Ana Menü Katmülkiyeti.Com

herkese merhabalar.

çok değerli paylaşımlarından ötürü admin arkadaşımıza en içten teşekkürlerimi sunuyorum ve kısa zamanda cevap almak dileğiyle içimi döküyorum Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

bir parsel üzerinde, 8-9 dairesi bulunan 5 bloktan oluşan, toplam 43 daireli bir sitede ikamet etmekteyim. sitemiz, Kat Malikleri Kanununda 2007 yılında yapılan; "MADDE 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir." gibi yeni maddelerin eklenmesinden önce inşa edilen bir yapı olduğu için yönetim planımızda değişen maddelere özellike az önce alıntıladığım madde ile uyumsuz maddeler bulunmaktadır. Ve sitemiz tek elden yönetilmektedir. bunu 22/06/2012 tarihinde yaptığımız olağan yönetim kurulu toplantımızda dile getirmeme rağmen gündeme bile alınmamış dolayısıyla yönetim planı değişikliğiyle ilgili bir karar alınmamıştır. gündeme alınsa dahi yeterli çoğunluğu sağlayamacak gibi görünmektedir. ancak ben bir E Blok sakini olarak ısınma sistemi, bloğumuzun ortak yerlerinin temizliği, güvenlik kamerası isteğimiz veya diğer blokların masraflarına ortak olmama isteği gibi konularda yasanın değişen maddesine dayanarak kendi yönetimimizi oluşturarak, kendi bloğumuzu ilgilendiren konularda kendi kararlarımızı almak istiyorum.

yaptığım görüşmelerde oturduğum blok sakinlerinin 7'sinin (toplam 9) de benimle aynı fikirde olduğunu öğrendim. E Blok sakinleri olarak bu konuda hemfikirken, diğer blokların sakinleri (genel kurula katılanlar) yasadaki bu değişikliği ciddiye almayarak, beni "genel kurulda alamadığımız kararları başka yollardan aldırmaya çalışıyor" ithamı ile etiketlemişlerdir. tüm bu koşullar altında yönetim şeklimizin ve yönetim planımızın yasanın değişik maddelerine uygun halde yeniden düzenlenmesi için hukuk kurallarının dışına çıkmadan nasıl bir yol izlemeliyim?

bana kalsa kafama göre gidip bir karar defteri alıp, noterde mühürletip, gereken işlemleri yapıp bağımsızlığımızı ilan edeceğim ama bu konularda bilgili görüştüğüm bir avukat bana yönetim planını usule uygun şekilde değiştirerek sonuca ulaşmam gerektiğini söyledi. diğer başlıklarda gördüğüm kadarıyla siz de bu konuda hemen hemen aynı yol haritasını önermektesiniz. ancak bu yol bizim açımızdan tıkanmış durumda. çünkü bu yol bir oylama gerektiriyor. bu da yasada böyle bir madde varken insanların bunu bir zorunluluk değil tercih olarak görmesine sebep oluyor. ben bu konuyu genel kurula sunduğumda, genel kurulda alamadığımız kararları kendi bloğumda aldırmaya çalışıyorum ithamı ile etiketlendim ve negatif bir görüş oluştu. inkar da etmedim, çünkü ben bloklar olarak karar almanın daha hızlı ve sağlıklı bir yöntem olduğundan yıllardır yapamadığımız doğalgaz dönüşümünü bir an önce yaptırmak amacındayım ve bizim bloğumuz benimle hemfikir.

oysa bizim genel kurullarımız pek demokratik ve medeni bir ortam bulamıyor. mesela her yıl genel kurulda ısı dönüşümü ile ilgili her kafadan bir ses çıkıyor ancak bireysel ısınma isteyenler çoğunlukta olmasına rağmen bir kaç malikin ısınamayız endişesiyle karşı çıkması nedeniyle (5 blok toplam 2000metrekareyi aşıyor) karar alınamıyor. sonra her kafadan bir ses kimse kimseyi dinlemiyor sonunda yine kömürle verimsiz ve pahalı ısınmaya devam ediyoruz. veya geçen yıl A blokun çatısı onarıldı, masrafı site ortak giderinden karşılandı. itiraz eden de oldu ama harala gürele kararlar alındı bitti gitti. o zamanlar bu yasa değişikliğinden haberimiz yoktu ama artık var ve ben yasaya uygun şekilde yönetilmek için yeni yöntemler arıyorum. başaracak mıyım sizce?
Linkback: yönetim planını değiştirecek çoğunluğu sağlayamıyorsak?

Sayın üyemiz,

Toplu Yapı Yönetim Planı ve değişiklikleri ile ilgili daha önce yazdığım yorumları okuduğunuzu düşünüyorum. Yazınızın içeriğinden de konuyu araştırmış olduğunuz anlaşılıyor.

Kanun maddelerini okurken cümle cümle tasnif etme yerine maddenin tamamını okumak gerekmektedir. Örneğin KMK 69. Madde. Evet yazdığınız şekilde başlar , ancak MADDE 69- "....Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir." olarak ilk fıkrası tamamlanır. Dolayısı ile yönetim planları farklı idare biçimleri oluşturabilirler. Ki bu çok gereklidir.

Örneğin 43 daireli 5 bloktan oluşan bir sitede, her blokun daire sayısı 8-9 iken herbirinden bir temsilcisi çıkması ve bu temsilciler kurulunun 43 malikin adına karar alması benim yorumuma göre gerekli değildir. Böyle olmaz mı ? Tabi ki olabilir. Ancak 43 malikin ir genel kurulda toplanması zor değildir. Dolayısı ile yönetim adına bir temsilciler kurulunun oluşması gerekli değildir.

Bu hususu Sitenin ve bağlı bloklarının yönetimi açısından yazdım. Ortak genel giderlere katılma hususu ise yasanın 72. maddesinde daha bir bağlayıcı olarak düzenlenmiştir. Yani yönetim Site Yönetimi olarak tek olabilir, ancak bağlı blokların herbirinin kendi ortak alanalrı yani sadece o bloğun kat maliklerinin faydalandığı tesis ve yerlerin giderleri ilgili blok malikleri tarafından karşılanmalıdır. Yani A Bloğunun çatı narımı giderleri A Blok Kat maliklerinden toplanmalı diğer blok maliklerini ilgilendirmemelidir.

Anayapınızda bir yönetim planı olduğundan bahsetmişsiniz. Anladığım bu yönetim planı tek merkezden ve tüm maliklerin genel kurulu ile seçilen ve Site (toplu Yapı) yönetimini atfediyor. Masrafların atfedildiği maddeler var mıdır? Kararların alınmasına yönelik açıklama maddeleri var mıdır? Bunları bilmeden şu an için sitenizde yapılan uygulamanın doğru olup olmadığı konusunda bir yorum yapmam doğru olmayacaktır.

Doğalgaz ısı dönüşümü hususunu tam anlayamadım. Kömürlü bir merkezi ısıtma sistemi mi vardır? Yoksa doğalgazlı bir merkezi ısıtma sistemi mi vardır?

Burada isterseniz 5627 Sayılı Kanunun 634 Sayılı Kanun'un 42. maddesinde yaptığı değişikliği ifade etmekte fayda var.

42. maddeye göre ; (Değişik 4. fıkra: 5627/ m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
(Değişik 5. fıkra: 5627 / m.16) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
(KMK. 4, 20, 30, 43; MK. 694; İsv. MK. 647 c, 647 d, 712 h; Alm. KMK. 22).

Bu maddeyi kendi anayapınıza ve yönetim planınıza göre yorumlayınız lütfen.

İyi günler dilerim.

öncelikle sorumu ayrıntılarıyla okuyarak zaman ayırıp cevapladığınız için gerçekten çok teşekkür ederim. teşekkürüm gayet samimidir çünkü -özellikle bu konuda- doğru bilgiye ulaşmanın zorluğunu tecrübe ettim.

paragraf paragraf alıntı yapmayı bilmediğim için cevabınızdan alıntı yaparken kırmızı renk kullanarak belirteceğim.

Kanun maddelerini okurken cümle cümle tasnif etme yerine maddenin tamamını okumak gerekmektedir. Örneğin KMK 69. Madde. Evet yazdığınız şekilde başlar , ancak MADDE 69- "....Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir." olarak ilk fıkrası tamamlanır. Dolayısı ile yönetim planları farklı idare biçimleri oluşturabilirler. Ki bu çok gereklidir.


vurguladığınız cümlenin; blokların yönetim tarzını, yönetim planında bulunan "yönetim" başlığındaki maddelerin bloklar veya blok niteliğinde olmayan diğer bölümler için de ayrıyeten gerekirse her blok için ayrı fıkralardan oluşabilecek şekilde düzenlenerek blirlenmesi gerektiği anlamına geldiğini düşünüyorum. yani bu cümleden toplu yapı kapsamına giren bir sitenin yönetiminin "tek elden yönetim" usulünde yönetilebileceği ve yasaya aykırı bir durum oluşmayacağı kanısına varamıyorum...

Örneğin 43 daireli 5 bloktan oluşan bir sitede, her blokun daire sayısı 8-9 iken herbirinden bir temsilcisi çıkması ve bu temsilciler kurulunun 43 malikin adına karar alması benim yorumuma göre gerekli değildir. Böyle olmaz mı ? Tabi ki olabilir. Ancak 43 malikin ir genel kurulda toplanması zor değildir. Dolayısı ile yönetim adına bir temsilciler kurulunun oluşması gerekli değildir.


43 maliki bir kurulda toplamak zor değil gibi gözükse de, benim gördüğüm toplantıların hiçbirinde katılım 20 kişiyi geçmedi. Yeter sayı hep vekaletler eklendikten (onların da yarısından çoğu usulsüz) sonra sağlandı. O halde bile toplam imza sayısı 30'u zor buldu. ama burada benim vurgulamak istediğim nokta bu işin gerekli olup olmaması. sizin de "gerekli değil" hükmünde yorumladığınız bu maddeler yoruma bu kadar açık mıdır? nitekim son genel kurulumuzda yaşadığım durum da aynen buydu. ben yasa maddelerini okuduktan ve izlenecek yol haritasını anlattıktan sonra bana bu değişim zorunlu mu diye soruldu. ben de "yasada yazıyorsa zorunludur" dedim. ancak siz, sitenin daire ve blok sayısına bakarak gerekli olmayabilir kanısına varıyorsunuz. eminim tecrübeniz benimkinden kat be kat üstündür. bu hususta mahkemeye yapacağım başvuruya sizin verdiğiniz gibi bir cevap mı alırım?

Bu hususu Sitenin ve bağlı bloklarının yönetimi açısından yazdım. Ortak genel giderlere katılma hususu ise yasanın 72. maddesinde daha bir bağlayıcı olarak düzenlenmiştir. Yani yönetim Site Yönetimi olarak tek olabilir, ancak bağlı blokların herbirinin kendi ortak alanalrı yani sadece o bloğun kat maliklerinin faydalandığı tesis ve yerlerin giderleri ilgili blok malikleri tarafından karşılanmalıdır. Yani A Bloğunun çatı narımı giderleri A Blok Kat maliklerinden toplanmalı diğer blok maliklerini ilgilendirmemelidir.


alıntıladığınız maddede de, yönetim açısından yapılan değişikliklerin belirtilmeye başladığı 66. maddeden beri kullanılan "toplu yapı" ibaresi kullanılmıştır. sitemizin de toplu yapı tanımına giriyor oluşu, ilgili bütün maddelerin sitemizi kapsadığını düşünmeme ve buna uygun yönetilmemiz gerektiğine kanaat getirmeme sebep oluyor. yalnız bu demek değildir ki sizin yorumlarınızı kulak arkası ediyorum. her biri için tekrar tekrar teşekkür ederim.


Anayapınızda bir yönetim planı olduğundan bahsetmişsiniz. Anladığım bu yönetim planı tek merkezden ve tüm maliklerin genel kurulu ile seçilen ve Site (toplu Yapı) yönetimini atfediyor. Masrafların atfedildiği maddeler var mıdır? Kararların alınmasına yönelik açıklama maddeleri var mıdır? Bunları bilmeden şu an için sitenizde yapılan uygulamanın doğru olup olmadığı konusunda bir yorum yapmam doğru olmayacaktır.

yönetim planımızı yöneticiyken eski yöneticilere sordum, çoğu ne olduğunu bilmiyordu zaten. kimisi de işletme projesi ile karıştırdı. site odası'ndaki evrakları tek tek inceledim ama rastlayamadım. sonra gidip tapu sicil'den gerekli evraklarla başvurarak ve 67,50 Tl ödeyerek aldım. Sonrasında gördüm ki yönetim planımız aslında KMK'nun o zamanki halinin özel kısımları boş bırakılacak şekilde fotokopisinden ibaret. hazırlanma yılı ise 1998. maddeleri tamamen Kat Malikleri Kanunundan alınmış. Yani anayapımıza ilişkin özel bir hüküm içermiyor. masraflara KMK'da belirtildiği gibi arsa payına göre katılım öngörüyor. ilgili maddelerin hiçbirinde "Blok" kelimesi dahi geçmiyor malesef. yani A blokun çatı masrafını ödeyişimiz yeni maddeler uyarınca usulsüz, yönetim planımıza göre ise bir sorun yok...

Doğalgaz ısı dönüşümü hususunu tam anlayamadım. Kömürlü bir merkezi ısıtma sistemi mi vardır? Yoksa doğalgazlı bir merkezi ısıtma sistemi mi vardır?

Burada isterseniz 5627 Sayılı Kanunun 634 Sayılı Kanun'un 42. maddesinde yaptığı değişikliği ifade etmekte fayda var.

42. maddeye göre ; (Değişik 4. fıkra: 5627/ m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
(Değişik 5. fıkra: 5627 / m.16) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
(KMK. 4, 20, 30, 43; MK. 694; İsv. MK. 647 c, 647 d, 712 h; Alm. KMK. 22).

Bu maddeyi kendi anayapınıza ve yönetim planınıza göre yorumlayınız lütfen.

İyi günler dilerim.

Bütün olanların asıl başlangıç noktası aslında burası. Sitemiz tek noktadan 5 bloğa dağıtım yapan, kömürle çalışan 2 kazandan mütevellit ısınma sistemi ile merkezi ısınma ile ısınmaktadır. Şahsen ben bu sistemden, ısı giderinin hassas bir şekilde paylaşılamaması (bu husus payölçerler ile halledilebiliyor ancak hem masraflı hem de spekülasyona açık ve sağlıklı bir öçlüm yapmayan bu sisteme kimse güvenmiyor ve istemiyor, bakanlık zorunlu olduğunu belirtmesine rağmen yeni yönetim bu konuda bir adım atmıyor ve atmayacağını beyan ediyor), evde olmadığım zamanlarda çalıştırmamak ve boşuna para ödememek ve doğalgazın kömüre göre daha ucuz ve konforlu bir ısıtma sunması gibi sebeplerden ötürü bireysel doğalgaz kullanımı (kombi) sistemine geçmek istiyordum. ancak 5 blok bir araya geldiğinde yani toplaması zor olmayan 42 malikin arsa payları toplandığında alıntıladığınız maddede belirtilen özel durum -toplam inşaat alanının 2000 metrekareyi geçmesi- gerçekleştiği için benimle hemfikir olan oyçokluğunu yakaladığımız halde bu yönde karar alamıyoruz. merkezi doğalgaz ile ısınalım önerisi de biz karşı çıktığımız için %50 çoğunluk sağlayamıyor. ve biz bu konuda bir adım atamadan kömürle verimsiz, konforsuz, adaletsiz ve pahalı şekilde ısınmaya devam ediyoruz. aidatlarımız her yıl artıyor ama her genel kurulda kömürcüye olan borcumuz da artıyor. yani resmen açık veriyoruz ama doğalgaz dönüşümü için karar alamadığımızdan kömürcüyü zengin etmeye devam ediyoruz.
            işte buradan yola çıkarak; her bloğun ayrı yönetilmesi ile kendi ısınma sistemi şekline karar verme hakkına sahip olması ve yapılan blok temsilciler kurulu toplantılarında toplam inşaat alanının 2000 metrekare altına düşmesi ve %50 çoğunlukla karar almasıyla tıkanan sürecin artık açılması için blokların kendini yönetmesi konusunda neden bu kadar hassas olduğum açıklanabilir. benim yaşadığım bloktaki 9 malikten en az 7'si benimle kombi konusunda hemfikir. diğer bloklarda da farklı görüşler var ama burada artık önemli olan bir karar alınması ve merkezi ya da bireysel doğalgaz dönüşümünün bir an önce gerçekleştirilmesi. yoksa önümüzdeki yıl, kömür+kazanın bakımları+kalorifercinin maaşı sigortası vs. için her malik en iyi ihtimalle 200o TL masraf edecek. oysa muadilimiz hiç bir daire yıllık toplam 1000 liradan fazla fatura ödemiyor.

biraz uzun oldu ama durumumu en iyi şekilde anlatma çalıştım. vakit ayırdığınız, ve değerli yorumlarınızı sorunlarımıza sunduğunuz için tekrar teşekkür ediyorum. umuyorum ki sizin değerli yorumlarınız ve bizim bitmek bilmeyen sorunlarımız, oluşturduğunuz bilgi deryasına yeni damlalar olarak eklenecektir.

son olarak...

yönetim planı değişikliği önerim -önerim ve gundeme alınmaması malesef tutanaklara geçmedi, yani elimde bu konuda yazılı bir şey yok- genel kurulda kabul görmediğine göre bu yolda atabileceğim tek adım kaldı. o da mahkemeye gidip, genel kurulda öneri sunmama rağmen gündeme alınmadığını belirterek, sitemizin yeni yasalara uygun şekilde yönetilmediği yönünde şikayette bulunmak. sizce mahkeme buna ne cevap verir?