olan 1999 yılında kat irtikakına geçerken sicile kayıtlanmış olan yönetim planınızı tapu sicilinden edinmenizi öneriyorum ilk olarak. Orada tapu müdür veya yardımcısı ile de görüşebilirsiniz. Villa site olarak tanımladığınız 2 parsel 19 bağımsız bölümün yönetim planlarının ayrı ayrı tescil edilip edilmediğini ayrıu tescil edildi ise ortak alanların kullanımına ait maddelerin olup olmadığına bakın.

Yine bağlı bulunduğunuz belediyede imar ve şehircilik  müdürlüğünde bulunan vaziyet plan ve mimari projelerde ortak alanların ve ortak tesislerde dahil olmak  üzere her iki parselin beraberce imar edilip edilmediğini görün.

Tapu sicilindeki yönetim planı ile  imar ve şehircilik müdürlüğündeki onaylı mimari projeler bir ortaklığı göstermekte ise zaten iki farklı site olarak devam etmek mümkün olmayacaktır.

Ortaya belediyeye ait yapılacak yolun evet fiziksel olarak bir ayrılma yaratabileceği açık olmakla beraber yolun mevcudiyetinin ortaya çıkması ortak alan ve tesisler üzerinde bir hak kaybına sebebiyet vermeyeceği gibi, site yönetimlerinin ayrılmasına sebebiyet vermez.

Kaldı ki kanun koyucu ayrılma yerine birleşme imkanını ortaya koymuştur. 5711 Sayılı kanun ile 634 Sayılı Kanunda yapılan Toplu Yapılara ilişkin değişiklikler bu tip sorunların çözümü için konmuştur.

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmektedir.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Yani sizin tanımlamanıza göre villa siteniz toplu yapı ilişkisine uygundur. Bu durum ortada iken eğer yukarıda belirttiğim ifadeleri tapu ve belediyeden sorgularsanız ve ortak kullanım hakkını ortaya koyarsanız bazı maliklerin isteği ile ayrılma taleplerinin önüne geçersiniz.

İki ayrı yönetim planınız mevcut olduğunda da bir olağanüstü genel kurul ile yönetim planlarınınızı birleştirerek tek bir yönetim planı ile toplu yapı hükümlerine göre yönetim planı değişikliğini tapuya tescil edebilirsiniz.

Forumda bu konuda çokça cevap ve makale var . Ne yöntem izleneceği belli, tüm maliklerin salt çoğunluğu da bu iş için yeterli. Dolayısı ile sizin kadar az bağımsız bölümden oluşan bir anayapıda bu değişiklikler pek ala mümkün.