K.M.Y 32.md.ile sorulan soruya verilen cevapda; (EGER BÖYLE BİR KARAR İMZA LİSTESİ YOKSA),divan heyeti karar tutanağını imzalamış ve ancak kat malikinin itirazlarını tutanakta göstermemişse bu durumda toplantı yasaya uygun olarak yapılmıştır.Genel kurul yok sayılmaz.İfadesinde karar tutanağı imza listesi yapılmamış ise (YOKSA!) ,kat malikinin itirazları tutanakta gösterilmemiş ise de toplantı yasaya uygun mu olur.? Genel Kurul'un şartlarında şekilsel olarak eksiklikler vardır. Toplantı geçerlidir. Toplantı olmamış sayılamaz. İlgili kat maliki , ilgili itirazlarına ilişkin bir dava veya karar iptaline yönelik bir dava açmadıkça kararlar ve toplantı geçerlidir. Ancak yasanın gerekliklerine şekilsel olarak uyulmamıştır. Toplantı'nın belirttiğim hususları YASAYA UYGUN DEGİLDİR.
-Yasada yapılan değişiklikle,kat maliki ödemede geciktiği günler için,aylık %5 (md.9)gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.Hükmüne rağmen kat malikleri kurulunda daha önce alınan karar ile %15 gecikme tazminatı almaya devam edilebilinir mi.? Site yönetim planında yazılı veya kat malikler kurulunda bu yönde alınan kararlar bağlayıcı olur mu.? Daha önce alınan karar 1983'den sonra alınmış bir karar ise zaten eski yasaya görede %10 olan gecikme tazminatını aşmış oluyorlar. Bir değişiklik olmaz. Ancak kanunla belirlenmiş bir değer mevcut olduğu için %5 olarak uygulanmasında fayda var. Aksi durumlar çok tartışmalara sebep olabilir. Yalnız , kanunla belirlenmiş bu oran mutlak değildir. Kat malikleri , yönetim planında yada kat malikleri kurulunda daha yüksek veya düşük bir oran belirleyebilirler.
Dikkat!!! Gecikme tazminatı; asıl alacağın gününde ödenmemesi halinde, alacaklının bu geç ödemeden dolayı doğacağı kabul edilen zararın karşılığıdır. Faiz ise , alacaklının zararı olup olmadığını dikkate almayan temerrüdün karşılığıdır. Bu sebeple, gecikme tazminatına faiz yürütülmesi,; ancak, gecikme tazminatının dava konusu yapılması hakkında mümkündür. Gecikme tazminatı , ikincil bir borçtur. Bu sebeple, faiz sadece asıl alacak miktarı üzerinden yürütülür.[/u]
-K.M.Y md-30 da;.........kat malikleri kurulunda yeter sayı kat maliki sayı ve arsa payı bakımından YARISINDAN FAZLASIYLA TOPLANIR VE OY ÇOKLUGU İLE KARAR VERİR. hükmüne ramen kat malikler kurul toplantısı,site yönetim planında belirtilen TOPLANTI YETER SAYISI MALİKLERİN %30 SAYISIDIR (yönetim planlarında veya kat malikleri kurullarında yeter sayı ile ilgili belirlenmiş hükümler geçersizdir. Yeter sayı yasa ile belirlenmiş olup yönetim planının yeter sayı maddeleri kat mülkiyeti kanununa aykırı olamaz.) .şeklinde yapılabilir mi.?Bu toplantı geçerli olur mu.? Bu toplantı eğer ilk toplantı ise geçerli olmaz. Toplantı'nın açılmaması gerekirdi. Bu sebeple toplantıda alınan kararlar da geçerli değildir. Toplantı açılamadığından toplantının yapılması da mümkün değildir. Yasa kat maliklerinin yarısının toplantıda olmasını hüküm altına aldığı halde,site yönetim planında belirtilen maddeye göre kat malikler toplantısı belirtilen yüzdeye göre yapılmasında ısrar edlirse ve yapılırsa ne olur.? Bu kısmın cevabını verdim. Böyle bir toplantı olamaz. Kararlar uygulanamaz. Konunun kat maliklerinin birisi tarafından sulh mahkemsine götürülmesi gerekir. Çünkü toplantı yasal değildir. Kararlar da ve yönetici seçimi de yasal değildir. yeter sayı sağlanamaz ise ikinci toplantıda yeter sayı yasaya göre ne olmalıdır.? (Toplantı'nın açılması için gereken yeter sayı yoktur. Karar alınması için ancak ( karada çoğunluk olması için) en az 3 kat maliki bulunmalıdır. Bununla beraber yönetici seçimi için yine tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu gerekir. Yani toplantı sayısı eğer tüm kat maliklerinin salt çoğunluğunu sağlar şekilde değilse toplantı açılır , kararlar alınır ancak yasada yeter sayı için saklı olan kararlar alınmaz. Yönetici ve Denetçi Seçimi için -tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu / devamını en altta anlatıyorum. Yasada belirtilen....bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.İfadesine açıklık getirebilirmisiniz.? En Altta bu kısmı anlattım.
İkinci Toplantı'dan Örnek Bir Karar! Kat maliklerinin hem arsa payı hem sayı olarak çoğunlukta olduğu iş bu tutanak ve Toplantı Katılım Listesi İmza Tutanağı (iki sayfadan teşkil) ile tespit edildi. Bu durum kat maliklerine sözlü olarak ilan edildi. KMK’nın 30. maddesi hükümlerine göre katılanların çoğunluğu ile karar alınabileceği ancak, KMK’da belirtilen yetersayı için konulmuş hükümlerin kanuna göre saklı olduğu bu sebeple tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu (%51 oy ) aranan kararlardan KMK md:34/4’de belirtilen yönetici veya yönetim kurulu seçimi ile ilgili kararların, KMK md:41/3’de belirtilen denetçi veya denetim kurulu tayini ile ilgili kararların, KMK md:42/1’de belirtilen ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve klay hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için alınacak kararların alınabileceği kat maliklerine bildirildi. Yine KMK’da belirtilen yetersayı için konulmuş hükümlerin kanuna göre saklı olduğu bu sebeple tüm kat maliklerinin oy birliği (%100 oy ) aranan kararlardan KMK md:24/2’de belirtilen %100 oy aranan kararların, KMK md:44/a’da belirtilen bağımsız bölüm ilavesi ile ilgili kararların, KMK md:44/b’de belirtilen anagayrimenkule yapılan ilavelerden sonra yeni anagayrimenkul durumuna göre arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin kararların, KMK md:45’de belirtilen anagayrimenkul kayıtlanması, arsa bölünmesi, mülkiyetin devrolunması ve temliki tasarruflara ilişkin kararların, KMK md:45 ’de belirtilen anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması ile ilgili kararların alınabileceği kat maliklerine bildirildi. Yine KMK’da belirtilen yetersayı için konulmuş hükümlerin kanuna göre saklı olduğu bu sebeple tüm kat maliklerinin beşte dört çoğunluk aranan kararlardan KMK md:28/3’de belirtilen yönetim planının değiştirilebilmesi ile ilgili kararların (blok yapı genel kurulları kararları hangi çoğunluk ile alınırsa alınsın yönetim planının değiştirilmesine vesile olamaz , ancak parsel kat malikleri kuruluna yönetim planının değişimi için tavsiye niteliğinde olabilir) alınamayacağı kat maliklerine bildirildi.
-K.M.Y nın 38. Maddesinde yapılan değişikliğe açıklık getirebilirmisiniz.?
MADDE 19- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır."
634 Sayılı KMK'nın 38. maddesi "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. " derdi. Ancak devamında bir açıklama yoktur. Yeni kanun 19. maddesi ile bir ekleme yapmıştır. Eski kanuna göre kurul kararlarının iptaline yönelik davalar eski kanunda bu fıkra yer almadığı için ilgili kat malikleri kuruluna katılan ve ilgili kararda olumlu oy kullanan kat malikleinin herbirine açılırdı. Yani örneğin 300 dairelik bir sitede 170 daire kat maliki bir karar ile ilgili olumlu oy kullanmış ve bu kararın iptaline yönelik bir dava açmak isteyen kat maikleri yöneticiye yada yönetime değil bu olumlu oy kullanan 170 kat malikine birden dava açardı. Tabii 170 kat malikinin savunulması gayet güç ve masraf isteyen bir konudur. Ve bu 170 kat maliki davada hepsi birden benzer ifadelerle savunulması gerekir, sunulacak delil kalitesi aynı olmalıdır, yani 170 kat maliki aynı avukat yada avukatlar grubu tarafından eksiksiz olarak savunulmalıdır. Ancak belirlenen asgari ücret tarifesine göre savunma ücreti 170 x birim olunca, kararın savunulması gayet masraflı bir iş oluyordu ve çoğu yönetim bu masrafı karşılayacak kaynak bulamıyordu. İşte bu fıkra kat malikleri kurulu'na açılacak davaların ; kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilmesi , Yöneticinin, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurması dureti ile kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanmasına imkan yaratmıştır.
geçici madde 3-de belirtilen bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planı ile ilgili yapılması gereken işlemlere açıklık getirebilirmisiniz.? Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. (Yani uymayan maddeler kanuna uygun hale getirilir.) Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir.(yönetim planı değişikliği için 6 aylı süre için 4/5 çoğunluk şartını salt çoğunluğa düşürmüştür. bir imkandır. ) Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. (mevcut toplu yapı yönetimi eski yönetim planını inceleyip , değişen kanun hükümlerine göre aykırılıkları belirleyecek tüzel olmayan kişiliktir. Bir avukat veya danışman yardımı veya avuklatlar danışmanlar yardımı alarak değişmesi ve yasaya uydurulması gereken maddeleri belirler. Bu değişiklikleri maddenin eski hali ve yeni halini kat maliklerine tek tek duyurmak sureti ile bilgilendirir, gerekirse anket yapar ve son olarak yönetim planını'nın değiştirilmesi hususunda olağanüstü toplantıya kat maliklerini çağırır, orada yönetim planı değişikliği toptan veya maddeler halinde oylanarak salt çoğunluk ile kabul edilir. Bu süreçte mevcut toplu yapı yönetimi geçici bir yönetimdir.Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır. Yönetim planının değiştirildiği olağanüstü toplantı'dan sonra 90 gün içinde yönetici seçimi konulu bir olağanüstü toplantı veya yönetim planı değişikliğinde yıllık toplantı (veya artık iki yıllık) tarihinin ayı elvermiyorsa yönetim planının değişikliğinde yapılacak toplantının üç ay sonrasına belirlenecek şekilde yönetim planı düzenlenir. Örnek olarak şu an Ocak ayındayız , kanunun yürülüğe girişi Kasım sonu. Demekki Mayıs ayı sonuna kadar vaktimiz var. O halde Mayıs Ayı'nda yönetim planı değişikliğini içeren olağan üstü genel kurulu yapacaksak , bu halde Ağustos ayının sonuna kadar geçici yönetimi değiştirmeliyiz. İşte yönetim planında olağan genel kurul zamanının her yılın/ iki yılda bir Ağustos ayı olarak belirlersek, direkt olarak olağan genel kurul ile yönetici seçimini yapabiliriz.
saygılarımla.. / benden de saygılar,
