BAGIMSIZ BÖLÜMLERİNİN ÜÇTE İKİSİ FİİLENKULLANILMAYA BAŞLANILMIŞ GAYRİMENKULLERDE DURUM KMK 17. MAdde 3. fıkrada; kat irtifaklı gayrimenkullerde yapının tamamlanmamış olmasına rağmen, bağımsız bölümlerin üçte ikisi de fiilen kullanılmaya başlanmışsa, yönetimle ilgili hususlarda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
Bağımsız bölümün bulunduğu binanın inşaası bitirilmişse ve içinde oturulabilir haldeyse, o bölüm kat irtifak hakkı- sahiplerinin herhangi bir nedenle oturmaya başlamamaları, kendilerine yönetim giderlerini ödememe hakkını tanımaz.
Ancak, "İskân İzni" alınamadığı için hukuken kullanılamayan bağımsız bölüm sahiplerinin genel giderlerin bir kısmından muaf tutulması KMK. md: 20/1, c hükmüne göre mümkündür.
Binası tamamlanmış yerdeki kat irtifakı sahiplerinin yönetim giderlerine katılmaları gerekir. Bundan dolayı, borçlu olan kat irtifakı sahipleri aleyhine dâva açılabilir, icra takibi yapılabilir. (Y. 5. HD., 10.11.1980, E. 1980/7634, K. 1980/7763.)
Bir arsa üzerindeki l'den fazla yapılardan bir kısmı tamamlanmamış — ve kat mülkiyetine geçilmemiş — ise, kat irtifakı sahipleri de — tıpkı kat mülkiyetine geçmiş olanlar gibi — kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar. Atadıkları yönetici, bu atama ya da atandığı kat mâlikleri toplantısı iptal edilmedikçe, yöneticinin yetkilerini-nin hepsine sahiptir.
KMK.'nun 37. maddesinin son fıkrası, Kat Mâlikleri Kurulu'nun işletme giderleri ile ilgili kararları da, İşletme Projesi gibi İİK. md 68'deki belgelerden saymıştır. (Y. 18. HD., 03.11.1992, E. 19/8962, K. 1992/11122).
Bir arsa üzerindeki birden fazla yapılardan bir kısmı tamamlanmamış — ve kat mülkiyetine geçilmemiş — ise, kat irtifakı sahipleri de — tıpkı kat mülkiyetine geçmiş olanlar gibi — kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar. Atadıkları yönetici, bu atama ya da atandığı kat mâlikleri toplantısı iptal edilmedikçe, yöneticinin yetkilerininin hepsine sahiptir.Dava dilekçesinde TL.nın masrafları ile davalı taraftantahsili istenilmiştir. Mahkemece, davanın reddi cihetine gidilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü;Davacı vekili, müvekkilinin Sitesinin A ve B bloklarına yönetici olarak seçildiğini bildirerek, bu bloklarda beş adet bağımsız bölüm maliki olan davalının ortak giderlere katılmadığından bahisle birikmiş giderleri gecikme tazminatı ile birlikte istemektedir:Mahkemece 05.02.1992 tarihinde yapılan keşif sonunda düzenlenen bilirkişi raporuna göre A, B, C ve D bloklarından oluşan sitede A ve B blokları tamamen ikmal edilmiş, C blok kısmen ikmal edilmiş ve 11 bağımsız bölüm de fiilen meskun haldedir.
Mahkemece bilirkişi raporuna dayanılarak kat malikleri kurulunun yönetim planına uygun olarak toplanmadığı, işletme projesinin bulunmadığı, çoğunluk ve çağrı yapılmadan ve yönetim planına aykırı olarak yapılan toplantıda alınan karar geçersiz olduğu ve ayrıca bağımsız bölümlerin 2/3'nün fiilen kullanılmaya başlanmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir.
Dosya içerisinde bulunan belgelerden, taşınmazda kat irtifakının halen bulunduğu sitenin A ve B bloklarındaki bağımsız bölüm maliklerinin toplanarak davacıyı 01.04.1990 tarihinde yönetici olarak atadıkları, 01.05.1990 tarihli toplantıda da kendisine dava açma ve avukat tutma yetkisi verildiği ve yönetici atanan toplantıda ana taşınmazın "bütçesinin" kabul edilerek aidat miktarının saptandığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinin son fıkrasında; kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmış ise kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağı öngörülmüştür. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanununa 2814 sayılı Kanunla eklenen ek madde 3. "bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasına" özel nitelikte kurallar getirmiştir. Bu kuralların bir bölümü, bu gibi yapılarda kat mülkiyetine geçişi ve blokların bu statüdeki yönetimine ilişkin ise de, maddenin (b) bendinin son cümlesinde yer alan kural, henüz kat mülkiyetine geçilmemiş ve kat irtifakı statüsü devam eden henüz tamamlanmamış yapılara ilişkin olup, kanunun yukarıda sözü edilen 17. maddesinin son fıkrasındaki hükmünü tamamlar niteliktedir.
Gerçekten bu kurala göre bir arsa üzerinde birden çok olan yapılardan bir kısmı tamamlanmamış (ve bu suretle kat mülkiyetine geçilmemiş) ise kat irtifakı sahipleri de (tıpkı kat mülkiyetine geçmiş olanlar gibi) kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar. Bu durumda;
1- Dava, genel giderlere katılmayan kat maliki hakkında giderlerin tahsili istemiyle açıldığına göre yönetici, kat maliki olmasa da, Kanunun 35. maddesinden kaynaklanan yetkisine dayanarak bu davayı açabilir.
2- Atanmış yönetici, bu atama ya da atandığı kat malikleri toplantısı iptal edilmedikçe yönetimin tüm yetkilerine sahiptir. Bu hususların iptali konusunda açılmış bir dava da bulunmadığına göre bu atamanın geçersiz olduğu kabul edilerek aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı kabul edilemez.
3- Genel giderlerin tahsil edilebilmesi için bu giderlerin mutlaka bir işletme projesine bağlanmış olması gerekli olmayıp bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararı yeterlidir. Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinin son fıkrası, kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlan da, işletme projesi gibi İcra İflas Kanununun 68. maddesindeki belgelerden saymıştır.
Bütün bu nedenlerle ve Kat Mülkiyeti Kanununun ek 3. maddesinin (b) bendinin son cümlesindeki hüküm karşısında ilke olarak davalının A ve B bloklarında kendine ait bağımsız, bölümlere düşen ortak giderlerden ve gecikme tazminatından sorumlu olduğu kabul edilerek, genel bir hesap incelemesi yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ... (Y. 18. HD., 03.11.1992, E. 19/8962, K. 1992/ 11122).
* Kat irtifakı sahipleri ortak arsa üzerindeki yapının tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dâva etme hakkına sahiptirler.
Dava dilekçesinde hakimin müdahalesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, kat irtifaklı apartmanda yapımı eksik bırakılan dairelerin kat irtifakı sahiplerince tamamlattırılması istemine ilişkindir.
Dosya, içindeki belge ve kayıtlara göre 14 bağımsız bölümden oluşan apartmanda dava konusu edilen 3, 7, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin kapı ve pencere doğramalarının ve camlarının takılmamış olduğu, bilirkişice saptanan bu eksikliklerin diğer bağımsız bölümlerin bakım ve korunması, içlerinde oturanların can ve mal güvenliği açılarından tehlike oluşturduğu anlaşılmaktadır. Kullanma amacına göre gerekli olan ünitelerinde eksiklikler bulunan ve yeterli güvenlik sağlamayan bu bağımsız bölümlerin kapı ve pencereleri takılmış olmadıkça yapı tamamlanmış sayılamaz.
Kat irtifakı kurulmuş taşınmaz üzerindeki bu yapının dava dışında kalan bağımsız bölümlerinde oluşturulduğu ve böylece tüm bağımsız bölümlerinin üçte ikisinden fazlasının fiilen kullanıldığı belirlenmiş ise de, Kat Mülkiyeti Yasasının 17. maddesinin 3. fıkrasında öngörüldüğü üzere yapı fiilen tamamlanmış olmadığından taraflar arasındaki uyuşmazlıkta kat mülkiyeti kanunu hükümlerinin uygulanmasına olanak yoktur. Ancak, maddenin 1. fıkrası hükmüne göre kat irtifakı sahipleri ortak arsa üzerindeki yapının tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak dava etme hakkına sahiptirler. Somut olayda da davacı kat irtifakı sahipleri, ortak taşınmaz üzerindeki yapının 3, 7, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerindeki eksiklikleri gidermeleri için davalı kat irtifakı sahipleri hakkında bu davayı açmışlardır. O halde mahkemece, dosyada toplanan kanıtlara ve özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre gerçekleşen davanın kabulü gerekirken, taraflar arasındaki uyuşmazlık 26. maddenin ikinci fıkrası kapsamında yorumlanarak bu maddede öngörülen koşulları içermediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ... (Y. 18. HD., 29.04.1999, E. 1999/3263, K. 1999/5514.)
* Yapılardan bir kısmı tamamlanmamış olsa bile kat irtifakı sahipleri kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
Bir arsa üzerinde l'den fazla yapının varlığı halinde, yapılardan birine ilişkin giderlerin, o yapıdaki kat mâliklerince karşılanması gerekeceği için, 2/3 fiilî kullanımında her bir yapı esas alınarak tespit edilmesi gerekir.
Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava dilekçesinde davalının 1998 yılı Ekim, Kasım, Aralık ve 1999 yılı Ocak aylarına ait aidat bedelini ödememesi nedeniyle yapılan takibe itiraz ettiğinden bahisle itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenmiş, yapılan yargılama sonunda Kat Mülkiyeti Yasasının 17. maddesinin kat irtifakı kurulmuş yapılarda anataşınma-zın yönetiminde kat mülkiyeti kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için bağımsız bölümlerden en az üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanması gerektiği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası Ek 3. maddesine göre bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde yapılardan bir kısmı tamamlanmamış da olsa kat irtifakı sahipleri de kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar. Şu haldeöbu hüküm uyarınca yapılan giderler arasında ortak tesis ve yerlere ilişkin olanlar varsa davalının bu giderlerden arsa oranında sorumlu olması gerekir.
Öte yandan 17. maddede fiilen kullanılmadan söz edildiğine göre; henüz iskânı alınmayan binalarda da fiili kullanım varsa 17. maddenin sonuncu fıkrasının uygulanması söz konusu olabilecektir. Taşınmaz üzerinde birden fazla blok olduğuna göre Ek 3. maddenin (b) bendi uyarınca yapılardan her birine ilişkin ortak giderlerin o yapıdaki kat maliklerince karşılanması gerekeceğinden 2/3 fiili kullanmanın, tüm bloklar esas alınarak tespit edilmesi gerekir.
Mahkemece yapılacak iş, yukarıdaki hususlarda gerekli inceleme yapılıp eksiklikler giderildikten sonra bilirkişi atanarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince bozulmasına ... (Y. 18. HD., 15.02.2000, E. 2000/1312, K. 2000/1952.)
Bundan ayrı olarak iskan izni alınmadığı için fiilen kullanılamayan bağımsız bölüün ortak giderlerin tamamına katlanması da beklenemez.
