Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Kat irtifakı nedir?  / tanımı ?

Kat irtifakı kavramı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun , 2814 sayılı Kanun'un birinci maddesiyle değişik, ikinci maddesinin (c) bendinde tanımlanmıştır.  (Değişik bent: 13/04/1983 - 2814/1 md.)Buna göre; "Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı; bu hakka sahip olanlara da kat irtifak, sahibi denmektedir."

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir. (md:1) (KMK Md. 3/3).

Kat irtifakının konusu

Kat irtifakına konu oluşturan temel ve varlığı zorunlu olan kavramlar "anagayrimenkul" ve "anayapı"dır. Bu kavramlar, KMK'da açıklanmıştır. KMK'nın ikinci maddesi ile getirilen tanımlar şu şekildedir:

"Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe "anagayrimenkul"; yalnız esas yapı kısmına "anayapı" denmektedir."Bu doğrultuda kat irtifakı ve kat mülkiyeti açısından ilk hareket noktası "arazi"dir.

Kat irtifakının hukuki niteliği  

KMK, kat mülkiyeti ile kat irtifakını, birbiriyle bağlantılı olarak düzenlemiştir. Kat irtifakı, hukuki niteliği itibariyle, arsa payına bağlı olarak kurulan ve yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçişi sağlayan bir ön akittir. Kat irtifakı ile güdülen amaç, yapı tamamlandıktan sonra gecikecek kat mülkiyetinin kurulması esaslarını önceden sağlamaktır

Kanun, yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının, ayn ayn ve tek başına kullanılabilecek bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra, geçilecek kat mülkiyetinin esasını oluştu ran bu irtifak türünün kurulmasına ilişkin hükümlerin düzenlenmesinde, müessesenin özelliğine uygun bir özen göstermiştir. Bu nedenle, kat irtifakına kat mülkiyetinin basamağı demek mümkün olmaktadır .

Kat irtifakı, bir arsanın maliki veya paydaşlan lehine arsa payına bağlı olarak kurulduğundan, arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemez. Miras yoluyla geçmez ve başka bir hakla da kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiğinde, ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur

Kat irtifakının kurulması  

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılmakta veya yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde,yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşlan tarafından, arsa payına bağlı olarak kurulmaktadır.   

Kat irtifakının kurulmasının şartları (KMK.Madde 14)  

1-   Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde olmalıdır.
2-   Yapılacak bölümler, bağımsız olmalıdır.    
3-   Yapılacak yapının tamamında, kat irtifakı kurulmalıdır.
4-   Arsa malikinin veya paydaş olan maliklerin tümü, istemde bulunmuş olmalıdır.
5-   Birden çok malik varsa veya tek malik varsa istem yeterlidir. Dilekçeye gerek yoktur.
6-   Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olmalıdır. - Kat Mülkiyeti Kanunun 12 nci maddesinin  (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine istem sırasında verilmiş olması gerekir.


5711 Sayılı Yasa ile 634 Sayılı YAsanın 12,13 ve 14. maddelerinde yapılan bazı değişiklikler yer almaktadır.

Buradan hareketle;



Kat irtifakının kurulması için neler yapılmalıdır?
İstenen Belgeler Hangileridir?

Alıntı YapKMK. Madde 14 ilk fıkrası  :"Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. (md:7) (5912-23/06/2009 değişiklik)"

KMK'nın 14. maddesinin son fıkrasında fıkrasında -  5711 sayılı kanun bir fıkra daha eklediği için 3. fıkra olarak adlandırılalım- , kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi konusu hükme bağlanmıştır. Buna göre; "Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır. (5912-23/06/2009 değişiklik)"

KMK'nın 12. maddesi kapsamında,direkt olarak  kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli olan belgeler düzenlenmiştir. Bu belgeler ayrıca KMK'nın yukarıda yazan 14. maddesinin ilk fıkrasına göre kat irtifakının kurulması için de gereklidir.

Eskiden Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin, tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması gerekmekte iken ve bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, gayrimenkulun kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şartı var iken ;

Şimdi   T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIGI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı  Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073-   "Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk.  "   TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜGÜNE yazılan   2008/1 - 1651 Nolu  Genelgeye göre  "Bu kerre Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun idaremizi ilgilendiren hükümleri aşağıda açıklanmıştır." açıklama genelgede ;

A- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisine İlişkin Değişiklikler; alt başlığına göre

1- a) VAZİYET PLANI/
b) GENEL İNŞAAT PROJESİ / 
c) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN RUHSATI)
...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında yapılan değişiklikle; 28.Kasım.2007 tarihinden itibaren kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için, ibraz edilecek mimari projelerin ön yüzünde ana gayrimenkulün ve bağımsız bölümlerin eklenti ve ortak yerleri ile, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları gösterilecektir.

634 sayılı Kanunda değişiklik yapan, 5711 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 28.Kasım.2007 tarihinden önce onaylanmış mimarı projelere göre kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için yapılan başvurular kabul edilecek, ayrıca proje üzerine arsa payı listesinin ilavesi suretiyle onaylanması hususu aranmayacaktır.

Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje

Alıntı YapKMK. Madde 12 . a) bendi :"a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.  (5912-23/06/2009 değişiklik) [/b]

GENEL İNŞAAT PROJESİ : proje müellifi mimar tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırlan dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.

Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapılann her birinin, projede ayn ayn gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.

VAZİYET PLANI: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların, (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise aynca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN RUHSATI) : Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.

2- DİLEKÇE : Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine ilişkin başvurularda, artık dilekçe aranılmayacaktır. Eskiden Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin, tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması gerekmekte idi ve bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, gayrimenkulun kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şartı var idi . İstenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılırdı.


3- FOTOGRAF: Kat mülkiyeti (kat irtifakı için de geçerlidir) tesisi sırasında ana yapıya ait fotoğraf aranılmayacaktır. Eskiden "Anagayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösteren en az 13 x 18 büyüklüğünde (boyutlarında ) ,hangi ada parsele ilişkin olduğunun belirli olduğu ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf" istenmekte idi.


4- LİSTE: Noterlikçe düzenlenen liste artık alınmayacaktır. Eskiden her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nev'ini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki- veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste istenmekte iken artık noterden tasdikli bu listenin verilmesi de ortadan kaldırılmıştır.

Alıntı YapKMK. Madde 12 . c) bendi “634 Sayılı Kanuna 5711 Sayılı Kanunla getirilen c) bendi (5912-23/06/2009 değişiklik) ile yürürlükten kaldırılmıştır-noter tasdikli liste kalkmıştır-"

5- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine göre, kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescili mümkün iken, 5711 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile aynı nevideki (nitelikteki) bağımsız bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak tescili  öngörülmüş, ayrıca, “ … bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.” hükmü de getirilerek, ana gayrimenkulün birden fazla katı veya bölümünün tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğüne tesciline imkan sağlanmıştır. Ancak, böyle bir tescilin yapılabilmesi için bu duruma uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesinin ibrazı zorunludur.

6-  YÖNETİM PLANI: Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış yönetim planı.

Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının, her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.

Alıntı YapKMK. Madde 12 . c) bendi :"Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı."

7-  FOTOGRAFLI NÜFUS CÜZDANI: Maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları

8-  FOTOGRAF: Maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları (resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)



Kat irtifakının kurulması doğal olarak 14. ve 12. maddelerde yer alan belgelerin tamamlanmasına bağlı olmaktadır:

Buradan hareketle


Kat irtifakı kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Ancak , Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

Kat İrtifakı sonrasında Yapı tamamlanıp bitince "Yapı Kullanımı İzin Belgesi (İskan Ruhsatı) Alınarak" Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine çevirilir. Bu konudaki ayrıntıları aşaıdaki linklerde bulabilirsiniz.

Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin alınması aşamasında şüphesiz bazı eksiklerin yerine getirilmesi gerekecektir.

Buna bağlı olarak eksikliklerin tamamlanması için bir takım harcamalar gerekecektir. Bu konuya net cevap vermemiz mümkün değildir. Önce Belediyeden Yapı Kullanım İzin Belgesi'nin verilmesi için gerekli işlemleri öğrenin. Eksiklerinize göre masraflar değişebilir.

Kat irtifakının tescili  

1- Yönetim Planı ve Eklentilerin Beyanlar Hanesinde Gösterilmesi

Kat irtifakı kurulurken, yönetim plânı tarihinin, anataşınmaza ait kütük sayfasının, beyanlar hanesinde gösterilmesi gerekir.
Beyanlar hanesinde, arsa payı ile beraber, bağımsız bölümün bulunduğu kat, bağımsız bölüm numarası, niteliği, uygulamasına son verilmiştir (TK Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap. 1997/10). Ancak varsa eklentisi bulunan bağımsız bölümlerin eklentiler ile birlikte gösterilmesi yeterlidir.

Örnek: Yönetim planı 07.11.1996    KATI      Bağ. Böl. No   Eklentisi Zemin (1)      (K: 1)                        Kömürlük Birinci (2)      (E: 2)                        Kömürlük

2- Kat İrtifakının İrtifak Hakları Sütununda Tescili
Kat irtifakları; arsa payı, bulunduğu kat, nitelik ve bağımsız bölüm numarası ve sahibi gösterilerek Tapu Sicil Tüzüğü'nün 30. maddesinde gösterildiği şekilde irtifak haklan sütununa tescil edilir.

Örnek: a - M: 48/520 arsa paylı zemin kat (J) numaralı meskenin kat irtifakı İbrahim oğlu Hamil CAN'a aittir (Tarih-Yevmiye).

3- Kat İrtifakının Kat Mülkiyeti Kütüğünde Tescili

Tapu kütüğünün irtifak haklan ve beyanlar sütununda, yukanda izah edilen işlemler tamamlandıktan sonra; bu sayfanın beyanlar hanesine kırmızı mürekkeple bu taşınmazın üzerinde kat irtifakı kurulmuştur şeklinde belirtme yapılarak kat irtifakına ait tarih ve yevmiye numarası yazıldıktan sonra, sayfa kapatılarak, kat irtifaklı bağımsız bölümlerden her biri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilecektir. Aynca sayfalar arasında bağlantı kurulması gerekmektedir. Ancak taşınmazın cinsinde, bu aşamada bir değişiklik yapılmayacaktır. İleride kat mülkiyetine geçilmesi talep edildiğinde, taşınmazın cinsi, yapı kullanma izin belgesine uygun olarak değiştirilecektir.

Örnek:05.04.1999       2341
Hamil CAN İbrahim oğlu    =Kat İrtifakı   05.04.1999   2.141



Bu Linkte Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Belgesi ) İle ilgili Tüm Bilgiler Bulunmaktadır. Ancak belgeler ile ilgili olarak öncelikle bağlı bulunduğunuz belediyeye başvurmakta fayda vardır. YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ - LİNK -- BURAYA TIKLAYIN - Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

Diğer taraftam kat mülkiyetine geçerken harç ve vergi tabiki alınmıyor.
Yapının kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçişte zorunlu olarak bulundurması gereken tesis ve ortak alanlar vardır. Bunların hesabı yapılara ve bölgelere göre değişebilir. Konunun ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden öğrenilmesinde yarar var.

Bu gibi detaylara ancak ileride Yönetici Kulübü Özel Üyeleri için girebileceğiz.

İyi günler dileriz.


Bu Linkte Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Belgesi ) İle ilgili Tüm Bilgiler Bulunmaktadır. Ancak belgeler ile ilgili olarak öncelikle bağlı bulunduğunuz belediyeye başvurmakta fayda vardır. YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ - LİNK -- BURAYA TIKLAYIN - Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

Bu Linkte Kat İrtifakının Kurulması  İle ilgili Tüm Bilgiler Bulunmaktadır. Bilgiler 5711 Sayılı Yasa İle Yapılan Değişiklikleri de İçermektedir. KAT İRTİFAKININ KURULMASI ve GEREKLİ BELGELER - LİNK -- BURAYA TIKLAYIN - Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

Bu Linkte Kat Mülkiyetinin Kurulması İle İlgili  Tüm Bilgiler Bulunmaktadır. Bilgiler 5711 Sayılı Yasa İle Yapılan Değişiklikleri de İçermektedir. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI ve GEREKLİ BELGELER - LİNK -- BURAYA TIKLAYIN - Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap

Linkback: 2008 YILINDAN İTİBAREN KAT İRTİFAKININ KURULMASI VE İLGİLİ ....