Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Merhaba,

70 daire ve 2 bloklu havuzlu lüks bir sitede, ortak alanlardan birine (ortak alanın bina projelerinde nasıl geçtiğini ayrıca araştıracağız) Spor salonu ve kapalı cocuk oyun alanı  yapmak istiyoruz. bu iş KMK md.43 "çok masraflı ve lüks" olan yenilikler kapsamında mı yoksa,KMK md. 42 kapsamında mı değerlendirilmelidir. bu yoruma açık bir konu olacaktır ancak sizin yapacağınız yorumu öğrenmek isterim.

2. ve daha önemli olan sorum ise bu yapılan alanlarda gerekli tedbirlerin alınması rağmen herhangi bir kaza, hastalık yaşanması durumunda burada bina yönetiminin bir sorumluluğu varmıdır? örneğin spor salonunda koşu bandında birkişinin kalp krizi geçirmesi veya çocuk oyun salonunda bir kaza yaşanması gibi.

bu tür sorumluluklarla ilgili sitenizde bir araştırma yaptım ancak benzer bir soru veya cevaba rastlayamadım. bu anlamda örnek oluşturması açısından sorumu yanıtlarsanız çok memnın olurum.

Bu arada bu faydalı site için çok teşekkür ederim.

ayhan sahin
Linkback: Site spor salonunda oluşacak kaza veya hastalıklardan Yönetimin Sorumluluğu varm

Anladığım kadarı ile sitede yaşanmakta ve kat mülkiyetine geçilmiş durumda.
Bu taktirde kullanılmayan ortak alanlarınız var ise (sığınak veya herhangi bir bölüme eklenti olmayacak, yine onaylı projede  özel bir amaç için kullanılacağı belirtilmemiş alanlar için kastım) bunların spor salonu ve kapalı çocuk oyun alanına dönüştürülmesi hususu Faydalı Yenilik ve İlaveler ya da Lüks Sayılanlar yani kanunun 42. ve 43 . maddelerine göre değierlendirilmesi hususu net değildir.

Burada önemli olan anayapının "lüks" olarak tanımlanmasıdır. Yani o anayapıda yaşayan maliklerin gelir durumları, gayrimenkul değerlerinin sözkonusu yapılacak yatırıma ters düşmeyecek şekilde yüksek olması ve ilgili yatırımın sözkonusu gayrimenkul değerini ve kira fiyatını arttırabilir özellikte olması önemlidir. Yine 43. maddeye göre yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.


Bilginiz olması açısından çok lüks yatırımların dahi ilgili anayapının bağımsız bölüm değerlerine  göre lüks sayılmaması açısından örnek mahkeme ve yargıtay kararları vardır. Bilirkişi incelemelerinde bu yukarıda saydığım paragraftaki yazılanlar yer alır.

İkinci sorunuz gayet önemli . Aslında özel bir yazı konusu olmalı. Vakit bulursam bir ara değinirim. Ancak şunu söyleyebilirim ki;

Ortak alanlarda bugünlerde yeni projelerde çokça gördüğümüz sosyal spor tesislerinde herhangi bir kaza, hastalık yaşanması durumunda site veya bina yönetimlerinin kesinlikle sorumluluğu vardır.

Sizin örneklerinizden yola çıkarsak eğer ;örneğin spor salonunda koşu bandında birkişinin kalp krizi geçirmesi neticesinde o kişinin spor yapabilmesi için gerekli sağlık raporunun olup olmadığı ve kişinin "spor yapabilmesine elverişli" olan raporun yönetimde bulunması şarttır. Diğer taraftan çocuk oyun salonunda güvenlik zaafiyetinden doğan herhangi bir kaza (yanlış oyun grubu seçimi, zemin seçimi vs gibi) bir kaza yaşanması durumunda yönetimin sorumluluğu mevcuttur.

Ayrıca Spor Tesisleri ve çocuk kreş, yuva, oyun alanı  vs ilişkin yönetmeliklerin bu tip tesisleri planlarken uygulanması gereğini de projecilerin, müteahhidin ve yönetimlerin gözönüne alması gerekmektedir.

Basit bir spor salonu açarken ilgili Yerel Yönetim İdaresi (Belediye) ruhsat başvurusu , Sağlık Bakanlığı  ve Beden Terbiyesi onayı gerekliliği açık iken yönetimlerin ortak alanlarda bu tür prosedürlerden uzak hizmet işletmelerini devreye alması hususu da ilerleyen dönemlerde malesef gerçekleşmesi muhtemel üzücü olaylar neticesinde tartışılacak ve yeni yönetmeliklerin oluşmasına katkı sağlayacaktır.

Bu sebeple ben tüm yönetimlere öncelikle gereklilikleri yerine getirmeden bu tür hizmetlerin verilmesi hususunu önemle değerlendirmelerini, komplike olmayan örneğin 200-300 m2 gibi sadece spor aletlerinin bulunduğu , bir spor hocasının görevlendirilmediği, eğitmenin bulunmadığı bu tür ortak tesislerini malik veya kiracıların sadece makine kullanımı ve bireysel spor ya da bireysel oyun alanı şeklinde değerlendirmelerini , girişte gerekli sağlık raporunu talep etmelerini ve kullananlardan yönetimin sorumlu olmadığına dair kullananın muvakatini içeren ve kullanım kurallarının tebliğ edildiği standart bir yazıyı imzalı olarak ( 18 yasşından küçükler için velilerinden) almalarını tavsiye  ederim.

Bu taktirde dahi sorumluluk %100 olarak üzerinizden kalkmış değildir. Bu yapılanlar kullananın veya küçük ise velilerinin tazminat taleplerini bertaraf etmek içindir. Yine mekanınya da makinaların bakım vs eksikliğinden doğan  güvenliğine ilişkin olumsuz durumlardan yönetim ceza hukuku sebebi ile sorumludur.

Merhabalar,

Site içerindeki spor salonumuz ile ilgili bazı noktaları netleştirmek ve buna göre adım atmak için size danışmak istedim.

3 Blok 96 daireden oluşan butik bir sitede oturuyorum. Buradaki ortak alanlardan birini ( 100 m2 ) spor salonu olarak düzenledik.Yukarıda bu konuya yakın olan yazışmalarınızı okudum.
*Anladığım kadarı ile bu spor salonunun site yönetimine sorun çıkarmadan kullanılabilmesi için Yerel Yönetim İdaresi (Belediye) ruhsat başvurusu , Sağlık Bakanlığı  ve Beden Terbiyesi onayı gerekliliği gerekmektedir.
*Salon 100m2'lik olduğundan ve sizin yukarıda belirttiğiniz 300m2'den az olduğundan yinede ilgili yerlerden onay almak gereklimidir?
*Onayı takiben kamera sistemi kurulması, spor salonunu kullanacak site sakinlerinden sağlık raporu alınması ve spor salonu kullanım kurallarını gösteren tebliği imzalamaları ile sadece "Tazminat" anlamında sorumluluk site yönetimin üzerinden kalktığını belirtmişsiniz.

Kısacası, site içerisinde yasal açıdan sorun çıkmadan sorunsuz olarak spor salonunun kullanımını sağlayabilmemiz için adım adım izlememiz gereken yolu bildirebilerebilirmisiniz?

Bu arada, aynı durum ayrıca kullanılan 100m2'lik kapalı çocuk alanı içinde geçerlidir.

Desteğiniz için şimdiden teşekkürler.