Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Sizlere danışmak istediğim bir konu var iki parselden oluşan 70 hanelik bir sitede oturuyorum site sakinleri ile aramızda ortak kullanım alanlarının işgalinden dolayı bir husumet olustu ve dava açmadan mahkemeye başvurdum ve tespit yaptırdım ortak kullanım alanlarının kişisel bahçelere dönüştürüldüğü her site sakininin kendi önünde ve yanında kalan kullanım alanını kişisel bahce haline getirip 1-2-3 metre duvarlar örüp citler yapıp kilit altına aldıgı tespit raporunda ropor edildi bu rapor ile dava açtım dava halinde keşif istendi keşif sonucu 5-6 aya dosyaya koyuldu ama tespit ile çelişti bu durumuda mahkemeye belirttik keşif sonucu yanlıstır diye keşif raporunda bahçe duvarlarının yerinde ve uygun oldugunu söylenmiş fakat ne tapumuz mustakil bahceli tapu ne yönetim planında böle bir madde var mahkeme üç sene devam etti site arsası iki parsel diye başka mahkemeye görevsizlik gerekcesiyle sevk edildi bu ay tekrar yeni mahkemede dava  görülcek

1-) Bu durumu savcılığa suc duyurusu gibi dilekce verdim konu mahkemeye intikal etti ve mahkeme devam ediyor fakat her malike tek tek dava açmam gerekiyormus bunu karsı tarafta savunmasında söyledi bende kendimi şöyle sayundum kat mülkiyetleri kanununda Yönetici : Ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulu vekil niteliğindedir. Bu nedenle de vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptirler. Üçüncü kişilere kfakat arşı kat maliklerini temsil ederken B.K.'nun 388. maddesi hükmü çerçevesinde işlem yapmakla yükümlüdürler. dava devam etti hakim bunun için bişey demedi fakat danıştığım avukatlar dava tekli açılmadığı için düşe bilir dediler sizce durum nedir ?
2-) Ortak kullanım alanlarının kişisel bahçe yapılması ve yukseltilip kilit altına alınması yasal mı tapuda ve yönetim planında ve belediyedeki orjinal projede ortak kullanım alanlarında böle bir yükselti ve şahsileştirme yok ne yapmalıyım ?

okuyan cevaplayan herkese ayrı ayrı teşekkür ederim..

Linkback: Ortak Kullanım Alanlarının İşgaline Son Verilmesi Dileğiyle açılan dava lütfen..

Her hangi bir kat maliki, Kat Malikleri Kurulunun 4/5'inden onay almadan ortak alanlarda tesis ve tadilat yapamaz. (kmk madde 19)

Onay alsa bile statik, belediye, imar gibi ilgili kanunlara aykırı tesis ve tadilat yapamaz.

yapılırsa;

doğrudan kusurlu kişiye, "El koymanın engellenmesi ve eski haline getirme" isimli dava açabilirsiniz. Bence konu gereğinden fazla ayrıntıya girmiş.

öncelikle teşekkür ederim cevabınız için bu aşamda durumu anlatan bir dilekce ile belediyeye yazılı şikayette bulunsam ortak kullanım alanlarındaki müdahaleye birşey yaparlar mı_?

Cevabınızda bahsettiğiniz gibi direk kişiye doğrudan kusurlu kişiye, "El koymanın engellenmesi ve eski haline getirme" isimli dava açabilirsiniz.  bu davayı açmak için K.M.K. nin hangi maddelerini sizce yazmalıyım ve Sulh Hukuk Mahkemesine mi davayı açıcam?

Sayın [Göknil]

verdiğiniz bilgilere göre şu anda belediyeye dilekçe vermeye gerek yok. madde-19 parantezini belediye kelimesinden önceki cümlenin sonuna alarak mesajımı güncelledim.

Diğer sorularınızı ayrıntılı ve referans maddelerini yazarak vereceğim. önümüzdeki kısa zaman takipte kalın. görüşmek üzere.

Cevaplarınız için çok teşekkür ederim
- Benim şuan devam eden davam site yönetimine açıldığı için danıştığım avukatlar davanın düşceğini söylediler ben şu aşamada dediğiniz gibi eski hale getirme istemiyle sulh hukuk mahkemesine dava açtığımda her bir kişiye tek tek mi açmam lazım yoksa hepsini aynı dava dilekçesine 7-8 kişi vere bilir miyim son olarak da şuan devam eden dava 3 senedir sürüyo çok masraf ettim orda yapılan tespit ve keşifi bu yeni davaya taşıma yada birleştirme olur mu
-Kişiler evlerini satarsa davanın akibeti ne olur işgal sonlanmaz yeni ev sahibine tekrar yeni dava açmak zorunda kalırmıyım

(1) Yönetici vekildir. Siz asilsiniz.
     Bu kusurlarla ilgili davayı yöneticinin açabilmesi için bu konuda ayrıntılarıyla ve karar yeter sayısı ile Kat Malikleri Kurulunun karar alması gerekir ve yöneticiye de bu konuda dava açması, avukat tutması vs. konularda yetki verilmiş olması gerekir.
    Kısaca yönetici "sınıfı geçmek zorunda olan bir öğrenci" gibidir. Hata yapamaz ve yetkileri kat malikleri kurulunun ve 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun verdikleri kadar sınırlıdır.
   Özellikle bağımsız bölümün içindeki yaşama müdahale ve vekalet edemez. Örneğin, gürültü yaptığı için sizi rahatsız eden kat malikine sizin adınıza dava açamaz.
  Yani, sizin bahçe ile ilgili davanın açılmasını kat malikleri kurulunun istemesi lazım. Bu yüzden, bu yöntem güvenilir sayılmaz karar yeter sayısına ulaşmanız açısından.

(2)  Kusuru olan her kat malikine önce ihtar sonra tek tek dava açmalısınız. Ancak dava masraflarını kaybeden öder. Dava sürecini profesyonel şekilde uygularsanız kazanırsınız.

(3)  Her türlü delil değerlidir. Üstelik resmi süreç içinden geçti ise.

(4)  Bir gayrimenkul sadece üretildikten sonra (müteahhitten gerçek ya da tüzel kişiye karşı) ilk el değiştirmede 1. el maldır. Bundan sonraki sahipleri gayrimenkulü satın almış olmaz, devir almış olur.
     Devir alan malik gayrimenkulün tüm haklarını aynı zamanda hem borcunu hem de alacağını devir alarak satın almış olur. Yani gayrimenkulün yeni sahibinin husumetine karşı davayı sürdürebilirsiniz. Yeni dava açmaya gerek olmaz. Belki ek prosedürler söz konusu olur.

    Sadece anagayrimenkul hakkında tüm bağımsız bölümleri ilgilendiren  bir konuda, 634 sayılı kanuna rağmen usulsüz bir karar ile Yönetim Planında değişiklik kararı alınmışsa ve bu karar mahkemece iptal edilmemiş olsa da, bağımsız bölümün yeni sahibi alınan bu usulsüz karardan sorumlu değildir.

çok tesekkür ederim sizce bu mahkeme ne karar verir bir tahmininiz var mı 

Böyle bir konuda size umut vermem doğru olmaz. Ancak El Koymanın Engellenmesi ve Eski Haline Getirme davası üzerine yoğunlaşırsanız teknik bir dava süreci olur. Verdiğiniz bilgilere göre haklısınız. Size bu konuda bilgi aktarmaya devm edeceğim.

Bir de kanunlara kendi ruh halinize göre bakmayın. Siz karşı taraf olsaydınız şeklinde de yorumlayın. Bir kanun maddesi diğerinden öncelikli yani amir hükmünde olabilir.

örnek:

madde 34: yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payının çoğunluğu ile seçilir.

madde - 29: kat malikleri toplantısının 1. oturumunda toplantı yeter sayısı oluşmazsa en geç 15 gün içinde 2. oturum yapılır. 2. oturumda katılanların çoğunluğu ile karar alınır.

sizce, 20 daireli bir apartmanda kmk toplantısının 2. oturumunda 7 kat malikinin katılımıyla ve 6 kat malikiyle yönetici seçilirse, o kişi yöneticilik yapabilir mi?

burada 3 fàrklı sonuç var.

.

Alıntı YapBütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, kat maliklerinden biri, ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Bu konuda ortaya çıkan bir müdahalenin önlenmesini kat malikleri veya kat maliklerinden alacağı yetkiye dayanarak yönetici isteyebilir. (K.M.K. Madde. 19/2)

[/size]

Siz buradaki ortak yere müdahalenin önlenmesini yöneticinizden isteyin. İhtarınıza rağmen yönetici diğer kat maliklerinin 5/4 ünün rızasını alamazsa eski haline getirilmesini sağlamakla sorumludur.

Yargıtay içtihatından biri

Alıntı Yap

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E: 2007/6261 K: 2007/6898 T: 12.07.2007

Dava dilekçesinde ortak alanlara el atmanın önlenmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı kooperatife ait özel depolarla, kat maliklerine ait sığınak, kalorifer dairesi, banyo gibi ortak alanların ve yerlerinin yapılacak keşifle tespit edilerek davalının kat maliklerine ait ortak alanlara elatmasmm önlenmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece davacı apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle dava husumet yönünden reddedilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası 'nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Davalı tarafından ana taşınmazın ortak yerlerinde yapıldığı iddia edilen müdahalenin önlenmesini kat malikleri veya kat maliklerinden alacağı yetkiye dayanarak yönetici (kat maliki olsun olmasın) isteyebilir. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; davacının kat mülkiyetli ana taşınmazın 32 numaralı bağımsız bölümünde malik olduğu gibi 23.10.2005 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında da yöneticiye ortak yerlerle ilgili hukuki sorunların çözümlenmesi konusunda yetki verildiği anlaşılmaktadır. Buna göre mahkemece işin esasına girilerek tüm deliller toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken davacının yönetici olduğu ve davayı yönetim adına açtığı ileri sürülerek davalının husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.7.2007 gününde oy birliğiyle karar verildi.

 HUMK'un 428. maddesini inceledim fakat belirli bir şeye bağlayamadım birtek kat mülkiyeti değil bir çok konu hakkında 428.maddeye bağlamışlar yarın duruşma var elimde 2-3 tanede daha siin paylaşımınız için ayrıca teşekkür ederim yerel mahkeme yargıtay kararlarına göre mi karar verir bu konuda emsal karar var diyip emsal karar göre mi karar verir bilmiyorum yarın duruşmamız var umarım iyiye gider

Merhaba bugün durusmamız oldu hakim sitenin yönetiminden toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediğini sorulmasını istedi sizce bu ne demek oluyor tapu da ve belediyede bulunan yönetim planı toplu yapı yönetimi değil mi neden resmi bir kurum dan istenmedi de site yönetime sorulması istendi anlayamadım .. Alakanız ve değerli cevaplarınız için teşekkür ederim

Site de toplu yapı da 5711 ilavesi ile Toplu Yapı Yönetimi ile yönetilir.

Site ile toplu yapı arasındaki fark; sitenin etrafı sınırlarla belirlidir. Tel örgü/duvar örülebilir. İçinde kat maliklerinin karara bağladığı her (yasal) tesis kurulabilir. Güvenlik personeli çalıştırılabilir.

Toplu konut ise, adaların arasında belediyeye ait yol geçiyor olabilir, adaların içinde sağlık ocağı, özel şahsa ait market, okul vb. kamu amaçlı kullanılan tesisler olabilir. Toplu konuta güvenlik personeli yerleştiremezsiniz. Varsa ilaveten ada yönetimi ada içerisine güvenlik personeli yerleştirebilirsiniz.

Sizin verdiğiniz bilgilere göre oranın site veya toplu konut olmasının, kat malikinin 4/5 iznini almadan tesis ve tadilat yapması açısından suç anlamında bir fark yok. Sadece mahkemenin yetkili olup olmadığı tespiti için olabilir.

Açıklama: Mutlak Butlan tamamen sakat, yani hukuki sonuç doğurmayan işlem için kullanılır. Bir dava her şeyden önce mutlak butlan bir durum ile karşı karşıya ise hakim önce bunu sorgular. Çünkü dava yanlış mahkemede açıldı ise, o mahkeme açısından durum devam edemez demektir. Yani Asliye Hukuk mu yoksa Sulh Hukuk Mahkemesi davaya yetkili bunu tespit etmeye çalışıyor olabilir.

Soruyu yönetime sorması, onlara inisiyatif vermez, doğruyu söylemek zorundalar.



Siz bence davayı çok iyi takip edin ve gerekirse temyiz duruşması için şimdiden hazırlık yapın.

Sayın Göknil,
Dava ile ilgili son durumu öğrenebilir miyim?
Sayın ck0902,
"Bir gayrimenkul sadece üretildikten sonra (müteahhitten gerçek ya da tüzel kişiye karşı) ilk el değiştirmede 1. el maldır. Bundan sonraki sahipleri gayrimenkulü satın almış olmaz, devir almış olur. " cümlenize istinaden, bir site sakinimiz müteahhitten evi alırken imzaladığı sözleşmede müteahhidin "kapalı garaj" taahhüdü söz konusu olmuş. Daha sonra müteahhit bir takım proje değişikliklerine gitmiş. Ayrıca bu sakin evinin önüne havuz yaptırmış. Yapılan kapalı garaj, diğer garajlarla beraber evi devir alan sakinin evinin yaklaşık 60-70 metre uzağında  ve başka blokların önüne yapılmış.  Projelerde, Yönetim Planında ve Tapuda bu konuda bir kesinlik yok. O garajı iddia sahibi sakinin otopark olarak kullanması da mümkün değil ama hak iddiası var. Bu durumda nasıl bir yol izlemeliyiz?
     

Merhaba mahkememiz devam ediyor site yönetiminden istenen evrakları site yöneticisi temin edemediği için duruşma ertelendi bir ay sonra duruşma günümüz süreci tekrar paylaşıcam.

Aynı site ile ilgili müsade ederseniz sormak istediğim bir soru daha var
1)- Sitenin onaylı mimari projesinde otopark olaarak ayrılmış ve çizilmiş bir alan yok
Benim evim ormana sınır önünde otopark ,havuz,oyun parkı yok diye iç kısımlardaki evlere göre daha yüksek bir fiyat ile ormana çephe olan evi aldı fakat önümüzdeki boşluk alana sürekli farklı kat malikleri gölge ve boş alan diye araç park ediyorlar her uyardığımızdada konu istenmeyen tartışmalara dönüşüyor ne yapa bilirim 
2-) Site yönetimi ortak kullanım alanının bir bölümünü nasıl otoparka çevire bilir çoğunlukla olur mu ?