YAZI DİZİSİ MEVZUAT
Apartman ve Toplu Yapı Yönetimleri Açısından Kat Mülkiyeti Bildirim Usulleri -1 Kat Mülkiyetine Tabi Anagayrimenkullerde Kat Maliklerine Yapılacak Zorunlu Bildirimler Nelerdir?Bina ve toplu yapı yönetimleri ile deneticilerinin kat maliklerine yapacağı bildirimler 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ( KMK) 29. maddesinde (kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları), 37. maddesinde (İşletme projesinin yapılması) ve 41. maddesinde (yönetimin denetlenmesi ve denetim raporu) düzenlenmiştir. Yine KMK'nın 47. maddesinde (anayapının harap olması) bir malikin diğer maliklere yapacağı bildirimi, 33. maddesinde (Hakimin müdahalesi) ise kararın öğrenilmesine ilişkin durumlarda itirazları düzenlemektedir.
Yönetimlerin Kat Maliklerine Bildirimleri Nasıl Yapılmalı?Kat Mülkiyeti Kanunu yukarıda sayılan maddelerde yapılacak bildirimlerin bütün kat maliklerine "imzaları karşılığında" veya "taahhütlü mektupla" yapılması gereğini açıkça ifade etmektedir. Ancak kanun bildirimlerin nasıl yapılacağına dair detayları içermediğinden, uygulamada karşılaşılan bazı zorluklar ve yapılan basit hatalar söz konusu bildirimlerin hukuki olma durumunu ortadan kaldırabilmektedir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu "bildirim" olarak adlandırsa da "bilgi veya haberin ilgilisine bildiriminin veya ulaştırılmasının yazılı olması" halinin zorunluluğu "tebliğ" kavramını ortaya çıkarmaktadır. Tebliğ sözcüğünün çoğulu ise "tebligat" anlamını taşır. O halde KMK'da yazılı olması gereken bildirimlerin nasıl yapılması gereğine dair detayları 7201 Sayılı Tebligat Kanunu'nda aramamız gerekecektir.
Bir hukuki işlemin tebligat olarak nitelendirilmesi için ise yazılı bildirim ve belgelendirmeye ihtiyaç vardır. Tebligat, sadece muhatabın bir hukuki işlemden haberdar edilmesi değil, aynı zamanda bu işlemin kanunda belirtilen koşullara uygun olarak yerine getirildiğinin belgelendirilmesi işlemidir. Tebligat, bilgilendirme yanında belgelendirme özelliği de bulunan bir usul işlemidir.
O halde Kat Mülkiyeti Kanunu açısından "imzalatılacak bildirimler" ve " taahhütlü mektup" olmak üzere iki tür "yazılı bildirim" şekli söz konusudur.
Yönetimlerin Kat Maliklerine Bildirimlerine İlişkin Belgelendirme Nasıl Yapılmalı?Bu iki tür "yazılı bildirim" biçiminden "elden imzalı" yapılanlarda muhatap tarafından "imzalanan bir örneği" veya üzerindeki başlıkta bildirim yapılan içeriğin ne olduğuna dair özet bir konu başlığını içeren "bildirim listesi", "taahhütlü mektupla" yapılan bildirimlerde ise posta idaresinin "ödeme-alma haberi kağıdı" "belgelendirme" ispatını taşıyan evraklar olarak kullanılmaktadır.
Tavsiyem öncelikle KMK'da yer alan "elden imzalı" ve "taahhütlü mektup" olmak üzere iki tür "yazılı bildirim" biçimlerinden birini veya muhatabın fiili durumu da gözetilerek bazen de her ikisini beraberce uygulamaktır. Bu yönetimlerin hukuki olarak görevidir. Bu iki yöntemden herhangi bir tanesi doğru kullanılmadığı taktirde bildirimler hukuki olmaktan çıkacak ve yönetimlerin uygulanan gecikme tazminatlarının ortadan kalkması, çağrısı yapılan genel kurulun / temsilciler kurulunun iptali gibi kayıpları oluşacaktır.
Müteakip ikinci yazımızda bina yönetimlerine daha az masraf oluşturacak olan "kat maliklerine imzaları karşılığında yapılacak çağrı ve bildirimleri" inceleyeceğiz. Daha sonra yine çok sayıda sorunun var olduğu "taahhütlü mektup" konusuna değineceğiz. Ardından çokça soru gelen "mail, WhatsApp, sms, web sitesi, sosyal medya hesapları yolu ile duyurulması, bina girişine, duyuru panosuna asılarak ilan edilme vs." şeklinde yöntemlerin neden tek başına yeterli olamayacağına ilişkin detaylara yer vereceğiz.
Ozan ÖZEN
İşletme Mühendisi (ITU) - ISG Uzmanı (A),
Kat Mülkiyeti - Yönetim Mevzuat Danışmanı
KatMulkiyeti.Com Linkback:
Apartman ve Toplu Yapı Yönetimleri Açısından Kat Mülkiyeti Bildirim Usulleri –1
