katmulkiyeti.com

Merhaba,
Konuyu forum içeriği içinde araştırdım ,ama net cevaplara ulaşamadım.
Oturmuş olduğum Site 5 Parsel 140 daireden oluşmaktadır.İnşaatı tamamlayan firma Kat İrtifakı kurarken 1997 yılında Tapu Müdürlüğüne verdiği bir metin ile Yönetim Planını oluşturmuş. Bu Yönetim Planı 5 farklı parsel için ayrı ayrı düzenlenmiştir.Ancak 2000 yıllarında oturuma geçmeye başlayan Sitede ortak alanlar ve yararlanılan ortak tesislerden(arıtma,havuz,kuyu vs) dolayı bir Site Yönetimi oluşturulmuş ve Siteyi yönetmeye aidat toplamaya yatırım yapmaya başlamıştır.5 farklı parselin bu şekilde yönetilemiyeceği kanunen yasak olsada bugüne kadar ben dahil hiçbir kat maliki iyiniyet çerçevesinde karşı çıkmamıştır.ve yükümlülüklerini yerine getirmiştir.5711 ve 5912 nolu kanunlar ile beraber 2013 yılında kanunen varlığı kabul edilmeyen Site Yönetimi parsel bazlı kat malikleri toplantısı düzenleyerek Toplu Yapı Yönetimine geçiş için parsel bazında 4/5 çoğunluk kararı ile yeni Yönetim Planını Tapuya tescil ettirmiştir.
Sormak istediklerim,
1.) 1997 yılındaki planda Yönetim Planında 5.maddede Yönetim Planının  değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile kabul etmesi ile ilgili  madde var. Yeni yönetim planı  4/5 çoğunluk ile değiştirildi.Hangisine uyulması gerekirdi ?
2.)Vekalet ile katılanlar için bir kişinin kendi kat maliki olduğu daire ile beraber en fazla kaç vekalet alabilir ?
Örnek olarak 70 daireli bir parselde   (70*%5)=3,5 (kusuratlar dikkate alınmadığında) 3 sayısı vekillik sayısımıdır ? Kendi dairesi ile beraber toplam oy sayısımıdır ?
3.)  Yeni planda itiraz ettiğimiz konulardan biride vaziyet planının oluşturulmamış ve ortak alanların bloklara ait alanların tanımlarının yapılmamış olmasıydı.Tapu idaresine  vaziyet planını teslim etmeden yeni yönetim planını onaylatmışlar  bu bir hatamıdır ?Yeni yönetim planının iptali için bir gerekçe teşkil edermi?
Cevaplarınız için Teşekkür Ederim..   
Linkback: 5711 ve 5912 nolu kanunlara göre yönetim planı değişikliği

Alıntı1.) 1997 yılındaki planda Yönetim Planında 5.maddede Yönetim Planının  değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile kabul etmesi ile ilgili  madde var. Yeni yönetim planı  4/5 çoğunluk ile değiştirildi.Hangisine uyulması gerekirdi ?
2.)Vekalet ile katılanlar için bir kişinin kendi kat maliki olduğu daire ile beraber en fazla kaç vekalet alabilir ?
Örnek olarak 70 daireli bir parselde   (70*%5)=3,5 (kusuratlar dikkate alınmadığında) 3 sayısı vekillik sayısımıdır ? Kendi dairesi ile beraber toplam oy sayısımıdır ?
3.)  Yeni planda itiraz ettiğimiz konulardan biride vaziyet planının oluşturulmamış ve ortak alanların bloklara ait alanların tanımlarının yapılmamış olmasıydı.Tapu idaresine  vaziyet planını teslim etmeden yeni yönetim planını onaylatmışlar  bu bir hatamıdır ?Yeni yönetim planının iptali için bir gerekçe teşkil edermi?
Cevaplarınız için Teşekkür Ederim.. 

1) Eski yönetim planınızdaki 5. madde Kanunun Emredici hükümlerine dahildir. Yönetim planının oybirliği ile değişmesi konusu geçerli değildir. Tüm maliklerin 4/5 inin çoğunluğu yeterlidir. Tapu siciline de ayrıca değişen yönetim planının tescil edilmesi şartı ile.
2) Sözkonusu işlem yönetim planının değişmesi ile ilgili toplantı için  ise vekaletler örneğinizdeki hesapla aranmalı idi. Kendi dairesi ile beraber %5 - küsüratı atalım- + 1 - kendi dairesi- . Yani 3 temsil + 1 kendi bağımsız bölümü
3) 4/ 5 oy ile yönetim panı değiştirilmiş olduğundan tapu sicili belediye tarafından onaylanmış vaziyet planını talep etmeyi idari olarak unutmuş veya yeterli bilgi sahibi olmayan bir tescil memuru tarafından işlem yapılarak , tapu müdürü veya vekil yardımcı tarafından onaylanmış. O tarihte yani 2008 yılında yayınlanan genelgelerde işlem tarif ediliyordu, bir çok tapu müdürlüğü salt çoğunluk yerine 4/5 aramaya devam ediyordu. Yani kanunun (5912-23/06/2009 değişiklik)
geçici 2. maddesine göre Bu Kanunun (5912) yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli olduğu belirtilmekte idi. Belediye onaylı vaziyet planını talep eden tapu idaresidir. Talep üzerine vaziyet planı teslim edilir. Dolayısı ile hata yönetim planını değiştirenler ve imza atan maliklerde değil, idari olarak tapu sicilindedir.
Tabi işlem ayrıntısını bilmeden bu yorumum da aslına bakarsanız peşin hüküm olduğundan hatalıdır!
Yönetim planı iptali için gerekçe olması için önce idari işlem ile ilgili olarak idareye dava açmalısınız.
Bence tapu siciline giderek işlem ve ayrıntılarını öğreniniz.

Ozan Bey,
İlginize teşekkür ederim.
Tapudan yönetim planı değişikliği ile ilgili tüm evrakları aldım.Ancak bahsettiğim gibi dosya içinde vaziyet planı ile ilgili bir evrak yok.
Daha doğrusu bu vaziyet planı hazırlanmamış,tapuda istememiş gözüküyor.
Benim bulunduğum parsele ait,kat irtifakı düzenlenirken verilmiş olan (1997 yılındaki tescilde) vaziyet planının onaylı örneğini hangi kurumdan alabilirim.? 
Vaziyet planında ortak alan olarak belirtilmiş alanlara herhangibir yapı yapılmasının şartları  nedir ?
Vekalet olarak temsil konusundada şöyle bir detay var,
Bir daire  Ayşe -Ali ......  karı-koca  adına  1/2 nispetinde kayıtlı.Ali ..... kendi hissesini temsilen Ayşe .....'ye vekalet vermiş.Ayşe bunun haricinde 3 ayrı kat malikindende vekalet alarak toplantıya katılmış. 3+  1/2(kocasının temsili) + 1/2(kendi temsili),
Bu temsil şeklinde  bir hata varmıdır ? 
Teşekkür ederim.     

 Vaziyet planı binanın arsa içindeki konumunu, yol, yeşil alan, spor tesisleri, ortak yerler ve benzeri, durumlarını gösterir plandır. Vaziyet planını bağlı bulunduğunuz inşaat ruhsatını veren ve iskan edildiği belediyeden alabilirsiniz. Yalnız Genel inşaat planında, vaziyet planı yer almışsa ayrıca ibrazı istenmez.Dolayısı ile vaziyet planı eğer yok ise belediyedeki inşaat planının başında mevcuttur.

Yani birden fazla blok veya tekli yapıların zemindeki yerlerini gösteren ve aynı zamanda proje üzerinde vaziyet planı varsa ayrıca düzenlenmesine gerek yoktur. Projenin ve vaziyet planının ayrıca tüm maliklerce imzalanmış olması gerekir.

Sizin durumunuzda yönetim planı değişikliğinde tapu siciline belediyeden onaylı vaziyet planı (Site özelliği taşıyan mesken ve işyerlerinde, istenilen belgelere ilave olarak ayrıca irtifaka esas yerleşim planı gereklidir. ) istenmediği anlaşılıyor.


Bu noktada vaziyet planı ve mimari proje nedir onu anlatmak isterim. Ana gayrimenkulun dış cepheleri, iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri ile birlikte gösteren ve mimar veya mühendisler tarafından yapılan bir projenin, yetkili belediye veya valiliğin tasdikinden sonra ibrazı gerekir.(Kat irtifakında yapı ruhsatı verilmesi gerekir.)


TASTİKLİ MİMARİ PROJE :Kat irtifakı tesis edilmiş ise Tapu SİCİL Müdürlüğü’nden Kat irtifakı tesisi edilmemiş ise Belediye ‘den alınabilir. Dükkan tapuları için kat irtifaklı projenin Tapu SİCİL Müdürlüğü’nden alınması gereklidir. Belediye’den alınan projelerde bağımsız bölüm numaraları yazılı olmayabilir. Belediye sınırları dışında Valilikten (Bayındırlık ve iskan Müdürlüğü’nden) alınır.  

Arsanın üzerine bina yapılabilmesi için Mimar ve/veya Mühendis tarafından yapılan projedir. İlgili Belediye tarafından onaylanmış olması gerekir.
Taşınmazın vasfı arsa görünüp üzerinde bina var ise eksperin binayıda değerlendirebilmesi için kullanılır.(Bina yerinde projeye uygun yapılmamışsa kaçak yapılan kısımlar değerlendirilmez.) Binanın veya içindeki bağımsız Bölümün dükkan ise projeye uygun yapılıp yapılmadığı, başka bir dükkan ile birleştirilip birleştirilmediğini Bina ise komşu parsellere tecavüz edip etmediği ancak proje ile bina yerinde karşılaştırılarak tespit edilebilir.

Şimdi sizin yeni yönetim planı değişikliğinde sicilinizde belediyeden onaylı vaziyet planı bulunmadığına göre siz belediyeden mimari projenin başındaki tüm parseller için ayrı ayrı oluşturuşmuş vaziyet planlarına ulaşabileceksiniz.

Vaziyet planında ortak alan olarak belirtilmiş alanlara mimari proje dışında herhangibir yapı yapılması mümkün değildir. Bu işlem için ruhsat değişikliği gerekecektir.Yeni inşaat ruhsatının belediyeden onay görerek yeniden iskan alınması gerekecektir.

140 bağımsız bölümde bir kat maliki olağan ya da olağanüstü genel kurul toplantılarında %5 oranında kat maliki temsil edebilir. Sizin örneğinizde 7 bağımsız bölümü temsil  imkanı çıkar ki, örneğinizde herhangi bir sorun yoktur.

Kolay gelsin.

Ozan Bey,
Oturmuş olduğum Site Kat İrtifak tapulu 6 blok 140 daire ve 3 parselden oluşan dükkan vs oluşumu olmayan bir site.Bu 3 parsel üzerinden yeni yönetim planı oluşturuldu.Kesin olarak emin olduğum bu 3 parsel için yönetim planı değişikliği yapılırken müracatın yapıldığı tarihe  ait sitenin mevcut durumunu gösterir  vaziyet  planının verilmemiş olduğu ve tapu idaresininde bu evrakı istemediğidir.
Benim  aslında görmek istediğim evrak yada belge en azından kendi oturduğum parsel için,parsele ait sınırlar içinde binaların yerleşimi,varsa belediyeye  terk alanlar,sosyal tesisler,yeşil alanlar gibi detayların olduğu bir belge.Benim elimde sadece bahsettiğiniz inşaat planının fotokopisi var burada bina yerleşimleri gösterilmiş,ancak benim istediğim detaylar yok.Dolayası ile ilgili ileride yapılacak kötü niyetli bir oluşumda (ortak alan yada yeşil alan olduğuna inandığımız yerlere herhangibir yapı vs yapılması durumunda )incelemeye esas belge ne olacak belli değil.Örnek olarak ,1997 yılındaki  planda gözükmeyen yeni yönetim planındada vaziyet planı oluşturulmadığı için gözükmeyen ve  kaçak olan bir yüzme havuzu var.Ancak site yönetimi bu havuz için tadilat,bakım vs parası toplayabiliyor.
İstediğim detayların olduğu bir belgeye ulaşmam çok mu  zor?
İleride bu havuz yıkılıp yeniden yapılacak şeklinde bir karar alınmış olsa dahi benim bu bedeli ödememem sözkonusu mu ?Yada şimdi karar alınan ve talep edilen tadilat,izolasyon vs parasını ödemezsem ne olur ?
Bahsi geçen 3 parseli kapsayacak şekilde ve benim istediğim detaylar ile vaziyet planının yönetim planı değişikliği sırasında tapuya verilmediği kesin olduğuna göre iptal için idari olarak Tapu mu şuçludur ?
Vaziyet planınını son olarak onaylayacak mercii Belediye ise kaçak olan havuzu varmış gibi vaziyet planında onaylaması mümkünmüdür ? 
Teşekkür Ederim.
NOT:Bir üst mesajda bahsettiğim vekalet ile temsil olayını 70 dairelik bir parsel için inceler misiniz ? 

Merhabalar ilginize şimdiden teşekkür ederim
Yeni ev aldım sitenin ortasından bir ara yol geçiyor bir tarafta 4 blok diğer tarafta 2 blok var(farklı ada ve parsel ). Müteahhit o yolun kapatılacağını ve sitenin birleşeceğini söyleyerek daireleri sattı . Ortak alanların en önemlileri 4 bloğun olduğu tarafta. Daireler satılırken site 6 blok olarak ve ortak sosyal alanlar mevcut olarak pazarlanarak satıldı.  Tapudan yönetim planını aldık ve 2 ayrı yönetim planı olduğunu gördük. site henüz kat malikleri teslim alınmadı.  Benim sorum şu; arada yol olduğu halde sitenin tek yönetim planı oluşturularak birleştirilebilirmi ? ne yapılması gerekli ? tüm kat malikleri birleşmesini istiyor ancak yasal olarak birleşemiyor isek mağdur olacağız nasıl bir yol önerirsiniz?