Katmülkiyeti.Com

Oturduğum site 604 daireli. 504 adet konut farklı farklı kişilere ait. Kalan 100 daire ise 3 kişinin (28+32+40). Genel kurullarda katılım az olduğundan bu üç kişinin vekalet oyları ile istenen karar alınabiliyor. Öğrenmek istediğim; buna göre kat malikleri kurulu kaç kişi olarak hesaplanma lı? 507 mi? 604 mü? Kanunda %5 olan vekalet oy sayısı ne olmalı?


Linkback: Kat malikleri kurulu

Her bağımsız bölümün (daire/depo/dükkan)  sahibi, 1 kat maliki anlamına gelir. Birden fazla bağımsız bölümün sahibi Genel Kurul Toplantısında 1/3'ten fazla oy kullanamaz, kullandığı fazla oylar geçersizdir.

Karar Yeter Sayısı ile ilgili emredici hükümler saklıdır. Örneğin, her koşulda yönetici ve denetçi seçimi hem kat maliki sayısının hem de arsa payı bakımından (rayiç değer büyüklüğünün) yarısından fazlası (salt çoğunluk) ile seçilir. 22 dairelik bir binada salt çoğunluk 12 Kjat Malikidir.

Bu örnekte diyelim ki 2 aday var ve 11 Kat Maliki 1. Adaya diğer 12 Kat Maliki 2. adaya oy verdi.
Burada 1. adaya oy verenlerin temsil ettiği bağımsız bölümün arsa payı (rayiç değerleri toplamı)
            2. adaya oy veren kat maliklerinin temsil ettiği bağımsız bölümün arsa payından (rayiç değerleri toplamından)
büyükse 1. aday kazanır.  Arsa payı toplamı önemli.

AlıntıBir kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölümleri sayısı ne olursa olsun , sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz

Site Yöneticisi sayın Ozan ÖZEN'in Makalesi:
Bakınız bu sitede: Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor. Uye ol Veya Giris yap

Teşekkürler CK092

 Yasanın " kat maliklerinin çoğunluğu" şeklinde tabir kullandığı her durumda , bağımsız bölüm sayısı değil, malik sayısı hesap edilir, bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olduğu durumlarda ,alınacak karar ( yönetici seçiminde olduğu gibi)  yasanın istediği yeter sayı " malik sayısı ise " sadece bir kişi olarak hesaplanır. 100 bağımsız bölümden oluşan bir anagayrımenkülde 50 bağımsız bölüm bir kişinin , diğer 50 bağımsız bölümün  ise her biri farklı kişilere ait ise bu anagayrımenküldeki malik sayısı 51 dir. 

Ancak yasanın özel nisap aramadığı durumlarda, mesela aidatların arttırılmasına , kapıcıya ek yardım ödeneği çıkarılmadı vb alelade yönetim işlerine ilişkin olarak tüm kat maliklerinin değil sadece o toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar verilir ,işte bu durumda bir kişinin kullanacağı oy sayısı ( sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı her ne olursa olursun , toplam oyların , yani toplantıya katılanların 3/1 inden fazla olamaz.

sizin örneğinizde ,507 malik var gibi görünüyor , bu halde ilk toplantının teşekkül edebilmesi için gereken toplantı yeter sayısı 254 maliktir. 254 malik teşekkül edememiş ise çoğunluk sağlanamadığından 2. toplantı yapılır, bu toplantıya ise , katılım yeter sayısı yoktur,alınacak kararlar katılanların çoğunluğu ile alınır , ancak , yönetici seçimi , ortak alanların birine özgülenmesi vb konularda kanun, özel olarak karar yeter sayısı aramıştır. yani sizin örneğinizde küçük bir azınlıkla mesela 10 kişi ile dahi 2. toplantı gerçekleşebilir , aidatların yükseltilmesi, güvenlik görevlisine kılık kıyafet alınması gibi alelade yönetim işlerine ilişkin karar verilebilir ama yönetici seçemez.

Vekil ile temsilde ise, KMK md 31:  Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Buradaki oy sayısından kasıt yine malik sayısıdır, yani sizin örneğinizde 507 oyun %5 ini geçemez. bu da 25 eder.

AlıntıMadde 31 -
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Arsa payına bakılmaksızın derken birinin 2+1 dairesi diğerinin 3+1 geniş bir dairesi var diyelim. Burada m2 olarak 3+1 daha fazla arsa payı olmasına karşın 2+1 ile aynı oy hakkına sahip olacaktır.

Ana gayrimenkulde birden fazla olan bağımsız bölümü olan her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahip olacağı KMK da açıkça belirtilmiş. Ancak buna bir sınırlama getirerek "bütün oyların üçte birini geçemez" denilmiştir.

YÖNETİCİ SEÇİMİNDE SAYI VE ARSA PAYI ÇOGUINLUGU DİYE GEÇER VE ATAR DİYE BİTER.YÖNETİCİ SEÇİMİNDE BU KAİDE BOZULAMAZ.1 VEYA 2. TOPLANTI OLMASI BU DURUMU DEGİŞDİRMEZ.KMK KANUNU ÇOGUNLUGUN AZINLIK ÜZERİNDE ETKİ KURMASINI ÇOGUNLUKDAN KAYNAKLANAN İSDEDİGİ KARAR ALMASINI ÖNLEMEK İÇİN ÖNLEMLER ALMIŞDIR.BİR ÖRNEKLE AÇIKLİM.100 DAİRELİ BİR SİTE 50 DAİRESİ BİR KİŞİNİN.HEASABA GÖRE YÖNETİCİ OLMASI İÇİN BİR KİŞİNİN(SİZİN HESABA GÖRE YAPIYORUM)MALİK SAYISI 51/2=25+1=26 EDİYOR.ŞİMDİ 50 DAİRESİ OLAN BİRİSİ 100 DAİRELİK SİTEDE 1\3 KURALINA GÖRE 33 OYU VAR.YANİ TEK BAŞINA YÖNETİCİ SEÇEBİLİYOR.GERÇEK HESAPLAMA ŞU ŞEKİLDEDİR.50 DAİRESİ OLAN 33 OY KULLANIR.YÖNETİCİ SEÇMEK İÇİN RAKAM 100/2=50+1=51 .GÖRÜLDÜGÜ GİBİ TEK BAŞINA YÖNETİCİ OLAMIYOR 51-33=18 OY DAHA GEREKLİ.BU SAYEDE ÇOGUNLUK AZINLIGI EZEMİYOR