Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Kat maliki olduğum apartmanda sehir disinda oldugum bir tarihte usule uygun cagri yapilmadan olağanüstü kat malikleri toplantısı yapılmış ve mantolama kararı alınmıştır.  Toplanti cagrisi uygun yapılmadığı gibi alınan kararlar da tarafıma tebliğ edilmemiştir. Mantolama inşaatı toplanti kararindan kisa sure sonra baslamis ve neredeyse bitmistir. İşi alan şirket tarafıma bir ödeme planı ihtar etmeden ilamsiz icra takibi açmıştır. Belirledikleri ücrete bir de faiz mahleme gideri vekalet ucreti vs eklemislerdir. İcra dairesinden gelen ilamsiz takip için sunulan belgelere baktığımda kat malikleri toplantı karari uzerinde noter tastigi ve sayfa numarası bulunmadığını farkettim. 

Ben yapılan toplantının usule uygun cagrı yapilmamasindan dolayı mutlak butlan olup alinan kararlarin iptali için dava açacağım.
Bana icra müdürlüğünden gelen evraklardaki karar defterinin ilgili toplanti sayfasının nushasinda  sayfa numarasının ve noter tastikinin olmaması (defterin daha once hic tastikletilmedigini düşünüyorum) alınan kararları zaten geçersiz kılmaz mi? Bu sebebi göstererek icra takibine itiraz edebilir miyim? Noter tastigi olmayan kararla icra davasi acabilirler mi?
Tüm bu usulsüzlüklere karsi nasıl bir yol nasıl bir sıra izlemeliyim?
Linkback: Noter tasdiksiz defterlerdeki karara göre icra takibi yapılabilir mi?

Önemli :  Tebligat, usulsüz de yapılsa, muhatap ya da aynı adreste kayıtlı yakınları tarafından teslim alındığı takdirde tebliğ edilmiş sayılır.

      İcra takibi her zaman yapılabilir. Adı üstünde takip. Sonuca götüren nitelik İcra Takibinin yapılması değildir. Çünkü İcra Takibi de (koşulsuz olarak) İTİRAZ DİLEKÇESİ ile durdurulabilir. Bu süre icra takibi tebligatının (Tebligat Kanununun 21. maddesine göre) tebliğ tarihinden itibaren 7 gündür.

BU SEFER ALACAKLININ, ALACAGINI İSPAT ETMEK ŞARTI İLE İTİRAZIN İPTALİNİ TALEP ETMESİ GEREKİR. 1 YIL SÜRESİNCE İTİRAZIN İPTALİ TALEP EDİLENE KADAR İCRA TAKİBİ DURUR. BU SÜRE BİTTİKTEN SONRA YENİ BİR İCRA TAKİBİ YAPILABİLİR. ALACAK DAVASININ ZAMAN AŞIMI 10 YILDIR.

      Bu sefer İCRA DAİRESİ ile birleşik olarak İCRA MAHKEMESİ konuyu takip eder. İcra Mahkemesi, İcra Takibinin Devam Edip Etmeyeceğine karar verir. Mahkeme sonucu muhatap adına müspet sonuçlanırsa İCRA TAKİBİ durur.
      Burada 7 gün içinde borca itiraz edilmediği durumda, her hangi bir durumun usulsüz olması önemli değildir, icra takibi devam eder. Bu yüzden özellikle MERNİS adrese yapılan tebligatların rutin olarak takip edilmesinde büyük fayda vardır.

Tebligat kanunun 21. maddesine göre BİLDİRİM/TEBLİGAT muhatabın bilinen son adresine yapılır. Tebligat memuru (örneğin PTT Tebligat Görevlisi) tebligatı teslim edemezse, burada muhatap hakkında soruşturma yapar. Yöneticiye veya komşulara veya kapıcıya muhatabın (tebligatı teslim alabilmesi için) mesai saatlerinde veya daha sonra, tebligat adresinde bulunma olasılığının olup / olmadığını öğrenir. Soruşturma sonucunda bilgi edinilemezse Tebligat Görevlisi muhatabın MUHTAR kaydını soruşturur. Daha sonra muhatabın, (resmi bilgi ve delillere göre) tebligatı alma olasılığı söz konusu ise tebligatı muhtara ya da mahalli kolluk kuvvetlerine (bölgeye göre Polis Karakolu veya Jandarma Karakolu) teslim eder. Ayrıca muhatabın kapısına tebligatı nereden teslim alabileceği konusunda bilgi içeren çağrı notu bırakır. Bu çağrıda tebligata ait BARKOD numarası da vardır. Böylece muhatap internetten de tebligat hakkında karşı taraf gibi bilgilere ulaşır. (Muhtara ulaşamazsa bu özellik işe yarar)  TEBLİGATIN TEBLİG TARİHİ ÇAGRI KAGIDININ KAPIYA ASILDIGI TARİHTİR.
      Ancak bu tanım ideal olan varsayımdır. Maalesef, Tebligat görevlisinin,
(a) Soruşturmayı eksik yaparak ya da hiç yapmayarak,
(b) Çağrı kağıdının tebligat adresindeki kapıya asması / yapıştırması gerekirken, (kilitli olması bu kilidi açtıramaması ya da tembellik ederek) posta kutusuna veya apartmanın kapısına yapıştırmakta hatta zayıf şekilde tutturabilmekte. (Tecrübeyle sabittir)

Bu durumda da (itiraz süresi geçse bile) Tebligatın Tebliğ Tarihinin (muhatabın mahkemeye sunduğu beyanı esas kabul edilerek) Yeniden Belirlenmesi İçin TEBLİGAT MEMURUNUN USULSÜZ MUAMELESİ Dava Konusu edilerek, İcra Mahkemesine İcra Takibine İtiraz Davası açılarak, İcra Takibinin (koşulsuz) durdurulması sağlanır.

      Bunu şunun için hatırlatıyorum, her zaman davalı / davacı olma ihtimaline karşı, özellikle itiraz süresine dikkat ederek, başta mahalle muhtarı, Apartman yöneticisi, komşular ile rutin kontroller ön görmeli ve yapılmalıdır.

      Bilinen son adrese yapılamayan TEBLİGAT haber merkezine geri gönderilerek bu sefer MAVİ ZARFLA muhatabın MERNİS adresine yapılır. Yine İcra takibine 7 gün içinde itiraz edilebilir. Ancak,

(a) Bilinen son adres muhatabın MERNİS adresi değilse ve muhatap bu adreste mesai saatlerinde veya daha sonraki saatlerde gelip gitmiyorsa (yani adres sadece muhatabın mal varlığından ibaret olup gelip gitmiyorsa - tebligat için kışın gidilen yazlık gibi), muhatap 7 günlük itiraz süresi geçse bile İCRA DAİRESİNE tebligatı tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içinde de itiraz edebilir. (Ancak burada risk, itiraz yapıl(a)madı ise İcra Takibinin devam edeceğidir.)
(b) (Net) Tebligatı MAVİ ZARFLA MERNİS adresine yapılan ve 7 gün içinde itiraz edilmeyen İcra Takibi durdurulamaz.

(b) (Net) Tebligatı MAVİ ZARFLA MERNİS adresine yapılan ve 7 gün içinde itiraz edilmeyen İcra Takibi durdurulamaz.

Her şeye rağmen (Mutlak Butlan veya Yok Hükmünde Sayılan Hallerde) usulsüzlükler sonradan tespit edilirse, bu sefer "Alacağın Tespiti" davası açılarak,
(a) İcra Takibinden doğan İcra Bedelinin geri istenmesi
(b) Haksız İcra Takibi söz konusu olduğu için karşı tarafa maddi/manevi Tazminat Davası açılabilir.

* İCRA TAKİBİNE (TEBLİGAT KANUNUN 21. MADDESİNE GÖRE) TEBLİG TARİHİNDEN İTİBAREN 7 GÜN İÇİNDE İTİRAZ EDİLMEDİGİ TAKDİRDE İCRA TAKİBİ DEVAM EDER.

* BURADA MUHATABIN BORCA İTİRAZ ETME HAKKI VARDIR ANCAK SÜRESİ İÇİNDE İTİRAZ EDİLEBİLİR.

* (MERNİS ADRESİNE MAVİ ZARFLA YAPILAN İCRA TAKİBİNE, TEBLİG TARİHİNDEN SONRA 7 GÜN İÇİNDE İTİRAZ EDİLMEZSE) HAKLI OLUNSA BİLE, İCRA TAKİBİ DURDURULAMAZ.

*** HAKLI DURUMDA, İCRA TAKİBİ İTİRAZ SÜRESİ (7 GÜN) GEÇSE BİLE, BU SEFER ALACAGIN TESPİTİ DAVASI İLE KARŞI TARAFTAN İCRA TAKİBİNDEN KAYNAKLANAN MADDİ/MANEVİ KAYIPLAR TAZMİN EDİLEBİLİR.

Not : Sorunun bilgi ve tecrübelerime göre cevabı yazdıklarımla sınırlıdır.

Zaman ayırdığınız için gerçekten çok minnettarım Sayın ck0902 . Bu platform hak arayisi konusunda cok faydali bir ortam. Size çok teşekkür ediyorum. Yarın ilk iş muhtarlığa gidip herhangi bir tebligat yapilip yapilmadigini kontrol etmek olacak.

Izninizle size ayrıca sunu da sormak istiyorum. Kat malikleri kurulu defterinin (karar defteri) her sayfasının noter tarafindan önceden tasdik edilmis olması , her yılın sonunda kapatma tasdiklerinin yapilmis olmasi gerekiyor diye biliyorum. Bana gelen karar nüshasında noter tasdigi yok. Herhangi bir mühür yok. Bu haliyle resmi bir evrak sayiliyor mu?
(Bizim binamız biraz keyfe keder yönetiliyor. Kanundaki detaylara pek dikkat edilmiyor. Bu güne kadar hiç bir toplantı usulüne göre yapılmadı. Apartman bahçesinde ayaküstü konuşularak yapılıyor.  Olağan yapılmasi gereken toplantılar zamaninda yapilmiyor, aidat karşılığı makbuz verilmiyor, denetleme kurulu bunları denetlemiyor vs vs..)

Siz her şeyden önce, İlamsız İcra Takibinin size tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün geçmediyse hemen hiç vakit kaybetmeden İlgili İcra dairesine giderek, kararların usulsüz alınmasını gerekçe göstererek Borca İtiraz edin.

Diğer konular sonraki konular. Bunu yapmazsanız İcra Takibi devam eder.

Not : Karar defterinin Noter Tastikli olması, içeriğin her iki taraf açısından da inkar edilemez hale gelmesi için gereklidir.

Üzerinde çizilme, yırtılma şüphe uyandıran bir müdahale yoksa, Kat Malikleri Kurulunun (ıslak imzaları bulunan) usulüne uygun alınmış kararların bulunduğu Noter Tastiksiz defter TUTANAK niteliğinde olup, resmi evraktır.

Yine de Karar Defteri Kat Malikleri Kurulunun tutması gereken zorunlu bir defterdir. Yine de örnek davalar araştırılmalıdır. Yani böyle bir deftere alınan karar usulsüzdür. Ama itiraz edilmediyse İcra Takibi devam eder. (bunu söylemek istiyorum) Şimdiki durum ayrı itirazın içeriği zamanlama açısından ayrı konu. Yani İcra Takibine "Karar Usulsüz Alınmış" diyerek itiraz edebilmeniz için İcra Dairesine Gidip Borca itiraz etmelisiniz. Bunun sınırsız zaman aşımı yok.

Karar Defterinin Noter Tastiklerinin yaptırılmamış olması, bir risk olduğu gibi, Yöneticinin Görevi İhmal davası ile ceza alması talep edilebilir. Bu ceza da sanırım 250 - 2000 TL. arasındadır. İlk suçu ise ertelenebilir / ve/veya taban ceza uygulanabilir.

Önemli olan her kararı en ince ayrıntısına kadar analiz edip, hukuki enflasyonu incelenmelidir. Yani her şeye karşı çıkmak ne kadar faydalıdır? Hiç bir şeye itiraz etmemek ne kadar risklidir?

Sırf usulsüz  karar alındı diye (fiyatı ve diğer unsurlar makulse) bahçeye yapılan demir korkuluklar, dış etkenlerden anagayrimenkul için bir sınır ifade ederek caydırıcı bir hizmet sunuyorsa, "amacınız ne?" diye sorarlar kişiye.

. Az önce bahsedilen tahribat içeren Noter Tastiksiz defter güvenilir olmadığından resmi evrak değildir.
. Noter Tastikli defter üzerinde tahribat yapmak suçtur. Toplantı divan başkanının tutanağı zarar görmüşse Yönetici sorumludur.
. Toplantı Divan Başkanının Tutanağı tahrip edilerek düzenlenmiş ise Divan Başkanı sorumludur.

Sayin ck0902, Zamaninda takibe itirazımı yaptım.  Peki sirket bana icra davası açabilir mi? Benim onlarla imzali bir sozlesmem senedim yok. Onların muhatabı dogrudan malik midir, Yönetim kurulu mudur? Yönetim kurulu onlarla sözleşme yapmış.. Muhatabi yönetim kurulu değil midir? Benim yonetimin muhatabı olmam gerekmiyor mu ?

Ayrıca bir sorum daha var? İlgili yönetim kurulu 2 yıldır kat malikleri olağan toplantısı yapmıyor ve yönetim kurulu yönetici seçimi yapılmadan yönetime devam ediyor. Yoneticilige devam etmeleri seklinde de bir karar alinmadi. Kimse itiraz etmedigi icin de toplamda 3 yıl yöneticilik yapmaka.  Bu şartlar da yasal olarak bir yonetici ve yönetim kurulu var mı?  Toplantı ve seçim yapılmadığı sürece mevcut yönetici görevine devam mı eder?

sayın svcn87
Bu cevabım gayri resmidir.

Arkadaşım sen niye anlamak istemiyorsun !?

Bu cevabım resmidir.
(1) (Anagayrimenkul Yönetimsiz Kalamayacağına Göre) İTİRAZ EDİLENE KADAR ALINAN KARARLAR GEÇERLİDİR.
(2) İTİRAZ SÜRESİ ALINAN KARARIN MUTLAK VEYA NİSBİ BUTLAN OLMASINA GÖRE DEGİŞİR. 

Yani Karar Usulsüz alınmış diyerek, sözle itiraz yöntemi yoktur. Mutlaka dava yoluyla alınan karar iptal edilebilir. Bunun için de Hak Düşürücü Sürelere dikkat etmek gerekir.

Şirket alacağını, alınan kararı referans göstererek sorumluluğu / riski paylaştırabilir. Eğer yönetimden parasını alamazsa  her kat malikine dava da açabilir. Ancak sizin durumunuzda yönetici avans toplama konusunda yetkisizdir. (anlattıklarınıza göre) Çünkü;

(Net) Görev Süresi Biten Yönetici Genel Kurul Olağan Toplantısı yapılarak yeniden seçilene kadar yeni avans toplayamaz.
Ancak Kat Malikleri bunu bilerek karar almıştır. Bana göre Nisbi Butlan bir karardır. Toplantıya katılmadığınıza göre ve size kararlar tebliğ edilmediğine göre, tebliğ edildiği andan itibaren 1 ay içinde, tebliğ edilmese dahi en geç karar tarihinden itibaren 6 içinde Alınan Kararların İptali davası açmanız gerekir. Gerçi Olağanüstü olmasına rağmen toplantı dahi size tebliğ edilmemişse bu itiraz için zaman aşımı yoktur desem de konu artık icra takibine gelmiş. Bu yüzden borcun yokluğunu ispat etmek için Alınan Kararın İptali gerekir.

(Net) Görev Süresi Biten Yönetici Genel Kurul Olağan Toplantısı yapılarak yeniden seçilene kadar yeni avans toplayamaz.
Şimdi de Alınan Kararların İptali Davası açmanız gerekmektedir.

* Kat Maliki asildir. Tüm hak ve sorumluluklar kat malikine aittir. Yönetim vekildir. Vekil sorumluluklarına ve haklarına sahiptir. Kat Malikleri Kurulunca usulüne uygun bir karar alınmadığı sürece veya mahkemece alınmış bir karar olmadığı sürece Fiziki bir Uygulamada bulunamaz. Bulunursa "El Koymanın Engellenmesi ve Eski Haline Getirme" davası açılabilir.

Cevabım bundan ibarettir. Yeni bir cevaba gerek yoktur.

 Ben sizi anladim sayın ck0902 Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap 2 ayrı avukata gittim kararın iptali davası açmak için. Biri karar iptal davası açın büyük ihtimal kazanirsiniz dedi. İptal davasının sonucu icra davasının sonucunu etkileyecegi için,yasada yeri var, sonucu beklemesini talep ederiz dedi. İptal olan karardan sonra ortada size ait bir borç kalmayacak dedi.
Diğer avukat ise kararın iptaliyle beklentimin borçtan kurtulmaksa bunun olmayacağını soyledı. Ortada yapılmış bir iş var. Bu iş yararlı işler kapsamında ve sen de yararlaniyorsun dedi. Beklentin mantolamayi sokturmekse hakim mantolamayi sokturmez dedi. Borcun miktarina itiraz edebilirsin dedi. Yapılan iş eksik fazla para istiyorlar diye. Çatı için de once durum tespiti yaptirip çatıyı kendin yaptirirsin faturalarını saklar bu kez de sen icra takibi başlatırsin dava açarsın ve alırsın dedi.
İlk avukatın dedigi ilk basta kulaga cok mantikli gelse de herşeyin toz pembe ilerleyeceğine inanmak zor. Süreç ikinci avukatin dediği gibi ilerlerse sonunda ben borcu ödeyeceğim karşı tarafta çatı ücretini ödeyecek. Yani bizim şuan tam olarak yönetimden istediğimiz şey (çatı izolasyonu da yapılsın ödemeleri yapalım ) bir sürü dava sonunda elde edilecek. Karşılıklı maddi zararlar psikolojik sıkıntılar ve zaman kaybı olacağı görünüyor. 
Sonuç kafasi karışık ben. Burada alakasız sorular soruyorsam kusura bakmayın.

Alıntı YapBen sizi anladim sayın ck0902 Resimlerin Görüntülenmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap 2 ayrı avukata gittim kararın iptali davası açmak için. Biri karar iptal davası açın büyük ihtimal kazanirsiniz dedi. İptal davasının sonucu icra davasının sonucunu etkileyecegi için,yasada yeri var, sonucu beklemesini talep ederiz dedi. İptal olan karardan sonra ortada size ait bir borç kalmayacak dedi.
Diğer avukat ise kararın iptaliyle beklentimin borçtan kurtulmaksa bunun olmayacağını soyledı. Ortada yapılmış bir iş var. Bu iş yararlı işler kapsamında ve sen de yararlaniyorsun dedi. Beklentin mantolamayi sokturmekse hakim mantolamayi sokturmez dedi. Borcun miktarina itiraz edebilirsin dedi. Yapılan iş eksik fazla para istiyorlar diye. Çatı için de once durum tespiti yaptirip çatıyı kendin yaptirirsin faturalarını saklar bu kez de sen icra takibi başlatırsin dava açarsın ve alırsın dedi.
İlk avukatın dedigi ilk basta kulaga cok mantikli gelse de herşeyin toz pembe ilerleyeceğine inanmak zor. Süreç ikinci avukatin dediği gibi ilerlerse sonunda ben borcu ödeyeceğim karşı tarafta çatı ücretini ödeyecek. Yani bizim şuan tam olarak yönetimden istediğimiz şey (çatı izolasyonu da yapılsın ödemeleri yapalım ) bir sürü dava sonunda elde edilecek. Karşılıklı maddi zararlar psikolojik sıkıntılar ve zaman kaybı olacağı görünüyor. 
Sonuç kafasi karışık ben. Burada alakasız sorular soruyorsam kusura bakmayın.

Sayın svcn87

Ben sizin (anlattıklarınızdan ve/veya taleplerinizden) madur olduğunuzu anladım ve bilgi ve tecrübelerime göre maduriyetinizi ortadan kaldırmak için bilgi aktarmaya (yoğun bir şekilde) gayret ettim.

Siz de sonuç olarak, mantolama giderlerine katılmayı ve çatı hakkında da kendinizin girişimi ile yaptırılmasını sonrasında da masrafların Kat Malikleri Kurulu tarafından karşılanması için yasal süreç başlatmanın,  "bir sürü dava sonunda elde edilecek. Karşılıklı maddi zararlar psikolojik sıkıntılar ve zaman kaybı olacağı görünüyor" görüşünüzle doğru olacağına kanaat getirdiniz.

Karşılıklı maddi zararlar psikolojik sıkıntılar ve zaman kaybı olacağı görünüyor görüşünüz bence doğru değildir; çünkü şu anda Kat Malikleri Kuruluna açtığınız (çatı onarımı ile ilgili) bir dava yok. Yani karşılıklı (olası) zarar vs. den şu anda söz edilemez. Davayı kaybederseniz sadece sizin masraflarınız olur. Karşılıklı masraf olmaz. Mantolama kararının usulsüz alınmış olmasından  dolayı Alınan Kararların İptali davası açmak için de henüz karar vermek aşamasında sizin tabirinizle  "kafanızın karışık olduğu" anlaşılıyor. Son olarak kişisel kannatim; siz mantolama kararına katılsanız bile Kat Malikleri Kurulunun çatı hakkında müsbet bir ilerleme ortaya koyacağını sanmıyorum. Siz bu talebinizi ve sonucu daha önceden bizlere aktarmıştınız

Alıntı YapSonuç kafasi karışık ben. Burada alakasız sorular soruyorsam kusura bakmayın.

Ayrıca kafanızın hala karışık olduğu anlaşılıyor.

Öncelikle size, böyle bir konuyu paylaşarak (kararlı) kat maliklerine karşı, örnek teşkil etmesi açısından vesile olduğunuz için teşekkür ediyorum.

Burada kişisel çıkarlara göre kararlara katılıp / katılmama önerisinde bulunmamız en azından hoş olmaz. Bu yüzden görüşünüze katılmadığımı ifade ederken, profesyonel hukuki yardım almanınızın öncelikli hedefiniz olmasını öneriyorum.

Sayın ck0902,
Önerileriniz, ayırdığınız zamaniniz, detayli  ve özenli olarak aktardiginiz bilgiler için ben de çok teşekkür ederim.