Ana Menü Katmülkiyeti.Com

Mrb..  Olağanüstü bir toplatında gundemde olmayan bir karar alınıyor yasal oy oranıyla. Toplantıya katılmayan bir kat maliki ilgili kararın iptalini istiyor. İlgili Kararın gündemde olmadıgından, bu yüzden haberi olmadığından dolayı. Karar verildikten sonra en geç 1 ay içinde dava açılabiliyor. Ama bu karar alınırken usule uyulmadıgından dolayı karar yok hukmunde mıdır? zamanasımı suresı yok mudur? Bilgilendirirseniz çok sevinirim.
Linkback: KAT MALİKLERİ KURULUNUN VERDİGİ KARARLARIN İPTALİ İÇİN ZAMANAŞIMI SÜRESİ

Kat Mülkiyeti Kanununda Olağanüstü Toplanlara İlişin Yeterlilikler Açıktır.

KMK MAdde 29 2. Fıkra : "Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir."

Bu fıkradan sonra bu konudaki yargıtay kararlarına geçelim.

Olağanüstü Toplantıda, önceden belirlenen gündemin dışına çıkılamaz.
Olağan toplantılarda, karar yetersayısı sağlanmak şartıyla gündeme yeni maddeler eklenebilir.
Kat Mâlikleri Kurulu kararlarında gündeme bağlılık kuraldır. KMK. md: 29/2'ye göre, olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeblerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. (Y. 18. HD., 27.03.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006.)

Eğer Toplantı gündemine bütün kat maliklerine ilan edilmek şartı ile "Dilek ve temenniler" bölümü konmuş ise bu bölümde alınabilecek kararların geçerli olması için çok önemli bir şart vardır.
Olağanüstü Toplantı, konu görüşülüp karara bağlandığı anda sona ermiş olur. Buna rağmen, olağanüstü toplantı gündemine "Dilek ve temenniler" bölümü de konulabilir. Ancak, dilek ve temennilerde ortaya atılan görüşlerin karara bağlanabilmesi için bütün kat mâlikleri nin toplantıda hazır bulunması ve bü gündem dışı konunun görüşülüp karara bağlanmasına rızâ göstermesi gerekir.   

Olağan toplantıdan farklı oarak olağanüstü toplantının geçerli olabilmesi için  net bir ilam süresi ve yukarıda yazdığım KMK 29m/ 2 fıkrada belirtilen işlemlerin yapılması gerekir.

Gerek olağan, gerekse olağanüstü toplantılara ilişkin çağalarda yer, gün, saat belirtilmesi ve gündemin yer alması gerekir.
Gönderilen taahhütlü mektubun, toplantı tarihinden 15 gün önce muhatabın eline geçecek şekilde postalanması şarttır.
Olağanüstü Toplantının yapılacağına ilişkin çağğı;gündemi, tarihi ve yeri yazılı ve anayapıda herkesin görebileceği yere asılmış da olsa — Olağan Toplantı için yeterli bulunabilse bile — Olağanüstü Toplantı için yeterli değildir. Çünkü Kanun, bunun için bütün kat mâliklerine imzalatılacak bir çağrı veya onlara gönderilecek bir taahhütlü mektuptan söz etmektedir.

Toplantıya gelmeyip buna karşı çıkan kat mâlikinin haberi olduğuna dair savunma da geçerli olmaz. Ancak, çağrı usulüne uygun yapılmamış olmasına rağmen kat mâliki toplantıya katılmışsa, çağrının usulsüz olduğundan bahisle toplantının iptalini istemesi, iyiniyet kuralları
ile bağdaşamaz.

Olağanüstü Toplantı usulü hakkındaki hüküm emredici niteliktedir. İstem, çağn ve gündemden oluşan usul şartlanndan birinde şekil noksanlığı veya hiç olmaması, hem yapılan toplantıyı hem de alman kararlan kural olarak geçersiz kılar.

Çok masraflı, çok önemli, kat mâliklerini maddî ve manevî sıkıntıya sokacak onanm ve değişiklik istemlerinin görüşüleceği toplantılrınn "Olağanüstü Toplantı" usulleri yerine getirilerek yapılması daha isabetli olur.

Toplantının yeri ve saati belirlenirken, MK. md:2'deki dürüstlük kuralına uyulması gerekir. Aksi halde, toplantının iptali istenebilir.

Tebligat Kanunu'na 15.06.1985 gün ve 3220 sayılı Kanunla eklenen madde gereğince; KMK.'na göre yönetim işleriyle ilgili olarak kat mâlikine tebligat, — Yöneticiye başka bir adres bildirilmemişse — mâliki bulunduğu bağımsız bölüme de yapılabilir.

Bu madde ile KMK. md: 29/2 birlikte dikkate alındığında, toplantıya çağn ve toplantıda alınan kararlar ile yöneticinin görevi gereği bildireceği diğer konulara ilişkin tebligatın, kat mâlikinin bağımsız bölümünde oturanlara imza karşılığında yapılması yeterlidir. Bu şekilde yapılan tebligat, kat mâlikine yapılmış sayılır. Ancak kat mâliki, yönetime başka bir adres bildirmişse, tebligatın bu adrese taahhütlü mektupla yapılması gerekir.

Gelelim şimdi sizin sorunuza ;

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
Mrb..  Olağanüstü bir toplatında gundemde olmayan bir karar alınıyor yasal oy oranıyla. Toplantıya katılmayan bir kat maliki ilgili kararın iptalini istiyor. İlgili Kararın gündemde olmadıgından, bu yüzden haberi olmadığından dolayı. Karar verildikten sonra en geç 1 ay içinde dava açılabiliyor. Ama bu karar alınırken usule uyulmadıgından dolayı karar yok hukmunde mıdır? zamanasımı suresı yok mudur? Bilgilendirirseniz çok sevinirim.

Gündem yukarıdaki usullere göre hazırlanıp ilan edilmiş midir? Sorunuzda bu bilinmiyor.

Ancak , gündemde olmayan bir konunun olağanüstü genel kurulda görüşülmesinden dolayı bana göre ilgili karar hüküm doğurmamaktadır. Bu sebeple itiraz edecek kat maliki için süre koşulu yoktur. Yorumumuz böyledir.


KMK Madde 33 - "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. (md:17)"

Saygılarımızla,

çooook teşekkur ederimm
Çok kısa birşey daha sorabilir miyim?
Yönetim kurulu üç kişiden oluşuyorsa ve karar iptali davasının takibi için avukata vekaletname vereceklerse, ve  avukat konusunda uzlasamıyorlarsa, iki tanesi baska avukata, biri baska avukata vekaletname verebılır mı? beraber hareket etmeleri gerekmıyor mu? genel mi özel vekaletname mi ?

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
çooook teşekkur ederimm
Çok kısa birşey daha sorabilir miyim?
Yönetim kurulu üç kişiden oluşuyorsa ve karar iptali davasının takibi için avukata vekaletname vereceklerse, ve  avukat konusunda uzlasamıyorlarsa, iki tanesi baska avukata, biri baska avukata vekaletname verebılır mı? beraber hareket etmeleri gerekmıyor mu? genel mi özel vekaletname mi ?

Anlaşılan yönetim kurulu "karar iptali" davasının kat maliki tarafından kazanılamayacağını düşünüyor. Yoksa ben şahsen yazdıklarınıza verdiğim yorum ile yönetim kurulunun eğer karar iptaline yönelik davada hukuk mücadelesine girişecekse pek şansının olmadığını düşünüyorum. Ancak yazdığım maddeler konusunda atlanmamış durumlar ve elde var olan deliller varsa durum başka.

Diğer taraftan yönetim bütçesini böyle bir davada zorlatarak birden fazla avukat  masrafının bütçeye yüklenmesi başka bir sorunu gündeme getirebilir.

Öte taraftan yönetim kurulu üyeleri hep beraber veya ayrı ayrı olmak üzere birden fazla avukat ile çalışabilirler.
Ancak bu avukatların davada beraber ve destekleyici hareket etmeleri gerekir.
Verilecek vekaletname KMK, Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararları gereği yöneticinin kuruldan aldığı vekalet sebebi ile temsilen yöneticiye açıldığı için vekaletin sadece kat mülkiyeti konularını içeren bir özel vekalet olması gereği vardır. Noterlerde bu vekaletin taslağı mevcuttur.


Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. (md:19)

Olağanüstü genel kurul kararını iptal



Bir hukuk sitesinde şu soruyu sordum.
Olağanüstü kat malikleri genel kurul toplantısı kararlarını iptal ettirmek istiyoruz.Bunun için belirli bir süre varmıdır.Bu davayı -bir parsel de 4 blok var-
Bloklardan birinin yöneticisi vekil vasıtasıyla açabilir mi? Husumet parsel yönetimine mi yöneltilmeli? Ayrıca toplantıya katılıp kararlara olumlu oy veren kat malikleri de davalı olarak gösterilmeli mi?.
Saygılarımla.
Hukukçu olmayan bir üyeden şöyle bir yanıt geldi;
Merhaba,
Mahkemeye başvurma süresi genel olarak kararları öğrendiğiniz andan itibaren bir aydır. Ancak "kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz". KMK madde 33 e bakın.
Yönetici vasfını taşıyan kimse kat malkiklerine karşı dava açamaz, önce istifa etmelidir, sonra dava açmalıdır.
Dava kat maliklerini temsilen yöneticilere karşı açılır. Hasım yöneticilerdir. Madde 38. Dava dilekçesine kat maliklerini temsilen yöneticinin veya yöneticilerin adını (adlarını) ve adresini (adreslerini) yazmalısınız, davalı olarak "site yönetimi", "yönetici" vs gibi genel tabirler kullanırsanız dava reddolur, yönetici olan gerçek şahısların adlarını yazmak zorundasınız.
Toplantıya katılıp olumlu oy kullananlar olumulu oy kullandıkları kararlar aleyhine dava açamaz. Yargıtay içtihadı bu yöndedir.
Kararların geçerli olması için karar defterine yazılıp toplantıya katılanlar tarafından imzalanmış olması gerekir.
Yargıtay kararlarına göre Ocak ayı dışında yapılan her toplantı olağanüstü toplantı sayılır. Buna göre bir toplantı yapılabilmesi için KMK madde 29 paragraf 2 deki şartların varlığı aranır. Bunlar 1)Önemli bir sebebin çıkması, 2) En az 15 gün önceden haber verme, 3)İmzalı çağrı veya taahütlü mektup 4) Toplantı nedenini bildirme dir. Yargıtay diğer şartlarla birlikte özellikle önemli bir neden üzerinde çok duruyor. Eğer bu şartlar yerine getirilmezse alınan kararların iptali için dava açabilirsiniz.
Dava açacağınız konuları iyi tesbit edip dilekçe yazın, toplantının değil kararların iptali ile ilgili konulara yönelin, basit ve tutarlı bir dilekçe hazırlayın, hukuki dayanaklarınızı iyi tesbit edin, Ayhan Yalçın'ın Aapartman Yöneticisinin Elkitabı nı okuyun çok yararlıdır. Geçmiş Yargıtay kararlarına bakın, emsal kararlar vardır. Yargıtay 18. daire kararları önemlidir.
Saygılar
Benim 2.sorum şu:--------------------------------------------------------------------------------

Yönetici vasfını taşıyan kimse kat malkiklerine karşı dava açamaz, önce istifa etmelidir, sonra dava açmalıdır demişsiniz.Bu şart mı? Yönetici istifa edeceğine karara karşı olan bir kat malikini davacı olarak gösterip dava açtırabilir miyiz

Karar İptal Davalarında;

5711  sayılı kanun ile yapılan değişiklikelere göre "bir ay ve her halükarda 6 ay , mevzuata aykırı  (kararların mutalak butlanla hükümsüz sayıldığı koşul) kararlarda ise itiraz için süre koşulu aranmaz" tanımı daha doğru olacaktır.

5711 sayılı kanuna göre yönetici veya yönetim kurulunun davalı gösterilmesi yeterlidir. Bu kanundan önce "toplantıya katılıp olumlu oy kullanan tüm kat malikleri" aynı anda dava edilmekte idi.  Ayrıca bunları günümüzde davalı olarak gösterilmesine gerek yok.

Yönetici kat maliklerine karşı dava açabilir. Ancak yönetim , kurul ve kendisi imzası ile oylamaya akınan kararlara tabi ki karşı çıkamaz.

Alıntı YapDava kat maliklerini temsilen yöneticilere karşı açılır. Hasım yöneticilerdir. Madde 38. Dava dilekçesine kat maliklerini temsilen yöneticinin veya yöneticilerin adını (adlarını) ve adresini (adreslerini) yazmalısınız, davalı olarak "site yönetimi", "yönetici" vs gibi genel tabirler kullanırsanız dava reddolur, yönetici olan gerçek şahısların adlarını yazmak zorundasınız.

Gerçek kişilere açmalısınız. Ancak yönetim veya yönetim kuruluna açarssanız dahi dava reddolmaz.

Alıntı YapToplantıya katılıp olumlu oy kullananlar olumulu oy kullandıkları kararlar aleyhine dava açamaz. Yargıtay içtihadı bu yöndedir.

Dava açabilirler. Ancak davayı kazanmaları güçtğürç Ancak dava konusu olan hukuki mesele KMKveya TC kanunlarına aykırı ise ayrı.

Genelde ilk sorunuzun cevabı için yazılanlar doğru.

Alıntı YapYönetici vasfını taşıyan kimse kat malkiklerine karşı dava açamaz, önce istifa etmelidir, sonra dava açmalıdır demişsiniz.Bu şart mı? Yönetici istifa edeceğine karara karşı olan bir kat malikini davacı olarak gösterip dava açtırabilir miyiz

Yönetici vasfını taşıyan kimse kesinlikle kat maliklerine karşı dava açabilir.

Ancak yönetici vsafını taşıyan kimse kendisinin veya Yönetim kurulunun kat maliklerine sunduğu kararlara karşı dava açamaz.

Her kat maliki dava açabilir.

Saygılarımla,

'Öte taraftan yönetim kurulu üyeleri hep beraber veya ayrı ayrı olmak üzere birden fazla avukat ile çalışabilirler. '

Bunu neye istinaden söylüyorsunuz acaba.... yönetim kurulunda ki 3 kişinin de farklı avukatlaraa vekaletname verebilmesini...

Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap
'Öte taraftan yönetim kurulu üyeleri hep beraber veya ayrı ayrı olmak üzere birden fazla avukat ile çalışabilirler. '

Bunu neye istinaden söylüyorsunuz acaba.... yönetim kurulunda ki 3 kişinin de farklı avukatlaraa vekaletname verebilmesini...

Aynen öyle ... Başka avukatlara ayrı ayrı vekalet verebilirler.