Yargıtay'ın aşağıdaki kararına göre site yöneticisi %51'lik oy alırsa ancak seçilebilir.
"Site yöneticisi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yöneticinin atandığı toplantının, ikinci toplantı olması yasadaki ikili çoğunluk koşulunu bertaraf etmez."
Bizim sitenin yöneticileri %51 oy almadan, kendi kendilerini yönetici ilan edip yöneticilik yapan sözde yöneticilerden oluşuyor.
Yani özetle, bizim sitenin sözde yöneticileri KMK'nın 34. maddesindeki %51'lik emredici oy çokluğunu almadan yöneticilik yapıyorlar.
Soru 1: Bizim sitenin sözde yöneticilerinin aidat belirleme, aidat toplama, avukata vekalet verme, icra takibi yapma, taraf olma ve aktif dava açma yetkileri ve ehliyetleri var mıdır?
Soru 2: Bizim sitenin sözde yöneticileri dava açarsa, HMK'nın 114. maddesindeki dava şartları oluşmadığından davanın reddedilmesi gerekmez mi?
Sayın Markowitz
Öncelikle "bizim sitenin sözde yöneticileri" cümleniz yasal değil; çünkü mevcut yöneticiler haklı sebep olduğu takdirde, Kat malik(ler)inin açtığı ve kazandığı "Alınan Kararların İptali" davası ile (mahkemece)seçildiği seçim kararı iptal edilinceye kadar meşrudur. Aksini iddia ederek itibarsızlaştırma gayreti tazminat sebebidir. 8 dairden itibaren anagayrimenkul yönetim atamak zorundadır. Kat malikleri kendi aralarında yönetici seçmiyorlar ise Hakim Müdahalesi talep ederek hakimin yönetici ataması sağlanır. Bu durumda bir yönetici (karar alınarak) atanır. Kabul etmeyen dava açarak iptalini talep edebilir. Ancak Hak Düşürücü Süre içinde dava açmayan daha sonra bu davayı açamaz
Kat Mülkiyeti Kanunu uzlaşma mantığı ile işletilir. Yani itiraz varsa (mahkemece) iptal edilene kadar alınan karar geçerlidir. Buradaki ayrıntı, usulsüz alınan kararın MUTLAK BUTLAN MI? yoksa NİSBİ BUTLAN MI? olduğudur. Aksi durumda alınan kararlar kabul edilmiş sayılır. İmza atanları bağlar. MUTLAK BUTLAN durumunda imza atmayanı bağlamaz.
Mutlak Butlan (Tamamen Sakat) : iptal davası için Hak Düşürücü Süre sınırı yoktur.
Örnek : Stand üzerinde gerçeğini görerek, de-monte bir masa satın altınız. Evde masanın bir ayağının olmadığını ve montaj bölgesinin de yeni bir yedek parça ile monte edilemeyecek kadar hasarlı olduğunu "Bilir Kişi" ile tespit ettirdiniz. Masayı iade etmek için zaman aşımı süresi yoktur. (Tabi bilerek bekletmek Medeni kanunun "iyi niyet" kurallarına uymaz. Hakim takdir sebebidir.)
Örnek: Toplantı yeter sayısı oluşmadan toplantıyı başlatmak, alınan kararların tamamını MUTLAK BUTLAN kılar.
Doğaçlama: Nikah memurunun huzurunda değilken, "Evlenmeyi Kabul Ediyor Musunuz?" sorusuna sonsuza kadar "EVET" denilmesinin hukuki bir sonucu yoktur. Kadın-Erkek-Şahitler ve Nikah Memuru oturumunda evlenme akdi şekli ile akit imza altına alınır. Aksi durumda şekil bozukluğu ile "Evlilikten" söz edilemez. Kişi evli değildir. Bu iddiası ile işlediği tüm suçlardan sorumludur. Örneğin "Güveni Kötüye Kullanma".
Nisbi Butlan (Sakatlığı fark edildiğinde iptal edilebilir) : Sakatlığı anlaşıldığında ve bu durum kabul edilmediğinde İptal Davası açılabilir.
Örnek : Bir masanın dört ayağından biri sabit edilememiş ve masa her an devrilebilir. Ama siz bunu biliyorsunuz, masanın ayağını bantla yapıştırdınız. Şimdilik idare ediyor. Ama bir süre sonra bu duruma razı olmadığınızdan masayı (garanti / hak düşürücü süre dahilinde) iade ederek değiştiriyorsunuz.
Örnek : Yönetici ve Denetçi Kat Malikleri Kurulunun salt çoğunluğu ile seçilir. Ancak usulsüz de olsa seçilen Yönetici seçimle ilgili alınan karar (mahkemece) iptal edilinceye kadar görevdedir ve yetkilidir. Çünkü en az 8 daireden oluşan gayrimenkulün Yönetim tarafından yönetilmesi zorunludur. Yönetici seçilemez ise, Kat Malikleri Kurulu tarafından "Hakim Müdahalesi" talep ederek hakimin yönetici ataması sağlanır. (8 daire ve daha fazla bağımsız bölüme sahip Anagayrimenkul Yönetimsiz idare edilemez. Yine de Yönetim olmayan anagayrimenkul kat malikleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Maddelerinden tamamen sorumludur.)
Yönetim,
(Ana Gayrimenkul / Müstakil Ev, Villa, Apartman, Blok)
Kat Malikleri Kurulu ,
Yönetici,
Denetçi
(Etrafında sınırları olan ve kamusal alan içermeyen Toplu Yapı/Site ve/veya Etrafında sınırları olmayan ve kamusal alan içeren Toplu Yapı / Arasında sokak/cadde geçen ve Ada(lar) Üzerine Kurulu Bloklar Topluluğu )
Temsilciler Kurulu,
Yönetim Kurulu,
Denetim Kurulu
yapısından oluşur.
Nisbi Butlan ile alınan karar(lar)ın iptali için "Alınan Kararların İptali" davası için Hak Düşürücü Süre sınırı
(a) Toplantıya katılan kat maliki, karar defterine itiraz sebebini yazarak ve imzalayarak, karar tarihinden itibaren 30 gün
(b) Toplantıya katılmayan kat maliki, kararların kendisine (resmi) tebliğ tarihinden itibaren 30 gün
(c) Toplantıya katılmayan ve karardan hiç haberi olmayan kat maliki, karar tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde
Sulh Hukuk (gerekiyorsa (bunu ayrıntılı araştırınız) Asliye Hukuk) Mahkemesinde Hak Düşürücü Süre içinde "Alınan Kararların İptali" davası açması ve davayı kazanması gerekir.
"Hak Düşürücü Süre Dışında açılan dava kabul edilmez. "
KMK Madde 20 gereği borçlardan sorumlusunuz demektir.