Ana Menü Katmülkiyeti.Com

ÖZEL MESAJLA GELEN BİR SORU ....
ÜYELERİMİZ LÜTFEN ÖZEL MESAJ YERİNE FORUM İÇERİGİNİ KULLANSINLAR.
BAKIM HARİÇ ÖZEL MESAJLARIMIZA BAKMIYORUZ MALESEF.

Alıntı Yap

vedat oguzhan <Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş YapResimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap@gmail.com>

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısında Son Durum

Sayın admin

yeni sayılabilecek biir üyeyim,sorum uzunsa bu sefere mahsus hosgoreceginize  inanarak ,web sitenizde de tum taramalarıma ragmen cevap bulamadıgım bir hususta yardımlarınıza ihtiyacım var

56  villadan olusan,oldukca luks(A,B ve C olmak uzere 3 tip vills ) bir sitenin  Baskan Yardımcılıgını 2 gun oncesine kadar yurutmekteydim.yonetime 2 ay once gelip guzel bir ekip calısması yaparak ,sitein tamamına yakınının begendiği sanırım epeyce radikal seyler yaptık,muthis yakınlasma ve ortak yasam keyfini arttıracak bir dolu isi cok kısa sureye sıgdırdık,kurdugumuz mail gurubunda da 50 ye yakın muthis bir destek vardı.gecen pazar gunku yapılan olaganustu genel kurulumuzda ortak alan giderlerinin nasıl olması gerektiği ,28 kasım 2007 tarihli yeni 5711 Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap yasanın öngördüğü yeni yonetim planının hak,hukuk ve adalet anlayısı icinde nasıl yapılması geregi tartısılırken,1 kişiden hiç beklemediğim sekilde tepki gorunce,ben de buyuk tip villada oturdugumdan kendine cıkar saglama cabasında olan bir konuma dusmemek icin konuyu bilahare bir uzmana havale ederiz diye kapatmak zorunda kaldım.Ervesi gun itibari ile bir iki daha kucuk villa sahibinin kulis yapma cabası icine girdiğini anlayınca da,daha buyuk villada malik sıfatı ile  oturdugumdan,kendisine ayda 20-30 liralık menfaat saglamak pesinde olan bir kisi konumuna dusmemek icin istifa ettim.ben 68 kusagına mensup bir kişiyim  İ.Ü İktisat fakültesinde hukuku cok degerli hocalarımdan ogrendim. Hıfzı Veldet Velidedeoğlu,tarık Zafer Tunaya gibi cok degerli hocalarımdan aklımda kalanların ısıgında kanunun ortak giderlerin bolusumu maddelerini okuyup,dogru anlamaya cabaladıgımda,(kanun su anda onumde değil o nedenle maddelerini soylersem hata olur,ama sanırım kmk 20,dikey yapıda-apartman tipi yerlesimde ) yasayanların giderlere katılımını tek tek sayarken,toplu yapıda sadece ortak alan giderleri kat malikleri tarafından karsılanır demis ,maalesef esit tabiri kullanma atlanmıs(bence geregi olmadıgından)eger kmk 20 deki gibi bazı giderler arsa payına göre ödenecek olsaydı,ya bu madde kapsamında da bahsederdi derdi,ya da paylasım xx maddede belirtilen esaslara göre yapılır derdi.yanılıyormuyum acaba,2 aylık giderlere tek tek bakıyorum,bizden önceki dönemin yıllık  genel giderlerini kalem kalem inceledim,simdilik esit paylasım olursa haksızlık olabilecek iki gider kalemi buldum,birincisi jeneratör bakım ve mazot gideri(dogrudur bazı villalar diğerinden buyuk,elektrik kesilince jeneratör devreye giriyor ve mazot harcanıyor,ki orada da aslıa bakarsanız amperaja falan bakmak lazım gercek adalet icin ama, esit paylasım olsa haksızlk var,bir de sabahları bahce sulamak icin artezyenden su pompalanıyor,o pompanın bakımı,sarfettiği elektrik,yenilenmesi falan esit olursa kucuk villa sahibinin esit odemesi halinde 1-2 lira gibi aslında konusmaya bile degmeyen ama ,kucuk veya buyuklugu onemli degil bir haksızlık soz konusu olabilir) ancak ortak alan agaclarının bakımı,gubrelenmesi,ilaclanması,sitenin haserelere karsı ilaclanması,kemirgen mücadelesi ve nasıl arsa payına gore olmalı diye iddia edilir,anlamam mumkun degil.
muhelif sitelerin yonetim planlarına da baktım,cogunun yeni yönetim planında ortak alan giderleri,esit odenir sekinde duzenlenmiş.kanunun yeniden duzenlenmesinin amacı da bu degil mitdi zaten.beni aydınlatırsanız sevinirim(ortak alan olarak sosyal tesisimiz,havuz,yollar ve o yolların bitki örtüsü var,A ve C nin de havuzları var ve genelde aslına bakarsanız sosyal tesislerden en cok faydalananlar da kucuk ve havuzu olmayan villa sahipleri olmasına ragmen buranın giderlerine esit katılıma karsı cıkanlar da maalesef onlar(yeni kanunun faydalanıp faydalanılmamasına bakmadıgını biliyorum,burada deginmek istediğim sadece faydalanmayanların itirazı degil de esas ihtiyacı olanların itirazı,kanunda oyle olsa bile,ki bence olması mumkun degil,cunku bahsettiğimiz gider,ve bakım onarım,
peşin tesekkürler ve saygılar

Linkback: Ortak Giderlerin Paylaşımı Nasıl Olmalı?

Sayın Vedat Oğuzhan ,

Öncelikle web sitemizde bu konuya ilişkin çokça soru ve cavabı mevcut. Ana sayfadaki arama yardımlarından nasıl arama yapılacağına dair konulardan bilgi alabilirsiniz. "Ortak giderler" , "paylaşım", "aidat" , "ortak gider" vb. kelimeler sizin arama için anahtar kelimelerinizdir.

Yazdığınız metinde cevaplayacağım unsurları kırmızı  ile işaretledim.

Önceklikle 5711 Sayılı kanunun amacı genel giderlerin paylaşımının düzenlenmesi değildi. Bu hususta herhangi bir eksiklik yok. Tabi ki görüşler farklı olabilir ancak önemli olan kanun koyucunun yarattığı kanun maddeleridir.

Yaşadığımız yerleşke toplu yapı dahi olsa otak giderlerin paylaşımında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanununun 20. maddesi 'ne tabiyiz. Toplu Yapılarla İlişkili 9. bölümde yer alan 72. madde ise (yani 5711 sayılı kanun ile 634 sayılı kanunda yapılan değişiklikleri işaret eden 5711 sayılı kanunun 22.maddesi) adı üstünde toplu yapıda bulunan ortak alanlarla ilgili ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını değil , ne olduklarını tanımlar. Dolayısı ile toplu yapılar için de ortak giderlerin paylaşım maddesi KMK 20. maddedir.

Şimdi sorunuza bu iki maddeden cevap vereceğim için aşağıya alıntı yapıyorum.


[quote]III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme (md:9) ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (md:9) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. [/quote]

Alıntı YapOrtak giderlere katılma
MADDE 72- Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Özetle ; 20. madde diyor ki ; "kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça anayapının personel giderlerine eşit olarak , diğer giderlere ise arsa payı oranında katılırlar"

"Aralarındaki başka bir anlaşma" ise şöyle tanımlanabilir. Yönetim planı içeriğinde tüm giderlere veya bazı giderlere başka bir şekilde katılacağı yazıyorsa ya da kat maliklerinin tümü aralarında giderler konusunda başka bir sözleşmeye (yönetim planından farklı özel bir sözleşmeye)    imza atmış  iseler (-ki atmış iseler dahi sonradan bağımsız bölümü alanları bağlamaz-) veya kat malikleri kurulunda ortak giderlerin paylaşımı konusunda tüm kat maliklerinin tümünün (sadece toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin tümünü kastediyoruz) bir karar almış iseler bu tip paylaşım şekilleri de geçerlidir.


KMK 20. maddede ; genel giderlere katılmak ve nelerin genel gider olduğu konusu düzenlemiştir. Maddeye göre; kat mâlikleri;

a)   Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak, (bunu personel giderleri olarak özetliyoruz)
b)   Bunlar dışında kalan bütün ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payları oranında katılacaklardır.(bunu personel giderleri dışındaki tüm giderler olarak özetliyoruz)

Aslında  kural; kat mâliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır. Yani yukarıdaki saydığımız hali ile  kat mâlikleri her iki çeşit giderler için farklı katılma oranları belirleyebilirler. Bunun için Yönetim Planı'nda bir hüküm olabileceği gibi, Kat Malikleri Kurulu'nun, bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da belirleyebilirler.

Kat Mâlikleri Kurulu karan alınamazsa, kat mâliklerinin hepsinin katıldığı bir "Özel Sözleşme" ile de aynı sonuca varılabilir. Ancak bu şekilde düzenlenen sözleşme, o
sözleşmede imzası olan kat mâliklerini bağlar. Bağımsız bölümlerin yeni malikleri bağlamaz.O halde, Yönetim Plânı ve Kat Mâlikleri Kurulu kararı niteliğinde olmayan ve genel giderlere katılma oranı kanundakinden farklı bir şekilde düzenlenen sözleşmeye yeni mâlikler uymak zorunda değildirler.

Maddenin (c) bendine göre; kat mâlikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu ortak gider ve avans payını ödemekten kaçmamaz.

Bu hükme göre, mesela, asansörü kullanmayan dükkân mâliki de asansör giderlerine katılmak zorundadır.

Neticede sizin jeneratör örneğiniz tabiki benim asansör örneğime göre çok daha basit kalıyor değil mi? Asansörü kullanmayan dükkân mâlikinin asansör giderlerine katılmak zorunda olması daha da sert bir tutum.

Neticede diğer bazı siteler bir çok giderleri eşit olarak belirlemiş olabilirler . Ancak bu sizin yapınız için bir örnek teşkil etmez. Önemli olan sizin yönetim planınızda benzer ilkelerin bulunmasıdır.

Son olarak 4/ 5 çoğunluk ile yönetim planının ortak giderlere katılma oranı maddelerini değiştirebilirsiniz. (Tüm kat maliklerinin 4/ 5 çoğunluğu )

Netice: Eğer yönetim planınızda ortak giderlere katılım için başka bir paylandırma şekli yer almıyorsa , personel giderlerine eşit olarak diğer tüm ortak giderlere arsa payı oranında katılacağız. Toplu Yapı olmamız veya adı anılan ortak tesise az veya çok ihtiyacımız olması bu paylaşımın özünü değiştirmez.

Adalet her bakışa göre faklıdır.

"Ne yani benim arsa payım 180 , yanımdaki küçük dairenin 45 , biz şimdi aynı bahçeya bakıyoruz. Ben daha mı çok bakıyorum ki ! Bakış aynı bakış"

Karşı Tezi Şudur.

"Bahçe aynı bahçe ama niteliği ortak alan büyük daire o ortak alan üzerinde kendi arsa payı oranına kayıtlıdır"

Tabi arsa payının büyük olması daha fazla alandan yararlanma hakkını vermiyor.

İyi günler dilerim.

3 bloktan oluşan ancak site olmayan ferdi olarak yönetilen 3 bloğunda ayrı yöneticisi olan binalarda kuruluş aşamasında ortak olarak sadece elektrik kesintilerinde kullanılması düşünülen jeneratörün ortak giderleri bu güne kadar bloklarda kullanılan asansör sayısına bölünerek paylaşılmış iki ayda bir bakım ücreti birde yakıt masrafı olmakta bu giderler bloğun birinde tek asansör diğerlerinde iki asansör bulunduğundan 5,e bölünmektedir.bu uygulama doğrumudur blok sayısına göre giderler bölünse yanlışmıdır saygılarımla