Öncelikle Merhaba ve eğer konuyu yanlış yere açmışsam affola :)
62 Dairenin olduğu bir sitede kat malikiyim. Ağustos 2016 yılında yapılan toplantıda, Kİracı olarak oturan bir şahıs maalesef oy çokluğu ile itirazlarımıza rağmen Yönetici seçildi. Bende Denetçi oldum.
2016 sonu itibarı ile denetleme yaparak hem süreyi uzatmamayı hem de yılı kapatmayı planlamıştım.
Fakat Yönetici mazeretlerle bunu erteledi, bu arada tüm evrakları da evinde tutmaya devam etmekte.
bu süreçte yardımcı görevindeki 2 arkadaşta kendisi ile irtibat kuramadıklarını belirttiler.
En son durumu değerlendirmek ve izlenecek yolu belirlemek adına sitece Olağanüstü genel kurul kararı verdik, kendisi katılmadı. Çoğunlukta olunca görevden azlederek yerine yeni yönetim belirlendi ve evrakların devri talep edilmesine rağmen halen vermemekte.
Bu süreçte banka hesabının boş olduğu, bir çok yere 25 bin tl civarı borç olduğu ve ödenmediği tespit edildi.
Nihai olarak kendisi hakkında suç duyurusunda bulunduk.
Bu süreçte yanlış olan yada kanuni olarak başka gücümüz nedir acaba?
Cevaplar ve bilgiler için şimdiden teşekkürler.
(1) Herhangi bir hatanız olduğunu sanmıyorum.
(2) Kiracı Yönetici olabilir ancak Denetçi olamaz. Denetçi Kat Maliki olmak zorundadır.
(3) Yöneticinin itirazlarınıza rağmen seçilmesinde hukuki açıdan şekil bozukluğu (mutlak butlan) durumu yoktur. Seçim yasal ve geçerlidir.
(4) Asıl siz Olağanüstü Toplantı çağrısı yapamazsınız. Toplantı çağrısı yapma yetkisi Yönetici görev ve sorumlulukları dahilindedir.
Yine de KMK 29. Madde gereği, "Önemli bir durum halinde Yönetici Kat Malikleri Kurulu tarafından değiştirilebilir".
Ancak sizin yaptığınız Olağanüstü toplantı usulsüzdür. Sizin tebligat yoluyla yöneticiye; toplantının konusunu da belirterek toplantı yapmasını talep etmeniz gerekirdi. Buna rağmen toplantı yapılmadı ise HAKİM MÜDAHALESİ yoluyla olağanüstü toplantı yapılabilirdi.
Yani yönetici toplantının usulsüz yapıldığı iddiası ile alınan kararlarının iptalini talep edebilir. Hatta mahkeme önce toplantının hukuki açıdan şekil bozukluğu olup olmadığına bakacaktır diye tahmin ediyorum. Hukukçular daha iyi bilir.
Yönetici görev süresi olan 1 yılın (Yönetim Planında ayrıca belirtilmişse en fazla 2 yılın) sonunda Olağan Toplantı yapmak zorundadır.
(Bakınız, bu sitede "Olağan ve Olağanüstü Toplantı Çağrı Usulleri")
(Bakınız, bu sitede "Toplantı Yeter Sayısı")
(Bakınız, bu sitede "Karar Yeter Sayısı")
Davayı kaybedeceğinizi ön görseniz bile şimdiden, öncelikle Olağanüstü Toplantı Çağrısı usulünde hata yapmamak için söz konusu usulü en iyi şekilde anlayarak; Yöneticiye (Gündem Maddeleri, Tarih, Yer ve Saat) konusunu da belirterek toplantı yapması için (noter aracılığıyla) tebligat göndererek talepte bulunun. Buna rağmen toplantı yapmaz ise, bu ihtarı delil olarak gösterip, Sulh Hukuk Mahkemesinden HAKİM MÜDAHALESİ talep edin.
Yöneticinin, anlattıklarınıza göre çok hata ve suçu söz konusu olabilir. Ancak sizin de itiraz yönteminiz usulüne uygun değil kanaatindeyim. Mutlak butlan (hukuki açıdan şekil bozukluğu) olan davalar, başladığı anda düşebilir. Örneğin Nikah Memurunun huzurunda değilken "Evlenmeyi Kabul Ediyor Musunuz?" sorusuna en az 2 kez bile EVET deseniz sonuç Mutlak Butlandır. Evlilik iddiası geçersizdir. Hukuk karşısında EVLİ değilsiniz sonucundadır.
Not: O zaman her "Farklı düşünen" gerekli oy potansiyelini ikna edip, Hukuk Kurallarına ihtiyaç duymadan, doğrudan kendi belirledikleri tarih, saat ve yöntemde yöneticiyi değiştirebilirdi. Bu değişiklik ancak "NİYET" niteliğindedir.
Hocam aslında olay şu,
Eski yöneticinin denetleme için evrakları teslim etmemesi ve hesapların boş olması ve yöneticinin türlü bahanelerle ortada olmaması,
durumu değerlendirmek ve fikir alışverişi için toplanıldı,
bu süreçte de site avukatı da vardı, yeter sayıda olunca durumun çözümü için böyle bir yola gidildi
eski yönetici ise halen ortada olmadığı gibi evrakları da teslim etmemekte direniyor
bu ana kadar 25 Bin TL ödenmemiş borç tespit ettik. (Elektrik faturaları, asansör bakım paraları vb)
tahminen iyi niyetle yapılan hesaplarda 30-40 Bin TL ortada yok
Burada bizim isteğimiz kimsenin mağdur olmaması, ödenen paraların tekrar ödenmek zorunda kalınmaması
Denetçi "eski" yöneticiden istediği zaman evrakları isteyebilir, alamazsa Hakim Müdahalesi talep edebilir. Usul böyle daha sağlamdı. Şimdi dava uzayabilir. Ama avukatınız daha iyi bilir. Umarım hakkınıza kavuşursunuz.