Ana Menü Katmülkiyeti.Com

mühendis ..........
Her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş, her sayfası imzalı  yönetim planları Tapuya 27/12/2001 yılında verilmiş, Tapu dairesinde mevcuttur.(Geçerli Olan Yönetim Planı Budur!)

29/07/2007 tarihinde 4 parsel için seçilmiş bir tek yönetim, 29/07/2007 tarihli yeni bir yönetim planı ortaya koymuş ve uygulamaya başlamıştır. Bu yönetim planı Tapu Dairesine tescil ettirilmemiştir. Bu yönetim, 29/07/2007 tarihli tapuya tescilli olmayan bu yönetim planı için "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" demekte ve uygulamaktadır.


Sorum Şudur;
1) 28 Kasım 2007 den önce 4 parselde kurulu dubleks konutlar için seçildiğini söyleyen bu yönetim, 2001 yılından beri tapu dairesinde bulunan yönetim planlarını göz ardı edip, 2007 yılında ortaya koyduğu ve bazı kat maliklerine sadece son sayfasını imzalattığı, tapuya da tescil edilmemiş bir belgeyi "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" adı altında ortaya koyarak uygulamaya koyabilir mi?


Burada diğer üyeler için bir açıklama ... 28 Kasım 2007 Yeni Kat Mülkiyeti Yasasınının yürülüğe girdiği tarihtir. Bu tarihten önceki kurallar şu olmalıdır.

Birçok parsel üzerindeki yapılarda kat malikleri biraraya gelerek, Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen kat malikleri kurulu yönetimini oluşturamazlar. Bu kişiler arasında geçerli olan bir yönetim planı var ise, bu yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü yönetim planı olmayıp, ancak taraflar arasında bir sözleşme hükmündedir.
Bu hususlar dikkate alındığında, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamayacağı gibi, sözü edilen Kanunun (KMK)  Ek 1 ve HUMK.'nun 8. maddesi de dikkate alındığında, bu gibi davalara Sulh Mahkemesi değil Asliye Hukuk Mahkemesi bakar.
... (Y. 18. HD., 09.06.1997, E. 1997/5408, K. 1997/6070.)

l'den çok parsel üzerindeki bağımsız bölüm mâliklerinin oluşturdukları Kurul, KMK.'nda öngörülen Kat Mâlikleri Kurulu niteliğinde olmadığı için, bu Kurul kararlarına karşı ancak genel hükümlere göre dâva açılabilir.
Davada, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üç ayrı bağımsız parsel üzerinde inşa edilmiş üç ayrı anayapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin biraraya gelerek her bir parseldeki yöneticilerden ayrı olarak ortak yönetici seçmelerine ve her üç parsel üzerindeki yapıların müşterek yararlandıkları merkezi ısıtma sistemi sebebi ile yapılacak ortak giderlere ve avansına ilişkin kararın iptali istenmektedir.
Böyle bir dava Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını gerektirmediği, ortak merkezi ısıtma sistemi sebebi ile tüm kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını bu sebeble düzenleyen bir irade beyanına ilişkin olduğu cihetle Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Bu hususlar dikkate alınmadan uyuşmazlığın kat mülkiyetinden kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ...(Y. 18. HD„ 02.04.1998, E. 1998/1958, K. 1998/ 3508.)

KMK'da Sözleşme Nedir? :
Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmî seneddir.


Bütün kat mâliklerinin özgür iradesi ile oluşturulan birsözleşme niteliğindeki Yönetim Plânı hükümlerine ilke olarak müdâhale edilmemesi gerekir. Ancak, kanunun buyurucu kuralların ıihlaleden, aynî hak değerinde bir hak oluşturan YönetimPlânı hükümleri mahkemece iptal edilebilir.(Y. 18. HD., 14.06.1999, E. 1999/6211, K. 1999/7670.)


Yani sözleşme denilen metin aslında "Yönetim Planı"'dır.

"Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" Nedir?

Valla İlk defa duydum. Bilmiyorum. "Demokrasilerde çareler tükenmez" beyitinin ürünü olmalı.

KMK. hükümlerine göre, kat mülkiyetine geçişte düzenlenen ve tüm kat mâlikleri tarafından imzalanması gereken belgeler, taraflar arasında bir sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmenin feshini ve tâdilini gerektirir zorunlu kanunî sebebler olmadıkça, değiştirilemez. (Y.18. HD., 22.01.1993, E. 1992/13835, K. 1993/328)

"Bütün kat mâliklerinin özgür iradesi ile oluşturulan bir sözleşme niteliğindeki Yönetim Plânı hükümlerine ilke olarak müdâhale edilmemesi gerekir. ...."(Y. 18. HD., 14.06.1999, E. 1999/6211, K. 1999/7670.)

Kat mülkiyeti /kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerin malikleri arasında uyuşmazlık/ihtilaf çıkacak olursa, sırasıyla aşağıdaki hükümler uygulanır. Ancak, birinci sırada (yani 1'de) hüküm varsa, ikinci sıradaki hüküm uygulanmaz.

1)   Tapu Kütüğü kaydındaki hükümler,
2)   Kat mâlikleri arasında yapılmış sözleşme hükümleri,
3)   Yönetim Plânı'ndaki hükümler,
4)   KMK. hükümleri,
5)   Medenî Kanun ve diğer kanunlardaki hükümler.

Emredici hükümler dışında, sözleşme ile getirilen düzenlemeler ve daha da önce Yönetim Plânı öncelikle uygulanır.

Peki  "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" !!!!

Herhangi bir konuda  Kat Mâlikleri Kurulu karan alınamazsa, kat mâliklerinin hepsinin katıldığı bir "Sözleşme" ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o sözleşmede imzası olan kat mâliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan iktisap edenleri, yani
yeni mâlikleri bağlamaz.

O halde, Yönetim Plânı ve Kat Mâlikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve konu ile ilgili metnin kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni mâlikler uymak zorunda değildirler.

Demekki Peki  "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" !!!! YÖNETİM PLANI NİTELİGİNDE OLMAYAN YÖNETİM PLANIDIR!!!!!

DİGER TARAFTAN YÖNETİM PLANI NİTELİGİNDE OLMAYAN YÖNETİM PLANI İÇİN...

Kat irtifaklı/kat mülkiyetli olmayan binaların mâlikleri tarafından yapılan sözleşmeye kendileri 'Yönetim Plânı" deseler bile — adı geçen sözleşme binaları kat irtifaklı/ kat mülkiyetli olmadığı için — KMK.'da hükme bağlanan Yönetim Plânı niteliğinde olmaz; Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olur. Bu nedenle de, böyle bir sözleşmeden doğacak anlaşmazlıklar Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümlenir.

Birbirlerine bitişik bile olsa l'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, paydaşlar tesis için sözleşme yapabilirler ve bu sözleşmeyi imzalayan kat mâliki bununla bağlı olur. (Y. 18. HD.,27.09.1993, E. 1993/7647, K. 1993/10020.)

KMK.'na göre Yönetim Plânı niteliği taşımayan sözleşmeler sadece onu imzalamış olanları ve onların adına bağımsız bölümü kullananları bağlar.
Böyle bir bağımsız bölümü miras yoluyla veya satın alma ile iktisap edenler, bu sözleşmeyi imzalamadıkları takdirde, onunla bağlı olmazlar.

Yani yönetiminiz mevcut yönetim planı varken ve değişiklik koşulları yerine gelmeden "2007 yılında ortaya koyduğu ve bazı kat maliklerine sadece son sayfasını imzalattığı, tapuya da tescil edilmemiş bir belgeyi "Yönetim Planı Benzeri Sözleşme" adı altında ortaya koyarak uygulamaya koyamaz" , AYRICA BU YÖNETİM PLANI BENZERİ SÖLEŞME'nin geçerli olması için maddelerinin mevcut tapuya kayıtlı yönetim planı maddeleri ile çelişmemesi gerekir. Eğer çelişmiyorsa ve yönetim planı içeriğinde bulunmayan ve mevcut tarihteki kanun (KMK) 'a ters düşmeyen maddeler için ise bu sözleşme sadece imzalayanları bağlar , ve borçlar kanununa göre bağlar. Yani bu sözü edilen söleşme için  Kat Mülkiyeti hükümleri uygulanamaz.


2) Kat irtifakı kurulurken her parsel için ayrı ayrı olmak üzere taa 2001 yılında düzenlenerek tapu dairesine verilmiş yönetim planları yok sayılabilir mi? Yönetim planı benzeri sözleşme nedir?Ne zaman düzenlenmesi gereği vardır?

BU KONUYU BİR ÜST MADDEDE ANLATTIM.

3) Tapu  dairesince tescil edilmiş esas yönetim planları varken, Tapuya tescil ettirilmemiş yönetim planı benzeri sözleşme  uygulamaya konabilir mi?

BU KONUYU DA BİR ÜST MADDEDE ANLATTIM.


İyi günler dilerim.
Linkback: Yönetim Planı Hükmünde Olmayan Özel Nitelikli Sözleşmeler Nasıl uygulanır ? Kiml

PROFOSYONEL ŞİRKETE SİTE YÖNETİMİ DEVİR SÖZLEŞMESİ ÖRNEGİ

Bu tip örneklere yer vermiyoruz. Yakın zamanda açılacak Yönetici Klübü bölümümüzde bulabileceksiniz.