Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor
Üye ol Veya Giriş Yap
Bilgiler için çok teşekkürler.
Apartman yönetimi soruna olumlu yaklaşmıyor. Verdiğiniz bilgilerin dayanağını soruyor (kanun, kararname, mahkeme kararı vb.). Yardımcı olabilirseniz sevinirim.
Sayın aybay,
Apartman yönetiminiz zora koşuyor. Bu hususla ilgili bir kanun veya kararname olabilir mi?
Çok ufak bir detay bu.
Pis suların alt katlardaki bağımsız bölümlere sızması sık görülür. Tabiki kat malikleri arasında bu konuda uyumsuzluklar çıkabilir Alt kattaki malik bağımsız bölümüne akan pis suların üstteki bağımsız bölümün tuvalet veya banyo zemininden kaynaklandığını ileri sürerken, üst kattaki malik sızıntının ortak su borularının zamanla eskimesinden oluştuğunu gerekli onarımın tüm kat maliklerince yapılması gerektiğini veya yönetimin yapması gerektiğini savunabilir.
Böyle bir uyuşmazlık karşısında hakimler sızıntının nedenini ve de ayrıca sızıntının başladığı noktayı bilirkişi aracılığıyla yerinde saptarlar.
Sızıntı, davalının banyo ya da tuvalet zemininden veya ona ait iç tesisatlardan kaynaklanmakta ise gerekli onarımın davalı tarafından yapılmasına (ve istem varsa davacının bağımsız bölümünde oluşan zararın karşılanmasına) karar verirler.. Sızıntı anayapının ortak su tesisatında oluşan arızadan meydana geliyorsa, meydana gelen zararlardan ve onarımdan tüm kat malikleri paylarına düşen oranda sorumlu olacaklarından, öteki tüm kat maliklerinin de davaya dahil edilmesi için davacıya bilgi verirler. Bu bağlamda, davacı kendisine tanınan önel içinde davalı dışındaki diğer kat maliklerini yöntemince davaya dahil ettirmemiş ise, hakim davayı reddetmeyecek, davalıdan salt payına düşen giderin alınmasına karar verecektir.
Bakın şimdi size bir yargıtay kararı açayım.
Alıntı YapBağımsız bölüm İçindeki tali su borusu, anayapının pis su tesisatı kapsamında ortak yer değildir. Böyle bir tesisten kaynaklanan zarardan o bağımsız bölümün maliki sorumludur.
Taraflar arasındaki «eski hale getirme ve tazminat» davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bakırköy 3. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 8.11.1983 gün ve 1983/851 - 1264 sayılı karamı incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 6.2.1984 gön ve 1984/890-936 sayılı ilamı ile; (...Davada; kat mülkiyetine geçirilmiş bir apartmanda davalının bağımsız bölümündeki banyo dairesinden alt kattaki davacının dairesine sızan pis suların burada meydana getirdiği 32.000 liralık maddi zararın 5.000 liralık manevi tazminatla birlikte davalıdan alınması istemine ilişkindir.
Mahkemece, hasara neden olan davalının banyo dairesindeki pis su borusu ortak bir tesis sayıldığından ve ortak tesislerden kaynaklanan zarardan da tüm kat malikleri sorumlu olacaklarından, sadece davalı kat maliki aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Delil tespiti sırasında alınan bilirkişi raporunda; davacının bağımsız bölümündeki hasara neden olan arızanın davalının banyo dairesindeki döşeme taşlan altından geçen ve sadece bu bağımsız bölüme ait tali pis su borsunda meydana geldiği ve bu boruların daha sonra anayapının tümüne ait ana pis su borusuna bağlandığı açıkça belirtilmiştir. Raporda da anlaşıldığı gibi arızalanan bu tali pis su borusu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. Maddesinin (b) fıkrasına göre, ortak bir tesis olmayıp, sadece davalının bağımsız bölümüne ait bir su borusudur. Böyle olunca, bu borudan kaynaklanan bir hasardan, o bağımsız bölümün maliki sorumlu olacaktır. Davacının banyo dairesinde meydana gelen ve delil tespiti raporuyla saptanan zararın tümünün davalıdan alınmasına karar verilmesi gerekirken, yazüı biçimde davanın reddine hükmolunması doğru bulunmamıştır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargüama sonunda; mahkemece Önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan vedosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü
Dıvaclnm apartman dairesine, üst katta bulunan davalınuı dairesinin banyo bölümünün zeminine gömülü su borularından sızan suyun zarar verdiği sabittir. Bu boruların davalının banyosuna ait bulunduğu da ihtilafsızdır. Hal böyle olunca, davalının kusurlu olup olmamasına bakılmaksızın zararın tazminine karar verilmek icap ederken, sözü edilen tesisatın davalının serbest kullanımına terk edilmediği düşüncesiyle ortak yerlerden sayıldığı gerekçesiyle da-vanuı tedjdi isabetsizdir. Bu nedenlerle mahkemece Hukuk Genel Kururlunca da benimsenen Özel D^ire bozma kararma uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Neticede benim ilk yazdığım husus üzerinde direniyorum.
Alıntı YapBu borular üst katın gider borularıdır. Otel proje tiplerinde daha çok bu tesisat sistemi tamirat kolaylığı sebebi ile kullanılır.
Bu boruların her türlü bakımından Anayapı Yönetimi sorumludur.
Bu boruların sahipliği ortak tesisat olarak değerlendirilmelidir.
Boruların kendisinden sızan suların alt kısma verdiği hasarın anayapı yönetimi tarafından karşılanması gerekir.
Üst kat malikin bu borulara bakma veya bakımını yapma şansı olmadığından kusur değerlendirmesi yapılamaz.
Ancak üst kat malikinin ıslak zeminlerinde izolasyon kusuru varsa ve su zeminden alttaki taşıyıcı döşeme ile gider borusunun olduğu bölümün arasından kaçıyorsa burada sorumluluk üst kat malikine ait olup, zararı tazmin etmesi ve kendi zeminini su geçirmeyecek hale getirmesi gerekir.
Üst kat maliki alt kat malikinden, alt malikin tavanının şekli ve malzemesi konusunda bir yorum üretemez.
Yani sizin aktardığınız tip bir yapıda bu tesisatların tamiratının üst kat maliki tarafından yapılması beklenemez. Ve de ayrıca üst kat malikinin alt katın içinde tamirat yapması ile ilgili sorunlar çıkacaktır.
Bana göre "Islak zeminlerden alt kata inen ve oradan şaftlardaki ortak borulara bağlanan pis su gider borularının sahipliği" ortak gider tesisat olarak değerlendirilmeli ve anayapı yönetimine ait gibi kabul edilerek, tamiratı anayapı yönetimince yapılmalıdır.
Bu bir görüştür.
Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde son fıkrada, "her kat maliki anataşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı öteki kat maliklerine karşı sorumludur." denmektedir.
Şimdi bu husus uyarınca bir kat malikinin bir zarardan sorumlu olabilmesi için;1) kusurlu olması,
2) anataşınmaza ya da başkasının'bağımsız bölümüne zarar vermiş bulunması gerekir.
Bu sorumluluk, zarar gören kişiye ya da varsa birden fazla kişiye karşıdır. Kat maliki, var olan bir kusuru ile kime ya da kimlere zarar vermiş ise, bu zararı karşılamak ve ödemekle tabi ki yükümlüdür.
Kusurlu olmak, bile bile yani kasten ya da savsama yani ihmal yolu ile hukuka aykırılık oluşturacak eylem ve davranışlarda bulunmak biçiminde değerlendirilebilir.
Bir kimseyi ister kasten, ister ihmal yoluyla olsun, hukuka aykırı olarak zarara uğratan kişi, bu zararı karşılamak ve ödemekle yükümlüdür. KMK'nın 19. madddesi, kat malikini, kusuru ile verdiği zarardan dolayı öteki kat maliklerine karşı sorumlu tutmuştur.
Buna göre, zarardan sorumlu tutulabilmenin ilk koşulu kusurlu olmaktır.
İkinci koşul, anataşınmaza veya diğer bağımsız bölümlere zarar verilmesidir.Şimdi örneğimizde 1. koşul sağlanmıyor. Eğer üst katın zeminindeki bir izolasyon bozulması veya üst katın musluğunun açık kalması gibi bir durum oluşsa ve aşağıya bu bölgeden su sızsa bu koşul sağlanacaktır.
Anataşınmazın ortak yerlerine veya bağımsız bölümlerine verilen zararın niteliğinin saptanması ve ve zararın ortadan kaldırılması bazen olaya göre özellik gösterebilir.
Mesala üst kattaki bağımsız bölümün duşu açıkm kalmış olsun ve zeminde biriken sular alt kata sızsın ve alttaki bağımsız bölümün ve eşyalarına
Burada üst kat bağımsız bölümün maliki yada sükna hakkı sahibi bu kusurlu davranışı (yada sebep olduğu kaza) dolayısı ile alt kata verdiği zarardan dolayı sorumludur.
Bazen zarar oluşturan su sızıntısı üst kattan gelir ancak , anayapının bağımsız bölümleri dışında, ortak yerlerdeki bir arızadan kaynaklanabilir.Şimdi anayapının ortak su tesisatındaki bir arızadan kaynaklanmış bir durumda zararın tazmini ve arızanın giderilmesinin tek sorumlusu üst kattaki bağımsız bölüm maliki olamaz.
Ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğundadır. Tüm bağımsız bölüm malikleri tabi ki böyle bir durumda zarar gören malik de dahil olmak üzere zarardan ve arızanın giderilmesinden yönetim planında başkaca belirtilmediği taktirde arsa payları oranında sorumlu olacaklardır.
Kat maliklerinden herhengi birisi kendisinden kaynaklanan bir kusur dolayısı ile yada tabi ki kasten ortak bir tesisatı bozmuş, arızlandırmış veya tahrip etmiş ise ve alt katta oluşan hasar da yapılan bu işlerden kaynaklanmış ise, arızanın giderilmesi ve zararın ödenmesi tabi ki sadece o kat malikinin sorumluluğunda olacaktır.
Diyelim ki bir teras katı veya kullanımı bir kişiye tahsisli bir balkon var. KMK'ya göre teras ve balkonlar maliklere tahsis edilmiş ortak yerlendendir (Kısmi Ortak Yerler) . Bu terası veya balkonu kullanan malik buraya herhangi bir tesis yapsın. Yere monteli şemsiye veya zeminden elektrik kablosu geçirmek yada teras veya balkon zeminine ahşap kaplama yapmak sureti ile suların gidere rahat akmasını önlemek ve suyun birikerek izolasyon seviyesini aşma durumu yaşanması gibi terasın ya da balkonun tahrip olmasına ve bu tahribat eticesinde yağan yağmur sularının sızarak alttaki bağımsız bölümün zarar görmesine sebebiyet verirse , zarar kısmi ortak yer ortak yer olan teras veya balkondan gelmesine rağmen , teras katınveya balkonun maliki hem zararın giderilmesinden hem de teras veya balkonun onarımından tek başına sorumludur. Ancak teras veya balkonun geçen zaman içerisinde yalıtımının yıpranması sonucu yağmur suları alta sızmış ise, -anayapının tüm malikleri bunun onarımından ve zararından arsa payları oranında sorumludurlar.
Yani arızanın ortak yerlerden gelip gelmediğinin ve nedeninin belirlenmesi önemlidir.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 4. maddesi, anataşınmazın ortak yerlerini saymıştır.
Alıntı YapIV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar (md:2), bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Tabi ki ortak yerler yönetim planı ile genişletilebileceği gibi, genel olarak kat mülkiyeti kanununun 4. maddesinde sayılmayan ve yönetim planında ortak yer olarak belirtilmemiş olmakla birlikte ortaklaşa, kullanma veya yararlanma konusu olan ya da bu nitelikteki benzer yerler vaya nesneler de ortak yerlerden olabilirler.
Anayapının tümünde bir bütünlük arz eden kanalizasyon, pis su giderleri, çöp kovalan, su havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon ortak şebeke ve antenleri, sıcak ve soğuk hava tesisleri gibi tesisat için özel bir statü getirmiştir. Bu tesisat bir bütün olarak ortak yerlerden ise de, yasa koyucu bu tesisatın bağımsız bölüm içinde yer alan kısımlarını ortak yerlerden çıkarmış, ancak bağımsız bölüm dışında kalan kısımlarını ortak yerlerden saymıştır.
Örneğin, su veya kalorifer şebekesi bozulan bağımsız bölüme, girişinden çıkışına kadar olan bölümü, bağımsız bölüm maliki sorumluluğunda olup, bunun dışında kalan bölümler ortak yerlerdendir.
Bir kalorifer borusunun veya bağlantısının bağımsız bölüm içinde kalan bir bölümünün patlaması ya da başka bir şekilde hasara uğraması sonucu oluşan zarardan, bu bölümler yasaya göre ortak yerlerden olmadığı için, kural olarak ilgili bağımsız bölüm maliki sorumludur. Fakat tesisatın tamamı ortak yer niteliğinde bulunduğundan, mesela boru veya bağlantı patlaması sisteme verilen basınçtan kaynaklanmış ise, onarımı ve varsa zararlar tüm bağımsız bölüm maliklerinin sorumluluğunda olacaktır.
Hasara ve zarara sebebiyet veren olay ortak yerlerden olan sistemin işletilmesinden kaynaklanmıştır.
Şimdi sizin olayınızda;
Her ne kadar ilgili gider borusu üst kat malikinin de olsa; kendi bağımsız bölümü içinde değildir.
Bu sebeple ortak yer ve tesisat olarak değerlendirilmelidir.
Ayrıca bu durum ilgili üst kat maliki tarafından tadilat ile değiştirilmemiş bir durum olup, onaylı projedeki mekanik tesisat projelendirilmesidir.
Yasa incelendiğinde bu sonuca ulaşılmaktadır.
Durumunuza uygun mahkeme kararına rastlayamadım.
Benim görüşüm bu biçimdedir.
İyi günler dilerim.
