Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Merhaba;
Durumu anlayıp doğru cevap verebilmeniz için biraz ayrıntılı/uzun oldu, kusura bakmayınız.

25 dönüm arsanın mal sahipleri ile bağımsız birim karşılığı anlaşma yapılarak kurulan kooperatif'e üyelik ile şu anda bir dublex evim var. Kooperatifde 60 bağımsız bölüm var (ikiz dublexler yani 30 ikiz dublex). Mal sahipleri ile yapılan anlaşmada inşaatın ilerleme aşamasına göre kooperatife ait 40 adet kat irtifakı tapusu peyder pey kooperatife geçmiştir. Kat irtifakı tapusunda her birimin arsa payı eşit gözükmektedir.

İnşaat alanının engebeli olmasından dolayı pekçok dublexin önündeki/çevresindeki bahçe büyüklüğü, manzarası, yönü farklılık göstermektedir. İnşaat bitiminde şerefiye cetvelinde bu durum kabaca gösterilmeye çalışılmıştır. Örneğin "bahçe kullanımı" şeklinde bir madde şerefiye cetvelinde mevcut ama sadece 40 ve 80 puan verilmiştir evlere (halbuki bahçe büyüklükleri çok farklılılar göstermektedir). Ancak bu değerlendirmeye hiç bir üye karşı çıkmamıştır. Kura sonucu site içinde bahçesi büyük bir köşe denk gelmiştir bana.

6 yıl önce kooperatif sonlanmış, iskan alınmış ama hala kat mülkiyetine geçilmemiştir. Bildiğim kararıyla Yönetim Planı yok. İnşaat projesinde evler arasında sınırlar gösterilmemiştir. Tek sınır evler, yollar ve istinat duvarları. Yani net olarak bahçe sınırları yok. Yıllar içinde insanlar yerleştikce kendi bahçelerini tel/duvar ile çevirdi. Her ikiz evin yanında bulunan yaklaşık 2/4 metrelik alanı (ön bahçeye geçmeyi sağlayan alan) kimi kapalı garaj yaptı, kimisi demir kapı koydu, kimisi köpek kulubesi yaptı. Yani kısaca herkes kendi sınırlarını belirledi. Zaman içinde evler el de değiştirdi tabiki.

Benim evimin bahçesi ise arazinin engebeli olmasından dolayı iki köşesi 3 metre yüksekliğinde istinat duvarı ile çevrili. Evimin yanından bahçeye geçmek için sadece 1.5 metrelik küçük bir aralık var. Yanımdaki komşu da bahçesine tel çekerek sınırını koymuş oldu. Evde oturmadığım için 1.5 metreleik alanı kapatma ihtiyacı duymadım. İstinat duvarı dışarı doğru açılı gittiği için bahçem büyük olmakta. Bu 1.5 metrelik geçişi kapatsam bahçeye hiç kimse giremeyecek aslında.

Şu anki yönetim ise kat irtifak tapularında herkesin arsa payının eşit olduğunu ileri sürerek bahçemdeki istinat duvarlarıyla çevrili üçgen köşenin ortak alan olduğu iddasında. Aslında idda etttiği alana geçebilmek için de benim bahçemi kullanmak zorunda ya da istinat duvarına bir merdiven koyarak 3 metre aşağıdaki yoldan çıkılabilir ancak. Ama site yönetiminin isteği istinat duvarını yıkıp o alanın seviyesini aşağıya alıp oraya bir yömetim binası yapmakmış (istinat duvarının yıkılması benim evi nasıl etkileyecek düşünmüyor da).

Kooperatifi kuran ve sonuna kadar götüren kişiler ortak alan olarak sadece bir yer konuştuklarını ama bunu ne kayıtlara nede plana işlemişler. Buna rağmen bahsettikleri ortak alanın yanındaki ev şerefiye cetvelinde "Bahçe Kullanımı" maddesinden düşük puan almış. Yani bana göre buranın ortak alan olarak seçildiğinin kanıtı, çünkü ortak olmasa bahçesi büyük olacak ve puanı düşük olmazdı diye düşünüyorum. Ama yine belirtiyorum, inşaat planında hiç bir ortak alan gözükmüyor, tüm bahçeler birleşik gözükmekte (istinat duvarları ve yollar elverdiği sürece).

Yöneticinin konuyla ilgili daha pek çok garip manevrası var, bunları lafı uzatmamak için anlatmıyorum. Şu anki durumda bahçemde ortak alan olarak idda edilen alana diktiğim fidanı yönetim söktürmüş ve bu alanı tel ile çevirmiş durumda.

3091 sayılı taşınmaz mal zilyetliğine tecavüz ile kaymakamlığa dilekçe mi vermeliyim? Kat mülkiyeti kanunu madde 18'e göre sulh mahkemesine mi başvurmalıyım? TCK m.154/1'e göre asliye ceza mahkemesine mi başvurmalıyım?

Öncelikle bu alanın ortak olup olmadığının belirlenmesi lazım, bir mercinin bunu onaylaması lazım. Nasıl?
Diyelimki kaybettim ve ortak alan çıktı. Bu durmda diğer bahçelerde ortak alan olmaz mı, yani herkesin yaptığı çitlerini, köpek kulubelerini kaldırmalarını isteyebilir miyim?


Yönetim Planı yok, benim imzam olmadan bir yönetim planı onaylanır ve avcumu yalar duruma gelirmiyim?
Linkback: Dublex evimin bahçesinin bir bölümünün ortak alan olduğu iddası

Sayın Taner Karagol;

Sitenize ait onaylı mimari projesini, vaziyet planı ve benzer bilgilerini belediyenin ilgili biriminden, Yönetim Planınını da Tapu İdaresinden temin edip inceleyin. Gerektiğinde bu bilgileri mimara ve duruma göre avukata inceletin. Bağımsız bölüm dışında kalan alanların bağımsız bölümlere tahsisinin yapılıp yapılmadığını, yapılmış ise ne şekilde yapıldığını, yapılmamış ise bu yerlerin ortak alan olarak mı bırakıldığını netleştirin. Çıkan sonuca göre hareket etmenizin daha akılcı bir yol olduğu düşüncesindeyim...

Saygılar...

Cevabınız için teşekkürler. Belediyeye gittim. Sitemizin peyzaj projesini gösterdiler. Proje ruhsata işli olduğu için herhangi bir yapı yapılabilmesi için tüm maliklerin onayı şart dediler. Ben karşıyım böyle bir yapıya elbette. Ayrıca tüm bahçeler ortak gözükmekte. Yani hiç kimseye özel bir yer ayrılmamış. Yani sadece bahçemin bir kısmı değil, site içerisindeki tüm bahçeler ortak alan olarak gözükmekte. Peyzaj projesinde de zaten bahçeler arasında sınır yada bahçe duvarı gösterilmemiş.
Peyzaj projesine aykırı iş yapılamayacağını söylediler. Ama geçtiğimiz yıllarda herkes bahçe duvarları ve telleri ile kendi önlerindeki bahçeleri sadece kendilerine tahsis etmişler.

Şimdi gelelim yöneticinin benim bahçenin (aslında benim bahçe değil, heryer ortak) bir köşesine çektiği tel, izinsiz koyduğu inşaat artık malzemeleri vb. Çekilen tel ve bu malzemeler nedeniyle bahçemin tamamını kullanamaz durumdayım. Belediye Yapı Denetim tel çekilmesine karışmam diyor, projeye aykırı beton bahçe duvarı olur ise karışırmış. Başka bir belediye çalışanı ise sadece kendi bahçem için şikayet dilekçesi yazamayacağımı, belediye gözünde herkes eşit olduğu için tüm sitedeki ortak alanların ihlal edildiği konusunda dilekçe yazam gerektiğini söyledi. Bunun anlamı diğer maliklerin yağtığı bahçe duvarları, garajlar ve köpek kulübelerinin ykılmasına kadar gidebilir.



Ayrıca Site Yönetim Planında ilgili şu maddeler var:
-Kat malikleri, ortak yerlerin, Medeni Kanun müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden faydalanma hakkına sahiptirler. (Ben buradan şunu anlıyorum, kimse bahçesini çeviremez, garaj yapamaz, köpek kulübesi yapıp ortak yerlerin kullanımını kısıtlayamaz).
-Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkca, ortak yerlerde inşaat onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana ve boya yaptırılamaz.
-Kat malikleri, kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere, hiçbir şey bırakamazlar. Tek başına kullanamazlar. (Bahçeme bırakılan inşaat malzemeleri bu kapsamda kalkmalı diye düşünüyorum).
-Kendi bağımsız bölüm ve eklentisi ile ortak yerlerde kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi hayvanlar besleyemezler. (Köpek ve köpek kulübelerinin sonu olsa gerek)
-...arsanın boş yerlerinde yeni bölümler yapılması veya niteliğinde sonradan değişiklik yapılması için, Kat Mülkiyeti Kanununun 44 ncü maddesi gereğince, kat malikleri kurulunun buna oy birliğiyle karar vermesi şarttır.


Site yönetimine noterden ihtarlı dilekçe yollayarak Peyzaj projesini, Kat Mülkiyet Kanununu ve Site Yönetim Planını söyleyerek yapmayı düşündüğü yönetim binası inşaatından vazgeçmesini ve çektiği telleri ve inşaat atıklarını bahçeden kaldırmasını istedim. İnşaat şimdilik ortada yok ama teller ve malzemeler hala bahçede ve bahçeyi kullanamıyorum. Şu anda Belediyeye "Ortak yerlerin kısıtlanması" şeklinmde dilekçe vereceğim gibi.
Başka önerisi olan var mı?

Not: Gerek belediyedeki çalışanlara gerekse avukata şunu sordum. "Evimin yanındaki 2 metrelik açıklığa demir kapı koyayım (herkes gibi) ve bahçeye kimse giremesin. Ben yönetimin yaptıklarıyla uğraşacağıma o benimle uğraşsın". Yani kısaca böyle insanlarla namuslu bir vatandaş olarak yasal yollarla mücadele etmek yerine onun gibi yasa dışı orman kanunlarıyla karşılık vermek. Siz ne dersiniz?

Sayın Taner Karagol;

Belediyede bulunan onaylı mimari projenize göre var olan peyzaj çalışmalı bahçe ortak alandır. Görünen o ki bağımsız bölümler dışındaki alanlar ortak alandır. Bu durumda ne yönetim ne de bağımsız bölüm malikleri kat maliklerince oy birliği ile alınmış karar ve bu karara göre yapılacak proje değişikliği olmadan kendi başlarına bahçe de herhangi bir değişiklik yapamaz ve çit, duvar ve buna benzer şekilde çevirerek kendi kullanım alanları içine alamazlar.

Aksi durumda bağımsız bölüm maliklerinin herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesinde ortak alanlara Müdahalenin Meni ve Eski Hale Getirme davası açma hakkı vardır.

Bence sizde böyle bir değişiklik yaparak yapılan yanlışlığa ve hukuksuzluğa ortak olmayın. Haklı iken haksız konuma düşmeyin.

Saygılar...