Katmülkiyeti.Com

Merhabalar,

Kat malikleri genel kurulunda bir kişinin oyları en fazla bütün oyların 1/3'ü kadar olabilir. (KMK madde 31) Bu durumda geçer oy sayısının hesaplanmasıyla ilgili ilave bilgiyi ne yazikki bulamadım. Aşağıda 1/3 kuralıyla ilgili alıntı yapıyorum:

Ozan Özen demiş ki:
Bir kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölümleri sayısı ne olursa olsun , sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz .O halde 50 ofis bağımsız bölümü olan bir anayapıda bir malikin en fazla oy kullanacağı bağımsız bölüm büro sayısı 50/3= 16,6666 olduğundan en  fazla oy kullanacağı sayı 16 dır. Oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Peki, apartmanda 50 daire olsun. Büyük ortağın 32, küçük ortak 1'in 9, küçük ortak 2'nin 9 dairesi olsun. Hepsi toplantıya geldiğinde, temsil edilen bağımsız bölüm 50, verilebilecek oy 16+9+9=34 olur. Verilebilecek oy sayısına göre salt çoğunluk 18dir. Bu durumda küçük ortaklar 9+9=18 oy ile istediği kararları alabilirler. Halbuki apartmandaki hisseleri sadece 18/50=%36 olması rağmen. Bu durumda bir terslik yok mu? Sırf diğer ortağın fazla dairesi var diye, kalan %36'ya yetki verilmesi ne kadar hakkaniyetli?

Not: Tam sayı yuvarlama hatasını küçükltmek için daire sayılarını arttırdığımızda, bu oran %33.3'e kadar gerileyebilir. Örnek:  99+25+25=149 daire, 49+25+25=99 oy, 50 yeter oy. 149 dairede 50 kişi yetkili. oran %33,56
Linkback: Oy Hakkının 1/3 Olması Durumunda Yeter Oy Sayısı

Karar yeter sayısı

Bağımsız Bölüm Sayısının

DEGİL

Kat Maliki Sayısına göre söz edilir.

Örneğin; 50 bağımsız bölümü olan bir anagayrimenkulde

Büyük Ortağın      32 Adet Bağımsız Bölümü
Küçük ortak 1'in     9 Adet Bağımsız Bölümü,
Küçük ortak 2'nin   9 Adet Bağımsız Bölümü olsun.

ve her bir bağımsız bölümün arsa payı 1/50 olsun. (kolay hesap için her arsa payının eşit olduğunu varsayalım)

Bu arada arsa payı bağımsız bölümün yüzölçümü metre kare büyüklüğü değildir.
Arsa payı, bağımsız bölüm Rayiç Değerinin Anagayrimenkül Rayiç değerine oranıdır. Örneğin anagarimenkulün toplam Rayiç Bedeli 1,000,000 TL. ise verdiğimiz örnekte bir adet bağımsız bölümün arsa değeri 1/50 = 20,000 TL.'dir.

Aynı yüz ölçüme sahip olmasına rağmen 2 bağımsız bölümün arsa payı farklı olabilir.
Örneğin en küçük arsa payı 1/125 iken, bir diğeri cadde üzerinde, 2. katta ve güneydoğu cephe olabilir ve arsa payı da 4/125 olabilir.

Sorunun cevabına dönersek;

50 bağımsız bölümün sahipleri ayrı ayrı ise Kat Maliki Sayısı = 50 'dir.
Bizim örneğimizde ise    16 (32 BB) + 9 (9 BB) + 9 (9 BB) = 34'tür.

Karar Yeter Sayısı (34/2) + 1=18'dir. Ancak kanun örneğin Salt çoğunluğu tanımlarklen Kat Malikleri sayısının ve arsa payı bakımımdan yarısından 1 fazlası şeklinde bahseder.

Yani sizin örneğinizde Kat Maliki Sayısı 50 değil 34'tür. Böylece en büyük ortak en çok bağımsız bölüm sayasına sahip olmasına rağmen her kararı alma gücüne sahip değildir.

Burada arsa payı da önemli yani eşitlik halinde kimin arsa payı büyükse onun kararı geçerli olur.

Sizin örneğinizde 32 dairenin arsa payı 32/50'dir. Oysa diğer ortakların arsa payı 18/50'dir.

Ama yine de 18 > 16 olduğundan karar yeter sayısına küçük ortakların sayısı yetiyor. Zaten bu örnek de biraz uç olmuş. Böyle bir durumda Anagayrimenkulde 50 bağımsız bölümün 32'sine bu şekilde hemen hemen kimse yatırım yapmaz. Belki Miras ile Edinim Olursa.

32 bağımsız bölümün 3'ünü (ALACAK DAVASI DAVA ZAMAN AŞIMI 10 YIL OLDUGUNDAN) 10 yıllığına Enflasyon Artışı ile Orantılı bir şekilde borçlandırarak (Mal Ayrılığı Protokolü ile Evlendiği) eşine satar. (9. YILIN 11. AYINDA EŞİNE İCRA TAKİBİ BAŞLATIR)
Bağımsız bölümleri geri satın alır. Eşi vefat etse bile aynı zamanda eşinin mirasçısı olduğundan evin 1.5 hissesini geri alır. Ayrıca borçlar da çocuklara geçer. Çocukal Reddi Miras yaparsa evlerin 3 ü de kendisine geri gelir. Biraz Miras Vergisi ve İşlemler için para harcamış olur.

İki Yönetim Toplantısı arasında bu 3 bağımsız bölümü tekrar satar. Süre 10 daha uzar. (Belki bu sefer baldızına satar... Tabi aynı şartlarda  Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap )

(Başka örneklerde) eşitlik halinde olsa bile ARSA PAYI ile zafer çığlığını patlatır. Demokrasilerde çareler tükenmez.

Ekran Çıktısı :

16 + 3 + 9 + 9 = 37 için Karar Yeter Sayısı = 18 + 1 = 19'dur.
16+ 3 = 19 HAYIR  OYU VERSE (Büyük ortak ve eşi)
9 + 9  = 18 EVET OYU VERSE (2 Küçük Ortak)

Yeni fikirleri de bekliyorum kendi adıma. Güzel konu.

Sayın ck0902,

Ayrıntılı cevabınız için teşekkürler. İlave sorularım oluştu doğal olarak. Forumdaki bu konuyu okuyacak kişiler için belirtmeliyim ki bu hesaplar belki standart apartman binaları için saçma, karışık veya yanlış geliyor olabilir ancak bahse konu örnek gayrimenkul, altında dükkanları olan, ara katında restoran bölümü olan, üst katlarında çeşitli şerefiye, m² ve dolayısıyla arsa payına sahip bağımsız bölümleri olan bir gayrimenkul olabilir.

Peki uç örnek demişsiniz ama ne yazik ki gerçekten de bu şekilde durumlar yaşanıyor. 50 bağımsız bölümde 18 bağımsız bölümün karar verme hakkı olması hiç adil değil aslında. Siz ne dersiniz? Karşı tarafın, sizin önerdiğiniz çözüm gibi protokol şeklinde bir yakınına devretmesi ise belediye fiyatı üzerinden %4 tapu harcıyla yaklaşık 100.000TL yapıyor. Adil olmayan durumu çözmek için yöntem var ama yine cepten 100.000TL çıkınca yine de adil olmamış oluyor  Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Burada arsa payı da önemli yani eşitlik halinde kimin arsa payı büyükse onun kararı geçerli olur.

Kanundaki hem arsa payı hem oy çoğunluğu bakımından diye ifadeler var. Mantık'taki ve Türkçe'deki anlamına göre "ve" bağlacı olduğu zaman, iki koşulun birden sağlanması gerekmekte. Ancak uygulamaya baktığımızda, sadece oy sayısı gözetiliyor gibi gözüküyor. Tam olarak bu konuyu açabilir misiniz? Arsa payına, sadece eşitlik olduğu durumlarda mı bakılıyor? (Referans kanun?) Hangi durumlarda arsa payı, hangi durumlarda kat maliki sayısı önemli? Örneğin bir binanın yıkılıp yeniden yapılması hususunda, arsa payı olması daha mantıklı gözüküyor.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Ama yine de 18 > 16 olduğundan karar yeter sayısına küçük ortakların sayısı yetiyor. Zaten bu örnek de biraz uç olmuş. Böyle bir durumda Anagayrimenkulde 50 bağımsız bölümün 32'sine bu şekilde hemen hemen kimse yatırım yapmaz. Belki Miras ile Edinim Olursa.

Aslında hiç uç bir örnek değil. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile %64 müteahhit %36 arsa sahibinde kaldığı zaman söylediğim durum gerçekleşmekte. Farklı bir seneryo ise, %50 ile müteahhit ile anlaşılır ancak arsa sahibi dükkanları, müteahhit ise üst katları tercih ederse bağımsız bölüm sayısı bakımından yine %64 - %36 dengesi oluşabilir.

İyi günler <e_g_loco>

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

 

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
  Burada arsa payı da önemli yani eşitlik halinde kimin arsa payı büyükse onun kararı geçerli olur.
 

Kanundaki hem arsa payı hem oy çoğunluğu bakımından diye ifadeler var. Mantık'taki ve Türkçe'deki anlamına göre "ve" bağlacı olduğu zaman, iki koşulun birden sağlanması gerekmekte. Ancak uygulamaya baktığımızda, sadece oy sayısı gözetiliyor gibi gözüküyor. Tam olarak bu konuyu açabilir misiniz? Arsa payına, sadece eşitlik olduğu durumlarda mı bakılıyor? (Referans kanun?) Hangi durumlarda arsa payı, hangi durumlarda kat maliki sayısı önemli? Örneğin bir binanın yıkılıp yeniden yapılması hususunda, arsa payı olması daha mantıklı gözüküyor.

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap
Ama yine de 18 > 16 olduğundan karar yeter sayısına küçük ortakların sayısı yetiyor. Zaten bu örnek de biraz uç olmuş. Böyle bir durumda Anagayrimenkulde 50 bağımsız bölümün 32'sine bu şekilde hemen hemen kimse yatırım yapmaz. Belki Miras ile Edinim Olursa.

Aslında hiç uç bir örnek değil. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile %64 müteahhit %36 arsa sahibinde kaldığı zaman söylediğim durum gerçekleşmekte. Farklı bir seneryo ise, %50 ile müteahhit ile anlaşılır ancak arsa sahibi dükkanları, müteahhit ise üst katları tercih ederse bağımsız bölüm sayısı bakımından yine %64 - %36 dengesi oluşabilir.

Sayın <e_g_loco>
Not: Dikkat edin eşitlik halinde diyorum.

Karar Yeter Sayısı hakkında, bağımsız bölümlerin değil Kat Maliklerinin sayısının esas alınacağını siz de biliyorken ben de ayrıntılı bir şekilde anlattıktan sonra; benim Karar Yeter Sayısı için arsa payının çokluğunun alternatif ölçme yöntemi olduğunu izah ettiğimden emin olmamanız, beni bu konuları hızlıca anlamanız amacımla ilgili olarak kaygılandırdı.

Bir başka deyişle "sadece arsa payının çokluğu yeterli olsa, Kat Malikinin birden fazla bağımsız bölümü olsa da anagayrimenkul toplam bağımsız bölüm sayısının 1/3'ünden fazla olamaz kuralı getirilmezdi" diye düşünüyorum.

Kat Mülkiyeti Kanunu uzlaşma mantığı ile işletilir. Salt çoğunluk ve/veya nitelikli çoğunluk gerektiren hallerde her ne karar alınabiliyor olsa da, bağımsız bölüm sahibinin kanunlardan kaynaklanan hakkı söz konusu olduğunda hiç bir çoğunluk bu hakkın önüne geçemez. Ama hakkını kendi rızası ile devrederse onu bilemeyiz.

"Çoğunlukla alınan kararlar"ın adaletsizlik olduğunu düşünmüyorum, aksine hükümranlık oluşmaması için alınan tedbirler bunlar. Çoğunlukla alınan kararlar İRADE anlamına gelir. Çünkü bir ortaklıktan söz edilmektedir. Ortaklar da haklarını koruyabilmek için muhatap olduğu hukuki bilgilere erişmek, arşivinde bulundurmak durumundadır. Burada aynı kişinin (kat malikinin) birden fazla bağımsız bölümü olsa da fikri aynı olacaktır. Başka türlüsü olursa; çoğunluk iradesinin yansıtılması hakkında dürüstlükten bahsetmek zor olurdu.

Ayrıca çokluk başarının / adaletin ölçütü olsaydı, şişmanlar daha sağlıklı insanlar olurdu. Ya da çokluk bir başarı ölüçütü olsaydı 9 kişi kalan futbol takımı 11 kişi olan futbol takımını yenme olasılığı olmazdı. Ya da nerde çokluk orda ... demezdik. Naçizane.  Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Yeteri kadar bilgiye sahip olmayıp, adaletten söz etmek de verimli değildir. Çünkü burada bahsettiğiniz konuda adalet ararken diğer KMK hakkındaki sorumluklarınızın da adaletli bir şekilde ifa ettiğinizi iddia etmek gerekir. Oysa maalesef gerçek hayatta böyle değil. Kat  Maliki hep çoğunluğu elde ettiğinde zafere ulaşacağını sanıyor.

Anlattıklarım sizi eleştirmek için değil, sizi KMK hakkında tam hakimiyet sağlayacak kadar bilgi edinmeye davet etmek içindi. Ben dahil bu yolda ilerlemek için ciddi fedakarlıklar yapıyoruz.

Örneğin ben, sorumluluk alarak görevimi yapmak zorunda kaldığımdan sadece benim menfaatimi düşünmenin ötesinde bir potansiyelin içine girmiş oluyorum. Hatta konuyu manüple etmek isteyenlerle ve KMK hakkında bilgi edinmeyi zorluk olarak görüp yarı cahil kalmayı tercih edenler arasında hiç mecbur olmamam gerektiği halde her iki tarafı da ikna etmeye çalışıyorum.

Tabi insanlar beğenmedikleri soruyu duymuyorlar bile.

Ortaklık evlilikten daha zordur

Son olarak söylemek istediğim; bizler bilgisini paylaşan insanlarız. Mutlaka Profesyonel yardım almalısınız. Yoksa ayrıntılar yüzünden kaybedebilirsiniz.

Bu makaleyi yazarken bile, yaklaşıok on kez düzeltme yaptım. Belki hala hatalı kelime  / düşük cümle vardır.

Mücadelenizde başarılar dilerim.

Not: Bu makale sadece son sorduğunuz soru(lar) içindir. Başka sorularda görüşmek dileğiyle.