1.) 1997 yılındaki planda Yönetim Planında 5.maddede Yönetim Planının  değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile kabul etmesi ile ilgili  madde var. Yeni yönetim planı  4/5 çoğunluk ile değiştirildi.Hangisine uyulması gerekirdi ?
2.)Vekalet ile katılanlar için bir kişinin kendi kat maliki olduğu daire ile beraber en fazla kaç vekalet alabilir ?
Örnek olarak 70 daireli bir parselde   (70*%5)=3,5 (kusuratlar dikkate alınmadığında) 3 sayısı vekillik sayısımıdır ? Kendi dairesi ile beraber toplam oy sayısımıdır ?
3.)  Yeni planda itiraz ettiğimiz konulardan biride vaziyet planının oluşturulmamış ve ortak alanların bloklara ait alanların tanımlarının yapılmamış olmasıydı.Tapu idaresine  vaziyet planını teslim etmeden yeni yönetim planını onaylatmışlar  bu bir hatamıdır ?Yeni yönetim planının iptali için bir gerekçe teşkil edermi?
Cevaplarınız için Teşekkür Ederim.. 

1) Eski yönetim planınızdaki 5. madde Kanunun Emredici hükümlerine dahildir. Yönetim planının oybirliği ile değişmesi konusu geçerli değildir. Tüm maliklerin 4/5 inin çoğunluğu yeterlidir. Tapu siciline de ayrıca değişen yönetim planının tescil edilmesi şartı ile.
2) Sözkonusu işlem yönetim planının değişmesi ile ilgili toplantı için  ise vekaletler örneğinizdeki hesapla aranmalı idi. Kendi dairesi ile beraber %5 - küsüratı atalım- + 1 - kendi dairesi- . Yani 3 temsil + 1 kendi bağımsız bölümü
3) 4/ 5 oy ile yönetim panı değiştirilmiş olduğundan tapu sicili belediye tarafından onaylanmış vaziyet planını talep etmeyi idari olarak unutmuş veya yeterli bilgi sahibi olmayan bir tescil memuru tarafından işlem yapılarak , tapu müdürü veya vekil yardımcı tarafından onaylanmış. O tarihte yani 2008 yılında yayınlanan genelgelerde işlem tarif ediliyordu, bir çok tapu müdürlüğü salt çoğunluk yerine 4/5 aramaya devam ediyordu. Yani kanunun (5912-23/06/2009 değişiklik)
geçici 2. maddesine göre Bu Kanunun (5912) yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli olduğu belirtilmekte idi. Belediye onaylı vaziyet planını talep eden tapu idaresidir. Talep üzerine vaziyet planı teslim edilir. Dolayısı ile hata yönetim planını değiştirenler ve imza atan maliklerde değil, idari olarak tapu sicilindedir.
Tabi işlem ayrıntısını bilmeden bu yorumum da aslına bakarsanız peşin hüküm olduğundan hatalıdır!
Yönetim planı iptali için gerekçe olması için önce idari işlem ile ilgili olarak idareye dava açmalısınız.
Bence tapu siciline giderek işlem ve ayrıntılarını öğreniniz.
 

 Vaziyet planı binanın arsa içindeki konumunu, yol, yeşil alan, spor tesisleri, ortak yerler ve benzeri, durumlarını gösterir plandır. Vaziyet planını bağlı bulunduğunuz inşaat ruhsatını veren ve iskan edildiği belediyeden alabilirsiniz. Yalnız Genel inşaat planında, vaziyet planı yer almışsa ayrıca ibrazı istenmez.Dolayısı ile vaziyet planı eğer yok ise belediyedeki inşaat planının başında mevcuttur.

Yani birden fazla blok veya tekli yapıların zemindeki yerlerini gösteren ve aynı zamanda proje üzerinde vaziyet planı varsa ayrıca düzenlenmesine gerek yoktur. Projenin ve vaziyet planının ayrıca tüm maliklerce imzalanmış olması gerekir.

Sizin durumunuzda yönetim planı değişikliğinde tapu siciline belediyeden onaylı vaziyet planı (Site özelliği taşıyan mesken ve işyerlerinde, istenilen belgelere ilave olarak ayrıca irtifaka esas yerleşim planı gereklidir. ) istenmediği anlaşılıyor.


Bu noktada vaziyet planı ve mimari proje nedir onu anlatmak isterim. Ana gayrimenkulun dış cepheleri, iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri ile birlikte gösteren ve mimar veya mühendisler tarafından yapılan bir projenin, yetkili belediye veya valiliğin tasdikinden sonra ibrazı gerekir.(Kat irtifakında yapı ruhsatı verilmesi gerekir.)


TASTİKLİ MİMARİ PROJE :Kat irtifakı tesis edilmiş ise Tapu SİCİL Müdürlüğü’nden Kat irtifakı tesisi edilmemiş ise Belediye ‘den alınabilir. Dükkan tapuları için kat irtifaklı projenin Tapu SİCİL Müdürlüğü’nden alınması gereklidir. Belediye’den alınan projelerde bağımsız bölüm numaraları yazılı olmayabilir. Belediye sınırları dışında Valilikten (Bayındırlık ve iskan Müdürlüğü’nden) alınır.  

Arsanın üzerine bina yapılabilmesi için Mimar ve/veya Mühendis tarafından yapılan projedir. İlgili Belediye tarafından onaylanmış olması gerekir.
Taşınmazın vasfı arsa görünüp üzerinde bina var ise eksperin binayıda değerlendirebilmesi için kullanılır.(Bina yerinde projeye uygun yapılmamışsa kaçak yapılan kısımlar değerlendirilmez.) Binanın veya içindeki bağımsız Bölümün dükkan ise projeye uygun yapılıp yapılmadığı, başka bir dükkan ile birleştirilip birleştirilmediğini Bina ise komşu parsellere tecavüz edip etmediği ancak proje ile bina yerinde karşılaştırılarak tespit edilebilir.

Şimdi sizin yeni yönetim planı değişikliğinde sicilinizde belediyeden onaylı vaziyet planı bulunmadığına göre siz belediyeden mimari projenin başındaki tüm parseller için ayrı ayrı oluşturuşmuş vaziyet planlarına ulaşabileceksiniz.

Vaziyet planında ortak alan olarak belirtilmiş alanlara mimari proje dışında herhangibir yapı yapılması mümkün değildir. Bu işlem için ruhsat değişikliği gerekecektir.Yeni inşaat ruhsatının belediyeden onay görerek yeniden iskan alınması gerekecektir.

140 bağımsız bölümde bir kat maliki olağan ya da olağanüstü genel kurul toplantılarında %5 oranında kat maliki temsil edebilir. Sizin örneğinizde 7 bağımsız bölümü temsil  imkanı çıkar ki, örneğinizde herhangi bir sorun yoktur.

Kolay gelsin.

Merhabalar ilginize şimdiden teşekkür ederim
Yeni ev aldım sitenin ortasından bir ara yol geçiyor bir tarafta 4 blok diğer tarafta 2 blok var(farklı ada ve parsel ). Müteahhit o yolun kapatılacağını ve sitenin birleşeceğini söyleyerek daireleri sattı . Ortak alanların en önemlileri 4 bloğun olduğu tarafta. Daireler satılırken site 6 blok olarak ve ortak sosyal alanlar mevcut olarak pazarlanarak satıldı.  Tapudan yönetim planını aldık ve 2 ayrı yönetim planı olduğunu gördük. site henüz kat malikleri teslim alınmadı.  Benim sorum şu; arada yol olduğu halde sitenin tek yönetim planı oluşturularak birleştirilebilirmi ? ne yapılması gerekli ? tüm kat malikleri birleşmesini istiyor ancak yasal olarak birleşemiyor isek mağdur olacağız nasıl bir yol önerirsiniz?