Merhaba arkadaşlar İzmir dikiliye bulunan bşrkooperatifin yönetimindeki. Arsaalındıktan sonra kişilerin üzerine bireysel tapular kat ittifakı olarak verilmiş. Yani arsalar artık kişilerin olmuş. İsteyen kişiler bir firma ile anlaşmış 40adet yazlık yapılmış. Sonra 20tane daha ama bizm bu yer 326 kişilik 1996 da bir yönetim planı tapuya verilmiş. Sonra evler yapıldıktan tapuda kat mülkiyeti olarak aralarda kat ittifakı olarak tapularıyla kişilerde duruyor. Kooperatif olarak kimseye evini yap bitir diyemiyoruz. Dolayısıyla kooperatif olarak kalmanın bir anlamı yok. Ancak 5 ada ve 5 parsel den oluştuğu için toplu yapı konusuna giriyor. Yani biz site yönetimine daha doğrusu toplu yapı yönetimine geçmek istiyoruz. Çünkü kooperatif üyesi değil çoğu insan. Çok el değiştirdi evler ve arsalar. Aidat ödemede sıkıntı çok. Bunun için kooperatifi fesh edeceğiz.. Ama sıkıntı şu 326 yerin sadece 155 tanesi yapıldı. Altyapı elektrik yollarımız tamam sosyal tesis 3 aya bitiyor. Ne yapacağız sizin bu konudaki görüşleriniz nedir. Toplu yapıda arsa malikleri aidat ödeyecek mi. Vs vs.
Tüm bu detaylara bakmadan önce beş adet ada ve beş adet parselin "Toplu Yapıya Geçiş İçin " uygun bir vaziyet planında gösterilip gösterilemeyeceği ile ilgili olarak yerel yönetim ( belediye ) imar müdürlüğü ile görüşmenizde fayda vardır.
.
Toplu Yapıya geçişiniz mümkün olursa ki eğer kanundaki toplu yapı tanımına uygunsanız ve belediyeniz vaziyet planında onaylar ise o taktirde yönetim planının yazılması ve kabulü ile tapuya tescili ile ilgili olarak irtifak sahipleri ile diyaloga gireceksiniz. Bu sayı hangi ada hangi parsellerde toplu yapı kurulması mümkün ise o adalar ve parsellerdeki toplam irtifak hakkı sahiplerinin sayısının sayı ve arsa payı açısından salt çoğunluğu ( yarısından bir fazlası) olacak. Dolayısı ile yönetim planının giderlerin paylaşımı hakkındaki maddesini arsa olarak bulunan irtifak sahiplerinin de uygun bulacağı bir şekilde düzenlemeniz gerekebilir. Örneğin sosyal tesisi kullanmaz,çöpü toplanmaz , güvenlik ihtiyacı yoktur vs. sebeplerle masrafların yüzde şu kadarına katılır gibi.
Ancak toplu yapıya geçmeniz kat mülkiyeti hükümlerinin de eksiksiz uygulanmasını gerektireceğinden irtifak halinde kalan arsaların bitirilmesi gerekecektir. Daha doğrusu bitirilmesi için arsa halindeki irtifak hakkı sahipleri hakkında hukuki işlemin yolu açılır.
Diğer taraftan toplu yapı işleminin önemli bir ayağı olan belediyenin de toplu yapı sayılmasına vaziyet planı ile onay vermesi gerekecektir. Sizin durumunuzdaki sıkıntı bazı irtifakların arsa halinde olması . Adı üzerinde "toplu yapı" . Yani üzerinde yapı bulunmayan arsalar durumunuzu sıkıntıya sokuyor. Bununla beraber "Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli", kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Fakat , toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Şunu ifade ediyor kanun. : Toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilmek gerekiyor diyor.
Toplu yapı tanımına göre; bu kanun hükümlerinin uygulanmasında, birden çok yapının toplu yapı olarak sayılması için;
• Onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması,
• Alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı olması koşulları aranacaktır.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları da yasa tarafından aranılan şartlardandır. Dolayısıyla, fiziken bir arada bulunmasına rağmen, alt yapı, ortak yerler ve yönetim bakımından bağlantılı olma koşulları sağlamayan yapılaşmalar ile bitişik veya komşu parsellerde yer almamasına karşın diğer koşulları taşıyan yapılaşmalar, 634 sayılı Kanun anlamında toplu yapı sayılmayacak ve bunlara Kanun'un toplu yapılarla ilgili özel hükümleri uygulanamayacaktır.
Bu sebeple tüm bu husustaki tartışmalardan önce bağlı bulunduğunuz belediyeyi ziyaret edin. "Toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtmeleri mümkün müdür?" , bunu sorun.