Anladığım kadarı ile sitede yaşanmakta ve kat mülkiyetine geçilmiş durumda.
Bu taktirde kullanılmayan ortak alanlarınız var ise (sığınak veya herhangi bir bölüme eklenti olmayacak, yine onaylı projede özel bir amaç için kullanılacağı belirtilmemiş alanlar için kastım) bunların spor salonu ve kapalı çocuk oyun alanına dönüştürülmesi hususu Faydalı Yenilik ve İlaveler ya da Lüks Sayılanlar yani kanunun 42. ve 43 . maddelerine göre değierlendirilmesi hususu net değildir.
Burada önemli olan anayapının "lüks" olarak tanımlanmasıdır. Yani o anayapıda yaşayan maliklerin gelir durumları, gayrimenkul değerlerinin sözkonusu yapılacak yatırıma ters düşmeyecek şekilde yüksek olması ve ilgili yatırımın sözkonusu gayrimenkul değerini ve kira fiyatını arttırabilir özellikte olması önemlidir. Yine 43. maddeye göre yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bilginiz olması açısından çok lüks yatırımların dahi ilgili anayapının bağımsız bölüm değerlerine göre lüks sayılmaması açısından örnek mahkeme ve yargıtay kararları vardır. Bilirkişi incelemelerinde bu yukarıda saydığım paragraftaki yazılanlar yer alır.
İkinci sorunuz gayet önemli . Aslında özel bir yazı konusu olmalı. Vakit bulursam bir ara değinirim. Ancak şunu söyleyebilirim ki;
Ortak alanlarda bugünlerde yeni projelerde çokça gördüğümüz sosyal spor tesislerinde herhangi bir kaza, hastalık yaşanması durumunda site veya bina yönetimlerinin kesinlikle sorumluluğu vardır.
Sizin örneklerinizden yola çıkarsak eğer ;örneğin spor salonunda koşu bandında birkişinin kalp krizi geçirmesi neticesinde o kişinin spor yapabilmesi için gerekli sağlık raporunun olup olmadığı ve kişinin "spor yapabilmesine elverişli" olan raporun yönetimde bulunması şarttır. Diğer taraftan çocuk oyun salonunda güvenlik zaafiyetinden doğan herhangi bir kaza (yanlış oyun grubu seçimi, zemin seçimi vs gibi) bir kaza yaşanması durumunda yönetimin sorumluluğu mevcuttur.
Ayrıca Spor Tesisleri ve çocuk kreş, yuva, oyun alanı vs ilişkin yönetmeliklerin bu tip tesisleri planlarken uygulanması gereğini de projecilerin, müteahhidin ve yönetimlerin gözönüne alması gerekmektedir.
Basit bir spor salonu açarken ilgili Yerel Yönetim İdaresi (Belediye) ruhsat başvurusu , Sağlık Bakanlığı ve Beden Terbiyesi onayı gerekliliği açık iken yönetimlerin ortak alanlarda bu tür prosedürlerden uzak hizmet işletmelerini devreye alması hususu da ilerleyen dönemlerde malesef gerçekleşmesi muhtemel üzücü olaylar neticesinde tartışılacak ve yeni yönetmeliklerin oluşmasına katkı sağlayacaktır.
Bu sebeple ben tüm yönetimlere öncelikle gereklilikleri yerine getirmeden bu tür hizmetlerin verilmesi hususunu önemle değerlendirmelerini, komplike olmayan örneğin 200-300 m2 gibi sadece spor aletlerinin bulunduğu , bir spor hocasının görevlendirilmediği, eğitmenin bulunmadığı bu tür ortak tesislerini malik veya kiracıların sadece makine kullanımı ve bireysel spor ya da bireysel oyun alanı şeklinde değerlendirmelerini , girişte gerekli sağlık raporunu talep etmelerini ve kullananlardan yönetimin sorumlu olmadığına dair kullananın muvakatini içeren ve kullanım kurallarının tebliğ edildiği standart bir yazıyı imzalı olarak ( 18 yasşından küçükler için velilerinden) almalarını tavsiye ederim.
Bu taktirde dahi sorumluluk %100 olarak üzerinizden kalkmış değildir. Bu yapılanlar kullananın veya küçük ise velilerinin tazminat taleplerini bertaraf etmek içindir. Yine mekanınya da makinaların bakım vs eksikliğinden doğan güvenliğine ilişkin olumsuz durumlardan yönetim ceza hukuku sebebi ile sorumludur.
