Sayın Üyelerimiz ! Lütfen Beklememeniz Adına Forum'da Sorunuz İle İlgili Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.!
 Her Sayfanın Sağ Üst Köşesindeki Ara... Kutusuna Konu İle İlgili Bir İki Kelime Yazarak Benzer Cevaplara Ulaşınız!

Reklam Alanı !

Gönderen Konu: Yatırımlar, Faydalı Yenilik ve İlaveler Yeter Sayılar, Karar Alma Şekilleri  (Okunma sayısı 25823 defa)

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
İyi çalışmalar, Sitemiz malikler olağan kurulu 2007 yazında yapıldı;alınan kararlar arasında,bir maddede;Çocuk parkı,Spor sahası,Otopark alanı ile site içersindeki yolların genişletilmesi vb. kararlar 86  kat maliki bulunan sitemizde,30 kabul oyu ile karar altına alınmıştır.Karar altına alınan bu madde kapsamındaki işlerin yapılması için,bilahare yönetim genel kurul sonrası işletme projesi dışı işler olduğunu da belirterek ek ödeme talebinde bulunmuştur.OLAĞAN KAT MALİKLERİ KURULUNDA alınan bu karar kapsamında yapılacak işler;1-kat maliklerinin tapularına ek olarak kayıtlı ve her kat malikinin 86/1 hissesi bulunan anataşınmaz üzerine,site mimari projesinde su deposu-arıtma deposu ve trafo vb.tesislerin bulunduğu site ortak alanına yapılmak istenmesi,site yönetim planında gösterilen K.M.Y esasları içinde tanzim olunan planla belirlenen evlere ait bahçe duvarları ve tretuvarları değiştirilemez hükmüne rağmen,her evin kullanın alanı ve yolu plan-projede gösterildiği halde,böyle bir kararın kabul edilmesi nedeniyle,2-olağan K.M kurulunda yönetime ek ödeme isteme ve tarihlerini belirleme yetkisi verilmemesi nedeniyle,kat maliklerinin bir bölümünce yasa kapsamında yazılı itirazda bulunulmuştur.YÖNETİM bu itirazlar üzerine bu ay sonunda (olağan genel kurulda karara bağlanan maddeye istinaden,itiraz dilekçesinin görüşülmesi,dilekçe gerekçesi reddedildiği taktirde seçilecek olan yönetim kuruluna ek ödeme isteme yetkisinin verilmesi )şeklinde gündem belirliyerek,OLAĞAN ÜSTÜ GENEL KURUL yapılması kararı almıştır.
 A-yapılması istenilen işler K.M.Y md.19 değişiklik 8.md si,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat-onarım ve tesisler yapılamaz hükmü içinde mütalaa edilmesi gerekmez mi.? B-ortak yerler içinde mütalaa edilmesi halinde kat maliklerinin 4/5nin YAZILI RIZASI gerekmez mi.? C-ortak yerlere tesis yapılması hükmü gereğince kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı kararı olmaksızın,ortak alanlarda değişiklik,tesis yapılması durumunda,yapılan işin giderlerine tüm kat maliklerinin katılımı sağlanamayacağı yargıtay kararları ile belirlenmiş ise yönetim böyle bir girişimde (olağanüstü genel kurul kararı alarak)bulunarak ek ödeme yetkisi de talep ederek karar alabilir mi.?Bu durumda kat maliki ne yapabilir.? devam edecek.....


  • Okunma sayısı 25823 defa
  • 15 Yanıt



  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
D-Olağan üstü genel kurul gündem maddesinde,ortak alana yapılacak işler ile ek ödeme istemi birlikte belirtilmiştir.Bu durumda gündem maddesi nasıl karara bağlanacaktır.? oylama şekli nasıl olacaktır.?(belirtiğiniz gibi,EK ÖDEME-AİDAT VB.kararlar,tüm kat maliklerinin değil,toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınabilmektedir.E-olağan üstü genel kurul gündemine yeniden ,yönetim ve denetçi seçimi maddesi konulduğu halde;olağan genel kurulde seçilen yönetici ve denetçilerin yönetim ve denetim kurul raporları-yönetim ve denetimin ibrası-işletme projesinin  görüşülmesi vb. gündeme konulmamasının  yasal şekli nedir.?bunlar usul şartlarının şekil noksanlığı sayılabilir mi.? gündemden oluşan usul şartlarının birinde şekil noksanlığı veya hiç olmaması hem yapılan toplantıyı hemde alınan kararları geçersiz kılar mı.?F-ek ödeme talebinde;oylama yapılsa bile yönetim kurulu ek ödemeden muaftır.Şeklinde alınan kararlar geçerlimidir.? ( yönetim ve denetim kurullarına ücret ödenmesi  kararı alınmış olsa bile.)
 Uygulamada bir çok sitede K.M.Y da belirtilen yeter sayı için konulmuş hükümler kanuna göre saklı olduğu bu sebeple tüm kat malikleri hem sayı hem arsa payı çoğunluğu (% 51 oy) aranması gerektiği halde,uygulamada    %51 oy yeter sayıdan 35 oy kabul 16 oy red şeklinde (örnek olarak)yönetici ve denetçi seçilebiliyor.diğer yeter sayı ile alınacak kararlar da bu şekilde uygulanarak alınabiliyor.
 Bu konulara açıklık getirirseniz memnun olurum.Saygılarımla.

  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Yönetici
  • Forum Gurusu
  • *****
  • İleti: 1211
  • Nerden: İstanbul
  • 1849
  • Kat Mülkiyeti İlişkileri ve Toplu Yapı Yönetimi

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
    • KatMulkiyeti.Com - Apartman, Bina , Blok Yapı , Site , uydu Kent , Alışveriş Merkezi (AVM) , Toplu Konut ve Residence (Rezidans), Apart Otel, Devre Mülk ve Devre Tatil Gibi Yeni Yaşam Alanları Yönetimi ve Yöneticiliği Paylaşım Portalı
  • Çevrimdışı
Yine birçok soruyu  çok uzun birmetinde ve birleştirerek yazdığınız için metninizin üzerinde cevap veriyorum.

İyi çalışmalar, Sitemiz malikler olağan kurulu 2007 yazında yapıldı;alınan kararlar arasında,bir maddede (Toplantı çağrı tutanağında bu maddeler yani 42. madde esasları var mıdır? Kat malikleri böyle bir şeyin oylanacağını biliyorlar mıydı? Cevap Hayırsa Külliyen Hatalı Bir İŞlem Yapılmış. Hukuka Aykırı. İtirazlar eğer mantıklı bir sürede yapılırsa ve dava açılırsa yatırımlar yapılmamışsa yatırımlar durdurulur.  yok eğer yatırımlar yapılmışsa ve eski haline getirilmesi imkansız ise bu taktirde dava açanlar kendilerine düşen payları ödemezler, onların payları  toplantıda olumlu oy kullananlara yansıtılır.)    ;Çocuk parkı,Spor sahası,Otopark alanı ile site içersindeki yolların genişletilmesi vb. kararlar (bu kararların tümü faydalı yenilik ve ilavelere ilişkin kararlardır. Bu tür yenilikleri ve ilaveleri yaparken, muhtemel rahatsız edici durumların önlenmesi ve bu önleyici tedbirlerin alınması gerekir. Bahçenin kullanma şeklinin değiştirilmesi söz konusu olduğunda KMK 42 uygulanamz. (Yargıtay Kararı --- Y.5. HD. 21.04.1975, E. 1975/4926, K.1975/8771) .)   86  kat maliki bulunan sitemizde,30 kabul oyu ile karar altına (Faydalı Yenilik ve İlavelerin --- yani ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler ; kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Sizin için Kabul Oyu Sayısı 44'dür. ) ( Toplantıya Kaç Kişi Katılmıştır? Hayır Diyen Yok Mudur? ) Karar altına alınan bu madde kapsamındaki işlerin yapılması için,bilahare yönetim genel kurul sonrası işletme projesi dışı işler olduğunu da belirterek ek ödeme talebinde bulunmuştur.( Bu işlem hatalıdır. Oylama yapılacak genel kurula yaklaşık bütçelerin onaylatılması ve toplantıdan önce toplantı çağrısı ile kat maliklerine yapılacak her işin bütçesinin ilan edilmesi gerekir idi.) OLAĞAN KAT MALİKLERİ KURULUNDA alınan bu karar kapsamında yapılacak işler;1-kat maliklerinin tapularına ek olarak kayıtlı ve her kat malikinin 86/1 hissesi bulunan anataşınmaz üzerine,site mimari projesinde su deposu-arıtma deposu ve trafo vb.tesislerin bulunduğu site ortak alanına yapılmak istenmesi ( bu itiraz doğrudur. Kat Malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alabilecekleri kararla mimari proje'de ya da yönetim planında özel amaca tahsis edilmemiş ortak yerin veya yerlerin kullanımının daha yararlı hale getirilebilmesi amacı ile bu yerlerde yenilik ve ilaveler yapabilirler. --- Yargıtay Kararı . Y.18. HD. 18.11.1993, E.1993/12027, K.1993 / 12664.) Ancak;   Pay ve Paydaş çoğunluğuna dayalı Kat Malikleri Kurulu Kararı'nda yapılması öngörülen yenilik ve ilaveler veya değişiklikler , öncelikle mimari projede ya da yönetim planında veya kat mülkiyeti kurulmasına yönelik özel senette özel bir amaca tahsis edilmemiş yerlerde yapılabilir. Mesela, ana yapıdan arta kalan boşluğu mimari projede bahçe olarak gösterilmişse oraya otopark yapılması ancak oybirliği ile alınacak kararla mümkündür.   ) ,site yönetim planında gösterilen K.M.Y esasları içinde tanzim olunan planla belirlenen evlere ait bahçe duvarları ve tretuvarları değiştirilemez hükmüne rağmen,her evin kullanın alanı ve yolu plan-projede gösterildiği halde,böyle bir kararın kabul edilmesi nedeniyle,2-olağan K.M kurulunda yönetime ek ödeme isteme ve tarihlerini belirleme yetkisi verilmemesi nedeniyle (kat maliklerinin bu itirazı doğrudur. Biraz önce anlattım. ) ,kat maliklerinin bir bölümünce yasa kapsamında yazılı itirazda bulunulmuştur.YÖNETİM bu itirazlar üzerine bu ay sonunda (olağan genel kurulda karara bağlanan maddeye istinaden,itiraz dilekçesinin görüşülmesi,dilekçe gerekçesi reddedildiği taktirde seçilecek olan yönetim kuruluna ek ödeme isteme yetkisinin verilmesi )şeklinde gündem belirliyerek,OLAĞAN ÜSTÜ GENEL KURUL yapılması kararı almıştır. ( Bu da hatalı, Yeniden bir olağanüstü genel kurul çağrısı yapılır, çağrıda yeniden bu konuların görüşüleceği ve yatırım miktarlarının bedeli ayrıntılı olarak sunulur yeniden oylama yapılır.)
 A-yapılması istenilen işler K.M.Y md.19 değişiklik 8.md si,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat-onarım ve tesisler yapılamaz hükmü içinde mütalaa edilmesi gerekmez mi.? (Bu hususa değindim) B-ortak yerler içinde mütalaa edilmesi halinde kat maliklerinin 4/5nin YAZILI RIZASI gerekmez mi.? (gerekir. ancak bu konu için yargıyayın yukarıdaki içtihadı dışında başka bir içtihat da var. Bu sebeple örnek olarak yönetim planı değişikliğine gidilecekse tabii deddiğiniz gibi 4/5 olarak kat maliklerinin yazılı rızası değil, 4/5 çoğunlukla tüm kat maliklerinin yönetim planı ilgili değişikliğini onaylaması gerekir. Bu bir yöntem. İkicisi eğer direkt olarak yatırım kararı alınacaksa tüm kat maliklerinin oy birliği tamsayı ile gerekir. ) C-ortak yerlere tesis yapılması hükmü gereğince kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı kararı olmaksızın,ortak alanlarda değişiklik,tesis yapılması durumunda,yapılan işin giderlerine tüm kat maliklerinin katılımı sağlanamayacağı yargıtay kararları ile belirlenmiş ise yönetim böyle bir girişimde (olağanüstü genel kurul kararı alarak)bulunarak ek ödeme yetkisi de talep ederek karar alabilir mi.? (karar alamaz. )Bu durumda kat maliki ne yapabilir.?   (Bu durumda kat maliki hiç beklemeden yönetime bir noter itarnamesi ile yatırımın durdurulması aksi halde dava açılacağını bildirir, eğer yönetim işe devam ediyorsa hiç beklemeden - bakın neden beklemden diyorum. gerçi yeni kanun değişikliği ile bir süre tanınmış durumda , ancak kat maliki burada komşularının haklarını da düşünürek bir an evvel yatırımın durudurulması yönünde eylem yapmalı, yoksa yatırım yapılır ve esi haline dönülmesi imkansız hale gelebilir. Bu konuda farklı yargı kararları var. Eğer yatırım yapılmış ve mahkeme itirazı haklı bulmuş ise itiraz eden kat malikleri yatırım ve yatırımdan doğan işletme masraflarını yıllar boyunca ödemeyecektir.)devam edecek.....  (Öyle mi ! Bir örnek davayı yürütüyor gibiyiz!)
« Son Düzenleme: Ocak 11, 2008, 05:33:57 ös Gönderen: admin »
Üyelerimiz ! Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.! Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
Ben kat malikiyim,keşke bir davayı yürütebilecek bilgiye sahip olsaydım! yazlık bir sitede sürekli oturuyorum.Yani yazlıkçı değilim.Amacım özellikle turizm beldelerinde son yıllarda hızla artan sitelerde ki başıbozukluklara tanık olmam nedeniyle,sizlerden alabildiğim doğru bilgileri çevremdekilere aktarabilmektir.Bu sitelerde yaşayan kat maliki sayılan kişilerin ve hatta yönetici ve denetçi seçilenlerin,kendi yasalarından bi haber olduklarını görmemdir.Bu sayade  bu gibi siteler görüntü kirliliği içersinde almış başlarını gidiyorlar,mahalesef  yazlık tabir edilen sitelerde durum bu! isteyen istediğini yapıyor,kimse dur diyemiyor.Belediyelerde bu bilgilerden yoksun yani kısacası yasalar tatbik edilmiyor.iyi çalışmalar kolay gelsin.
NOT:10.1.2008 günlü ayrı ayrı 2 adet mesajlarımdan ilk mesajıma 11.1.2008 tarihli  yanıtı aldım.DEVAM  EDECEK... notlu 2 nci. mesajıma yanıt alamadım.Bir aksilik mi oldu? Bilgilerinize..

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
-Yatırımlar-Faydalı yenilik ve ilaveler-Yeter sayılar- Karar alma şekilleri -Kat malikler kurulu.

Bu başlık altında verilen yanıtları bilgi olarak not ettim.Bilgi almak için sorduğum sorularla ilgili sitemiz olağan kat malikler kurulu yapılmış ve bitmiştir.Sizin bilgileriniz doğrultusunda yönetimin yapmak istediği işler ve isteklerin  hatalı ve yasaya uygun olmadığı anlaşılmıştır.Ancak yönetim yasaya uygun olmadığını anladığı bu kararları (kat maliklerinin bir bölümünün yazılı itirazı üzerine)uygulamamıştır.ANCAK..bu ay sonunda size ilettiğim (GÜNDEM MADDESİ) çerçevesinde  olağanüstü genel kurul yapacaktır.Toplantı çağrı gündeminde yönetici ve denetçi seçimi ile itiraz dilekçesinin reddi maddesi ile birlikte ek ödeme yetki talebi bulunmaktadır.Yapılacak işin bütçesi yapılmamış ve maliklere gönderilmemiştir.
Sizin 42.madde kapsamında ortak alanlarda yenilikler ve ilaveler başlığı altında izah ettiğiniz (faydalı olanlar),işlerin maliyeti 20.000.ytl nin üzerindedir.Bu durumda yapılacak işlerin niteliği faydalı olanlar mı?. çok masraflı ve lüks olanlar mı? katagorisinde yer alacaktır.Kıstas varmıdır?yapılması istenilen  işlerin alanı;sitenin dışında 2300 m2lik arsa olarak tapuya kayıtlı ..parsel üzerinde 1 ile 86 nolu bağımsız bölümlerin ORTAK YERİDİR şeklinde tapularda kayıtlıdır.Ana yapıdan arta kalan yer mimari vaziyet planında(belediyeden onaylı,tapu sicil kaydına ekli),su deposu+trafo+otopark olarak gösterilmektedir.Bu bilgi çerçevesinde bilgi verirseniz memnun olurum.Saygılarımla.


 

  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Yönetici
  • Forum Gurusu
  • *****
  • İleti: 1211
  • Nerden: İstanbul
  • 1849
  • Kat Mülkiyeti İlişkileri ve Toplu Yapı Yönetimi

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
    • KatMulkiyeti.Com - Apartman, Bina , Blok Yapı , Site , uydu Kent , Alışveriş Merkezi (AVM) , Toplu Konut ve Residence (Rezidans), Apart Otel, Devre Mülk ve Devre Tatil Gibi Yeni Yaşam Alanları Yönetimi ve Yöneticiliği Paylaşım Portalı
  • Çevrimdışı
Sizin 42.madde kapsamında ortak alanlarda yenilikler ve ilaveler başlığı altında izah ettiğiniz (faydalı olanlar),işlerin maliyeti 20.000.ytl nin üzerindedir.Bu durumda yapılacak işlerin niteliği faydalı olanlar mı?. çok masraflı ve lüks olanlar mı? katagorisinde yer alacaktır.Kıstas varmıdır?

Çocuk parkı,Spor sahası,Otopark alanı gibi hususlar faydalı yenilik ve ilaveler olarak değerledirilir.

Faydalı Yenilik ve İlaveler:

Kat Mülkiyeti Kanunu 42. madde 1. fıkrada geçen , " Ortak Yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak" ifadesinde belirtilmek istenen yenilik ve ilavelerin bir liste halinde vermek mümkün değildir.

Ancak gayrimenkulün boş arsasına mimari projede bulunmadığı halde otopark yapılması, bahçenin çevre duvarı ile güvenlik altına alınması, baçenin yeniden düzenlenmesi, anayapının korunması için tratuvar (yaya kaldırımı) yapılması, ısı kaybını önlemek için çatıya yalıtım malzemesi döşenmesi, asansör yapılması, hidrafor tesisi yapılması gibi kararlar bu konuda örnek gösterilebilir.


Ancak ve Dİkkat!!! BU fıkra hükmüne göre alınacak pay ve paydaş çoğunluğuna dayalı kat malikleri kurulu kararında yapılması öngöülen yenilik ve ilaveler veya değişiklikler, öncelikle mimari projede ya da Yönetim Planın'da veya kat mülkiyeti kurulmasına yönelik (ilişkin) senette özel bir amaca tahsisli olmayan yerlerde yapılabilir. Mesela anayapıdan arta kalan boşluğu Mimari Projede "bahçe" olarak gösterilmişse , oraya otopark yapılması ancak oybirliği ile alınacak kararla mümkün olur.

Ama , yapılacak yenilik ve ilavelerin diğer bağımsız bölüm maliklerinden herhangi birini , sürekli rahatsız edici nitelikte olmaması, onun bağımsız bölümünden hakkı olduğu şekilde yararlanmasına engel olmaması da gerekir.


Çok Masraflı ve Lüks Olanlar:


Kat Mülkiyeti Kanunu 43. maddesinde çok masraflı ve lüks olan yenilik ve ilaveler hakkında uygulanması gereken hükümler belirtilmiştir. Buna göre , çok masraflı ve lüks nitelikte yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için kat malikleri kurulu'nun karar vermesi şarttır. Ancak karar yetersayısı maddede belirtilmemiştir. Bu konuda KMK madde 42. 'deki sayı ve arsa payı çoğunluğu öncelikle mutlaka aranmalıdır.

Eski asansörün yenilenmesi KMK Madde 43'de belirtilen yenilik ve ilave sayılmaz. (Y.5. HD. , 08.06.1976., E 1976/3797, K, 1976/6035)

Lüks ve Çok Masraflı Kavramları

Hangi yenilik ve ilavenin lüks ya da çok masraflı olduğu her somut durumun özelliğine ve kat maliklerinin ekonomik durumları dikkate alınarak belirlenir. Çünkü "lüks" ve "çok masraflı" kavramları izafi ve görecelidir.

Dikkat!!! Maddede bu tür yenilik ve ilavelerin giderlerine hangi oranda katılmak gerektiği belirtilmemiştir. Bu konuda faydalanma oranını esas almak iyi olur. Kararı kat malikleri kurulu verir.

Anagayrimenkulün sınırları dışında  yapılmak istenen oyun alanı 43. maddedeki kapsamda lüks bir ilave olduğu için , istemeyen kat maliki giderlere katılmayabilir. (Y.18. HD. 02.06.1997. E, 1997/4245 , K 1997/5691)

Giderlere Sonrada Katılmak Suretiyle Yenilik ve İlavelerden Faydalanmak Mümkündür.

43. madde 2. fıkrada , başlangıçta giderlere katılmayan kat maliklerinin veya onların külli haleflerinin , yapım ve koruma giderlerine sonradan katılmalarının mümkün olduğu ve bu durumda onların da yapılmış olan yenilik ve ilavelerden faydalanabilecekleri, katılma oranlarının arsa payı oranında olacağı belirtilmiştir.

Sonradan giderlere katılmak sureti ile yenilik ve ilavelerden fayalanma istenebilir. ( Y.5. HD. , 27. 06. 1983, E. 1983/5972, K. 1983/6170.)

Örnek Bir İlave: Mimari projede yer alan, fakat yapılmayan asansör çok masraflı ve lüks nitelik taşıyan özellik arz etmediği için , asansörü yaptıran sakat kat maliki, diğer bağımsız bölüm maliklerininin, giderlere katkıda bulunmasını isteyebilir. Ancak bunu doğrudan dava konusu yapamaz. Konuyu önce kat malikleri kurulu'na götürmesi gerekir. Buradan çıkacak sonuca göre hakimin müdahalesini isteyebilir.


Buradaki açıklamlarımdan anlaşılacağı üzere sadece yatırımın değeri "onun lüks ve masraflı" olduğu izlenimi yaratmaz. Sitede oturan kat maliklerinin gelir durumları, sitenin bağımsız bölümlerinin mülk değerleri, toplanan ortak ve avans paylarının miktarı gibi çok sayıda hukukça sonradan dikkate alınabilecek kıstas vardır.

Ben yine de yaşadığım örnek olay ve mahkeme kararları neticelerinde ; Çocuk parkı,Spor sahası,Otopark alanı gibi hususların faydalı yenilik ve ilaveler olarak değerledirileceği kanısındayım.


yapılması istenilen  işlerin alanı;sitenin dışında 2300 m2lik arsa olarak tapuya kayıtlı ..parsel üzerinde 1 ile 86 nolu bağımsız bölümlerin ORTAK YERİDİR şeklinde tapularda kayıtlıdır.Ana yapıdan arta kalan yer mimari vaziyet planında(belediyeden onaylı,tapu sicil kaydına ekli),su deposu+trafo+otopark olarak gösterilmektedir.Bu bilgi çerçevesinde bilgi verirseniz memnun olurum.Saygılarımla.

Bu durumu daha önce anlatmıştım. Öncelikli olarak 1 ve 86 nolu bağımsız bölümler kimler? Onlar böyl bir işe izin veriyorlar mı? Bir kere onlar izin vermeden bu işler yapılamaz. Bununla beraber biraz önce verdiğim örnek yargıtay kararına göre bu alanlar parsel dışındadır. Lüks ve masraflı kategorsine sokulabilir. Diğer taraftan yönetim planında ve mimari projede başka bir amaç için ayrılmış olan yerlerde bu ilave ve yeniliklerin yapılması için oybirliği gerekir.

Bu inancı taşımaktayım.

Ve tekrar ediyorum, kanunda yetersayı ile korunmuş olan tüm kararların yeter sayısının toplantıda bulunması gerekir. Bu sebeple tüm karar yeter sayısı ifedelerim "toplantıya katılanların değil" , " tüm bağımsız kat malikleri araında hesaplanacak yetersayı" olarak değerlendirilmesini tüm katmulkiyeti.com kamuoyundan rica ederim.
« Son Düzenleme: Ocak 15, 2008, 09:56:19 öö Gönderen: admin »
Üyelerimiz ! Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.! Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
-Faydalı yenilik ve ilaveler-Yeter sayılar-Karar alma şekilleri-

 Sy.Admin,çocuk parkı-spor sahası-oto park vb. işlerin yasanın faydalı yenilik ve ilaveler kapsamına gireceğini israrla belirtiyorsunuz.Kabul ediyorum,ancak yapılması istenilen ve Faydalı Yenilik ve İlaveler olarak kabul edilen işler anagayrimenkulün parseli dışındadır,kat maliklerinin hepsinin faydalanabileceği alanda değildir.1 ila 86 nolu bağımsız bölüm, 86 kat maliki anlamındadır.Yani sitede 1 den 86 ya kadar kat maliki mevcuttur.Söz konusu alan,her kat malikinin tapusuna ilaveten tapuca şerh düşülmüş 86/1 hisseye sahip ortak alandır.Tapularda da kayıt bu şekildedir.Kat maliklerinin bir kısmı(yeter sayının altında)böyle bir işe izin veriyorlar.Yönetim kurulu da israrla bu karardan yana olduğu için olağanüstü genel kurul kararı almıştır.Sanıyorum siz bu alanı ORTAK YERLER  statüsünde değerlendirmiyorsunuz.K.M.Y da ortak yerlerin belirtilmesi ve oylanması şekli değişik!
 Size yöneltilen sorulara verdiğiniz yanıtlar içinde, "bu OLANÜSTÜ GENEL KURULUN hatalı olduğu,yeniden O.Ü.genel kurul çağrısı yapılarak çağrıda bu konuların görüşüleceği ve yatırım miktarının yaklaşık bedelinin ayrıntılı olarak sunulularak oylama yapılması gerektiği",ifade edilmekte isede,yönetimin çağrısı bu şekilde değildir bunu belirtmiştim. Kat maliki olarak yönetimi,verdiğiniz bilgiler doğrultusunda yazılı uyarmak bir anlam taşır mı?
 Olağan üstü genel kurulda usul şartları ve bunların şekil noksanlıkları nelerdir?.
 Sayılarımla,iyi çalışmalar..

  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Yönetici
  • Forum Gurusu
  • *****
  • İleti: 1211
  • Nerden: İstanbul
  • 1849
  • Kat Mülkiyeti İlişkileri ve Toplu Yapı Yönetimi

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
    • KatMulkiyeti.Com - Apartman, Bina , Blok Yapı , Site , uydu Kent , Alışveriş Merkezi (AVM) , Toplu Konut ve Residence (Rezidans), Apart Otel, Devre Mülk ve Devre Tatil Gibi Yeni Yaşam Alanları Yönetimi ve Yöneticiliği Paylaşım Portalı
  • Çevrimdışı
Sn. Yengeç,

Bakınız bir olaya külliyen yanlış demek mümkün olmayabilir. Yapılan işlemler KMK esaslarına bağlı bir dizi kanun maddesinden ibaret. Yönetiminz proje önerirken, maliyetlendirirken, bunu genel kurul öncesi kat maliklerine duyurkeni bununla beraber toplantı çağrısını yaparken, toplantı nisbı ve karar nisabı sağlarken, kararı alırken, aldıktan sonra kat maliklerine duyurken, projeyi ihale ederken ve projelendirilmiş  bedel ile gerçekleşen bedel arasındaki dengeyi sağlarken neticede bir sonraki genel kurulda bu projenin hesabını verirken ve iba isterken bir dizi hukuka uygun ve uygun olmayan eylemler yapabilir. Bu eylemlere kat malikleri de katılabilir.

Kısaca size bir örnek olay veriyorum. "Çok yeni bir yapı olan bir Residence kompleksinde 2004 yılında yönetim kurulu kat malikleri talebine uygun olarak bir dizi yatırım planlar. Yatırımların bir kısmı "zorunlu tipte yapılması gereken" mevzuat açısından htiyacı olan yatırımlardır. (50.000 YTL) , Bir kısmı projede eksik olan çocuk oyun alanı (80.000 YTL) , Bir Kısmı Personel Tasarrufu ve Talep Edilen Güvenliğin Sağlanması Açısından Elektronik Güvenlik Sistemi ( 150.000 YTL) , Bir Kısmı da Site Ortak Alanı İçinde Sosyal Tesis - Cafe - Bar Yapılmasına Yönelik (Kimilerinin çok iddia ettiği Lüks ve Çok Masraflı Kategorisine giren) (120.000 YTL) yatırımlardır. Yönetim ve avukatları yatırımların tamamını Faydalı Yenilik ve İlaveler Kapsamında Değerlendirilmişlerdir. Bu Residence'da o günkü mevcut kiralar 60 metrekare için 1700 USD , 510 metrekare için 11.0000 USD arasında değişmektedir. Yıllık Bütçe de 3.000.000 YTL civarındadır.

Kat maliklerinden sadece birisi, yatırım planlama aşamasında kat maliklerine susulüne uygun duyurulurken, genel kurul çağrı koşulları tam ve eksiksis yerine getrilirken, yatırımlar tek tek oylanarak kabul edilirken, toplantıdan sonra kat maliklerine yasal süresi içinde duyurulurken ve kmk ve yönetim planı esaslarına göre paylandırılırken, yatırım planlaan değerde gerçekleştirilirken ve bir sonraki genel kurulda ilgili yönetim ve yatırım ibra edilirken herhangi bir itirazda bulunmamış ve ödememiştir. Bunun üzerinde yönetim bir sonraki yıl icra takibi yapmış, ilgili kat maliki icra talebine itiraz etmiş ve yönetim kat malikini mahkemeye vermiştir. Bnun üzerine kat maliki de eski KMK esaslarına göre toplantıya katılan ve yatırımlara olumlu oy kullanan 78 adet kat malikini  ayrı ayrı dava etmiştir.

Bu malikin dava dilekçesinde yatırımların çoklüks ve masraflı olduğu, yatırım yapılan alanların ana geçit yolu üzerinde bulunmaması, kendi bağımsız bölümünün parselden ayrı bir noktada ve köşede bulunması dolayısı ile yararlanamyacağını , kat maliki sayısının 336 olduğu ancak toplantıya 98 kat malikinin katıldığını ve yatırımlara itiraz edilmemesi durumunda olsa da genel kurulun gerekli karar nisabını toplayamadığını bildirmiştir.

Sizce bu karşılıklı açılan davalarda yargıtayın kararı ne olmuştur?

Yönetim kaybetmelidir. Değil mi? Yatırımların bedeli hayli yüksek. ! Genel Kurul'da Kat Malikleri'nin Çoğunluğu Sağlanmamış ! Ve Bir Sürü Neden!

Hayır Yönetim ve Diğer Kat Malikleri Kendilerine açılan davaları kazanmışlar ve yargıtay da onamıştır. Önümüzdeki günlerde de ilgili kat malikinin borcu dörde katlanmış hali ile icra edilecektir.

Peki kat malikinin hatası nerede? Hem itiraz edeceksin hem de bu itiraz için genel kurul öncesi sana duyurulduğu halde , genel kurulda, genel kurul sonrasında kararlar ilan edildiğinde, Bundan sonra kmk ve yönetim planı esaslarına uygun olarak ilgili yatırımlardan doğan borçlarda kensine düşen pay  tebliğ edildiği halde, yatırımların kesin hesabı çıktıktan sonra bir sonraki genel kurul öncesi tebliğ edildiği halde , ve ibra edilen genel kurulda yatırımların ibrasına yönelik bir itiraz olmadığı halde yatırımlar gerçekleştikten bir yıl sonra yapılan icra takibi sonucunda böyle bir hukuki girişimde bulunduğu için (ki eski kanunda kararlara itiraz süresi dahi belirlenmiş durumda değildi) açtığı ve kendisine açılan davaları kaybetmiştir. Konuda Medeni Kanunun 2. maddesi yani iyiniyet koşulları gerekçeli kararın esasını oluşturmuştur.

Peki ısrarla söylüyoruz . Faydalı Yatırımlar için Kat Malikleri Toplam Sayısının Salt Çoğunluğu Gerekir. Toplantıya Katılanlarn Değil. Peki Bu Örnek Olayda Salt Çoğunluk Karar İçin) 169 kat maliki olması gerekirken, 98 olarak kalmış. Hatalı bir uygulama değil mi?

Bu uzun örnekten sonra neticeye bağlayalım.


1. Söylediğiniz yatırımlar faydalı yenilik ve ilavelerdir.
2.Karar çoğunluğu 86 kat maliki varsa 44'dür.
3.Olağan üstü Genel Kurul Esaslarını Belirtmiştim. Yine sizin olayınıza göre şekil eksikliklerini anlatmıştım. Eğer çok detaylarını incelemek istiyorsanız, Sadece Olağanüstü Genel Kurul ile ilgili bir soru başlığı açınız lütfen bu yatırım işini o başlık altında sorunuza karıştırmayınız. Çünkü çok konu işin içine girince anafikir dağılıyor. Diğer üyelere br faydası olmuyor.
4. Eğer olağansütü genel kurul şartlarını sağlamayan bir toplanı yapıldı ise ve şeklen eksik ise alınan kararlar da geçerli değildir.
5. İlgili arsa anayapının dışında olmasına rağmen tapulara şerh düşüldüğü için ortak alan statüsündedir.
6. İlgili arsa başka bir esaslı iş için ayrılmış ve yönetim planına bu konuda şerh düşülmüşse orada ilgili yatırımlar yapılamaz.
7. Tabiki kat maliki ilgili toplantı ve karara itiraz edecek, ancak bunu sözlü yaptıktan sonra bir gelişme sağlamıyorsa hemen ve bekletmeden hukuki bir yöntem kullanarak yazılı olarak lhtar edecek. Ve masraflara katılmayacağını beyan edecek.
8. Kat malikinin sorumluluğu kendini bağlar. Diğer kat maliklerinin ne düşündüğü onu ilgilendirmez. Yok eğer kat maliki hukuksuz bir işlem yapıldığını içine sindiremiyorsa çektiği ihtarnamenin birer kopyasını diğer maliklerin de bilgisi olması açısından kendilerine gönderebilir. Ama bu yatırımı önlemek için bir işlem yapmak zorunda da değildir. Zaten bu eylemlerden sona ya yönetim yapmaktan vazgeçer veya diğer kat malikleri hukuksuz işlemlerin yapılmaması için yönetimle temsa geçer. Yönetim ilgili kat malikini masraf payından ayırarak yine de yatırımı yapabilir. Eğe kat maliki kendisi bu yatırıma dahil edilmediği halde hala kararla ilgili bir eylem gerçekleştiriyorsa bu da iyi niyet taşımaz. 
9.Size verdğim cevaplara baktım. Zaten daha en başta alınan kararların hukuken desteklenmediğini belirtmişim.
10. Onları kullanarak ihtarnamenizi hazırlayınız. Yasal olarak itiraz etmedikçe ve bekledikçe haksız duruma düşersiniz.


Olağan üstü genel kurulda usul şartları ve bunların şekil noksanlıkları nelerdir?.

Sorusunu Lütfen Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap linkinde yeni konu açarak sorunuz. O konuyu bu başlık altında cevaplamayalım.

İyi günler dilerim.



Üyelerimiz ! Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.! Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
KONU:Olağan üstü genel kurul yapılması-gündem belirleme-alınacak kararlar-usul şartları ve bunların şekil noksanlıkları.
 -Konular arka arkaya geliştiği için,sorulan sorularave konulara detaylı bilgiyi bir metin altında vermeniz,sizin de belirttiğiniz gibi,Katmülkiyeti.com okurları için konular karıştırmış olabilir,bu nedenle belirttiğiniz konu başlığı altında madde madde belirttiğim soru ve konulara (MÜKERRER DE OLSA),cevap verirseniz konunun özünü toplamış bu konularda Katmülkiyeti.com okurlarının da bilgisine sunmuş olabiliriz.İyi çalışmalar diliyorum.
1-Olağan üstü genel kurul  toplantı çağrı gündeminde,2 ayrı madde mevcuttur. a)yönetim ve denetim kurullarının seçimi b)olağan genel kurulda karara bağlanan maddeye gelen itiraz dilekçesinin görüşülmesi,dilekçe gerekçesi reddedildiği taktirde,seçilecek olan yönetim kuruluna ek ödeme yetkisinin verilmesi.
2-Gündemin (b)maddesinde,ORTAK ALAN üzerinde yapılması istenilen işler,K.M.K 42.43.md çerçevesinde a)faydalı yenilik ve ilaveler b)çok masraflı ve lüks ilavelerden biri olsa bile;bu kararların alınmasında oylama şekli nedir.?c)bu gündem maddesininde,ortak alana yapılacak işler ve ek ödeme yetkisinin ayni gündem içinde yer alması nedeniyle karar alımında oylama şekli  nedir?
3-olağan üstü genel kurul gündeminde yönetim ve denetim seçiminin yapılması gündeme alınmış ise,olağan kat malikleri kurulunda seçilen yönetim ve denetim  kurulu raporlarının,yönetim ve denetimin ibrasının,işletme projesinin(gündem maddesinde yapılması istenilen işler hk.karar istemi var)gündem de yer almamasının,projenin toplantıdan önce maliklere gönderilmemesinin,yasal şartları nedir?Bunlar usul şartlarının şekil noksanlığı sayılabilir mi?Sayılması halinde gündem de oluşan usul şartlarının birinde şekil noksanlığı veya hiç olmaması toplantıyı ve alınan kararları geçersiz kılar mı?
4-Yönetime ek ödeme yetkisi verilmesi halinde,(toplantıya katılanların oy çokluğu ile)oylama yapılsa bile yönetim ek ödemeden muaftır şeklinde alınan karar geçerli olabilir mi? (yönetim ve denetime ödenmesine karar verilen  ücret dışında)
5-Gündem maddesinde itiraza konu olan,yapılması istenilen işler (top sahası,basket sahası vb.)belediyeden onaylı,tapu sicil kaydına ekli  vaziyet planında,su deposu+trafo+otopark  olarak parsel alanı dışında,ortak alan olarak tescilli alanda yapılması kararında,yeter karar sayısı;kat maliklerinin oy birliği ile mi?,oy çokluğu ile mi?yoksa maliklerin 4/5 yazılı kararı ile mi?alınmalıdır?

   Bilgi ve görüşleriniz için teşekkürler.

  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Yönetici
  • Forum Gurusu
  • *****
  • İleti: 1211
  • Nerden: İstanbul
  • 1849
  • Kat Mülkiyeti İlişkileri ve Toplu Yapı Yönetimi

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
    • KatMulkiyeti.Com - Apartman, Bina , Blok Yapı , Site , uydu Kent , Alışveriş Merkezi (AVM) , Toplu Konut ve Residence (Rezidans), Apart Otel, Devre Mülk ve Devre Tatil Gibi Yeni Yaşam Alanları Yönetimi ve Yöneticiliği Paylaşım Portalı
  • Çevrimdışı
--------------------------------------------------------------------------------
KONU:Olağan üstü genel kurul yapılması-gündem belirleme-alınacak kararlar-usul şartları ve bunların şekil noksanlıkları.
 
-Konular arka arkaya geliştiği için,sorulan sorularave konulara detaylı bilgiyi bir metin altında vermeniz,sizin de belirttiğiniz gibi,Katmülkiyeti.com okurları için konular karıştırmış olabilir,bu nedenle belirttiğiniz konu başlığı altında madde madde belirttiğim soru ve konulara (MÜKERRER DE OLSA),cevap verirseniz konunun özünü toplamış bu konularda Katmülkiyeti.com okurlarının da bilgisine sunmuş olabiliriz.İyi çalışmalar diliyorum.

1-Olağan üstü genel kurul  toplantı çağrı gündeminde,2 ayrı madde mevcuttur. a)yönetim ve denetim kurullarının seçimi b)olağan genel kurulda karara bağlanan maddeye gelen itiraz dilekçesinin görüşülmesi,dilekçe gerekçesi reddedildiği taktirde,seçilecek olan yönetim kuruluna ek ödeme yetkisinin verilmesi.

a) Genel olarak olağansütü genel kurul çağrılarında tek maddde ile toplanılır. Ancak yönetim ve denetim kurullarının istifa etmesi gibi bir durum hasıl olmuş ise belirttiğiniz a) maddesi genel kurul çağrısına konulabilir. Burada olağanüstü genel kurul kastediyoruz. Nedir? Olağan genel Kurul toplantısı zamanı dışında bir gerekçe ile yönetici veya denetçi veya kurulları genel kurulu olağanüstü olarak toplayabilir. Ya da kat maliklerinin 1/3'ü imzalı dilekçe ile öncelikle yöneiciye kat malikleri kurulunun olağanüstü toplanması için çağrı yapılmasını talep edebilir.

Ancak gündeminiz eksiktir. Yönetim ve Denetim Kurullarının seçimi yapılacaksa eskisinin ibrası gerekir. İbra maddesi olağanüstü genel kurul gündemine alınmadığından ibra bu toplantıda konuşulamaz demektir. Ancak ibra yapılmadan yeni yönetici ve denetçi seçimi afakidir. Bu toplantı çağrınız malesef yasalara ve mevzuata uygun değil.


b)   olağan genel kurulda karara bağlanan maddeye gelen itiraz dilekçesinin görüşülmesi,dilekçe gerekçesi reddedildiği taktirde,seçilecek olan yönetim kuruluna ek ödeme yetkisinin verilmesi konusu anlaşıldığı üzere kat maliklerini yanıltmak üzere özellikle konulmuş bir madde. Gerekçeli açıklama yok. Oysa daha önce beirttiğinize göre yatırım kararları bir önceki genel kurulda yeterli çoğunluk sağlanmadan alınmış, yani kararın çoğunkuğu yasal değil . Böyle bir karar uygulanamaz ki itiraz dilekçesi genel kurul gündemine alınsın. Yönetiminizin yapması gereken olağanüstü genel kurul öncesi bu çağrı duyurusunda yapılacak yatırımların bedel ve gerekçelerini kat maliklerine tekrar duyurarak gerekli sayıdaki çoğunluk kararını almaktır.


2-Gündemin (b)maddesinde,ORTAK ALAN üzerinde yapılması istenilen işler,K.M.K 42.43.md çerçevesinde a)faydalı yenilik ve ilaveler b)çok masraflı ve lüks ilavelerden biri olsa bile;bu kararların alınmasında oylama şekli nedir.?

Sözünü etttiğiniz işler için (top sahası,basket sahası vb.)  ; KMK Md. 42 kapsamında değerlendirilmelidir. Bu işler faydalı yenilik ve ilavelere girer. Faydalı yenilik ve ilavelerin hayata geçirilmesi için sadece toplantıya katılanların salt çoğunluğu yeterli değildir. Tüm kat malikleri sayısı esasına göre salt çoğunluk kararı gerekir. Sizin için 86 kat maliki sayısına göre 44 kişinin toplantıda vekaleten veya bizzat katılarak yatırımı oylaması gerekecektir. Kanunun 43. maddesinde parsel sınırları dışında bu işlerin yapılmasının çok masraflı ve lüks ilavelerden sayılacağı yönünde hukuk kararları dahi olsa burada bahsettiğiniz alan bağımsız bölüm tapularına kayıtlı bir arsa olması ve yönetim planınızda ortak alan olarak nitelendirilmesinden dolayı yine 42. madde içerisinde değerlendirilecektir. Ancak; ilgili arsanın (su deposu+trafo+otopark) olarak önetim planınızda kayıtlı olmasından ötürü toplantıda alınan kararın niteliği %100 tüm kat maliklerinin kabulü ile mümkündür. Bu %100 sadece toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin yani 86 kişinin kabulü ile mümkündür. Faka bir başka olağasütü genel kurul çağrısı yapılarak yönetim planının ilgili maddesinin değiştrilmesi teklif edilirse yönetim planının ilgili maddesinin değişmesi için gerekli olan sayı tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğudur. Yani sizin için geçerli olan rakam 69 kişidir.  Bu yönetim planı değişikliğinden sonra alınacak yatırım kararı Md:42'ye göre 44 kişi ile mümkün olabilir. Yani kat maliklerinin toplam sayısının salt çoğunluğu kuralı tekrar işletilebilir.

c)bu gündem maddesininde,ortak alana yapılacak işler ve ek ödeme yetkisinin ayni gündem içinde yer alması nedeniyle karar alımında oylama şekli  nedir?

Ödeme yetkisi bu işlerin kabulü ile verilecek yetki olduğu için yukarıdaki çoğunluk kuralları aynen geçerlidir. Yalnız değerlendirmelerde bir hata var. Tamam adına ek avans diyorlar ama bu ortak gider ve avans payı değil bir yatırım ek avansıdır. Bunu unutmamak gerekir.

3-olağan üstü genel kurul gündeminde yönetim ve denetim seçiminin yapılması gündeme alınmış ise,olağan kat malikleri kurulunda seçilen yönetim ve denetim  kurulu raporlarının,yönetim ve denetimin ibrasının,işletme projesinin(gündem maddesinde yapılması istenilen işler hk.karar istemi var)gündem de yer almamasının,projenin toplantıdan önce maliklere gönderilmemesinin,yasal şartları nedir?Bunlar usul şartlarının şekil noksanlığı sayılabilir mi?Sayılması halinde gündem de oluşan usul şartlarının birinde şekil noksanlığı veya hiç olmaması toplantıyı ve alınan kararları geçersiz kılar mı?

Yönetici ve denetçi seçimi ve ibra eksikliğine yukarıda değindim. Bu iki konu usul eksikliğidir. Ve atlanmaması gerekir. İtiraz halinde bu şartların eksikliği yapılan genel kurulun geçersiz sayılmasına sebep olur. Kesinlikle...

Yönetim ve denetim kurulu raporlarının ekskliği şekil şart eksikliğidir. İtiraz halinde bu şartların eksikliği genel kurulun geçersiz olmasına ve tekrar edilmesine sebeb olabilir de olmayabilir de . Yargı farklı kararlar alabilir.

Yapılacak yatırım projesinin toplantıdan önce kat maliklerine gönderilmemesi de şekil noksanlığıdır. Ancak kat maliki mahkemeye giderse çok büyük olasılıkla bu madenin geçersiz sayılmasını sağlayabilir. Yani yatırımı durdurulabilir.

Yukarıda yazdığım eksikliklerin tümü kararları geçersiz kılar, ancak yönetici e denetçi ibrası toplantıyı geçersiz kılar.


4-Yönetime ek ödeme yetkisi verilmesi halinde,(toplantıya katılanların oy çokluğu ile)oylama yapılsa bile yönetim ek ödemeden muaftır şeklinde alınan karar geçerli olabilir mi? (yönetim ve denetime ödenmesine karar verilen  ücret dışında)

Bu yatırımların yapılması için karar çoğunluklarına değindim burada parantez içinde yazdığınız (toplantıya katılanların oy çokluğu ile) kısmı hatalı biliyorsunuz. Israrla tüm maliklerin salt çoğunluğunu savunuyoruz. Dolayısı ile sözünü ettiğiniz karar çoğunluğu yeterli değildir. Bu karar çoğunluğu ile yönetime ek ödeme yetkisi verilemez. Yatırım onaylanmamış ki verilsin.

Ancak benim söylediğim çoğunluk şartı sağlanmıi ise bir başka madde ile yönetim bu yapılacak ek yatırım için ek avans ödemesinden muaftır kararı toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınabilir. Bu karada yatırım için bahsettiğim tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu aranmaz.


5-Gündem maddesinde itiraza konu olan,yapılması istenilen işler (top sahası,basket sahası vb.)belediyeden onaylı,tapu sicil kaydına ekli  vaziyet planında,su deposu+trafo+otopark  olarak parsel alanı dışında,ortak alan olarak tescilli alanda yapılması kararında,yeter karar sayısı;kat maliklerinin oy birliği ile mi?,oy çokluğu ile mi?yoksa maliklerin 4/5 yazılı kararı ile mi?alınmalıdır?

Bu kısma yukarıda değindim. Ve karar alma şeklinin iki yöntemi olduğunu , önetim planı önce değiştirilirse tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun , değiştirilmeden karar alınmaya çalışılırsa tüm kat maliklerinin %100 çoğunluğunun yani tam sayının gerçekleşme koşulu vardır. Her ne kadar yapacağınız işler Madd 42 tanımına uysa da yönetim planınızda ilgili arsanın başka bir hizmet ve amaca yönelik olduğu belirlendiğinden tüm maliklerin salt çoğunluğu bu yatırım için yeterli olamayacaktır.

Sizin için zor bir genel kurl olacak. HADİ KOLAY GELSİN!!!
Üyelerimiz ! Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.! Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
 Sıkılmadan sorulan sorulara cevap veren,konuları tek tek açıklamak için elinden gelen yapan,Türkiye genelinde böyle bir site görmedim.Gerçekten sizleri kutluyorum.Hani son günlerde sık kullanılan bir deyim var ya,gerçekten KAT MALİKLERİ SİZLERLE GURUR DUYUYOR...Böyle güzel forum sayfası hazırlanabilir mi?bilemiyorum.

 Ama soru sormadan da yapamıyorum.Artık kusura bakmayın! bilgi aldıkça yeni bilgilere ihtiyaç hasıl oluyor.Son olanüstü genel kurul ile ilgili  konular kapsamında;
-ortak alan olarak tapularda kayıtlı olduğunu belirttiğim alan için,yönetim planında...bu parseldeki tesisler bu yönetim planına göre yönetilir.İfadesi dışında açıklayıcı hüküm yoktur.Bu alan VAZİYET PLANI adı altında belirttiğim şekilde  gösterilmiş ve tapuya tescil evrakları arasında yer almıştır.Bu durum yanıtta yer alan" kat maliklerinin %100 kabulü ile mümkündür "ifadesini umarım değiştirmez,yanlış bilgi vermek ve almak istemiyorum.
-Yine yönetim planında,işletme projesinde giderlerin ve ödenecek avansların miktar ve ödeme tarihleri belirtilir.İşletme projesi taahhütlü mektupla maliklere toplantıdan 1 ay önce bildirilir.Denilmektedir.Sizin bilgileriniz ışığında Bu hususu belirtmemin nedeni; Olağanüstü  genel kurul gündeminde bulunmayan,yönetim ve denetimin ibrası,işletme projesi vb.maddelerin,site yönetim planında;"...gündemde bulunmayan hususlar görüşülemez,ancak maliklerin % 10 nun yazılı taleplerinde belirttiği konular gündeme alınır."İfadesi üzerine size belirttiğim usul eksikliği ve şekil şartlarının eksikliğini, gündeme alınmak suretiyle ortadan kaldırabilir mi.?
-Son olarak ,genel kurullarda yanlış uygulamalara neden olan! K.M.K md-31 değişik md-16 da; .....bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez....hükmüne göre  86 kat malikinin bulunduğu yerde bir malik ancak 4 kişiyi vekil tayin edebilir.Bu bilgi doğrumudur?
-
NOT:Konu başlığının belirlenmesini  bir türlü beceremedim..kusura bakmayın konu başlığı altında soruları göndermek için biraz daha gayret etmem lazım!..

  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Ozan ÖZEN - KatMulkiyeti.Com
  • Yönetici
  • Forum Gurusu
  • *****
  • İleti: 1211
  • Nerden: İstanbul
  • 1849
  • Kat Mülkiyeti İlişkileri ve Toplu Yapı Yönetimi

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
    • KatMulkiyeti.Com - Apartman, Bina , Blok Yapı , Site , uydu Kent , Alışveriş Merkezi (AVM) , Toplu Konut ve Residence (Rezidans), Apart Otel, Devre Mülk ve Devre Tatil Gibi Yeni Yaşam Alanları Yönetimi ve Yöneticiliği Paylaşım Portalı
  • Çevrimdışı
....................

Övgüleriniz için teşekkürler....

..................................Son olanüstü genel kurul ile ilgili  konular kapsamında;

-ortak alan olarak tapularda kayıtlı olduğunu belirttiğim alan için,yönetim planında...bu parseldeki tesisler bu yönetim planına göre yönetilir.İfadesi dışında açıklayıcı hüküm yoktur.Bu alan VAZİYET PLANI adı altında belirttiğim şekilde  gösterilmiş ve tapuya tescil evrakları arasında yer almıştır. Bu durum yanıtta yer alan" kat maliklerinin %100 kabulü ile mümkündür "ifadesini umarım değiştirmez,yanlış bilgi vermek ve almak istemiyorum.

Eğer tesisler (su deposu+trafo+otopark) gibi kullanım alanı belirtilmiş bir şekilde bu metinde yer almış ise sözünü ettiğiniz  (top sahası,basket sahası vb.) yapılması için bir kez kat maliklerinin yönetim planı değiştirilmediği müddetçe %100 oyu şartır. (Tüm kat maliklerini kastediyorum. Toplantıya katılanları değil) . Oysa önce yönetim planı değişikliğine gidilirse sözylemiştim ilgili arsanın (su deposu+trafo+otopark) dışında örneğin (top sahası,basket sahası vb.) gibi tesislerde yapılabilmesi mümkündür gibi bir madde değişikliği için tüm kat maliklerinin 4/5 oy çoğunluğu yeterlidir. Diğer taraftan bu tesislerin (su deposu+trafo+otopark) tanımlanmış olması veya tanımlanmasa bile "......bu parseldeki tesisler bu yönetim planına göre yönetilir...." ifadesi zaten ortak alan olarak kayıtlı olduğunu gösterir.

Bununla beraber her ne kadar (top sahası,basket sahası vb.) yatırımları faydalı yenilik ve ilavelere giriyor durumda olması sebebi ile tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu ile bu işlerin yapılabileceğine dair bir karar alınması yeterli gibi görünse de kanunun 43 . maddesinde eğer bu tesisler anagayrimenkulün sınırları dışında yapılmak isteniyorsa lüks bir ilave sayılacağı için istemeyen kat malikleri gidelere katılmayabilir der. Ancak ben burada anlatımınızdan farkında iseniz ilgili arsayı ortak alan olarak kabul ediyorum. Ve anagayrimenkulün sınırları içinde kabul ediyorum. Dolayısı ile bu haktan mahrumsunuz diye düşünüyorum.

Yine de "...bu parseldeki tesisler bu yönetim planına göre yönetilir..." iafedesinin önünde sağında solunda (su deposu+trafo+otopark) olarak kullanılır. Metni varsa zaten %100 şartı geçerlidir.


-Yine yönetim planında,işletme projesinde giderlerin ve ödenecek avansların miktar ve ödeme tarihleri belirtilir.İşletme projesi taahhütlü mektupla maliklere toplantıdan 1 ay önce bildirilir.Denilmektedir.Sizin bilgileriniz ışığında Bu hususu belirtmemin nedeni; Olağanüstü  genel kurul gündeminde bulunmayan,yönetim ve denetimin ibrası,işletme projesi vb.maddelerin,site yönetim planında;"...gündemde bulunmayan hususlar görüşülemez,ancak maliklerin % 10 nun yazılı taleplerinde belirttiği konular gündeme alınır."İfadesi üzerine size belirttiğim usul eksikliği ve şekil şartlarının eksikliğini, gündeme alınmak suretiyle ortadan kaldırabilir mi.?

Hayır ilgili olağanüstü genel kurulunuzun gerek çağrı aşaması, gerekse toplantı anında KMK ve Yönetim Planınıza göre oluşmuş olan usul ve şekil şart eksikliklerini, toplantıya katılan kat malikleri gündeme alarak ortadan kaldıramazlar. Kat Malikleri Genel Kurulu kararlarından önce İlk Sırada Kat Mülkiyeti Kanunu, İkinci Sırada Yönetmelikler, Üçüncü Sırada Yargıtay Kararları , Sonra Yönetim Planı ve Daha Sonra Kat Malikleri Kurulu Kararları gelir. Bir alttaki karar noktası bir üst kararı geçersiz kılamaz. Tüm bu saydığım mevzuat kat malikleri kurulu kararlarınızın üzerindedir.

Tekrar ediyim. Sizin bu olaşanüstü genel kurulunuz var ya ! O aslında hiç bir sonuca erişmeyecek bir genel kurul . Siz bir an önce noterden Kat Malikleri Kurulu'na Kurulun Yasal Olmadığını ve Hukuka Aykırı Çağrı Düzenlendiğini, Kat Maliklerinin Büyük Bölümünün Yapılması İstenen İşlerle İlgili Yeterince Bilgilendirilmediğini,  Yapılması İstenen Yatırım İşlerinin Yönetim Planına ve Kat Mülkiyeti Hükümlerine aykırı olduğunu, Öncelikle yönetim Planını değiştirilmesi gereğini bildiren bir ihtarname yazın. Olağansütü genel kurul başladığı anda zayii olsun.


-Son olarak ,genel kurullarda yanlış uygulamalara neden olan! K.M.K md-31 değişik md-16 da; .....bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez....hükmüne göre  86 kat malikinin bulunduğu yerde bir malik ancak 4 kişiyi vekil tayin edebilir.Bu bilgi doğrumudur?

Doğrudur. Sizin binanız için % 5 hesabı ile bir kişi ancak 4 kişiyi vekalet ile temsil edibilir.
Bu arada bir dipnot .

Bu temsil edecek kişi yönetim kurulu üyeleri, yönetici veye denetçi ise kendi ibralarında hem kendi oylaını hem vekalet oylarını kullanamazlar. 

Bu yıl tüm genel kurullarda atlanacak bir husustur. Genel Kurula elinizde mutlaka kanun kitabı (pardon henüz yeni basımlar çıkmadı) en iyisi bizim portaldan veya en iyisi yasama organı TBMM'nin web sitesinden kanunu indirin, yanınızda bulunsun.
-


NOT:Konu başlığının belirlenmesini  bir türlü beceremedim..kusura bakmayın konu başlığı altında soruları göndermek için biraz daha gayret etmem lazım!..

Vallahi bende zaman zaman zaman beceremiyorum. Ama bence bu başlık İyidir. Konuyu hemen hemen tüm ayrıntıları ile birörnek olay olaak ele aldı.

İyi günler dilerim...
Üyelerimiz ! Forum'da Daha Önce Verilen Cevaplar İle İlgili Küçük Bir Araştırma Yapınız.! Linkleri gorebilmeniz icin izniniz yok! Uye ol veya Giris yap

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
Kat M alikler Kurulunda Gündem Değişikliği Yapılabilir mi?
« Yanıtla #12 : Ocak 21, 2008, 09:36:56 ös »
 İyi Çalışmalar,

 Sorumu kısaltarak yeniliyorum.Kusura bakmayın!.

Toplu yapılarda Kat Malikler Kurulunda,yönetim kurulunca belirlenen GÜNDEM in dışına çıkılarak  maliklerin bir bölümünün yazılı isteği ile  gündem değişikliği yapılabilir mi? Yasada bu şekilde bir uygulamanın yapılabileceğine dair bir hüküm bulamadım.Yargıtay içtihatlarında ,olabileceğine dair bir uygulama  metni mevcut mu?. Site  Yönetim Planına böyle bir hüküm konulmuş,bu nedenlede kat malikler kurulu toplantılarında kat maliklerinin yazılı istemi ile gündem değişikliği yapılmış,uygulanmış ve uygulanıyor.Bir çok  toplu yapı kat malikler kurulunda da uygulama sürdürülüyor.Açıklama getirirseniz sevinirim.

 Kolay gelsin..
« Son Düzenleme: Şubat 03, 2008, 10:13:17 ös Gönderen: yengeç »

  • yengeç
  • ***
  • İleti: 29
  • 1

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
 İyi Çalışmalar,

 Sorumu kısaltarak yeniliyorum.Kusura bakmayın..
Toplu yapı Kat malikler kurulunda,divan başkanı ve katip üyece tutulan zaman zaman da itiraz konusu edilen karar tutanağının tanziminde bir usul,bir şekil metni varmıdır? Tutulan karar tutanaklarının  malikler kurulunda  gündem maddeleri sırasına göre alınan kararları içermesi,yapılan itirazların tutanağa geçirilmesi  vb.görüşmelerin tutanağa kaydedilmesi  gerekli olduğu halde,detaylı tutanağın tutulmadığı, görüşmelerin anında divan başkanlığınca tutanağa geçirilirken hata yapıldığı,alınan kararların bilahare uygulanmasını zorlaştırdığı örneklerine çokça rastlanılmaktadır. .Bu nedenle karar tutanaklarının hazırlanması,yazılması ve toplantı anında madde madde  okunarak doğruluğunun sağlanması için ne gibi yol izlenmesini önerirsiniz?.Ne yazıkki  bu konuda, kat malikler toplantılarında sorun oluyor.Hem toplantı  anında , hem  toplantı sonrasında.
 Kolay gelsin..
« Son Düzenleme: Şubat 03, 2008, 10:38:41 ös Gönderen: yengeç »

  • sarminas
  • Üye
  • **
  • İleti: 1
  • 0

  • AKTIFLIK

    DENEYIM
    *
    SEVIYE
    **
  • Çevrimdışı
Sayın yetkili,
20 senelik ve 10 daireli bir apartmanda bir kat malikiyim. Binanın kuzey cephesi rüzgar ve yağmurdan dolayı içeri nem almakta, duvarlar ve parkeler bozulmaktadır. Bu nedenle daire malikleri dış cephe mantolaması yapmak istemektedirler. Sadece tek cephenin mantolanması veya daha basit bir izolasyon sistemi ile problem halledilebilecekken, çoğunluk daire sahipleri bütün binanın dış cephesinin  mantolanmasını istemektedirler.  Ancak bu durumda toplam maliyet 40.000 TL yi bulmaktadır ve benim şu anki ödeme gücümü aşmaktadır. Ayrıca da çok gerekli değildir. Diğer cephelerde bir sızıntı yoktur.
Mantolama mecburi bir işlem midir yoksa lüks mü sayılmaktadır ? Çoğunluk tam mantolama kararı alırsa ben de buna uymak zorunda mıyım ? Yoksa tek cephelik bir tamiratı  çözüm  olarak getirme hakkım var mı? Masraf paylaşımı hangi ksıtasa göre yapılacaktır ? Dairelerin metrekare ölçüsü mü yoksa arsa payı üzerindeki hisse oranına göre mi ?
Bu konuda bana bilgi verebilirseniz çok memnun olurum. Teşekkürlerimle,
Sarminas


Paylas facebook Paylas linkedin Paylas twitter
 


Yatırımlar, Faydalı Yenilik ve İlaveler Yeter Sayılar, Karar Alma Şekilleri Konusuna Ait Benzer Konular

Ynt: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları ve Denetim Raporlarının Hazır Olmaması
Verilen cevaplar çok aydınlatıcı teşekkür ediyorum. Toplu yapılarda Kat malikler kurulunun olağan veya olağanüstü 1.nci toplantı... Devamı...

Gösterim: 5342 - Yanıt: 1 - Başlatan:yengeç
Bina mantolaması için verilecek karar yeter sayısı
Merhaba, bina toplantısında mantolama oylanacak, kabul edilebilmesi yada red edilmesi için katılanlar üzerinden mi yoksa daire s... Devamı...

Gösterim: 30282 - Yanıt: 8 - Başlatan:matriyarki
Ortak alana yapılan basket sahası (Sonradan yapılan faydalı yenilik ve ilaveler)
Biz bir sitenin giriş katında oturuyoruz. Camlarımızın baktığı boşluğa basket sahası yapıldı.(basket sahası yapılırken biz kirac... Devamı...

Gösterim: 9630 - Yanıt: 3 - Başlatan:CERKEZ
Genel Kurul Toplantısı 2. Oturumunda Faydalı Yenilikler İçin Karar Yeter Sayısı
Herkese iyi günler dilerim. Önemli bir konuda sorum var. Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim.KMK Madde - 42 : Kat malikl... Devamı...

Gösterim: 3361 - Yanıt: 2 - Başlatan:ck0902
Ortak Alanlarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Sayın Ozan ÖZEN iyi ve güneşli bir gün dilerim,Bizim binamızda 62 daire var ve her zaman Kat Malikleri Kurul Toplantısının 1. Ot... Devamı...

Gösterim: 4064 - Yanıt: 0 - Başlatan:ck0902