ESKİ KMK (5711 Sayılı Kanunun Çıkmasından önceki 634 Sayılı KMK'da BLOK İLE İLGİLİ KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASINA DAİR BİLGİLER.
Bir arsa üzerinde l'den çok yapı inşâ ediliyorsa; "Vaziyet Plânı"na göre yapılacak bütün bağımsız bölümlerden % 40'ı veya blok yapılar sözkonusu ise, herbirinde en az 8 bağımsız bölümü ihtiva eden blok veya bloklar tamamlanmışsa, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulabilir (KMK. md: Ek 3).
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için aranan şartlar nelerdir?
1) Anayapı tamamlanmış olmalıdır. Kat mülkiyeti, ancak plân ve projesine göre tamamlanmış yapılar üzerinde kurulabilir. Ancak bunun 2 istisnası vardır:
a) Anayapının "İlk Projesi"nde gösterilen bağımsız bölümlerden bazılarının yapılmasından vazgeçilmişse; ilk projenin yetkililerce değiştirilip onaylanması ve bu projenin Tapu İdaresi'ne verilmesi suretiyle kat mülkiyeti kurulabilir (KMK. md: 12/a, 3191 s. İm. K. md: 30).
b) Bir arsa üzerinde l'den çok yapı inşâ ediliyorsa; "Vaziyet Plânı"na göre yapılacak bütün bağımsız bölümlerden % 40'ı veya blok yapılar sözkonusu ise, herbirinde en az 8 bağımsız bölümü ihtiva eden blok veya bloklar tamamlanmışsa, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulabilir (KMK. md: Ek 3).
KMK Madde 34 — "Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir."
Maddede yöneticinin atanması ile ile hükümler belirtilmiştir. Buna göre, 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde "Yönetici" atanması (seçilmesi) zorunludur.
Buna göre, bağımsız bölüm sayısı 8'den az olan gayrimenkul, yönetici olmadan da idare edilebilir. İsterlerse, toplanıp kendi aralarından birini yönetici olarak atayabildikleri gibi, yönetici olmadan elbirliği ile de anagayrimenkullerini yönetebilirler.
8'den az bağımsız bölüm bulunan anagayrimenkullerde yönetici atamak zorunlu olmamasına rağmen, kat mâlikleri herhangi bir konuda anlaşamazlarsa, kat mâliklerinden birinin başvurusu üzerine, hâkim — gerekli gördüğü takdirde — bir yönetici atayabilir.
Anagayrimenkuldeki bağımsız bölüm sayısı 8'den az ise, yönetici atanması için hâkimin müdâhalesi, Yargıtay'a göre mümkündür.
BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER
Ek Madde 3 — (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanun ile eklenmiştir.) Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet plânına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir. Bu takdirde tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20'nci maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.
2814 s. K. ile getirilen değişiklikler hakkında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 6.7.1983 tarihli ve 1454 sayıh Genelgesine göre: 634 sayılı Kanuna 2814 sayılı Kanun ile eklenen ek 3 üncü madde, blok yapılarda sorunların daha kolay çözümlenebilmesi amacıyla, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu dışında, blokların kat malikleri kurulunun oluşturulmasına imkan vermiştir.
Bu imkândan yararlanarak bir parsel üzerinde birden çok blok bulunan hallerde, kat malikleri dilerse yönetim planının içine her blokun özelliğine göre idare tarzını ve masraflara iştirak durumunu gösterir özel bölüm veya maddeler ilave edebileceklerdir.
Ancak parsel üzerinde ne kadar yapı bulunursa bulunsun, tek yönetim planı düzenlenecek ve düzenlenen bu yönetim planında bütün kat maliklerinin imzasının bulunması tapu sicil muhafızlıklarınca aranacaktır.
Yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer verilecektir. Kullanım dışında, (kat ilavesi hakkında, çeşiti aynî haklar tesisi, devre mülk gibi) doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave edilmeyecektir.
İbraz edilen yönetim planlanmn tapu sicil muhafızlannca incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykmlık tesbit edildiğinde, mevzuata aykırı maddelerin yönetim planlarından çıkarılması istenecek, kabul edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun bir yerine re'sen şerh verilerek işleme konulacaktır.
Bu maddenin (a) bendindeki düzenleme ile, KMK. md: 10/1 hükmüne bir istisna-getirilmiştir. Buna göre;
a) Aynı parsel üzerinde yapılan bağımsız bölümlerin % 40'ı tamamlanmışsa, tamamlanan bölümler kat mülkiyetine çevrilebilir.
b) Aynı parsel üzerinde herbiri en az 8 adet bağımsız bölümü kapsayan l'den çok blok varsa, tamamlanmış olan blok ya da bloklarda kat mülkiyetine geçilebilir.
Bloklarda bütün bağımsız bölümlerin % 40'ınm tamamlanmış olması şart değildir.
Maddede anılan şartlar, kat mülkiyetinin ilk defa kurulmasıyla ilgilidir. Diğer bölümler tamamlandıkça, bu şartlar aranmadan kat mülkiyetine çevrilebilir.
KMK.'nun Ek 3'üncü maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan l'den fazla binalarda kurulabilir. Bu nedenle yöneticinin de, her bloğun bağımsız bölüm mâliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/3527, K. 1991/14433.) '
YENİ KMK (5711 Sayılı Kanunun Çıkmasından sONRAKİ 634 Sayılı KMK'da BLOK İLE İLGİLİ KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASINA DAİR BİLGİLER.
MADDE 24- 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
