Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Sayın Ozan ÖZEN iyi ve güneşli bir gün dilerim,

Bizim binamızda 62 daire var ve her zaman Kat Malikleri Kurul Toplantısının 1. Oturumuna 31 +1 salt çoğunluk katılmıyor. 2. Oturumda kararlar alınıyor. Takip edebildiğim kadarıyla 2. Oturumda 8 kişi ile 62 kişi yerine kararlar alınmış. Bu 8 kişinin tamamının kendisi ve diğer kat maliklerinin haklarını gözetecek kadar binanın yönetim faaliyetlerine ve KMK konularına vakıf olduğunu sanmıyorum. Zira yıllar önce yapılan ciddi bir harcama tesadüfen bu yıl öğrenildi. Eski yöneticilerin ibra edilmemesi de gerekçe olarak gösterildiğinde (denetçi görevime rağmen) hesap vermelerini istediğimde maalesef hedef haline getirildim.  Eski yöneticinin önerileri ile benim inisiyatiflerimi azaltacak istemler oldu ve toplantıya katılan diğer kat maliklerinden de olumlu tepki aldı. (Ben bunu şahsıma karşı manüplasyon olarak değerlendiriyorum)

Bu durum bazı konular için çok fazla risk arz ediyor. Örneğin jenaratör kurma kararının alınması, 8 kişi veya buna benzer (kat maliklerinin salt çoğunluğu olmadan) sayı ile imzalanarak geçerli olur mu?

Tecrübellerime göre bir sitenin Yönetim Planında "Denetim Kurulu Üyesi Temsilciler Kurulu arasından seçilir" ifadesi var. Oysa KMK Md 41/3 maddesine göre denetçi kat malikleri arasından seçilir. KMK 41/3 yoruma açık olmadığına ve amir hükmünde bir kanun olduğu için;

    Denetim Kurulu Üyesi Temsilciler Kurulu Üyeleri arasından seçilir ve denetçi olarak seçilecek Temsilciler Kurulu Üyesi kat maliki olmalıdır. Bir başka deyişle;

    Temsilciler Kurulu üyesi kat maliki olmasa bile Blok Yöneticisi, dolayısıyla Temsilciler Kurulu Üyesi hatta Site Yönetim Kurulu Üyesi olarak seçilebilir.   
    Temsilciler Kurulu üyesi kat maliki olmasa bile Blok Yöneticisi, dolayısıyla Temsilciler Kurulu Üyesi olabilir ve Denetim Kurulu Üyesi seçiminde oy kullanabilir, ancak  KMK Md 41/3 amir hükmü gereği Denetim Kurulu üyesi olarak seçilemez. (Çünkü kat maliki değil)

Bu vesile ile Yönetim Planlarında yazılsa bile kanunun önüne geçemeyen durumların söz konusu olduğunu tecrübe ettim. (Nacizane bir ifademdir. Ustalığınız tartışılamaz.)

Kat maliki olduğum sitenin Yönetim Planında karar yeter sayısı ile ilgili bölüm aşağıdaki şekildedir.

Toplanma ve Çağrı
Madde 13-
a-Blok Kat Malikleri Kurulu çoğunluklu olarak en geç iki yılda bir Haziran ayında toplanır.
b- Kurul, yönetici tarafından toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir. Kat maliklerine imza karşılığı bir çağrı kağıdının elden teslimi de mümkündür. Çağrıda toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir maddenin görüşülmesi, ancak katılanların çoğunluk kararı ile olabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
c- İlk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. 
d- Yönetici, Blok Kat Malikleri Kurulunu yukarıda belirtilen usullere uyarak, gerekli gördüğü zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir. Yönetici, kat maliklerinin üçte birinin yazılı talebi halinde kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. Toplantı isteminde bulunan kurul üyeleri, istemlerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadır. Olağanüstü toplantılarda sadece gündemdeki konular görüşülür ve gündeme ilave yapılmaz.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Madde 14-
a- Blok Kat Malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar verilir.
b-Kat Mülkiyeti Kanununda özel haller için konmuş bulunan toplantı ve yeter sayısına ilişkin kurallar saklıdır.
Kararların Bağlayıcılığı
Madde 15- Blok Kat Malikleri Kurulunun kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi o bloktaki bütün kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat malikinin, karar aleyhine Sulh Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteme hakkı saklıdır.
Kararların Yazılması ve İmzalanması
Madde 16- Blok Kat Malikleri Kurulunun kararları yönetici tarafından noter onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek defteri imza ederler.

Bizim binada kat maliklerinin salt çoğunluğu 62/2 + 1 = 32 dir.

Kat Malikleri Kurul Toplantısı çağrısı ile Toplantıya katılan kat malikleri sayısının değil, Binadaki toplam Kat Malikleri sayısının salt çoğunlukla alacağı kararlar,

(a)  Yönetim Planının 14. maddesinin  (a) fıkrasına göre;
      1. Oturumda  Blok Kat Malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıp,  toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar verebilir mi?

1. Oturum yapılamaz ise

(b) Yönetim Planının 13. maddesinin (c) fıkrasına göre;
      İlk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılıp, bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu mudur?

Yukarıda belirtilen Site Yönetim Planında, usulüne uygun yapılan çağrı ile Kat Malikleri Kurulu Toplantısı 2. Oturumunda, "toplantıya katılan kat maliklerinin oy çokluğu ile karar alınabileceği" ifade ediliyor ise de Kat Mülkiyeti Kanunda

II - Yeter sayı:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy
çokluğuyla karar verir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının
yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt
çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. "deniyor."
(Bu arada kanunda yer alan son cümle Yönetim Planında yazılmamış...)

Yasa "yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır" diyor
Yönetim Planında bu cümleyi kullanılmamış.

Daha önceki sorularımda cevapladığınız, örneğin "Faydalı yenilik ve ilaveler" ile ilgili kararların toplantıya katılan kat malikleri sayısının salt çoğunluğu değil, binadaki toplam kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınabileceğini katkılarınız sayesinde öğrendim.

Hangisi amir hükmündedir?  Kat maliki hangi madde ile sorumlu?
- KMK Madde 30/Son paragrafından mı? (yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır)
- Yönetim Planı madde 13/c (İlk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılıp, bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu)
(ama yasadaki "yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır" ifadesi olmadan )
ile bu maddeden mi sorumlu?


Zaman ayırarak göstermiş olduğunuz fedakar ve özverili ilginize çok teşekkür ederim.
Linkback: Ortak Alanlarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı