Merhaba değerli arkadaşlar,
Tapuda dükkan olarak gözüken bir işyerini, bankadan işyeri kredisi de kullanarak, kendi şirketim adına satın aldım, banka da üzerine doğal olarak ipotek koydu. Ancak şimdi belediyeden işyeri ruhsatına başvurduğumda, belediye bana buranın projede mesken gözüktüğünü, bu nedenle sitedeki tüm kat maliklerinden tek tek izin aldığım takdirde ruhsat verebileceğini söylüyor. Ben ise elimdeki tapuya dayanarak böyle bir izne gerek olmaması gerektiğini düşünüyorum. Şimdi mesele şu ki, herhangi bir şikayet gelirse, belediye gelip ruhsatsız olduğu gerekçesiyle işyerimi mühürleyebilir.
Nasıl bir yol izlemeliyim? Mağdur olduğumu düşünüyorum ve elimdeki tapuya güveniyorum. Yardımlarınızı rica ederim.
Bina inşaatına başlamadan önce alınan resmi izinler düşünüldüğünde; belediye, tapu dairesinden önce geliyor. Yani binanın inşaat izni için belediyeye teslim edilen mimari projeyi incelemeniz gerekir. Tapu dairesi, inşaat bittikten sonra devreye giren bir kurumdur. Bu aşamada (nedenini bilmemekle beraber) tapuya yanlış kayıt söz konusu olabilir.
* Kalıcı sonuç almak için, dava açmalısınız. Hukuki danışmanlık hizmeti almanız gerekiyor.
Cevabınız için çok teşekkürler. Olay şu şekilde olmuş. Bina ilk yapıldığında burası dükkanmış. Daha sonra tadilat yapılarak meskene çevrilmiş, ancak tadilat projesi tapuya hiçbir zaman gitmemiş. Tapuda incelediğimizde burası hiçbir zaman mesken olmamış, kütükte hep dükkan gözüküyor. Bu durumda benim belediyeye mi, yoksa satıcıya mı dava açmam gerekir? Tadilat projesinin hükümsüz olması mümkün mü? Dediğiniz gibi bize mahkeme yolu gözüküyor.
Sayın <torun>
Somut olayda, son kayıt tapuda yer alması gerektiği için; tapuda tescil edilmeyen tüm değişiklikler usulsüzdür. Çünkü tapu, belediye gibi, alanlarında yetkili kurumlar, yapılan değişikliği her yönü ile kontrol ederek onaylar/tescil eder. Örneğin, tapuda mesken olan bağımsız bölümde "şirket" faaliyeti gösteremezsiniz. Bununla ilgili genel yasalar vardır. Bu yasalara uygun hareket etseniz dahi özellikle mal/hizmet ve müşteri trafiği oluştuğu takdirde, kat maliklerinin 4/5'inden (karara bağlanmış) izin almadan ticari faaliyet gösteremezsiniz. Neden? Çünkü o bölgede, o binada yaşam alanları vardır. Ticari alanlar yoktur. Ama sanayi bölgesinde isterseniz kamyon damperi imal edin, kimse imalat sırasında çıkardığınız ses kadar dahi, sesini çıkaramaz.
Hal böyle iken, elbette imar, mimari proje, peysaj planı gibi ihtiyaca yönelik tescil edilen kurallar insanların yaşam alanlarında yaşamlarını sürdürmesi, ticari alanlarda ticari faaliyet gösterme dengesini sağlamak için uygulanmaktadır.
Belediye yapılan tadilatın, mimari, statik gibi alanlarda uygunluğunu denetler ve onaylar. Tapu ise bu durumu tescil eder. Yani belediyenin kayıtları hayatın gerçeği durumundadır. Tapudaki durum ise ihmal edilmiş bir tescil işlemidir. Ama hayatın gerçeği değildir/kayıt düzeltilebilir.
Yani tapuda "yanlışlıkla" mesken olan bölüm dükkan olarak tescil edilse bile bu alanın mesken olduğu gerçeğini değiştirmez. Gerekli itirazlar ile tapudaki tescil kaydı düzeltilir. Bu işlem mimari anlamda fiziksel bir gerçeklik değildir. Oysa belediyedeki tespit ve kayıtlar bu alanın mimari anlamda fiziksel durumunu ifade eder. Zaten öncelikli olarak önemli olan, bu alanın statüsünü belirleyen kayıtın belediyedeki mimari (fiziksel) kayıt olduğudur. Tapu kaydı arabanızın ruhsatı gibidir. Ruhsattaki (örnek olarak "yanlış kayıtlarda" aracın LAMBORGHINI marka olduğunu yazsa bile) aracın markasının LANBUGAZLIGİNE markası olduğu gerçeğini değiştirmez. :)
Dava açısından, belediye kayıtları mimari (fiziksel) durumu ifade ettiğinden; satıcının (tapuda son değişikliğin tescili işlemimini) ihmali sonucunda (eksik bilgilendirme ile yaptığınız alım işleminden kaynaklanarak) kaybettiğiniz tüm zararların tazmini ve/veya kusurlu satış yaptığından maruz kaldığınız zararlar ile birlikte satışın iptali davası açabilirsiniz kanaatindeyim.
Mutlaka hukuki yardım almalısınız. Aksi takdirde ayrıntılarında gizli olan sorumluluk(lar)la muhatap kalabilirsiniz.
İyi günler.
Anlıyorum. Verdiğiniz bilgiler için çok teşekkürler. Sıkıntılı bir süreç olacağa benziyor :)
satın almadan önce oturma raporunu belediyeden araştırmanız gerekirdi